上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

  2012年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

第一部分 2012年度经营工作报告

一、2012年度经营工作回顾

2012年度各项营业总收入超过69亿元，其中：土地和房产销售收入（含预收款）计划为不低于40亿元，实际完成43.53亿元，完成率为109%；包括公司持股50%及以上的下属公司在内，物业租赁收入计划为不低于17.5亿元，实际完成18.7亿元，完成率为106%；物业管理及服务性收入计划为不低人民币6亿元，实际完成6.8亿元，完成率为113%。

2012年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息以及其他开支，计划为41.63亿元，实际完成39.04亿元，完成率为94%。

其中，项目开发投资计划为29.32亿元，实际完成26.34亿元，完成率为90%。

2012年度利润目标为10亿元，实际完成10.11亿元，完成率为101%。

二、2012年经营工作分析

(一) 经营收入分析

1、物业租赁收入

（1）合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计11.8亿元。

办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。2012年度租赁收入超过8.7亿元，比2011年增长1.82亿元，同比增幅约27%。

目前长期在营甲级写字楼共9幢，总建筑面积超过47万平方米，截止2012年末，运营一个完整日历年度以上的甲级写字楼年末平均出租率约为94%；2012年下半年投入运营的陆家嘴金融服务广场（软件园11号楼主楼）的年末出租率已经达到了78%。

高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地-上海陆家嘴软件园区以及金桥创科园。截止2012年末，长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过24万平方米，年末平均出租率约为95%。

上述增幅中，新增楼宇提供的超过20万平方米的可供租赁面积产生了1.09亿元租金，约占增幅的60%；存量楼宇租金自然增长贡献超过7,322万元，约占增幅的40%。

商铺物业。2012年度租赁收入为1.85亿元，比2011年增长898万元，同比增幅约5%。

在营商铺物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止2012年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过9万平方米，在建总面积超过27万平方米。其中陆家嘴96广场年末出租率为98%，陆家嘴1885文化中心年末出租率为95%。另外，陆家嘴金融城内受托经营管理的滨江地区商铺物业年末出租率为100%。

上述增幅全部来自于租金的自然增长。

酒店物业。2012年度营业收入为1.22亿元，比2011年1.18亿元的收入略增4%。

公司现拥有两家四星级酒店：东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入近1.2亿元。明城大酒店配备399间房间，2012年GOP率为42%，全年出租率为66%；东怡大酒店配备209间房间，2012年GOP率为31%，全年出租率为62%。

住宅物业。2012年度租赁收入1.17亿元，比2011年增长2,525万元，同比增幅约27%。

长期持有在营的住宅物业主要有东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为96%。

上述增幅中，2011年投入运营的东和公寓C栋贡献了2,263万元租金收入，约占增幅的90%；租金自然增长贡献了262万元，约占增幅的10%。

（2）合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.8亿元。

公司控股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。

会展物业。2012年度租赁收入6.4亿元，比2011年增长9,899万元，同比增幅约18%。

陆家嘴目前通过其全资子公司-上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司，共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。2012年上海新国际博览中心共承接了93场展会，吸引了约480万名海内外观众和约8万家国内外展商，展览面积达到540万平方米，场馆总利用率为62%。在使用率以及周转率方面来讲，上海新国际博览中心是全球第一的展览馆，从规模来讲，已经成为亚洲第二大的会展中心。

富都世界。2012年度租赁收入4,326万元，比2011年增长110万元，同比增幅约3%。

2、房产销售收入

2012年度各类住宅物业实现销售收入16.9亿元，主要来自于天津河滨花苑、陆家嘴花园以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过10万平方米，合同金额近24亿元，去化率超过59%。

2012年度办公物业实现销售收入4,385万元，来自于零星存量办公楼的销售。除此之外，浦东金融广场及其他零星办公楼销售项目合同收入26.21亿元。

3、物业管理及服务性收入

合并报表范围内，2012年度实现3.9亿元物业管理收入，比2011年度增长5,708万元，同比增幅约17%。

合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2012年度实现2.3亿元的服务费收入，比2011年度减少1,949万元，同比小幅下降约8%。上海富都世界有限公司2012年度实现5,623万元物业管理收入，比2011年度增长246万元，同比增幅约5%。

(二) 项目开发投资分析

公司2012年度新开工项目6个，建筑面积近53万平方米；续建项目13个，建筑面积近194万平方米；竣工项目8个，建筑面积超过26万平方米。2012年度建设项目支出共计26.34亿元资金，比2011年度增加8.15亿元，同比增幅约45%。

