（上接A50版)
(3)成本
1) 成本分析表
单位:元
| 分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房地产业 | 房地产开发、租赁成本 | 1,484,227,549.94 | 100 | 1,283,209,447.33 | 99.68 | 15.67 |
| 分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 开发产品 | 房地产开发成本 | 1,458,699,231.98 | 98.28 | 1,256,630,204.62 | 97.61 | 16.08 |
房地产开发成本：达到确认收入条件的项目增加所致
2) 主要供应商情况
公司前5名供应商采购金额合计68,918.65万元，占年度采购总额的28.43%。
(4) 费用
报告期内公司各项费用变动情况：
单位：万元
| 项目 | 本期数 | 上年同期 | 增减额 | 增减幅度 | 主要原因 |
| 销售费用 | 9,749.39 | 6,932.19 | 2,817.20 | 40.64% | 本期项目销售推广力度加大及预售收入增长所致 |
| 管理费用 | 9,380.52 | 8,250.38 | 1,130.14 | 13.70% | 本期公司经营发展所致 |
| 财务费用 | 608.49 | -23.42 | 631.91 | 2698.12% | 融资费用增加所致 |
(5) 现金流
报告期内公司现金流量变动情况：
单位：万元
| 项目 | 本期数 | 上年同期 | 增减额 | 增减幅度 | 主要原因 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 89,969.60 | -75,445.20 | 165,414.80 | 219.25% | 本期销售回款增加所致 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -1,920.68 | 2,191.30 | -4,111.97 | -187.65% | 本期对外投资较上期增加所致 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 97,150.30 | -75,842.81 | 172,993.10 | 228.09% | 本期融入资金增加所致 |
(6) 发展战略和经营计划进展说明
基于对中国房地产业长期稳定发展的信心，公司的发展战略是要致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业。为实现这一战略目标，公司制定了清晰明确的区域发展、土地储备、资本和财务发展策略、项目开发策略和公司管理策略，并通过每个年度经营计划逐步推进。报告期内，公司在各个方面都取得了较好的进展：
（1）公司2012年在北京、西安、长沙的业务都有长足的发展，在北京、西安增加了新的土地储备和新开发项目，在西安竣工50万平方米，标志着公司在西安的开发进入收获阶段，在长沙开复工面积达到60万平方米，开盘销售并且签约整售了长沙海信广场。
（2）2012年公司积极推进销售工作，通过市场调研，开发市场所需要的产品，贴近客户需求，积极组织销售。公司销售签约额比上年增长150%，公司签约额上了一个新台阶。
（3）面对房地产调控政策下地产企业困难的融资环境，公司积极拓宽融资渠道，充分利用公司三十年来诚信经营的良好信誉和大股东的支持，通过银行、信托、基金等多种融资方式，保证了公司经营业务的正常运行，公司资产结构健康安全。
（4）2012年公司进入二次创业的第二个十年，根据市场变化和公司经营的实际需要，公司适时调整内部管理体系，充实完善管理制度和业务流程指引，公司的管理更加规范化、也更有效率，从而保证了公司业务持续发展和扩张。
2、 行业、产品或地区经营情况分析
(1) 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产业 | 3,078,101,320.21 | 1,484,227,549.94 | 51.78 | 18.23 | 15.67 | 增加1.07个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 开发产品 | 3,003,844,706.00 | 1,458,699,231.98 | 51.44 | 18.50 | 16.08 | 增加1.01个百分点 |
(2) 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 华北地区 | 1,484,896,629.21 | 6.56 |
| 华东地区 | 89,694,018.00 | -85.06 |
| 西北地区 | 1,503,510,673.00 | 146.64 |
3、 资产、负债情况分析
(1) 资产负债情况分析表
单位:元
