⊙记者 陈俊岭 ○编辑 于勇

  主角：米先生

  房龄：2008年看房，2012年买房

  经验谈：买房不可太“理性”看空，降到一定程度就可以出手。买房需“察言观色”，不要在市场疯狂迫使政府出手时急于入场，等待成交量慢慢萎靡几个月后再看房，而降准、降息往往是政府“救市”个人买房的最佳信号。

  “理性”老公憾失买房绝佳机会

  去年夏天，“北漂”多年的“刚需”米先生一家终于拿到了新房的钥匙。尽管现在看来，去年在北京买房算是一个不错的时机，但对于从2008年就开始看房的米先生而言，却是一个迟到四年、多花数十万的惨痛“教训”。

  早在2008年五一，米先生夫妇就开始在北京看房了，当时奥运将至，北京的房地产市场却因半年前的政府调控，而显得异常清冷。米先生有足够的时间来看盘和犹豫，甚至差点定下管庄一套均价8000元的小两居。

  奥运结束后，金融海啸来了，北京楼市一度陷入“冰封”状态。到了2008年底，北京房价开始急跌，甚至马连道还出了套均价不到1万的小两居。而此时尚没有买房的米先生夫妇，甚至还幸灾乐祸地称“谁谁买房被套了多少万！”。

  尽管楼市情势急转直下，但政府却早在2008年10月就开始大规模地“救市”——降息、4万亿、减免二手房交易税……，但这些正在聚集的积极因素都被一味“理性”看空的米先生给过滤掉了。“房价才跌了几个月啊？”他当时给老婆说。

  “我们真的该出手了！”2009年春夏之交，米先生老婆就开始提醒她“理性”的丈夫买房，因为她身边的人都在买房换房，而此时的房价仅仅涨了不足两成，甚至部分新盘还没开始涨价，但米先生却听不进去，他只注意到了很多专家开始对政府“保八”反思和对房价下跌的论断。

  但“市场先生”却并不理会这些理性的噪音。而随后市场的走势也给了米先生深深“一记耳光”——2009年全年北京房价暴涨超70%，更直观的事实是，年初马连道一套58平米的小两居才60多万，10月份已到80万，年底已超100万。而在此期间，米先生夫妇也常常为买房与否、何时买房闹过矛盾。

  尽管米先生去年出手买到了近两年的最低点，但他为此错过的时间与资金成本却是不争的事实——在2008年至2009年那场关于何时买房的家庭大战中，“理性”的米先生无疑是惨败给了他“感性”的老婆。

  “市场先生”杜绝理性偏执

  《男人来自火星 女人来自金星》——这本来自美国心理学博士约翰·格雷的畅销书道出了男女性对事物认识和判断的差异。通常男性更趋于理性，而女性则多偏于感性。而对于由人参与的市场，有时“感性”比“理性”更接近市场。

  事实上，类似“踏空”买房的案例并不限于米先生夫妇一家。在记者接触到的多个在北京买房的家庭样本中，买房家庭中的买房决定多由“感性”老婆促使，而错失买房时机的家庭多由“理性”老公阻止。缘何“理性”老公却败于“感性”老婆？

  在影响市场趋势的种种因素中，除我们通常讲的政策面、资金面等理性因素外，交易主体群体性的感性因素也往往起到关键作用，即交易心理学上常说的“市场先生”——市场永远是正确的，唯有适应“市场先生”的脾气，才能驾驭市场。

  在错过2009年前后的绝佳买房时机后，米先生痛定思痛，并开始认真研究决定房价走势的各种因素。他研究发现，不仅个人情绪容易受外界影响，群体心理也很容易受外界所牵引。

  2010年底至2011年初，受北京即将出台“限购”政策预期影响，甚至不少有买房资格的家庭也担心“现在不买将来更贵”而加入“抢房大战”，为此不少人通宵排队摇号而不亦乐乎，在“群体非理性”的推动下，限购前的房价也达到了顶峰。

  “限购”随之带来的是持续半年的市场清淡，并在2011年十一后房价开始松动。于是恐慌情绪下“越跌越没人买”，到了2012年元旦假期，米先生想看房，连打几个电话中介都称交易清淡而无心看房，与一年前的热情判若两人。

  尽管市场一片冰冷，但米先生已注意到影响市场的积极因素正悄然累积——在2011年年底央行意外“降准”后，春节后再度降准；同一时间，他长期定点观察的小区和中介经理，也都表现出市场回暖的迹象。

  正在市场回暖之时，媒体上仍在宣扬着“楼市拐点”等看空论调，一切犹如米先生所亲身经历的2008年底的情形。但直到去年夏天央行两次降息后，房价正式确立回暖并开始冲击历史新高后，此时，“后知后觉”的媒体才开始发出看多的声音。

  今年3月，“国五条”来势汹汹，但北京楼市的“市场先生”却不理会，继续高歌猛进，一时间各地房地产交易大厅人满为患。而4月“20%交易差价税”正式开征后，北京楼市又陷入新一轮清淡，仿若两年前限购后的情形。

  “市场先生喜怒无常，有时候非常敏感，有时候又反应滞后，但最终都不会偏离理性太多。”自称对市场先生脾气略有了解的米先生称，而在市场先生面前，需要将理性与感性结合起来，跟随市场“追涨杀跌”不可取，无视市场而偏执地坚持“理性”也同样不可取。