⊙李宇嘉

  在我国住房供应模式中，租赁市场一直在被忽视的状态下自生发展，其中又以旧住宅区、集体宿舍和城中村等低租金租赁市场最为突出。但事实上，在高房价背景下，所有未能实现的住房需求统统被抛给了租赁市场。更值得注意的是，随着房价的不断上涨，城漂族和刚毕业大学生也成了低租金租赁市场的需求主力。

  与此同时，因为旧城和城中村改造、城市更新，低租金租赁市场正在各大城市慢慢萎缩。这些年来，土地已成地方政府弥补收支缺口的重要工具，项目投资的启动资金或股权，也是撬动银行贷款的杠杆。随着城市“摊大饼”式的扩张让新增土地利用几近枯竭，地方政府对于土地溢价收益的追逐正在向存量转变，这在一线城市和主要二线城市表现非常显著。事实上，尽管存量土地利用涉及拆迁补偿和安置，周期较长，但利用存量土地获得的溢价收益比新增土地还多，释放中心区优质土地资源（旧改一般在城市中心区内）和新增的刚性需求将带来数倍的溢价收益。

  今年以来，至少有包括上海、深圳、广州、天津、成都、南昌、兰州、昆明、合肥等多个一线及省会级城市，以及常州、平湖、晋江等众多二三四线城市，披露了新的大规模旧城改造计划。例如，户籍人口刚过360万的常州市，一口气推出了48项、623公顷用地面积的大型旧改项目，这一规模与2011年常州市的经营性用地出让计划总量相当。城市大规模的旧改，造成低租金租赁市场不断萎缩，不仅会直接拉动低租金市场租金水平的上升，而且会通过片区升级带动整个片区租金水平的上升。

  城市拆迁和旧改常常催生出众多标志性建筑，让区域面貌焕然一新，甚至脱胎换骨。因此，城市租赁市场整体租金水平将会因为旧改大规模开展而台阶式上升。在2009年之前，我国城市住宅租金水平较为稳定。根据国家统计局提供的数据，从1998年到2009年，以上年基数为100计算，房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中较高的是2001年的102.80，2007年的102.60和2010年的105.0（2011年起停止发布该指数），在100以下的为1999年的98.50，2009年的99.40。2010年以来，我国城市住宅租金水平较快上涨。根据搜房网的统计，2010年北京、深圳和广州住宅租金涨幅分别为15.56%、10.9%和13%；2011年北京、深圳、上海新建商品住房价格分别下跌了6%、2.9%和5.4%，但住宅租金却分别上涨了13%、9.3%和7.6%。2012年上半年，北京、上海、深圳和广州的住宅租金价格同比分别上涨了8.9%、6.75%、6.8%和8.3%。

  尽管房租与实体经济和承租者的收入密切相关，不可能火箭式蹿升，但目前由于经济、社会和行政资源主要集中在一、二线等大城市，大城市在工作机会、就业前景等方面的溢价收益依然吸引着大批求职者趋之若鹜。出于对自身发展前景的憧憬，再考虑到频繁搬家的各种成本，中低收入者的租金谈判空间不大，被迫接受租金上涨是普遍现象。因此，城市拆迁和旧改将会造成低租金租赁市场的租金水平长期看涨，这也会带动整个城市租金水平的不断上升。

  城市整体租金水平的走势取决于房地产投资价值的变动。目前，我国大城市的租售比一直在1∶500以上，根据2010年上海二手房指数办公室的抽样调查结果，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1∶500至1∶700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。换句话说，市场对于房价上涨所获得的收益预期远强于租金收益的预期，拥有多套住宅的投资者大多看重的并不是租金收益，而是房价上涨的收益。虽然，相对于租赁市场的需求，投入租赁市场的住宅供给并不足。据21世纪不动产的统计，北京大约有500万套存量房，而且这个数字还在持续增加。眼下真正流入二手房市场的不足10%。如按保守的20%空置率计，至少约有10万套房屋可作为潜在的租赁房源。但现实问题是，目前北京租赁市场普通住宅供需比已达1：4左右；公寓房租赁房源较多，供需比在3：1左右，这是租金或将持续上升的市场基础。

  当然，随着房地产市场“狂飙”式增长周期的结束，加上经济增长方式的转换，房产税也将渐进发挥效应，存量房将会大量进入租赁市场。同时，未来保障性住房供应模式也将由经济适用住房为主向公共租赁住房为主转变。届时，大城市整体租金水平将会下降，但这毕竟还是远景。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）