2013年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
| 股票简称 | 天津松江 | 股票代码 | 600225 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 詹鹏飞 | 赵宁 |
| 电话 | 022-58915818 | 022-58915818 |
| 传真 | 022-58915816 | 022-58915816 |
| 电子信箱 | songjiangzqb@sina.com | songjiangzqb@sina.com |
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 11,943,986,288.05 | 10,755,085,253.51 | 11.05 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 997,185,490.71 | 1,218,960,844.43 | -18.19 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,259,490,247.00 | -75,336,296.25 | 不适用 |
| 营业收入 | 341,001,935.61 | 822,967,501.26 | -58.56 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -221,775,353.72 | -71,637,186.53 | 不适用 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -252,398,451.19 | -78,296,286.79 | 不适用 |
| 加权平均净资产收益率（%） | -20.01 | -6.53 | 不适用 |
| 基本每股收益（元／股） | -0.354 | -0.114 | 不适用 |
| 稀释每股收益（元／股） | -0.354 | -0.114 | 不适用 |
2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数 | 26,669 |
| 前10名股东持股情况 | |
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 |
| 天津滨海发展投资控股有限公司 | 国有法人 | 59.67 | 373,754,707 | 0 | 质押280,200,000 |
| 福建华通置业有限公司 | 境内非国有法人 | 5.38 | 33,720,000 | 30,868,310 | 质押33,720,000 |
| 华鑫通国际招商集团股份有限公司 | 境内非国有法人 | 4.63 | 29,007,000 | 20,248,690 | 质押29,007,000 |
| 福清市国有资产营运投资有限公司 | 国家 | 2.31 | 14,487,734 | 0 | 无 |
| 福清市粮食收储公司 | 国有法人 | 1.22 | 7,649,532 | 7,649,532 | 冻结7,241,405 |
| 福建华兴信托投资公司 | 国有法人 | 0.83 | 5,228,983 | 0 | 质押2,250,000 |
| 中证联投资基金管理（北京）有限公司 | 境内非国有法人 | 0.56 | 3,500,000 | 0 | 质押3,500,000 |
| 中融国际信托有限公司－中融增强11号 | 未知 | 0.53 | 3,342,913 | 0 | 无 |
| 唐渊琦 | 境内自然人 | 0.45 | 2,825,200 | 0 | 无 |
| 孙其昌 | 境内自然人 | 0.38 | 2,394,401 | 0 | 无 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司股东福建华通置业有限公司、华鑫通国际招商集团股份有限公司和中证联投资基金管理（北京）有限公司存在关联关系。新沃鼎业科技（深圳）有限公司系福建华通置业有限公司、华鑫通国际招商集团股份有限公司的同一实际控制人；华鑫通国际招商集团股份有限公司持有中证联投资基金管理（北京）有限公司33.33%股权，为中证联投资基金管理（北京）有限公司最大股东。公司未知以上其它前十名股东之间是否存在关联关系，是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。 | ||||
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
经营环境变化分析
2013年上半年，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运营总体平稳，稳中有进。
报告期内，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，比上年同期加快3.7%；其中住宅投资增长20.8%，比上年同期加快8.8%。全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%。其中住宅销售面积增长30.4%。上半年房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%。
2013年上半年，天津市房地产开发投资增幅回落。房地产开发投资810亿元，增长19.9％，比一季度回落5.7个百分点。新开工项目增速放缓。城镇新开工项目3216个，增长10.7％，比一季度回落8.2个百分点。
报告期内公司经营情况
报告期内，公司累计完成工程投资8亿元，同比增长27%；累计新开工4.7万平米，同比下降55%；累计实现竣工5.6万平米，同比下降36%；累计销售5.2万平米，实现销售额3.9亿元，同比分别下降21%和44%。报告期内，公司结算面积3.51万平米，结算收入33,343.12万元，同比分别下降72%和 59%。
