2012年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

｛一｝董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

报告期内，公司面对严峻的房地产形势，密切关注宏观政策和市场动态，在公司董事会正确领导下，公司上下坚定信心、振奋精神，认真分析形势，抢抓每一个机遇，有效的保证了公司销售增长，公司主要经营情况如下：

1、报告期内，公司实现营业收入36.74亿元，同比增长54.25%；实现利润总额4.75亿元，同比增长53.23%；实现归属于母公司所有者的净利润2.47亿元，同比增长5.10%。

2、截至2012 年12 月31 日，公司总资产215.59亿元，净资产15.62亿元，分别比2011年底增长22.25%和18.74%。

3、报告期内，公司加大调度、奖惩和营销创新力度，竭尽全力扩大销售规模。面对严峻的市场形势，公司充分把握政策导向和市场走势，加强项目调度力度和对接紧密度，加强团购、体验式营销等创新销售方式，在加快推进样板房、样板层的基础上，大力提倡建设样板墙、样板平面甚至样板楼，为客户提供更直观的高品质体验；同时加快景观示范区工程进度，为销售提供环境支持。通过销售方式的改变，公司全年实现合同销售额75.62亿元，同比增长20.39%。

4、在工程管理方面，一是以销售为中心，紧抓手续办理和工程进度，全力以赴确保开盘等重要销售节点的达成；同时加快景观施工进度，确保项目开盘前景观建设完成。二是继续贯彻“样板开路”的理念，为客户提供更加直观的高品质体验。三是紧抓工程质量，通过联合大检查、日常巡检及交付前验收，工程质量得到了明显提高；对工程质量管理上的常见问题进行总结梳理，编制完成了《工程质量管理手册》、《工程典型案例》等成果，并在全公司范围内培训，逐步形成专业化、规范化、系统化的管理模式。2012年度，公司实现新开工面积88.13万㎡，在建面积286.07万㎡。

5、针对不断变化的市场形势，2012年下半年公司加大了新项目拓展力度。2012年11月份成功竞拍临沂和谐广场项目，并在其他多个城市进行考察，为公司长远发展提供了坚实保障。

6、在成本管理方面，一是以“成本管理年”为契机，建立了目标成本管理体系，编制完成《目标成本管理办法》、《目标成本模板》及28个项目的目标成本并下发实施。二是设计方面，重点梳理了设计要点和审图要点。三是招标方面，广泛采取清单招标制度，减少不必要的额外支出，同时不断丰富战略合作伙伴资源和材料数据库，有效降低了采购成本。

7、在计划体系建设上，初步构建了房地产开发全价值链计划体系。共梳理出开发全过程节点近千个，通过借鉴先进企业的“设计地铁图”，大大丰富其内容，创造性地编制出了具有公司特色的“开发全价值链地铁图”，将开发全过程划分为10个阶段和12个业务模块，一一明确关键管控点和标准周期。特别是通过决策、协同、设计、施工转段等12项工作的前置，重新编制了开发全过程的标准工期。在产品标准化上，编制下发9项《标准化设计技术指引》，初步完成《11、12-18、33层标准化模块化定型产品》、《各专业出图成果标准》等产品标准及技术标准，在新项目上的运用效果显著。

（一） 主营业务分析

1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

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2、 收入

（1） 驱动业务收入变化的因素分析

2012年公司营业收入较2011年增加了54.25%，公司营业收入增加的主要原因是：本年青岛鲁商首府项目首次交房实现收入15.06亿元，对营业收入提升较多，但其他项目受宏观调控影响，营业收入有所下降。

（2） 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析

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（3） 主要销售客户的情况

本公司前五名客户营业收入的总额为239,157,519.00元，占本公司全部营业收入的比例为6.52%。

3、 成本

（1） 成本分析表

单位：元

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（2） 主要供应商情况

公司前五名供应商2012年提供建安劳务733,658,532.50元，占年度总建安支出的21.38%。

4、 费用

单位：元

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5、 现金流

单位：元

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报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。

6、 其它

（1） 发展战略和经营计划进展说明

详见第四节“董事会报告”中第一部分“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”的相关内容。

（二） 行业、产品或地区经营情况分析

1、 主营业务分行业、分产品情况

单位：元 币种：人民币

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2、 主营业务分地区情况

单位：元 币种：人民币

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山东省内收入相比去年同期增加96.48%，主要原因是青岛鲁商首府项目本年首次交房实现收入15.06亿元，影响山东省内营业收入大幅增加；山东省外收入相比去年同期减少51.91%，主要原因是北京项目本年竣工交付组团较少，影响山东省外收入降低较多。

