2012年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

2012年，从宏观经济上讲是最复杂、最困难的一年，国际、国内经济形势严峻，欧元区经济低迷，美国经济复苏乏力，中国经济连续7个季度回落，直到2012年四季度才终结了此前的连续下滑，全年GDP同比增长7.8%，是1999年以来经济增长的最低值。从房地产行业发展来看，中央政府坚定不移的推行房地产市场调控政策，稳定调控成果，上半年市场以探底、筑底为主，下半年在刚需和改善需求的主导下由淡转旺，出现了少有的暖冬现象，总体表现好于宏观经济，呈现出低开高走的格局，整个行业在严峻的调控中仍然获得较快发展。

面对严峻的宏观经济形势，针对房地产持续调控并逐步走向理性的现状，公司上下紧紧围绕“核心竞争力提升年”的发展主题，积极应对市场，在公司股东和各位董事、监事的关心支持下，全面完成了董事会下达的各项经济指标任务。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

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2、收入

(1)驱动业务收入变化的因素分析

主要是因为本期交房结转收入的项目和上期差异所引起。

(2)主要销售客户的情况

公司前五名销售客户销售的收入总额为1,605.02万元，占公司全部销售收入的比例为0.71%。

3、成本

(1)成本分析表

单位:元

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(2)主要供应商情况

公司前五名供应商采购总额为35,845.71万元，占全部采购金额的比重为12.33%

4、现金流

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5、其它

(1)发展战略和经营计划进展说明

a、经营业绩稳中有增。报告期内，实现销售收入22.67亿元；实现净利润（归属于母公司）2.42亿元，同比增长6.18%。全年实现新签合同20.25亿元，实现资金回收20.70亿元。截止2012年12月31日，公司总资产为89.44亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为21.82亿元，每股收益0.28元，加权平均净资产收益率为11.74%。

b、融资渠道逐渐拓宽。2012年，公司积极拓展新的融资渠道，在传统融资和创新融资方面取得了较大成绩，全年共实现审批额度32.5亿元，实现放款总额 16.91亿元。这些融资为公司按时归还金融机构到期借款、项目开发、土地储备提供了有力保障，确保了全年现金流的安全顺畅。

c、土地储备加快推进。每一轮宏观调控、市场调整的后期都是拿地的较佳时期，公司科学整合资源，寻找时机，全年新增项目3个，实现土地储备近600亩。2012年6月，西安公司获取曲江二期300亩商住用地；12月，苏州公司通过竞拍摘取工业园区优势地段185亩住宅用地；西安公司通过合作控股方式获取宝鸡市105亩住宅项目用地。这些项目将为公司下一轮五年规划目标的完成发挥重要作用。

d、项目运营逐步提速。2012年公司准确分析宏观经济形势、把握市场发展趋势，制定科学合理的项目开发和销售节奏，按照“快速运营”的总体目标，各项目操盘开始执行“策划前移、营销先动、工程前置”的运营策略和“当年拿地、半年动工、一年开盘”的工作标准，项目的运营速度逐步提升。

e、产品客户研究成果显著。一是公司住宅产品线系列通过不断改进，设计更加完善，更贴近客户和市场，为提高设计质量、缩短设计周期、合理控制成本、提升品牌价值提供了技术支撑。二是客户研究取得实效，完成了《目标城市发展情况研究报告》、《“土地-客户-产品”三位一体定位系统报告》和《天地源现有产品线梳理及产品线规划建议报告》，同时，还形成了针对不同客户群研发的《天地源户型手册》三册，将科学指导公司后期土地项目定位、产品研究、营销策划。

f、品质提升呈现亮点。西安区域公司以新项目为载体，融汇文化地产理念，坚持策划设计前置、创新设计思路、丰富产品类型、提升设计精细度，打造了公司的设计核心竞争力，提升了产品附加值，丹轩坊获西安市建筑工程“雁塔杯”（优质工程）奖。上海区域公司在产品设计方面，尊重市场和客户诉求，设计更趋人性化、精细化及高附加值，通过打造“科技型、享受型、增值型”高端居住产品，赢得了市场认可。深圳区域公司立足市场需求，本着“市场导向”的理念，对御湾雅墅项目部分户型方案进行调整，对别墅区景观施工图进行了优化调整，精益求精，全面提升项目品质。天津区域公司始终坚持以品质取胜的理念，欧筑项目现场规范化和文明施工管理水平在津九轩项目的基础上又有了进一步提升，津九轩3栋楼获得“竣工海河杯”荣誉称号，欧筑一期一、二标段顺利通过“天津市市级文明施工示范工地”和“天津市市级质量观摩工地”检查验收工作。