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数占总资产的比例（%） | 上期期末数 | 上期期末数占总资产的比例（%） | 本期期末金额较上期期末变动比例（%） |
| 货币资金 | 2,756,223,357.47 | 21.05 | 910,639,355.50 | 9.67 | 202.67 |
| 交易性金融资产 | 9,056,187.43 | 0.07 | 1,625,371.66 | 0.02 | 457.18 |
| 预付款项 | 414,512,837.29 | 3.17 | 66,991,095.87 | 0.71 | 518.76 |
| 其他应收款 | 1,155,008,369.13 | 8.82 | 471,907,014.25 | 5.01 | 144.75 |
| 长期股权投资 | 104,800,221.83 | 0.80 | 79,304,067.36 | 0.84 | 32.15 |
| 递延所得税资产 | 87,824,840.15 | 0.67 | 64,401,098.06 | 0.68 | 36.37 |
| 应付账款 | 456,976,334.13 | 3.49 | 289,495,489.73 | 3.07 | 57.85 |
| 预收款项 | 3,706,148,129.70 | 28.30 | 2,361,439,911.55 | 25.08 | 56.94 |
| 应交税费 | 526,428,496.23 | 4.02 | 248,469,368.10 | 2.64 | 111.87 |
| 其他应付款 | 3,231,651,583.00 | 24.68 | 1,147,415,982.96 | 12.19 | 181.65 |
| 长期借款 | 925,708,251.49 | 7.07 | 1,459,465,056.36 | 15.50 | -36.57 |
货币资金：本期销售回款及股东借款增加所致
交易性金融资产：本期购入银行理财产品所致
预付款项：本期预付拆迁款、工程款、材料款增加所致
其他应收款：本期往来款增加所致
长期股权投资：本期对外投资增加所致
递延所得税资产：本期确认可抵扣暂时性差异增加所致
应付账款：本期尚未支付工程款增加所致
预收款项：本期销售回款增加所致
应交税费：本期营业收入增加计提各项税费所致
其他应付款：本期股东借款增加所致
长期借款：本期借款按还款日重分类所致
(2) 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本期购入银行理财产品7,499,000.00元，本期期末公允价值7,409,012.00元。
4、投资状况分析
(1) 对外股权投资总体分析
报告期内对外投资情况
单位：元
| 报告期内对外投资额 | 104,800,221.83 |
| 上年同期对外投资额 | 79,304,067.36 |
| 对外投资额增减变动金额 | 25,496,154.47 |
| 对外投资额变动比例（%） | 32.15 |
被投资的公司情况
| 被投资的公司名称 | 主要经营业务 | 占被投资公司的权益比例（%） |
| 北京圣瑞物业服务有限公司 | 物业服务 | 20.00 |
| 北京嘉里华远房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 29.00 |
| 长沙海信广场实业有限公司 | 商品销售 | 35.00 |
| 北京华远房地产经纪有限公司 | 房地产经纪 | 4.40 |
| 北京盛同联行房地产经纪有限公司 | 房地产经纪 | 4.40 |
| 北京市城远市政工程有限公司 | 工程施工 | 2.24 |
| 上海中城联盟投资管理有限公司 | 实业投资、资产管理 | 2.06 |
| 上海建银精瑞资产管理有限公司 | 资产管理、股权投资管理 | 4.00 |
| 上海伍翎投资中心（有限合伙） | 实业投资、投资咨询、投资管理 | 7.89 |
(2) 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
(4) 主要子公司、参股公司分析
1）主要子公司情况
单位：万元
| 公司名称 | 业务性质 | 主要产品 或服务 | 注册资本 | 持股比例(%) | 总资产 | 净资产 | 净利润 |
| 北京金秋莱太房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 九都汇项目 | 10000 | 100 | 108,996.46 | 21,211.99 | 32,297.27 |
| 西安万华房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 君城项目 | 35638 | 99 | 199,686.72 | 47,351.18 | 33,498.93 |
| 西安曲江唐瑞置业有限公司 | 房地产开发 | 海蓝城项目 | 5000 | 100 | 151,854.42 | 4,228.67 | 1,017.32 |
