⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  虽然上海建立自贸区的确切消息传出不过是一个月左右的事情，但在上海房地产市场，波澜已经浮现。

  外高桥板块房价蠢蠢欲动

  刘女士是上海某私企老板，对投资房地产具有多年经验。近日，她果断买下仁恒集团在浦东外高桥板块的森兰雅苑一套顶层复式公寓。“听说自贸区已经敲定了，这个楼盘是外高桥区域比较高端且热销的盘，我觉得升值空间会很大。”刘女士对上证报记者说。据了解，刘女士买下的房源折后价约3.9万元/平方米，总价超过900万元。

  当然，看清时局的人不止刘女士一个人。记者近日来到森兰雅苑售楼处，人头攒动的景象，貌似集市一般。所有销售人员忙碌到没有时间接待新客户，带看样板房只能让实习员工上场。销售人员讲，这还不是新房源开盘，而只是地下车库的集中销售日。

  克而瑞机构数据显示，森兰雅苑回笼资金近14亿，其中住宅均价近4万元/平方米，别墅均价近5万元/平方米。2008至2009年，仁恒分批拿下森兰板块地块后，平均土地成本为1.1万元/平方米。而随着自由贸易区核心区域确定在外高桥，作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑，将迎来更大收获期。销售人员告诉记者，即将在9月启动销售的森兰雅苑二期，住宅起价4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。即便扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前上涨近15%。

  另一个已经呈现明显上升通道的楼盘是江苏新城旗下新城碧翠。上海证券报获得数据显示，与森兰雅苑同在外高桥板块的新城碧翠，在2012年时房价多数在2.7万至2.9万/平方米间徘徊。从今年3月开始，新城碧翠普通住宅单价涨至3.3万元/平方米左右。到8月，统计机构给出的最新月度均价为3.525万元/平方米，较去年同期涨幅超过20%。

  房企高度关注自贸区

  “我们现在正在深入研究自贸区，这个概念其实也就是最近一个月才正式披露，无论是开发商还是消费者，都在了解这个概念到底会对房地产有多大影响。”上海某房地产圈资深人士向记者表示。

  8月22日，国务院正式批准设立中国（上海）自贸区，实验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。至此，3月以来传出的自贸区消息被最终证实。

  早在今年6月，上海证券报就独家获悉，上海自贸区一揽子方案已经送达国务院各委办会签。而上海自贸区项目政策窗口之大，被赋予的意义之重，远超市场预期。其中包括在自贸区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新。更为重要的是，在商务部等部门微妙传达有可能启动加入TPP（太平洋伙伴关系协议）谈判的背后，决策层已经开始考虑将上海自贸区作为加入TPP后首个对外开放窗口。

  “在中国经济需要新的突破口和增长点的历史性时刻，上海将再次被赋予重要使命和责任。自贸区作为更深程度的对外开放领域，是未来十年或更长时间，中国经济发展的引擎和突破口。且这一试点将像当年的沿海特区一样，有望在全国多个地点被复制。”上海复旦大学房地产研究中心主任华伟表示。

  资料显示，TPP，即泛太平洋伙伴关系协议，是由亚太经济合作会议成员国中的新西兰、新加坡、智利和文莱等四国发起，从2002年开始酝酿的一组多边关系的自由贸易协定。2008年2月，美国宣布加入TPP，之后加拿大、澳大利亚与日本也先后加入。目前TPP共有12个成员国，覆盖全球50%的GDP。

  TPP因突破传统的自由贸易协定（FTA）模式，达成包括所有商品和服务在内的综合性自由贸易协议，又有美国牵头，目前被视为未来国际贸易和投资规则的新载体。而基于TPP在更大范围互免关税的基础上，对成员国的劳工、环保、知识产权、国有企业等多方面作出规定，美国将TPP定位为21世纪更高规格的贸易协定。

  通俗地来说，自贸区将给相关板块甚至华东区域经济带来的影响将是实质性的。比如，企业如果落户自贸区，可以享受进口设备的免税优惠，这对高端医疗等依赖设备进口的制造业来说意义重大。而企业进驻潮的到来意味着产业地产将率先启动。企业员工进驻的同时，家庭购房、商业消费、教育医疗娱乐等配套产业需求随之而来。加上消费层面的免税政策，大量高端消费品牌会在此受益，比如酒类和奢侈品。在此期间，无论是商业地产还是住宅地产，机会大增。

  “当然，我们不建议单纯从房地产价值上理解自贸区，自贸区不是简单的免税消费和土地升值的问题，而是上海将真正成为东北亚贸易和物流枢纽的契机和平台。较保税区更开放的贸易政策、金融政策，将吸引更多企业进入园区，吸引更多贸易发生在园区，吸引更多产业人口和消费聚集在园区。辐射范围更跨越园区，惠及整个上海甚至华东区域。”上海浦东改革与发展研究院某高层人士表示。

  自贸区惜地如金 板块或现差异

  虽然自贸区意义非凡，但从近期土地市场来看，自贸区概念还尚未体现出来。这一方面是外高桥等板块土地资源珍贵，政府部门推地谨慎，出让量较小。另一方面，自贸区不同板块之间，投资价值也有必要具体分析。

  “虽然四大板块涉足自贸区，但决定区域房价和地价的还有很多因素，比如供需比例、开发周期等。如果一个区域历史供给已经过大，那自贸区概念的影响短期内可能还体现不出来。开发商是重视现金流的，一般要求项目可以快速流转。如果自贸区中某些板块需要在未来很多年才能体现出市场需求，那他们也不会轻易进驻。”上海克而瑞机构总经理李振宇表示。

  在自贸区范围中，临港新城可能就会面临上述专家所讲的发展局面。根据克而瑞机构数据，临港新城目前在售楼盘有滴水湖馨苑、乾耀东港等。从房价走势上看，两楼盘均价在1.3万元/平方米和1万元/平方米长期徘徊。“临港的问题主要是位置较远，人口导入不够。这里面有实体产业支撑不足的原因。”一位房地产分析师称。据了解，某大型房企在临港拿地数年，但因为担心销路不畅而至今未给开盘。

  除市场火暴的外高桥和相对低迷的临港外，上海机场附近也是自贸区辐射范围。但专家介绍，因为机场主要承担物流运输任务，商业消费不足，住宅项目较少，因此土地市场和楼盘价格涨幅均没有明显异动。