g、文化地产日趋完善。一是召开文化地产实施方案汇报会，明确了文化地产实施方法和路径，确定了“六大模块”的关键点，为文化地产推进指明了方向。二是开展文化地产研讨会，就文化地产在异地区域公司落地经验、文化地产与客群细分结合、文化地产在产品设计研究等内容进行了研讨交流，根据公司的文化地产观，设计了文化地产系列形象广告，树立了文化地产品牌形象，增强了品牌影响力。

h、公司管理水平不断提升。

公司治理日益规范。一是根据《公司法》、《上市公司章程指引》等法律法规，完成了公司董事会、监事会换届工作；二是结合公司信息披露及重大经营活动等工作，通过媒体在资本市场上塑造良好的公司形象，有效提升了公司在二级市场的影响力。2012年公司获得了“金圆桌奖-董事会建设特别贡献奖”和“最具创新力董秘奖”，公司的规范化治理得到了监管机构和市场的认可。

内控建设全面完成。按照国家五部委联合下发的《内部控制基本规范》要求，公司全面启动了内部控制体系建设工作。从年初开始，公司先后进行了风险识别及评估、控制活动识别及内控有效性测试，确定了内控缺陷整改方案并进行整改，设计了《内部控制管理手册》并进行宣贯，持续监督及改进内部控制体系运行，开展了内控自我评价。

人力资源管理工作迈上新台阶。一是健全人力资源管理制度，新制定两项制度，修订七项制度，完成人力资源制度汇编初稿，健全了公司人力资源管理制度体系。二是薪酬管理、人才引进、员工培训开发、员工关系管理等工作不断强化，满足了公司业务发展的人才需求，加大了员工技术智力资源利用，提升了团队创造力。

(二)行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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注： 主营业务其他行业本期毛利率同比增加19.38%，主要原因为本期水电开发收入同比增长88.33%而成本只增长16.64%所致。

2、主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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注： 2012年度公司的主营业务收入西安区域占59.96%，苏州区域占38.12%，深圳区域占0.52%，天津区域占1.40%。

(三)资产、负债情况分析

1、资产负债情况分析表

单位:元

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货币资金：主要是因为下属公司期内增加土地储备影响。

其它应收款：主要为办理新项目报建手续尚未结算款项。

持有至到期投资：主要是因为为为下属公司归还到期信托产品所致。

长期待摊费用：主要为本期下属公司办公室装修结算所致。

应交税费：主要是因为本期下属公司土地增值税清算影响。

其他应付款：主要是因为本期预提土地增值税准备金等因素影响。

资本公积：主要为实施2011年度以资本公积转增股本影响。

未分配利润：主要因为本期实现的2012年度归属于上市公司股东的净利润。

少数股东权益：主要是因为下属公司归还到期信托产品所致。

(四)核心竞争力分析

公司从事专业地产运营10年，通过长期的房地产开发实践，已拥有房地产开发一级资质，形成了一整套适合自身的高效授权管理体系和业务开发流程，锻炼了一批精干、忠诚的干部队伍和业务骨干，铸造了在区域市场上知名度较高的“天地源”品牌，研发了包括“新中式”、“现代”、“简欧”为代表的一系列产品线成果，这些都鲜明地体现了公司的核心竞争优势。

(五)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1)委托理财情况

本年度公司无委托理财事项。

(2)委托贷款情况

本年度公司无委托贷款事项。

3、募集资金使用情况

报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

4、主要子公司、参股公司分析

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5、非募集资金项目情况

报告期内，公司无非募集资金投资项目。

二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业竞争格局和发展趋势

2013年行业趋势展望：

2013年2月，随着国务院“新国五条”的发布，又一次表明了政府在谋求经济增长的同时，坚决稳定房价的决心。因此，2013 年房地产行业的宏观调控政策仍将继续坚持从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变，限购政策短期没有退出的可能，房产税试点范围扩大、保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段。

