（上接A36版）
注：项目名称以最终立项名为准。
本次非公开发行募集资金数额不超过项目需要量。若本次非公开发行实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金总额，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。本次非公开发行募集资金到位之前，公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，待本次发行募集资金到位后予以置换。
上述子项目中实施主体为外联发和三联发的，拟投入的募集资金75,988.15万元及49,318.00万元均由发行人以对外联发和三联发现金增资的方式加以实施；上述子项目中实施主体为新发展的，拟投入的募集资金84,693.85万元均由发行人向新发展发放委托贷款的方式加以实施。具体实施方案如下：
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五、本次发行决议的有效期
本次发行决议的有效期为自公司股东大会审议通过本预案之日起12个月。
六、本次发行是否构成关联交易
本次发行面向符合中国证监会规定的机构投资者以及其他符合法律法规的投资者，本次发行不构成关联交易。
七、本次发行是否导致公司控制权变化
截至本预案公告日，外高桥集团持有公司股份639,050,756股，占公司总股本的63.22%，为公司控股股东；上海市浦东新区国有资产监督管理委员会持有外高桥集团100%的股权，间接持有公司股份639,050,756股，占公司总股本的63.22%，为公司的实际控制人。
按照本次非公开发行的数量上限26,732万股测算，本次非公开发行完成后，外高桥集团合计持有公司的股权比例为50.00%，仍处于绝对控股地位。上海市浦东新区国有资产监督管理委员会持有外高桥集团100.00%的股权，本次发行后间接持有公司的股权比例为50.00%，仍为公司实际控制人。因此，本次发行不会导致公司控制权发生变化。
八、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序
本次非公开发行方案已于2013年8月29日经公司第七届董事会第二十二次会议审议通过，尚需获得上海市国资委批复，并经公司股东大会批准、中国证监会核准。
根据《公司法》、《证券法》、《上市公司证券发行管理办法》及《上市公 司非公开发行股票实施细则》等相关法律、法规、行政规章和规范性文件的规定， 本次发行需报中国证监会核准。在获得证监会核准后，公司将向上海证券交易所和中国证券登记结算公司办理股票发行和上市事宜，完成本次非公开发行股票全部呈报批准程序。
第二节 董事会关于本次募集资金运用的可行性分析
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行所募集资金在扣除发行费用后预计将不超过270,000万元，所募资金将投向以下项目：
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注：项目名称以最终立项名为准。
二、本次募集资金投资项目情况
（一）中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目
中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目由以下5大平台合计30个子项目构成：
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注：项目名称以最终立项名为准。
1、项目位置
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外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角，紧邻外高桥港区。该地块北临威斯路；东以外环运河为界；南面以东靖路为界，西面以杨高路为界，规划用地面积10平方公里。外高桥保税区地理位置优越，临近上海市主要交通枢纽及市中心（距离人民广场22公里，距离陆家嘴19公里，距离浦东机场34公里，距离虹桥机场36公里，距离外环线仅2公里）。
外高桥物流园区二期地块位于上海浦东新区越海路以南、港建路以西、明港路以北、华东路以东，紧邻外高桥港区四、五、六期，占地规划2.73平方公里。该地块地理位置优越，距离外高桥保税区2公里，距离沪崇苏隧桥出口2公里，临近规划中的浦东铁路和外环线等快速干道，正对外高桥港区。
2、建设内容
