⊙记者 吴正懿 ○编辑 全泽源

  “不走寻常路”的新湖中宝迎来了土地一级开发业务收获期。公司今日披露，控股子公司平阳利得拟与温州平阳县政府签订西湾项目开发建设协议书。这个出让土地面积高达5400亩的项目，还将被纳入温州轻轨交通整体规划。其价值不可小觑。

  西湾项目是新湖中宝旗下最大的土地一级开发项目，位于平阳县东海岸鳌江与飞云江之间，用海面积共计803.4公顷，计划整体用于建设平阳接轨温州、服务鳌江中心区的高档海滨生态新城。西湾项目分南片、北片二期工程实施，目前南片围垦工程已完工，北片围垦工程正在建设中。

  据公告，平阳政府初步确定南北片围垦区域中，用于居住、商业用途的出让土地面积约5400亩，建筑面积暂定在820万平方米内，平均容积率暂定为2.3。西湾项目围垦工程完工后，平阳政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，平阳利得或由平阳利得指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价方式参与竞拍。

  平阳政府同意，双方共同努力将项目区块纳入温州轻轨交通整体规划；平阳政府根据项目开发进度，给平阳利得一定的奖励。

  据此分析，新湖中宝在西湾项目上的收益分为两块。首先，土地被收储之后，公司将按约定收取围垦土地的收储金；土地招拍挂出让后，利润部分公司将与政府按约定比例分成。该协议签订后，意味着西湾项目将进入收获期。

  2009年，为平抑业绩波动风险，奉行“地产+X”模式的新湖中宝开始涉足土地一级开发业务，分别在启东、温州、大连等地斩获土地一级开发项目，占地总面积约2300万平米。新湖中宝半年报显示，由于宏观调控及项目结算进度的因素，公司房地产业务收入同比有所下滑，但随着启东、温州等一级开发项目的推进，利润来源得到拓展，抵御市场风险的能力进一步加强。

  “启东项目进展顺利，预计年内会有数百亩土地进入二级招拍挂，将带来部分收益，”据接近新湖中宝人士介绍，启东项目占地6000亩，其中3000亩为公共设施及配套建设用地，其余3000亩为商住开发用地，项目定位为集旅游、商务、休闲、娱乐、运动及高档住宅于一体的大型综合度假社区。

  据资料，圆陀角项目位于长江、黄海、东海三水交汇处，与上海隔江相望，随着沪崇启大通道的贯通，将成为上海北翼集酒店、会议、饮食、文化、娱乐、健身于一体的高端休闲度假区。值得一提的是，新湖启东项目紧邻恒大海上威尼斯项目，后者定位于超大型综合旅游度假居住区，一期住宅项目7月初开盘，销售情况异常火爆，客户主要来自长三角地区。

  国泰君安研报称，对照恒大海上威尼斯项目的销售情况，新湖中宝无论是将土地出让给其他企业获取分成收益，还是公司自己获取土地进行二级开发，项目盈利前景均十分可观。

  在中国快速推进城镇化的过程中，土地供需矛盾突出，地价上涨压力较大，从事土地一级开发业务的企业盈利空间充满想象。不过，由于一级开发周期长，资金量大，回报慢，特别是项目开发涉及住宅、商业、公建、配套等多种物业，对开发企业的要求很高，参与企业必须具有较强资金实力和资源整合运作能力。新湖中宝，是极少数介入土地一级开发市场的民企。

  据了解，为了提升一级开发项目的品质，新湖中宝重金引入了国外知名的设计团队，同时与国内的策划设计团队共同研究，高起点规划，促进项目开发能力水平登上一个新台阶。

  业内人士分析，房企介入土地一级开发，一般是希望后期自己拿地开发，或与其他房企合作开发，由此可以节省成本，增厚收益。新湖中宝一二级土地市场的联动协作效应一旦形成，将构成强大的综合竞争力。