我们认为，2013年做为房地产市场由黄金十年向白银十年转型的过渡之年，行业将出现以下趋势：商品房和保障房双体系格局已经初步形成；商品房市场会加快整合，不少企业会出局，市场集中度逐步上升；行业竞争加剧，利润率趋于社会平均水平；产品的行业标准体系逐步确立，工业化生产程度不断提高；产品质量普遍提高、趋于稳定，服务在竞争中的作用将越来；供求关系由卖方市场到买方市场；市场更规范、更理性，会有持续并相对稳定的增长，但不大可能有超级反弹；房价将由“合理回归”逐步过渡到“合理增长（基于GDP的增长率将被接受）”。

(二)公司发展战略

公司通过对市场环境和行业政策分析研究，结合自身运营优势，形成了天地源发展战略：

1、战略定位：以价值创造为核心，以中高端开发为主，以品牌产品开发商为模式，稳健拓展房地产业务，积极构建和形成第二主业，实现业绩的稳步增长和竞争能力的持续提升，做价值领先的中国上市公司。

2、天地源商业模式：以中高端住宅开发为主，实施专业化、标准化、高效化、品牌化运作，增强公司产品和服务的市场竞争力，提升附加值，积极构建第二主业，最终实现双主业发展模式。

3、天地源五大发展战略：标准化战略、精品战略、价值网络战略、高效运营战略、4+X发展战略。其中，标准化战略包括：产品标准化策略、流程标准化策略、成本标准化策略、工程标准化策略、物业标准化策略；价值网络战略包括：人力资源策略、创新营销策略、供方资源整合策略、品牌价值提升策略、第二主业策略、资本运营策略。

(三)经营计划

2013年，是公司第二个五年发展规划的收官年，也是上市以来第一个十年成果的验收年。公司将按照“跨越发展年”的发展主题，以“创新思维、加快运营、规范管理、跨越发展”为指导思想，全面推进各项工作，顺利完成全年计划指标和重点任务。2013年，公司将力争实现销售收入26.79亿元，实现新签合同22亿元，实现销售回款22.38亿元，开工面积46.59万平方米，竣工面积17.46万平方米，全年无重大质量安全事故。

上述经营计划不代表公司对 2013 年度的盈利和预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。

2013年的主要经营计划和措施：

1、创新思维谋发展，调整策略布好局

一是加快落实新的经营发展方式。公司所确定的规模优先策略和开放项目公司股权策略，要尽快落实到生产经营工作中，努力实现公司的更快发展。二是处理好发展与稳健的关系。注重市场研判，防范经营风险；注重项目分析，降低项目运营风险；注重现金流的合理安排，预防资金链风险。三是布好发展之局。以实现公司战略目标为宗旨，抓融资，布好资金局；抓项目、抓合作，布好项目局；抓人才队伍建设，布好团队局。四是完成新一轮战略规划的修订。将公司确定的转变发展方式的新思路、新举措融入到新的战略规划中，做到既有继承又有创新，以满足新形势的发展要求。

2、以文化地产主线，融入绿色、科技标识，形成一主两翼的产品策略

文化地产是培育和增强公司产品、服务、品牌核心竞争力的重要手段，也是公司标准化战略、精工战略进一步推进、进一步提升突破的主要路径。2013年，公司将按照文化地产实施方案，在设计、工程、营销、物业等各专业全方位强化实践，在实践中不断丰富完善文化地产的内涵。同时，积极倡导和落实以绿色建筑产品为主导的地产开发，积极研究和引入网络、智能、安防等科技新产品、新技术的应用，提升产品品质和附加值。在已经成熟的产品线成果基础上，细化完成绿色、科技为标识的实施操作指南，最终形成天地源以文化地产为主线，绿色、科技为两翼的产品策略。

3、以上市十周年为契机，实现品牌跨越

2013年，是天地源公司上市十周年，公司要以此为契机，借助文化地产细化实施的东风，实现品牌跨越，既要提高天地源品牌在其区域内的知名度、美誉度、忠诚度，又要实现天地源品牌在行业内、资本市场乃至全国的影响力。一是要制定全年系统的品牌建设思路和品牌战略实施方案；二是要增加售后、公益投入，减少庆典活动，将节省的钱回报给业主、社会；三是要创新推广内容和形式，兼顾产品市场和资本市场，达到事半功倍的效果。

与此同时，公司要结合品牌战略的推进，继续加大市值管理的力度。通过加强在资本市场的宣传、重视与投资者的沟通、探索中长期激励机制等方式，突出公司的品牌价值和核心竞争优势，增加公司治理的溢价，推动公司价值的提升。