（三） 资产、负债情况分析

1、 资产负债情况分析表

单位：元

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货币资金：主要系销售房款增加，相应货币资金增加所致。

应收票据：主要系对客户采用票据结算方式增加所致。

应收账款：根据会计政策计提坏账准备增加所致。

其他应收款：主要系应收商品房预售监管资金增加所致。

固定资产：主要系本期临沂鲁商铂尔曼大酒店及长清工业园投入使用，房产转入固定资产所致。

无形资产：主要系本期临沂鲁商铂尔曼大酒店及长清工业园投入使用，土地使用权转入无形资产所致。

长期待摊费用：主要系预付期限超过1年期以上的广告费用增加影响所致。

短期借款：主要系本期归还银行借款所致。

应付票据：主要系采用票据结算工程款及材料款增加所致。

应付账款：主要由于开发项目增加，应付土地款、工程款及材料款增加影响所致。

应交税费：主要系预收房款结转收入，计提已预交的相关税费，导致应交税金增加。

其他应付款：主要系商业集团及其他关联方向公司提供资金增加所致。

一年内到期的非流动负债：主要系即将到期的借款增加所致。

（四） 核心竞争力分析

本公司是山东省商业集团有限公司控股的一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，注册资金人民币10亿元，下设22家子公司，现开发项目近30个，分布在山东、北京、重庆、辽宁、黑龙江等省市，开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等，形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列。经过短短几年的发展，公司已成长为在山东省内具有较大影响力并已迈向“全国战略”的大型房地产综合开发集团企业。公司在以下几个方面具有竞争优势：

1、企业文化：公司始终倡导“激情拼搏、全心奉献、快乐工作、健康生活”的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业。同时，企业的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台，对优秀人才具有很强的吸引力。

2、产业协同：背靠国有特大型企业商业集团，特别是在山东省内，公司拥有不可多得的资源优势。集团公司直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，都成为公司的竞争优势。

3、品牌优势：公司以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间。2012年，公司荣获 "影响中国房地产品牌企业"、"2012中国房地产（齐鲁）领航企业"、"2012山东行业最佳雇主"等荣誉称号。

（下转A46版）

股票简称	鲁商置业	股票代码	600223
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李璐	王盼盼
电话	0531-66699999	0531-66699999
传真	0531-66697128	0531-66697128
电子信箱	600223Lszy@163.com	600223Lszy@163.com

	2012年(末)	2011年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2010年(末)
总资产	21,558,537,421.98	17,634,377,861.55	22.25	11,137,811,533.45
归属于上市公司股东的净资产	1,562,255,256.69	1,315,653,228.85	18.74	1,081,025,682.67
经营活动产生的现金流量净额	103,585,906.61	-3,633,914,471.39	不适用	-1,464,829,519.44
营业收入	3,673,819,067.59	2,381,698,574.35	54.25	3,018,402,426.70
归属于上市公司股东的净利润	246,602,027.84	234,627,546.18	5.10	440,981,641.53
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	252,750,749.50	217,576,388.17	16.17	458,435,356.66
加权平均净资产收益率（%）	17.14	19.58	减少2.44个百分点	51.25
基本每股收益（元／股）	0.25	0.23	8.70	0.44
稀释每股收益（元／股）	0.25	0.23	8.70	0.44

报告期股东总数			33,038	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		34,379
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
山东省商业集团有限公司	国有法人		52.62	526,739,200	0
山东省国有资产投资控股有限公司	国有法人		6.67	66,758,303	0
山东世界贸易中心	国有法人		3.84	38,441,600	0
鲁商集团有限公司	国有法人		3.44	34,432,500	0
博山万通达建筑安装公司	境内非国有法人		1.95	19,500,000	0
中国建设银行－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金	未知		1.71	17,097,512	0
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金	未知		1.61	16,142,716	0
淄博市城市资产运营有限公司	国有法人		1.21	12,156,250	0
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金	未知		1.00	10,000,000	0
全国社保基金六零一组合	未知		0.99	9,920,282	0
上述股东关联关系或一致行动的说明		前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心和鲁商集团有限公司存在关联关系，其他股东关联关系未知。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	3,673,819,067.59	2,381,698,574.35	54.25
营业成本	2,574,212,789.82	1,734,780,821.86	48.39
销售费用	172,553,179.04	126,138,000.13	36.80
管理费用	90,833,562.04	54,576,958.23	66.43
财务费用	3,296,640.70	-2,999,968.82	209.89
经营活动产生的现金流量净额	103,585,906.61	-3,633,914,471.39
投资活动产生的现金流量净额	-192,517,468.48	-19,178,110.75
筹资活动产生的现金流量净额	260,662,487.47	3,448,831,943.52	-92.44

