一个偏居台州市仙居县的房地产项目，却与上海普天签下了9.7亿新能源建设大单，这在熟谙各类新能源产品价格的权威专家看来，简直是不可思议的事情。“从目前可以看到的投资项目明细来看，9.7亿的价格虚高数倍不止。”上海科学院一位能源与环境研究专家告诉记者。

  12月20日，上海普天邮通科技股份有限公司（下称“上海普天”，或丙方）发布特别重大合同公告，称公司及全资子公司上海普天能源科技有限公司（下称“普天能源科技公司”，或乙方）与浙江大卫房地产开发有限公司（下称“大卫房地产”，或甲方）共同签订能源管理建设合同，建设的核心内容是位于台州市仙居县仙居新区“大卫世纪城”的能源中心项目。合同总金额9.7256亿元，其中除甲方需支付给丙方3000万技术咨询服务费用外，其余9.4256亿元需由甲方在不同时间节点前支付给乙方。

  对于总资产不过22.87亿元的上海普天而言，这确实是个大利好。今年上半年，上海普天“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润”只有76万元，公司总资产也不过22.87亿元，除去债务的所有者权益只有14.28亿元。或许是受这一重大利好影响，上海普天股价在此前12个交易日累计上涨近30%。但公告发布后，股价反而连续数日走低，投资者对这一长达7年的承建合同似乎也心里没底。

  细查之下，这个9.7亿元大单却有不少令人匪夷所思之处：部分新能源建设项目报价与市场价格严重偏离；合同建设周期3年，付款周期却长达7年；9.7亿总金额与政府公布信息不符；开发商投资项目建设迟缓，资金后劲不足等。

  记者经深入调查，真相渐渐浮出水面：这9.7亿实际是由上海普天先期投资的6.3亿元以及由此产生的3.4亿利息构成。另外，上海普天很有可能通过承建能源中心项目，变相承接了部分传统的房地产开发任务，实际上是为整个房地产项目进行资金输血。而在央企严禁涉房的今天，这其实是一个比较敏感的话题。⊙记者 于兵兵 ○编辑 邱江

  9.7亿投资明细“虚胖”

  根据中国台州网的报道，台州市仙居县创建国家绿色生态示范城区暨能源中心建设签约仪式在12月17日举行。据介绍， 今年仙居县拟将仙居新区范围内东起石牛大桥、西至永安休闲街、南至石龙霖雨山体、北至35省道，面积约7平方公里的区块申报国家绿色生态示范城区。大卫世纪城能源中心是仙居新区一期中重要的科研、能源管理、监测项目。该项目位于大卫世纪城7号地块，用地面积9583平方米，总建筑面积27750平方米，用于可再生能源展示、应用中心，包含冰蓄冷应用、电厂余热应用、能源监测系统、太阳能应用等，同时满足大卫世纪城2号、4号、16号、18号、21号地块部分能源使用和监测。

  上述新能源投资内容与上市公司公告披露的内容基本一致。不过，两者都没有明示各类项目具体的投资成本。

  记者经过多方努力，从其他渠道获得了一份该能源中心项目的投资明细，9.7亿新能源项目报价明显虚高，甚至还包括众多非新能源建设项目的真相立刻浮出水面。在这份投资明细中，大卫世纪城21幅地块中有1号、4号、7号、2号、3号地块涉及其中，投资额分别为7492万元、2.23亿元、3.69亿元、4499万元和3390万元，晨曦路等8条道路的综合管网成本约为1.96亿元，加上3000万技术咨询服务费，合计刚好为9.7256亿元。

  其中，报价虚高的“重头戏”是7号地块，其中央空调、水源热泵、采集终端系统和综合管线的投资金额分别为1200万元、450万元、4500万元和150万元。

  据一位来自全国冷冻设备标准化技术委员会的权威专家解释，上述四个项目是组成中央空调系统的几个环节，以惯常占比估量，采集终端系统投资额中约有三分之一用于中央空调系统，即1500万元，综合管线投资额中约有三分之二用于中央空调系统，即100万元，这样的话，7号地块中央空调系统的总投资金额约为3250万元。7号地块总占地面积9583平方米，总建筑面积2.775万平方米，以市场上最高300元/平方米的综合成本计算，该地块整体中央空调系统的实际投资成本只需要不到830万元。两相比较，合同投资额（3250万元）比实际成本（830万元）高出约3倍。