4、以施行内部控制体系为契机，实现精细化管理的跨越。

2013年，公司将通过全员宣贯，强化推行内控手册和内控制度，加强监督检查力度，提升公司规范化、精细化管理水平。公司各单位要以实施内部控制规范为契机，进一步梳理和完善各项业务流程，堵塞漏洞，提高效率，并将一些好的做法、先进经验，及时进行归纳、总结，加以推广，实现对知识成果、审计成果的应用和转化，最终实现精细化管理的跨越。

(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

截至2012年12月31日，公司在建项目共7个，后期将根据各项目开发计划及资金需求，一方面坚持稳健风格，继续加强销售管理，加速回笼资金，增强自身造血能力；另一方面，同时加强与金融机构的合作，拓宽融资模式，多渠道筹集资金。综合以上措施，保障公司现有项目后续开发资金需求。

(五)可能面对的风险

（1） 政策风险

2013 年，政府关于房地产行业的宏观调控政策仍将继续坚持从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，房产税试点范围扩大、保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段。如果房地产市场和土地市场的回暖过快，不排除政府进一步出台更加严厉的房地产调控政策的风险。

应对措施：公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究及跟踪，依据政策导向，结合市场变化，在项目顺利开发建设的基础上，及时合理的调整开发节奏，积极、快速进行市场应变。

（2）市场风险

房地产行业由于其特点所限，存在着开发周期长、投资回收期慢的不利因素。因此在发展过程中总是承受着市场供求变化的风险影响，这种影响主要是指消费者购买能力下降、购买喜好变化或者供求形势发生变化等产生的销售不畅不利因素；另外，随着这几年国家对房地产行业的强力调控，尽管一些中小型房地产公司退出房地产行业，产业集中度进一步加强，但是，国内外优秀房地产企业规模却大大扩展，业务范围已经从一线城市快速覆盖到二、三线城市，市场竞争环境进一步加剧。

对应措施：一是公司进一步加强对已进入城市的研究工作，深入调查分析目标市场、潜在客户的需求，从而指导新项目新产品规划设计，生产出适销对路的产品；二是公司坚决贯彻“快速开发”理念，缩短开发周期，快速回笼资金，规避市场变化风险；三是突出自身优势，重点彰显“文化地产”特色，发挥核心竞争力效应，提高公司市场竞争能力。

（3）财务风险

如果因国家对房地产行业的信贷政策和融资渠道持续紧缩，将对公司自有资金及外部资金的筹措带来不利影响。

应对措施：一方面，公司将加大销售回款力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源；另一方面，公司将进一步进行融资创新，成立资金运营部，扩展融资渠道，提高公司的直接和间接融资能力。

董事长：俞向前

天地源股份有限公司

2013年3月29日

股票简称	天地源	股票代码	600665
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	刘宇	原学功
电话	029-88326035	029-88326035
传真	029-88325961	029-88325961
电子信箱	liuyu@tande.cn	yuanxuegong@tande.cn

	2012年(末)	2011年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2010年(末)
总资产	8,944,434,663.50	8,448,379,301.98	5.87	7,699,292,293.17
归属于上市公司股东的净资产	2,181,918,017.00	1,939,968,308.29	12.47	1,713,602,588.27
经营活动产生的现金流量净额	-265,594,709.88	-104,304,931.03	不适用	-981,476,350.97
营业收入	2,267,482,428.46	2,342,759,722.15	-3.21	2,049,932,656.62
归属于上市公司股东的净利润	241,949,708.71	227,864,197.88	6.18	189,550,086.63
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	236,683,132.80	225,448,780.02	4.99	140,163,145.37
加权平均净资产收益率（%）	11.74	12.47	减少0.73个百分点	11.61
基本每股收益（元／股）	0.2800	0.2637	6.18	0.2632
稀释每股收益（元／股）	0.2800	0.2637	6.18	0.2632