| 北京华远嘉利房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 昆仑公寓项目 | 4000 | 60 | 19,546.40 | 5,082.35 | 969.51 |
| 青岛华安房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 汤米公馆项目 | 1000 | 51 | 20,828.08 | 12,939.79 | 1,073.26 |
| 北京新通致远房地产开发有限公司 | 房地产开发销售 | 铭悦项目 | 15,000 | 65.67 | 298,345.27 | 13,392.97 | -1,215.01 |
| 长沙橘韵投资有限公司 | 房地产开发经营 | 华中心项目 | 22,800 | 74.4 | 285,490.68 | 26,552.37 | -1,172.74 |
| 西安鸿华房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 锦悦项目 | 2000 | 100 | 15,392.63 | 1,999.65 | -0.35 |
2）新设立子公司情况:
本年10月，公司全资子公司华远置业投资2,000万元，成立西安鸿华房地产开发有限公司，用于开发西安锦悦项目。该出资业经陕西鑫石联合会计师事务所于2012年10月15日出具的陕鑫联会验字（2012）第027号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
本期新纳入合并范围的子公司 单位：万元
| 名称 | 期末净资产 | 本期净利润 |
| 西安鸿华房地产开发有限公司 | 1,999.65 | -0.35 |
3）处置子公司情况:
公司全资子公司华远置业原持有青岛源远置业有限责任公司48%的股权，因在董事会表决权比例为100%，故将其纳入合并范围，该公司成立至今尚无具体业务，已于本年6月办理工商注销。
本期不再纳入合并范围的子公司 单位：万元
| 名称 | 处置日净资产 | 期初至处置日净利润 |
| 青岛源远置业有限责任公司 | 201.3 | 0.2 |
4）对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况
单位：万元
| 被投资单位全称 | 业务 性质 | 注册资本 | 经营范围 | 总资产 | 净资产 | 营业收入 | 营业利润 | 净利润 |
| 北京金秋莱太房地产开发有限公司 | 房地产 | 10,000.00 | 房地产开发、销售 | 108,996.46 | 21,211.99 | 133,572.97 | 43,133.06 | 32,297.27 |
| 西安万华房地产开发有限公司 | 房地产 | 35,638.00 | 房地产开发、销售 | 199,686.72 | 47,351.18 | 136,190.23 | 44,707.65 | 33,498.93 |
其中子公司西安万华房地产开发有限公司报告期内经营业绩与上一年度同期相比变动较大，系报告期内西安君城项目达到竣工结利条件，结利面积增加较多所致。
(5) 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
5、 公司控制的特殊目的主体情况
单位：万元
| 单位名称 | 年末资产总额 | 年末负债总额 | 年末净资产 | 本年营业收入 | 本年净利润 |
| 北京建华置地有限公司 | 3,400.17 | 292.80 | 3,107.37 | 227.87 | 134.36 |
北京建华置地有限公司（以下简称“建华置地”）为中外合作企业，2004年3月29日本公司与SOHO中国（BVI－7）有限公司（系SOHO中国有限公司的子公司）签订股权转让协议，按照协议约定本公司拥有建华置地5%的股权，享有其经营开发的尚都国际中心A座项目的全部收益， SOHO中国（BVI－7）有限公司享有尚都国际中心二、三期项目的全部收益，公司将尚都国际中心A座项目全部纳入合并范围。
(二) 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
住房是人类生存与发展必需的最基本的生活资料之一，商场、写字楼、酒店等商用物业是第三产业发展的基础条件，所以，房地产业会随着人民生活水平提高和第三产业的发展而不断发展。2012年中国人均GDP超过6000美元，城市化率达到52.57%。发达国家在经济达到同等发展阶段时的城市化率都在70%以上。中国城市化率随着经济的不断发展将给房地产业的发展提供巨大的空间。中央持续不断的房地产宏观调控是为了让行业健康发展，不断改善人民的居住和生活条件。在这样一个大的行业发展背景下，我们将专注于房地产行业的发展，致力成为一个令人信任和尊敬的负责任的房地产品牌企业。