  另外两个可以粗略估算价格的项目还有冰蓄冷和能源中心监测管理平台。根据投资明细，这两项投资金额分别为8250万元和3000万元。

  “目前冰蓄冷项目的市场价格非常便宜，包括蓄冰池、冷冻机房和管线在内，其成本顶多300元/平方米左右。”上海科学院一位能源专家告诉记者。这意味着，如果7号地块的冰蓄冷项目只供给本地块所需，那么其建设成本最多只有826万元。那么，是不是存在这样的可能，即这个冰蓄冷项目为7号地块以外的其他物业提供制冷能源？对此，该专家表示，“无论怎样，这8250万的投资若全部用于冰蓄冷技术，仅蓄冰就要用一幢楼。”

  至于能源中心监测管理平台，是对耗能单位的能耗信息进行数据采集、监测与整理的电子系统。目前上海科学院有一套能源监测管理平台，覆盖下属33个科研院所，总投资仅200多万元。针对大卫世纪城7号地块能源中心监测管理平台预算高达3000万元，上海科学院专家表示，“因为电子设备价格差别很大，所以不能肯定地说这个投资的水分有多大，但总体感觉是太高了。”

  3.4亿利息藏匿其中

  所谓的能源中心项目，其实就是位于7号地块的一幢多层建筑，上海普天只负责其中三层的新能源设备展示，并为这幢建筑提供新能源支持，如中央空调、太阳能热水、冰蓄冷等。其他包括土地成本、建筑成本等，都不是上海普天负责的内容。如此规模的项目需要数亿资金的投入，这在业内专家看来简直不可思议。

  记者细查上述投资明细后发现，一些非新能源项目似乎也在上海普天此次承担的工程项目范围内。比如1号、3号商住用地的门禁一卡通管理系统、可视对讲系统，甚至包括公共广播系统，还有7号、4号地块的景观工程。而这些项目类别并未出现在当地政府网站公布的能源中心项目介绍中。

  但是，即使包含了这些非新能源投资，9.7亿的投入依然“绰绰有余”。那么，其中是否还有其他不便披露的费用呢？

  根据公告，能源中心项目预计建设周期为3年，但付款周期却长达7年之久。除了支付给上海普天3000万咨询费用外，在大卫房地产还需支付的9.4256亿元中，前两年（即2013年和2014年底）支付金额分别为2925万和5965.3万元，2015年至2019年底5个时间节点分别支付约1.5亿、2亿、2.4亿、1.8亿和6781万元。

  “因为新能源项目很多涉及用后维护与保养，开发商是想通过这个方式将我们紧密联系在项目上。”上海普天相关人士这样解释。

  而来自政府部门的公开信息却给出了另外的解释。中国台州网消息称，11月12日，大卫世纪城能源中心项目正式获得仙居县发改局立项批复，并于11月19日确定上海普天能源科技有限公司为建设项目中标单位，项目总投资额仅为6.99亿元。

  对于9.7256亿元与6.99亿元之间的差额，上海普天的人士解释称，这是公司与大卫房地产“商务谈判”的结果，本质上相当于开发商付出的利息。疑问由此产生：上海普天在该项合作中何来利息收入？

  根据相关资料，在上述6.99亿元中，上海普天能源科技公司以乙方身份需承担6.3亿元出资义务，出资时间分别为今年12月份出资1.2亿元、2013年5月出资1.5亿元、2013年11月出资1.3亿元、2014年5月出资1.5亿元，以及2014年11月出资8000万元。

  这样的话，9.7亿元大单的疑问就解开了，即上海普天为该项目合作出资6.3亿元，大卫房地产公司再以回购款的方式将本金6.3亿元和利息3.4亿元合计9.7亿元支付给上海普天。

  不过，需要提醒的是，截至今年三季度，上海普天的货币资金量为2.11亿元。6.3亿出资如何实现，将是其面临的一大课题。

  “在这份合同中，上海普天的出资周期和大卫房地产的回购周期是很有讲究的。以2014年为例，当年普天出资额是1.5亿元，但大卫房地产企业需要支付给普天8965万回购款。如果普天能在早期实现项目再融资，那么其自有资金投资可能就更少。如果不出意外，上海普天应该会很快启动项目融资。”一位财务人士如此分析。