行业	项目	2012年度	2011年度	变动比率	变动原因
房地产业	新开工面积（万平方米）	88.13	172.00	-48.76%	去年哈尔滨项目集中开工影响数额较大。
	结转收入（万元）	359,482.72	232,201.25	54.82%	今年青岛鲁商首府项目首次交房影响收入增加较多。
	存货（万元）	1,688,915.12	1,450,158.31	16.46%

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产销售	房地产销售成本	2,519,501,625.65	98.43	1,687,574,270.90	97.98	49.30
物业管理	物业管理成本	38,793,270.46	1.52	34,797,637.32	2.02	11.48
酒店	酒店服务成本	1,288,218.21	0.05

分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产销售	房地产销售成本	2,519,501,625.65	98.43	1,687,574,270.90	97.98	49.30
物业管理	物业管理成本	38,793,270.46	1.52	34,797,637.32	2.02	11.48
酒店	酒店服务成本	1,288,218.21	0.05

项 目	本期数	上期数	增减幅度（%）	主要原因
销售费用	172,553,179.04	126,138,000.13	36.80	本期加大广告推广及业务宣传的力度，导致广告费及业务宣传费增加所致。
管理费用	90,833,562.04	54,576,958.23	66.43	主要系酒店开办费及折旧增加所致。
财务费用	3,296,640.70	-2,999,968.82	209.89	利息支出较上期增加所致。
所得税费用	148,878,423.88	79,181,061.60	88.02	主要系本期经营利润增加所致。

项 目	本期数	上期数	增减幅度（%）	主要原因
经营活动产生的现金流量净额	103,585,906.61	-3,633,914,471.39		去年同期支付土地出让金较多所致。
其中：销售商品、提供劳务收到的现金	4,680,695,314.25	3,498,570,630.75	33.79	项目开发量增加，销售相应增加所致。
收到其他与经营活动有关的现金	35,430,969.53	373,370,277.23	-90.51	去年同期收到往来款较多影响所致。
购买商品、接受劳务支付的现金	3,518,033,109.91	6,618,501,367.94	-46.85	去年同期支付土地出让金较多所致。
投资活动产生的现金流量净额	-192,517,468.48	-19,178,110.75		本期临沂铂尔曼酒店建设支出影响所致。
其中：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	192,573,799.28	20,678,471.07	831.28	本期临沂铂尔曼酒店建设支出影响所致。
筹资活动产生的现金流量净额	260,662,487.47	3,448,831,943.52	-92.44	主要由于去年同期支付土地出让金较多筹资较多所致。
其中：取得借款收到的现金	1,075,320,000.00	2,306,620,000.00	-53.38	本期项目开发贷款减少影响所致。
偿还债务支付的现金	1,777,339,000.00	1,118,010,020.00	58.97	本期归还到期借款增加所致。
支付其他与筹资活动有关的现金	2,596,305,277.78	1,643,000,000.00	58.02	本期归还关联方借款增加所致。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	3,594,827,218.08	2,519,501,625.65	29.91	54.82	49.30	增加2.59个百分点
物业管理	47,422,537.57	38,793,270.46	18.20	23.63	11.48	增加8.92个百分点
酒店	3,300,270.74	1,288,218.21	60.97

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	3,594,827,218.08	2,519,501,625.65	29.91	54.82	49.30	增加2.59个百分点
物业管理	47,422,537.57	38,793,270.46	18.20	23.63	11.48	增加8.92个百分点
酒店	3,300,270.74	1,288,218.21	60.97

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
山东省内	3,324,048,360.27	96.48
山东省外	321,501,666.12	-51.91

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	2,385,936,900.92	11.07	1,251,588,247.70	7.10	90.63
应收票据	6,280,000.00	0.03	500,000.00		1,156.00
应收账款	5,504,183.97	0.03	13,496,635.20	0.08	-59.22
其他应收款	255,960,117.84	1.19	138,030,592.86	0.78	85.44
固定资产	589,244,937.19	2.73	25,791,367.71	0.15	2,184.66
无形资产	70,366,662.57	0.33	2,386,419.35	0.01	2,848.63
长期待摊费用	6,883,135.15	0.03	2,001,336.08	0.01	243.93
短期借款	178,700,000.00	0.83	771,300,000.00	4.37	-76.83
应付票据	169,600,000.00	0.79	23,600,000.00	0.13	618.64
应付账款	2,810,594,690.74	13.04	1,934,347,833.32	10.97	45.30
应交税费	-61,931,412.00		-173,779,120.81		64.36
其他应付款	8,606,190,334.84	39.92	6,488,727,403.57	36.80	32.63
一年内到期的非流动负债	957,473,000.00	4.44	716,500,000.00	4.06	33.63