房地产行业是一个进入门槛不高的自由竞争的行业，经过几十年的发展和激烈的市场竞争，中国房地产业法规日益完善，行业管理日益规范，行业销售利润率逐步下降，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，房地产企业之间的竞争中，企业对市场需求的理解和把握能力；提高管理效率、加快开发进度、快速周转的能力；成本控制能力；逆市场周期决策获得土地储备的能力，将决定企业在市场上的胜负。
华远地产经过多年的市场磨炼，已经具备了充分的房地产开发实力和运营能力，能够根据市场环境的变化灵活调整经营策略，确保在各种市场环境之下保持稳健经营。针对目前房地产市场环境，公司将冷静分析形势，制定和实施合理的战略发展规划和经营计划，不冒进，但也不放过机会，保持稳健的发展步伐，以确保成为市场竞争的胜出者。
2、 公司发展战略
十二五期间，华远地产主营业务的开发规模、盈利能力、品牌实力要保持稳定的发展。在北京、西安、长沙等已进入城市逐步扩大公司市场份额，择机进入环渤海新的市场；土地储备始终保证公司三～五年发展所需；通过资本市场和多种金融渠道等筹资支持公司扩张；紧跟市场和客户需求使产品结构适应市场需要；通过产品标准化和高效管理，加快开发速度，快速周转；发扬“诚信、责任、坚韧、进取”的华远核心价值观，使公司员工与公司共同成长。
3、 经营计划
2013年，公司将继续稳步扩大开发规模，积极研究市场及政策环境的变化趋势，合理安排各项目的投资建设节奏，推进各项目的开发建设，及时调整销售策略并采取各种灵活的销售措施，努力加快各项目销售速度与资金周转速度，降低财务风险，保证公司稳健发展，实现预期收益。
2013年，围绕“运营、产品、监控、管理”四条线，提升公司整体运营管控能力，通过开发、建设、销售联动，形成合力以推动快速开发、快速销售、快速周转的运营模式，在当前以计划考核为主的基础上，积极探索，逐步促进并推动各城市公司由成本中心向利润中心的转型。
2013年度公司开发规模计划如下：
2013年全部开复工面积为220万平方米，其中新开工90.1万平方米，竣工40.8万平方米。其中，
2013年计划新开工的房地产项目如下:
北京华远铭悦园项目新开工10.4万平方米；
北京华远铭悦好天地项目新开工16.1万平方米；
西安海蓝城二期项目新开工6万平方米；
西安锦悦项目新开工15.6万平方米；
新项目新开工约42万平方米。
2013年计划竣工的房地产项目如下:
北京华远铭悦园项目竣工9.9万平方米；
西安君城三期B区项目竣工18.8万平方米；
长沙华远华中心一期项目竣工12.1万平方米。
2013年公司商品房销售计划如下：
2013年公司可销售资源比2012年有所增长，2013年公司可售项目包括北京九都汇项目、华远铭悦园项目、华远铭悦好天地项目；西安君城二、三期项目、海蓝城一、二期项目、锦悦项目；长沙华远华中心一期项目；青岛汤米公馆项目。
2013年公司销售签约额计划增长20%以上。
2013年公司投资计划如下
根据公司发展规划和2013年经营计划，2013年公司计划房地产开发直接投资总额75亿元。 其中，拟建、在建及已完工项目合计约35亿元，主要包括：北京九都汇项目、华远铭悦园项目、华远铭悦好天地项目；西安君城二、三期项目、海蓝城一、二期项目、锦悦项目；长沙华远华中心一至五期项目。
新项目拓展投资约40亿元。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行2013年度投资计划，并给予如下具体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。
2、授权董事会视公司2013年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。
(三) 利润分配或资本公积金转增预案
公司拟定的2012年利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按2012年12月31日公司1,580,574,788股总股本为基数，每10股派发现金股利0.5元（含税），并派送红股1.5股，共计派发现金股利 79,028,739.40元，红股237,086,218股。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额 77,477,851.27元，全部结转以后年度分配。
本次利润分配方案将提交公司2012年度股东大会审议。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 与上年相比本年增加合并单位1家，原因为：
本年10月，公司全资子公司华远置业投资2,000万元，成立西安鸿华房地产开发有限公司，该出资业经陕西鑫石联合会计师事务所于2012年10月15日出具的陕鑫联会验字（2012）第027号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
2、 与上年相比本年减少合并单位1家，原因为：
公司全资子公司华远置业原持有青岛源远置业有限责任公司48%的股权，因在董事会表决权比例为100%，故将其纳入合并范围，该公司成立至今尚无具体业务，已于本年6月办理工商注销。
董事长：任志强
华远地产股份有限公司
2013年3月18日