公司下半年经营思路
下半年，公司将继续秉承已有的开发战略、产品战略和财务管理战略，不断优化项目开发布局、调整产品类型和产品结构，盘活资金存量，优化资产负债结构，降低财务风险，提高公司的经营管理水平。具体而言，产品开发方面，要加快南开区美湖里项目、张贵庄A地块商业项目的开发速度，形成多元化的产品类型；销售方面，要创新营销模式，加快各项目的销售速度和回款速度，确保全年销售任务的完成；财务方面，一方面继续采用资金统筹管理，另一方面要拓宽融资渠道，同时加强国有资产、股权的管理，提高资产的周转效率。总的来说，要从多方面确保全年经营指标的顺利实现。
（一）主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例(%) |
| 营业收入 | 341,001,935.61 | 822,967,501.26 | -58.56 |
| 营业成本 | 200,647,719.27 | 707,441,324.29 | -71.64 |
| 销售费用 | 34,718,900.07 | 24,570,113.20 | 41.31 |
| 管理费用 | 63,991,791.32 | 46,439,838.53 | 37.80 |
| 财务费用 | 289,600,903.33 | 69,256,855.14 | 318.15 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,259,490,247.00 | -75,336,296.25 | 不适用 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 32,979,367.27 | 17,133,213.50 | 92.49 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 890,132,168.85 | -337,567,217.36 | 不适用 |
原因说明：
（1）营业收入本期发生额为341,001,935.61元，比上年同期发生额减少58.56%，主要原因为本期结算收入减少。
（2）营业成本本期发生额为200,647,719.27元，比上年同期发生额减少71.64%，主要原因为结算收入减少，与之配比的成本也比上期减少。
（3）销售费用本期发生额为34,718,900.07元，比上年同期发生额增加41.31%，主要原因为本期支付的项目广告费等增加。
（4）管理费用本期发生额为63,991,791.32元，比上年同期发生额增加37.80%，主要原因为本期公司营运费用增加。
（5）财务费用本期发生额为289,600,903.33元，比上年同期发生额增加318.15%，主要原因为本期新增借款增加，导致利息增加。
（6）经营活动产生的现金流量净额本期为-1,259,490,247.00元，比上年同期发生额减少1,184,153,950.75元，主要是本期支付的税费及支付其他外部单位往来款增加。
（7）投资活动产生的现金流量净额本期为32,979,367.27元，比上年同期发生额增加92.49%，主要原因为本期处置孙公司并收到现金。
（8）筹资活动产生的现金流量净额本期为890,132,168.85元，比上年同期发生额增加1,227,699,386.21元，主要是本期融入资金增加所致。
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期结转收入较少同时相关期间费用又大幅增加，导致本期利润较去年同期有较大幅度下降。
(2)经营计划进展说明
公司2013年的主要经营目标：计划开工面积55万平米，竣工面积30万平米，签约销售面积19万平米，签约销售额17亿元。下半年，公司将积极推进新项目开工和在建项目按时竣工，合理控制项目成本，加大项目营销力度，力争完成年初制定的主要经营目标。
(3) 其他
资产负债情况分析表 单位：元 币种：人民币
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数占总资产的比例(%) | 上期期末数 | 上期期末数占总资产的比例(%) | 本期期末金额较上期期末变动比例(%) | 情况说明 |
| 应收账款 | 26,847,607.16 | 0.22 | 63,117,989.48 | 0.59 | -57.46 | 主要为本期收回上期客户购房款 |
| 预付款项 | 1,205,957,114.81 | 10.10 | 625,536,922.39 | 5.82 | 92.79 | 预付的土地出让金及预付工程款 |
| 其他应收款 | 199,991,922.69 | 1.67 | 114,763,242.53 | 1.07 | 74.26 | 主要为本期应收的外部单位往来款及股权转让款 |
| 其他流动资产 | 293,336,014.66 | 2.46 | 103,707,134.28 | 0.96 | 182.85 | 本期增加的对外部单位委托贷款 |
| 应付票据 | 419,900,000.00 | 3.52 | 80,000,000.00 | 0.74 | 424.88 | 本期使用银行承兑汇票方式支付的工程款增加 |
| 一年内到期的非流动负债 | 937,715,956.00 | 7.85 | 666,444,375.00 | 6.20 | 40.70 | 将于1年内到期的长期借款增加 |
| 长期借款 | 2,797,248,353.00 | 23.42 | 2,023,614,451.00 | 18.82 | 38.23 | 新增外部长期借款 |
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减(%) |
| 房地产行业 | 333,431,220.00 | 193,121,943.40 | 42.08 | -59.04 | -72.50 | 增加28.34个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减(%) |
