周子勋

  中国政府新一届财金班底3月16日正式亮相，其中，尤以留任的央行行长周小川、新任的财政部长楼继伟、国家发改委主任徐绍史、商务部长高虎城格外引人注目。他们将分别主导中国的货币政策、财政政策、宏观政策规划协调和贸易流通。未来五年，摆在他们面前的核心挑战在于，长期看是加快转变经济发展方式，减少对外部市场和低成本要素投入投资驱动的依赖，提高经济增长效益和质量；短期看将是防止投资过热、通胀和金融风险。而眼下，最大的挑战莫过于如何控制房价过快上涨。

  过去十年，北京市楼价上涨了365%，上海市一手房价格上升341%，广州和深圳则分别上升261%和233%。虽然中央政府多次明确表示，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，但楼价依然节节攀升。国家统计局前天公布的今年2月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升2.1%，为连续第二个月上升，且升幅明显扩大。昨天，由央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：今年一季度，68%的居民认为房价“高，难以接受”，这个数字较上季提高1.3个百分点。 预期下一季房价“上升”的居民占比为34.4%，较上季提高了5.4个百分点。

  房价在楼市调控从严的情况下依然反弹，至少有两个因素值得关注：一是调控目标的选择。调控起初以限制房价过快上涨为目标，最后变为房价“回归合理价位”为目标。二是调控方式和手段。从近三年来，各种政策手段出了不少，但最具有杀伤力的主要手段还是行政手段。但正如专家所言，这两个方面都忽略了一个核心问题：在当下的中国，房地产是个有极大需求容量的大市场。特别是以北京、上海为代表的一线城市，人口众多，即使出台了限购政策，刚性需求仍然旺盛。2012年末，全国城镇人口占总人口比重达52.57%，其中流动人口为2.36亿人，占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民，对房地产的需求将非常巨大。可以预期，在中国人的财富积累过程中、在城镇化进程中、在投资品还很缺乏的时候，房地产注定是个在相当时期内都会吸引资金追逐的资产。这使得新一届政府的调控形势异常严峻。

  无疑，维持房地产调控的连续性和稳定性，是当前房地产调控政策的重要思路。央行行长周小川近日就表示，“我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。”

  不过，房价的上涨，大大压缩了新一届政府的政策操作空间。因此，新一届政府恐怕要转换思路，从国民经济更大的系统中来考虑改革和调整。比如，房地产调控不能再以房价涨落作为政策目标，而应以房地产市场的平稳发展、避免风险为主要目标；应与整个国民经济的调整相结合，降低房地产业占用经济资源的比例，使房地产业成为获利正常的普通行业而非暴利行业；而让政府逐利之手从房地产市场中撤出，政府改革和角色调整是个重要前提，而这又涉及财政体制的改革。

  再如，加快住房信息联网制度建设。新一轮房地产宏观调控，与此前房地产市场的不正常升温有关，一定程度上，也与房地产领域的腐败交易，与近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官员腐败案件有关。近年来各地查处的一些贪官，许多人都拥有几套、十几套甚至几十套住房，住房成为腐败分子积累财富或洗白赃款的主要渠道。在此背景下，住房信息联网将成为助力反腐败的有力手段，查处房地产领域的腐败交易和官员违法拥有住房，将成为反腐败斗争的一个重要方面。

  再一个方面是加紧推进房产税的全面开征。目前房产税在重庆与上海还只是试点，而最终的征收范围肯定会扩大到全国。从短期看，房产税对房价的影响似可忽略不计，但从中长期看，房产税对房价影响将会逐渐显现。从国外的实例看，房产长期而言只能保值而不能增值。在美国，扣除通胀的真实房价指数以1890年为100，1990年也不过126，漫长的100年只增值了26%。一个很重要的原因是，在美国，不包括阿拉斯加，有几十个州都有平均税率为1.44%的房产税。我国一旦在全国开征房产税，即使家庭唯一的住宅免税，也将形成对房价的长期压力，不断挤压房地产泡沫。

  总之，中国经济社会发展积累的一些深层次矛盾，现在到了非得痛下决心逐一解决的时候。作为涉及面广、集纳度高的综合性产业，房地产行业存在的各种问题，在经济社会诸多矛盾中具有高度的代表性。中央持续出手加强宏观调控，正是想从房地产这个切入口来推动解决社会深层次的矛盾，由此促进经济社会的战略转型。

  （作者系资深财经评论人，专栏作者）