  但问题并未就此终结。后续的疑问还包括：上海普天为什么要把3.4亿利息收入做进投资明细中，导致新能源投资成本严重“虚胖”？这份总额为9.7亿的投资明细做何用途？对此，上市公司昨天并未给出明确的解释。

  另外，如果6.3亿是真实投资，那么又有多少流入传统房地产开发项目？对此，知情人士称，上海普天确实另有一份6.3亿元的投资明细，但一旦公布，也不免有“虚高”之疑。

  BT表象

  难掩“输血”嫌疑

  如果是上海普天出资6.3亿在先，大卫房地产公司9.7亿回购在后，那么这个项目其实是个典型的BT项目，即建设移交。据了解，BT项目是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。

  这一说法得到了上海普天相关人士的认可。“奇怪的是，上海普天为什么不在公告中明示BT合同的性质呢？”上海一位建筑节能领域的专家对此疑惑不解。

  经审计部门相关人士介绍，原来BT一般只允许出现在政府投资的基础设施建设项目或公益项目。与一个民营房地产企业进行BT项目合作，有对其变相放贷之嫌。另外，上海普天拿出的6.3亿资金若并非全部用于新能源项目，而是承担了部分传统房地产开发建设任务，其变相“输血”房企的本质就更加明显。

  对此，上海普天相关人士称，作为央企下属企业，公司在主观上绝对没有“涉房”的意图。

  不过，这个非政府投资的BT项目，确实也出现了政府部门的身影。据知情人士介绍，为了确保开发商如期还款，普天能源科技公司已经与大卫房地产和仙居新区发展有限公司（仙居新区管委会下属企业）签订了担保合同。有地方政府在背后担保，将为上海普天如期回款提供保障。

  大卫房地产

  何方神圣？

  9.7亿，央企上海普天，当地政府……能将这些重量级资源汇聚到自己身边的浙江大卫房地产公司到底是何来历？其真实的商业考虑又是如何呢？

  根据上证报调查，大卫房地产成立于2007年7月，是上海永固投资有限公司为台州仙居项目专门成立的子公司。而上海永固投资起家于上海嘉定，最早是通过2006年成立的上海大卫房地产开发有限公司开发了嘉定大卫国际大厦项目。

  2007至2008年，中国房地产市场并未受到当年国际金融危机的深度影响，只短期回调后又一路高歌。作为发展早期的民营企业，永固投资在那个时期完成了两个大手笔投资：一是以2.14亿价格拿下上海嘉定新城D8地块，打造大卫时尚生活广场项目；二是和浙江台州市仙居县政府展开合作，号称斥资40亿元打造仙居新城一期，即大卫世纪城项目。

  据记者从仙居县国土局网站上获得的信息，大卫房地产在2010年10月18日一次性通过招拍挂拿下仙居新区共计21幅地块。大卫房地产网站显示，这一项目总出让面积1362亩，建设周期为8年，总投资约90亿元。而这样大手笔的投资，在仙居县历史上从未有过。

  就是这样一个以创建国家级生态节能居住示范区为目标的超级大盘，其实际建设进度却并不理想。据了解，目前项目已经累计投资22.59亿元，却只有1号地块的永安花园进入了预售阶段，预计到2013年第三季度全面竣工。

  紧临永安花园的5、6号地块即永乐花园和永丰花园尚处于在建但未售阶段，更多地块还在待开发状态。记者查阅了仙居县国土局土地出让结果公告发现，大卫世纪城21幅地块竣工时间几乎全部为2012年10月18日。

  就2013年三季度竣工的永安花园，记者致电大卫世纪城售楼处，是否可以在明年年底交房，销售人员表示，合同中标明的交房日期是2014年年底前。

  而上海大卫房地产公司在2007年购得的上海嘉定新城D8地块，也已经在今年年初又重新出现在嘉定新城拟出让地块中。“今年年中的时候，听说大卫房地产公司资金链比较紧张，有些购房者还想过退房。但听说现在缓过来了。”一位已经购买了大卫世纪城的购房者向记者表示。