| 房产销售收入 | 333,431,220.00 | 193,121,943.40 | 42.08 | -59.04 | -72.50 | 增加28.34个百分点 |
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减(%) |
| 天津市 | 151,534,947.00 | -77.24 |
| 呼和浩特市 | 181,896,273.00 | 22.76 |
（三）核心竞争力分析
本报告期内，公司核心竞争力未发生重要变化。
（四）投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
| 报告期内对外投资情况 单位：元 币种：人民币 | |||
| 报告期内对外投资额 | 上年同期对外投资额 | 对外投资额增减变动金额 | 对外投资额变动比例 |
| 0.00 | 37,340,000.00 | -37,340,000.00 | -100% |
注：上述投资不包含对子公司的投资。
被投资公司情况
| 序号 | 被投资公司全称 | 业务性质 | 主要产品 | 投资比例(%) |
| 1 | 天津松江集团有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 85.13 |
| 2 | 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 66.67 |
| 3 | 天津运河城投资有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 100.00 |
| 4 | 天津松江地产投资有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 51.00 |
| 5 | 新乡市松江房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 83.67 |
| 6 | 广西松江房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 60.00 |
| 7 | 广西盛钦置业有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 60.00 |
| 8 | 天津松江置地有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 50.85 |
| 9 | 天津招江投资有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 23.00 |
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期内公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
委托贷款总体情况：
单位：万元 币种：人民币
| 委托贷款期初余额 | 委托贷款本期发生额 | 委托贷款实际收回本金金额 | 委托贷款期末余额 |
| 41,700 | 44,350 | 24,700 | 61,350 |
委托贷款项目情况：
单位：万元 币种：人民币
| 借款方名称 | 委托贷款金额 | 贷款期限 | 贷款利率(%) | 是否逾期 | 是否关联交易 | 是否展期 | 是否涉诉 | 资金来源是否为幕集资金 | 关联 关系 | 预期收益 | 投资盈亏 |
| 广西松江房地产开发有限公司 | 8,000 | 2010.3.22-2013.3.16 | 6.48 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 1,000 | 2012.1.11-2013.2.25 | 9.975 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西盛钦置业有限公司 | 1,000 | 2012.4.26-2013.4.25 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 2,000 | 2011.1.25-2013.1.24 | 7.605 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 850 | 2011.8.26-2013.2.25 | 9.975 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 5,000 | 2012.6.12-2013.6.11 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 6,850 | 2012.6.11-2013.6.10 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 8,000 | 2012.10.18-2013.10.17 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 新乡市松江房地产开发有限公司 | 9,000 | 2012.10.25-2013.10.24 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 16,000 | 2013.1.11-2014.1.10 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 1,700 | 2013.1.23-2014.1.22 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西盛钦置业有限公司 | 300 | 2013.1.23-2014.1.22 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西松江房地产开发有限公司 | 1,850 | 2013.1.22-2014.1.21 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西盛钦置业有限公司 | 8,000 | 2013.3.7-2014.3.6 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 广西盛钦置业有限公司 | 1,000 | 2013.4.16-2014.4.15 | 12 | 否 | 是 | 否 | 否 | 否 | 控股子公司 | ||