中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目由5大平台合计30个子项目构成，计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施，总建筑面积819,839.66平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。
相关子项目的建设规划指标一并考虑，其主要建设工程指标为：
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3、建设条件
各项目征地动迁工作已经完成，已完成场地平整，周边市政配套齐全，具备了项目实施条件。
4、资格文件取得情况
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注：1、项目名称以最终立项名为准。2、上述项目土地均已取得土地使用权证。
5、项目投资额及计划实施进度
该项目建筑物计划投资额262,790.29万元，其中拟用募集资金投入210,000.00万元，具体如下表所示：
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注：项目名称以最终立项名为准。
6、市场前景分析
（1）跨国公司地区总部平台
伴随着城市化进程的推进，周边交通基础设施的完善，外高桥保税区产业经济的发展，区内总部经济获得了长足的发展，截至2013年8月，区内已经积聚了35家地区总部和197家营运中心（功能性总部），其中31家（截至2012年末）被上海市认定为区域性地区总部。凭借着政策稳定、功能齐全、贸易便利、成本优势、配套齐全的比较优势，外高桥正成为越来越多跨国公司设立地区总部的首选。
公司拟使用募集资金进一步加强跨国公司地区总部平台的建设，积极引进卡尔蔡司、玛涅蒂-马瑞利、斯坦威等项目，并为相关企业提供定制物业和专业配套服务。
（2）亚太分拨中心平台
目前外高桥保税区内已初步形成了进口型分拨中心、出口型分拨中心、转口型分拨中心、内贸型分拨中心、进口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、综合型分拨配送中心等运作模式。
近年来，公司加快亚太营运营商培育计划，促进了亚太分拨中心平台的推广。目前已有斯凯孚、沃尔沃等20家跨国公司进入首批培育名单，另有45家跨国公司列入储备名单。为满足上述跨国公司客户的需求，公司拟使用募集资金进一步加强亚太分拨中心平台建设，为相关企业提供定制物业和专业配套服务。
（3）专业物流平台
为适应区内物流企业转型发展，满足区内自营物流企业中医药、医疗器械、机械类、维修配件类等对仓储、管理、配送专业化程度要求高、发展前景良好的行业专业物流企业业务发展的需求，公司拟使用募集资金着力拓展专业物流定制物业建设，与传统通用仓储物业错位竞争，积极引进国药控股、康德乐医药、三骏国际货代等大型物流企业，并与相关企业建立起稳定的战略合作伙伴关系，培育公司新的业务增长点。
（4）高端现代服务业平台
公司重点选择发挥外高桥保税区“境内关外”的政策特色、体现城市服务功能、具有上海综合优势以及发展潜力大、智力要素密集、产业关联带动效应强的功能型和知识型服务业进行重点突破，着力打造一批各具特色的现代服务业：
①加快构筑知识密集服务高地，向传统产业链两端--研发设计、全球维修延伸。
②围绕上海国际贸易中心建设，建立覆盖上海、辐射长三角、服务全国、融入世界的国际贸易中心展示交易平台。
③依托外高桥保税区独特的政策优势，引进数据中心及延伸服务企业，形成数据存储、数据灾备、数据分析、数据开发完整的大数据产业。
④以建设中国（上海）自由贸易试验区为契机，结合服务贸易扩大开发试点，在医疗服务、金融服务、航运服务、商贸服务、旅游服务等领域适时开展招商。
公司拟使用募集资金围绕上述重点领域，积极引进万国数据、公估行等大型企业和机构，进一步加强高端现代服务业平台建设，为相关企业提供定制物业和专业配套服务。
（5）功能性贸易平台
①机床展销平台
近年来，公司已逐步在外高桥保税区内搭建机床展销平台，该平台既具备机床展示的功能，又具备商务会议、技术交流、用户培训、零部件保税仓库等功能，成为国内采购商了解世界最新机床制造技术和信息的窗口以及采购高品质进口机床设备的良好渠道。
机床展销平台建立以来，凭借其独特的政策（保税展示、预约检验）、丰富的物业形态（租售相结合）、全面高效的服务（市场推广、展品物流、贸易支持）以及关联产业（检测、检验）配套效应，吸引了美国、德国、日本、澳大利亚、瑞士、台湾等国家和地区共20余家机床企业入驻。
公司拟使用募集资金进一步加强机床展销平台的建设，满足德国、瑞士等地先进机床企业入驻保税区的需求，巩固公司在该领域的竞争优势。
