张 鑫

  随着房产税改革试点范围的扩大，以及增量先行还是增量与存量联动讨论的升温，房产税已成为当前国人最敏感的热门话题之一。对普通百姓来说，能否认同并接受房产税有一个认识的过程，为此需要加强政策的解释力度，让百姓真正弄清征收房产税的必然性和重要性，房产税如何征收及其对房价、对经济转型与发展、对收入分配的影响等问题。

  从理论渊源分析，房产税源于美国土地改革理论家和实践家亨利·乔治提出的“单一土地税”理论。他认为在一定时期内，土地增值并不能提高全社会的总体财富，但会通过剥夺他人财富的方式使少数占有土地的人得到财富，从而扩大贫富差距，因而有必要通过税收等手段对少数人取得的财富实行再分配。由于土地升值主要是集聚效应（城镇化）的结果，对地价征税并归社会所以就显得非常必要。有了地价税后，还可以废除一切其他税收，使社会财富趋于平均。这就是“亨利·乔治定理”，即“土地涨价归公，私人就永远不用纳（别的）税”。后来诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨有条件地证明了这个定理——总地租等于对纯公共物品的支出。孙中山也基于这个定理，提出了“土地涨价归公”的民生主义主张。

  房地产税在中国其实早就存在，具体包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税等。计税依据是，房产税是按账面价值征税，城镇土地使用税按占地的面积征税。但这些都不能随着房地产的升值而相应增加税收收入，因而并不是真正意义上的房产税。典型的房产税，是对保有住房和储备土地升值所征的税，而且是每年经有关部门评估后再征收，因此会随房产的升值而提高。这种房产税不仅为地方政府带来更稳定、更持久的财政收入，而且还能调节居民收入和财富分配，缩小贫富差距。因为房产越多，应交税也越多，还可降低住房的开发成本，提高投机性房产的保有成本，达到合理引导住房消费，抑制投机性购房，满足居民住房基本需求等目的。

  在我国现有机制下，地方政府通过竞价拍卖土地，能轻易地获得巨额资金，形成了对“土地财政”的依赖，所以总有推高土地价格，收取更多土地出让金的冲动。由于地价在房价中占比高，目前普遍达到40%以上，有的甚至超过60%，地价上涨也就成为推动房价上涨的重要推手。所以，要促使房价合理回归，地价非降下来不可。而要把地价降下来，就得为地方政府寻找到稳定的替代财源。相对于一次性收取今后50年至70年土地使用权的收益，即土地出让金，对房地产征税可为地方政府带来更稳定、更持久的财政收入。在国外，房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。比如，美国物业税约占地方财政收入的30%，约占地方税收收入的75%；澳大利亚房地产税占地方财政收入的比重为60%；日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。从长远看，伴随着可供开发的房地产的减少，房屋保有量会越来越多，城镇住房产权私人拥有率也越来越高，以房产税征税替代土地财政是大势所趋。

  对普通百姓来说，最关心的是如何征收房产税。目前上海的试点方案是，对本地居民在合并计算的家庭全部住房面积超过人均60平方米时，对新购住房超出部分的面积征税；对非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%～1.2%。同时规定独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。可见两地既不是对所有房屋征收房产税，也不是征收典型的房产税。这样做，虽然不会增加绝大多数业主的负担，但却有违房产税的本意，也难以得到业主的认同。因为这是在业主已缴纳土地出让金性质的“土地使用税”后的“税上税”。而典型的房产税主要针对土地升值所征的税。也就是说，只有当房地产价格上涨时才当缴纳房产税，目的是要改变当下地方政府土地财政和房地产领域税收税制混乱、重复征税的状况，调节收入分配，遏制房地产市场的投机投资性需求。

  由于开征房产税涉及范围广，操作过程复杂，还有一个让纳税人充分认识其性质和作用，提高认同度和纳税意识的过程，所以不可仓促出台。笔者以为，比较理想的做法是，对存量住房在70年土地使用权到期后再逐年征收房产税；在取消对土地出让金、合并相关税费，从而降低购房“门槛”后，再对新购住房逐年征收房产税。这样既能解决地方财政过度依赖土地出让金的状况，也能消除“土地财政”对中国经济结构的扭曲，高地价导致房地产泡沫，土地涨价归公收益流失而造成社会财富分配不公等现象，最终促成房地产市场和国民经济的持续稳定发展。

  （作者系同济大学经济与管理学院副教授）