报告期股东总数			58,857	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		57,065
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
西安高新技术产业开发区房地产开发公司	国有法人		56.52	488,359,560	0	质押202,400,000
上投摩根中国优势证券投资基金			2.82	24,400,000	0	未知
诺安股票证券投资基金			2.16	18,669,714	0	未知
安信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户			0.30	2,562,888	0	未知
中融国际信托有限公司－中融－铂金1号			0.23	2,000,000	0	未知
王涛			0.22	1,883,967	0	未知
谢仁国			0.17	1,486,000	0	未知
赵玉宝			0.15	1,310,235	0	未知
国海证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户			0.14	1,248,900	0	未知
长城证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户			0.13	1,101,230	0	未知
上述股东关联关系或一致行动的说明		1、本公司持股5%以上的股东--西安高新技术产业开发区房地产开发公司是公司第一大股东，与其余九名股东之间不存在关联关系，不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。2、本公司未知前十名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	2,267,482,428.46	2,342,759,722.15	-3.21
营业成本	1,435,133,908.33	1,407,681,316.59	1.95
销售费用	85,918,679.74	82,047,362.32	4.72
管理费用	94,560,943.77	95,991,847.15	-1.49
财务费用	6,550,359.74	762,307.55	759.28
经营活动产生的现金流量净额	-265,594,709.88	-104,304,931.03
投资活动产生的现金流量净额	11,152,975.06	-187,841,293.98
筹资活动产生的现金流量净额	-45,861,293.38	100,088,343.32	-145.82

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产业	商品房销售成本	1,345,659,334.23	93.77	1,330,518,771.12	94.53	1.14
物业服务	物业管理	71,889,346.23	5.01	60,916,449.80	4.33	18.01
其他	水电开发、折旧	17,500,664.89	1.22	16,071,580.17	1.14	8.89

（1）现金流量表项目变动及说明
项目	本期数	上年同期数	增减比例	原因说明
经营活动产生的现金流量净额	-265,594,709.88	-104,304,931.03	不适用	主要因为本年度支付土地款、工程款增加所致
投资活动产生的现金流量净额	11,152,975.06	-187,841,293.98	不适用	主要因为本期处置长期资产回款所致
筹资活动产生的现金流量净额	-45,861,293.38	100,088,343.32	-145.82	主要因为本期偿还借款所致
(2)报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额5.09亿元，主要是因为报告期内公司新增土地储备、支付工程款增加存货以及经营性应付应收项目变动所致。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产	2,159,382,389.36	1,345,659,334.23	37.68	-4.33	1.14	减少3.37个百分点
物业管理服务	78,950,865.21	71,889,346.23	8.94	20.78	18.01	增加2.13个百分点
其他	29,057,493.89	17,500,664.89	39.77	43.92	8.89	增加19.38个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
西安	1,359,503,656.38	58.01
苏州	864,390,801.39	73.67
深圳	11,796,923.06	-96.07
天津	31,699,367.63	-95.37

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	631,783,476.15	7.06	932,086,504.35	11.03	-32.22
其它应收款	37,154,199.43	0.42	16,497,436.34	0.20	125.21
持有至到期投资	100,000,000.00	1.12	250,000,000.00	2.96	-60.00
长期待摊费用	910,840.68	0.01	561,256.81	0.01	62.29
应交税费	-15,160,818.00	-0.17	-98,026,639.72	-1.16	-84.53
其他应付款	891,865,011.83	9.97	659,368,412.34	7.80	35.26
资本公积	201,093,446.62	2.25	345,113,866.62	4.08	-41.73
未分配利润	918,437,253.51	10.27	676,487,444.81	8.01	35.77
少数股东权益	94,949,254.88	1.06	243,597,684.59	2.88	-61.02

被投资单位	经营范围	投资金额 （万元）	占被投资单位权益比例（%）
西安高科国际社区发展有限公司	城市基础设施、市政设施的建设；房地产开发与经营；园区配套开发与运营；承接项目管理、项目策划和景观设计。	6,000.00	22.64

						单位：万元
序号	子公司名称	业务性质	注册资本	公司持股比例（%）	总资产	净资产	净利润
1	西安天地源房地产开发有限公司	房地产开发	30,000	100	329,612.27	79,004.43	24,905.75
2	西安天地源曲江房地产开发有限公司	房地产开发	13,730	100	180,603.10	21,789.49	-82.95
3	苏州天地源房地产开发有限公司	房地产开发	55,000	100	233,474.31	65,233.23	8,722.09
4	苏州平江天地源置业有限公司	房地产开发	45,000	100	176,871.91	43,920.98	-654.84
5	惠州天地源房地产开发有限公司	房地产开发	20,000	50	111,103.54	16,169.43	-1,633.59
6	深圳西京实业发展有限公司	房地产开发	4,000	100	37,113.89	25,333.27	876.89
7	天津天地源置业投资有限公司	房地产开发	20,000	100	107,604.49	22,274.24	-1,835.81