上述增幅主要是由于2011年新开工项目多达14个，建筑面积超过117万平方米。因此，2012年开始公司进入项目开发投资的高峰期，并且可以预计将至少持续到2015年，大部分在建项目竣工为止。

(三) 经营业绩影响分析

2012年是公司第一个没有土地批租收入的财务年度，公司当年利润来源与之前年度发生了重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中，

长期持有物业租金收入毛利率为81%，对利润总额的贡献率为57%；

房产类销售收入毛利率为69%，对利润总额的贡献率为54%；

投资收益对利润总额的贡献率为18%。

除此以外，下述项目支出对公司年度利润及现金流有较大相关性：

1、税金支出

公司2012年度共缴纳11.9亿元税收（实际支付总额），同比上涨143%，占营业收入的34%，是2012年度归属于母公司净利润的118%。

2、折旧计提

根据公司会计制度规定，公司2012年度计提折旧2亿元，占租金收入的17%，是2012年度归属于母公司净利润的20%。

3、现金分红支出

公司2012年度实现向股东分红2.8亿元，占营业收入的8%，占2012年度归属于母公司净利润的28%。

4、员工薪酬支出

2012年合并报表范围员工总数2053人，人数同比增加4.3%，薪酬支出总额为2.47亿元，人均12.01万元，是2012年度归属于母公司净利润的24%。

第二部分 2013年度经营工作计划

2013年度经营工作计划如下：

土地和房产销售收入（含预收款）不低于人民币50亿元。其中办公物业销售收入不低于23亿元，房产销售收入不低于27亿元；

物业租赁收入不低于人民币20亿元。其中合并报表范围内收入不低于13亿元，合并报表范围外收入不低于7亿元；

物业管理及服务性收入不低于人民币7亿元；

项目开发投资支出不超过32亿元；

合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过3.54亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；

利润目标人民币10.5亿元。

四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。

详见财务报表附注二中第28项会计政策和会计估计变更。

4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

除附注四、3的说明外，合并财务报表范围与上年度一致。

股票简称	陆家嘴	股票代码	600663
股票上市交易所	上海证券交易所
股票简称	陆家B股	股票代码	900932
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	陶剑雯	黄轶
电话	86-21-33848801	86-21-33848801
传真	86-21-33848818	86-21-33848818
电子信箱	invest@ljz.com.cn	invest@ljz.com.cn

	2012年(末)	2011年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2010年(末)
总资产	30,782,076,569.84	27,688,118,169.16	11.17	23,169,174,196.67
归属于上市公司股东的净资产	11,584,310,835.22	10,858,550,461.80	6.68	10,282,129,372.31
经营活动产生的现金流量净额	1,604,845,458.83	1,769,381,014.58	-9.3	-1,907,246,143.45
营业收入	3,492,086,591.86	4,165,872,451.54	-16.17	2,753,549,984.67
归属于上市公司股东的净利润	1,010,985,430.86	984,929,293.65	2.65	1,191,710,282.22
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	932,793,429.94	965,445,460.82	-3.38	1,020,482,553.47
加权平均净资产收益率（%）	9.01	9.32	减少0.31个百分点	11.21
基本每股收益（元／股）	0.5413	0.5274	2.65	0.6381
稀释每股收益（元／股）	0.5413	0.5274	2.65	0.6381

报告期股东总数		135,458	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		131,062
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海陆家嘴（集团）有限公司	国有法人	57.64	1,076,556,437		质押292,825,362
上海国际信托有限公司	国有法人	2.85	53,234,998
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED	未知	2.53	47,168,747
TARGET VALUE FUND	未知	0.92	17,223,452
DAIWA CAPITAL MARKETS HONG KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT	未知	0.82	15,321,045
GAOLING FUND,L.P.	未知	0.58	10,873,915
JPMCB / LGT BANK IN LIECHTENSTEIN AKTIENGESELLSCHAFT	未知	0.51	9,507,900
东达（香港）投资有限公司	国有法人	0.36	6,686,009
招商证券香港有限公司	未知	0.35	6,578,978
IEONG CHONG MANG	未知	0.32	5,992,580
上述股东关联关系或一致行动的说明	东达（香港）投资有限公司为第一大股东-上海陆家嘴（集团）有限公司的全资子公司。