左晓蕾

  因游资大规模涌入逼迫香港特区政府多次入市干预以稳定港元之后，市场纷纷猜测港府可能针对楼市出台干预措施。香港特区政府果然出手，而且速度和力度超出市场想象。10月26日，香港特区政府宣布推出全新的买家印花税措施，并于第二天生效。对于政府的调控行为在内地和香港出现的非常不同的反应和结果，笔者在此从经济学基本结论出发做些分析，希望能消除一些对调控认识的误区，为推动房地产市场回归正常市场秩序达成一定程度的共识。

  首先，投机为主的房地产市场是经济危机的基础。近20年来，世界爆发的主要的危机，不论是国家范围的，或是区域性的，还是全球性的，都与房地产市场泡沫破灭有关。而房地产价格泡沫的形成都与房地产的投机行为推动有关。20年前的日本经济危机之前，银行和其他金融机构的资金大规模流入房地产，日本三大城市的房价上涨300％。泡沫破灭以后，超过两万家金融机构破产，日本经济陷入了“失去的20年”。15年前的亚洲经济危机，泰国放松外国资本管制，大量短期信贷资金流入房地产，房地产空置率大幅上升，导致短期借贷不能周转，资金链断裂，危机爆发并席卷整个亚洲。

  香港楼市已脱离整体经济下行的趋势在热钱推动下逆市上扬，巨额游资可随时套现离场，资金大规模流出可能引发危机。香港特区政府和业界当然需要预防1997年金融风暴后负资产个案暴涨的风险。

  其次，过去9个月香港楼市获得20%的升幅，楼价连续5周创历史新高。香港特区财政主管指出，短期房价上涨过快超过经济增长，楼价远超香港市民承担能力，采取措施控制房价符合普通市民利益。房价大幅上涨还埋下未来通胀形势恶化的伏笔。在未来经济增长态势仍然疲软的形势下，通胀恶化意味着港元贬值购买力的下降，直接影响就是老百姓生活水平的下降。楼市干预应该是民生保护行动，与政府公共服务的职能是一致的。

  第三，房地产的过度投机性是市场失灵的表现。商品市场均衡价格产生需要三大条件，除供求以外有一个关键条件是效用最大化约束。也就是当效用满足后，需求就发生边际上的变化，供给价格就要下降去满足较低价格带来的边际需求，这样的价格—效用—需求—再价格的网状调整过程，直到边际效用不再增长，均衡价格形成。

  投机性的市场为什么失灵呢？最大的问题是市场定价机制中缺失了效用最大化投机性约束这一重要条件。欲望是无穷大的，投机性市场没有最大满足度约束条件，所以投机需求不在意价格高，只在意价格要不断上涨。100万买一套房，150万卖出就赚钱。然后200万再买，250万卖出仍然赚钱。投资性需求有强烈的动机推动价格上涨。换句话说，一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，市场定价机制的基本条件被破坏，不可能形成合理的均衡价格。投机性市场的定价机制呈现经济学意义上的失灵。

  经济学研究证明，市场失灵以后没有外力不可能恢复正常的秩序。政府需要采取相应的干预政策扮演一个外力平衡角色。就房地产市场来说，就是遏制投机恢复房地产以居住为主的基本属性。香港特区政府在出台较严厉的税收和信贷政策打击投机炒房行为的同时，还准备提供土地建设更多的居民住房。有了以居住为主的市场效用最大化的约束，双管齐下，才能恢复房地产市场的合理定价机制并健康发展。政府的干预合情合理合法。

  第四，就像干预汇市一样，香港特区政府的楼市干预也毫不拖泥带水，效果立显。据香港媒体报道，10月28日，一二手楼市交投紧急“冰冻”。二手楼市交投则比前周大跌50%至70%。有代理商称，大型居民小区海怡半岛10月27日原本有10组消费者预约看楼，最终有近80%取消。香港特区政府的调控立竿见影，一方面说明政策的针对性非常强，打蛇打到七寸，另一方面应该来自香港特区政府奉行“言必信、行必果”的准则建立起来的政府信用的权威性。

  第五，对美国和全球量化宽松的货币政策不能掉以轻心。美联储9月中旬宣布开启新一轮量化宽松政策，全球流动性增加，香港首当其冲，楼市、汇市大幅波动，汇市大有突破联系汇率之势。大规模的热钱流入形成的合力，可能比当年索罗斯的单打独斗更强。热钱推动房地产价格的快速上升然后套利离场泡沫破灭带来的危机和风险惊心动魄。香港特区政府不得不当机立断采取强势干预，再次捍卫联系汇率和防止房地产泡沫化引发危机。

  美国大选过后，量化宽松的影响会更显著，如果欧元区央行无上限购买债务国国债的行动被西班牙或者其他国家的救助申请启动，明年上半年，由全球流动性过剩带来的大宗商品价格上涨以及通胀将卷土重来，将再次成为新兴市场国家的噩梦。由此可见香港特区政府在干预楼市背后的忧患意识和危机意识；那是一种以保护大多数百姓利益为己任的责任意识，政府依法管理社会公共事务的法治意识。

  （作者系银河证券首席总裁顾问）