| 东莞市益展恒泰房地产开发有限公司 | 15,500 | 2013.3.8-2014.3.7 | 12 | 否 | 否 | 否 | 否 | 否 | 非关联方 |
3、募集资金使用情况
本报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
(1) 主要子公司、参股公司分析 单位：万元 币种：人民币
| 公司名称 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 主营业务收入 | 营业利润 | 净利润 | 主要产品及服务 |
| 天津松江集团有限公司 | 50,000.00 | 925,183.56 | 107,799.71 | 36,702.10 | -11,405.78 | -10,724.72 | 房地产开发 |
| 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 1,500.00 | 24,826.98 | 5,448.48 | 0.00 | 4,439.36 | 3,458.16 | 房地产开发 |
| 天津运河城投资有限公司 | 16,000.00 | 158,365.04 | 15,766.63 | 453.56 | -1,900.05 | -1,457.60 | 房地产开发 |
| 天津松江地产投资有限公司 | 11,764.07 | 106,722.22 | 73,983.93 | 0.00 | -594.05 | -600.79 | 房地产开发 |
| 广西松江房地产开发有限公司 | 3,000.00 | 36,744.97 | -168.67 | 0.00 | -614.80 | -487.33 | 房地产开发 |
| 新乡市松江房地产开发有限公司 | 3,000.00 | 40,295.84 | 611.17 | 0.00 | -1,301.76 | -974.32 | 房地产开发 |
| 广西盛钦置业有限公司 | 1,000.00 | 10,598.17 | -298.57 | 0.00 | -568.78 | -426.58 | 房地产开发 |
| 天津松江置地有限公司 | 5,900.00 | 82,833.64 | 42,878.81 | 0.00 | -155.54 | -121.19 | 房地产开发 |
(2) 净利润或投资收益对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
| 被投资单位名称 | 业务性质 | 注册资本 | 经营范围 | 总资产 | 净资产 | 营业收入 | 营业利润 | 净利润 |
| 天津松江集团有限公司 | 房地产开发 | 50,000.00 | 房地产开发、销售 | 925,183.56 | 107,799.71 | 36,702.10 | -11,405.78 | -10,724.72 |
| 深圳市梅江南投资发展有限公司 | 房地产开发 | 1,500.00 | 房地产开发、销售 | 24,826.98 | 5,448.48 | 0.00 | 4,439.36 | 3,458.16 |
深圳市梅江南投资发展有限公司本期实现净利润对公司净利润影响达到15%，主要是处置东莞市益展恒泰房地产开发有限公司获得的投资收益。
(3) 处置子公司情况
单位：元 币种：人民币
| 名称 | 处置日净资产 | 处置当年年初至处置日的净利润 |
| 东莞市益展恒泰房地产开发有限公司 | 4,702,873.84 | -345,768.00 |
5、非募集资金项目情况
本报告期内，公司无非募集资金投资项目。
（五） 利润分配或资本公积金转增预案
1、 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司2012年度不进行利润分配，本报告期内公司不存在利润分配方案的执行或调整情况。
（六）其他披露事项
1、 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
由于部分项目未达到结转收入条件，公司预测年初至下一报告期末的累计净利润为亏损。
2、 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）本报告期内本公司持有半数及半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下：
| 公司名称 | 表决权比例% | 未纳入合并报表原因 |
| 天津松科房地产有限公司 | 50% | 本公司与合作方约定相关重大财务和经营决策均需合作各方一致同意，故本公司将其作为合营公司进行核算。 |
（2）本报告期内本公司无持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的公司。
（3）本报告期内合并范围变更及理由：
本公司在编制2012年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司东莞市益展恒泰房地产开发有限公司，已于2013年6月转让给了深圳市德弘基投资有限公司，因此本报告合并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了东莞市益展恒泰房地产开发有限公司。
董事长：曹立明
天津松江股份有限公司
2013年8月28日