②高端汽车展销平台
随着中国经济的持续快速发展和国民收入的不断增加，中国汽车市场在近10年实现了超高速发展，并于2009年一跃成为全球最大的汽车市场。同时，国民财富的增长带来的全新的汽车文化和汽车消费理念，促进了中国高端汽车市场的迅猛发展。然而，和美国、欧洲等传统发达国家相比，中国高端汽车销量相对于整个乘用车市场的比例还很低。根据Global Insight的统计数据显示，2010年高端汽车销量比例的世界平均水平为11%，美国为22%，而作为高端汽车市场大本营的德国和英国则更高，分别达到30%和35%。2011年中国高端汽车市场的总销量约100万辆，占乘用车总销量的比重尚不足10%，低于世界平均水平。
在国民收入持续增加，消费升级不断深入的背景下，中国高端汽车市场显示出优于其他细分市场的发展潜力，也成为各大汽车品牌争相进入和发掘的目标，高端汽车的经销网络具有不断拓展的内在需求。为此，公司拟使用部分募集资金在外高桥保税区内集中建设国内领先的高端汽车展示交易园区，经过前期招商，公司目前已经初步确定了奔驰、奥迪、宝马、保时捷、VOLVO、进口大众等项目，并在积极引进捷豹陆虎、雷克萨斯、劳斯莱斯、法拉利等项目。
7、投资效益测算
假定出租期为10年，根据该类物业合理的租金或售价水平测算，中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%，静态投资回收期7.58年，项目经济效益良好。
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注：项目名称以最终立项名为准。
（二）补充流动资金
截至2013年6月30日，公司货币资金由年初的524,981.13万元增加至564,967.79万元，公司流动比率为1.04，速动比率为0.39，资产负债率为77.57%（合并报表口径），公司资金使用存在一定压力。此外，公司是中国（上海）自由贸易试验区建设主体中的唯一上市公司，肩负着中国（上海）自由贸易试验区建设的融资任务。通过本次非公开发行股票补充流动资金60,000万元，一方面可以进一步缓解公司资金压力，另一方面可以改善公司资本结构，降低财务风险，提高公司可持续发展能力。
三、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响
（一）对公司经营管理的影响
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司未来整体战略的发展方向，用途合理可行，符合公司及全体股东的利益。
中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目建成后将逐步完善自由贸易试验区五大功能平台（跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台），有利于增强公司的主营业务能力，建成后能够为公司带来长期、稳定的回报，项目投资效益良好、实施风险较小。
本次非公开发行募集资金投资项目完成后，公司资本实力显著增强、核心竞争力全面提升，有利于公司经营管理模式及主营业务结构将进一步优化，符合公司长远发展需要及股东根本利益。
（二）对公司财务状况的影响
1、降低公司资产负债率，增强抵御风险的能力
本次非公开发行完成后，公司的资产负债率将下降，有利于增强公司抵御财务风险的能力，有利于公司未来的长远发展。
2、增强公司资本实力
公司本次非公开发行拟募集资金净额为27亿元，部分募集资金用于补充流动资金将提升公司财务实力，为公司拓展业务、提升市场地位提供资金保障。
综上，通过本次非公开发行，公司资金实力得到切实增强，财务风险和运营风险降低，能有效支持和保障公司对于中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目的顺利实施。因此，本次公司非公开发行募集资金投资项目是必要的、可行的，符合国家相关法律法规和政策规定，符合公司及全体股东利益。
第三节 董事会关于本次发行对公司影响的
讨论与分析
一、本次发行后公司业务结构、股东结构、高管人员结构的变化以及公司章程变化情况
（一）本次发行后上市公司业务及资产是否存在整合计划
公司主要从事以外高桥保税区为核心的园区综合开发，以及依托外高桥保税区的区位、政策和客户优势，开展现代物流、国际贸易等综合服务业务。公司通过本次非公开发行募集资金投资于中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目、补充流动资金等项目，可以显著增强公司主营业务经营能力、提升公司综合竞争力，不会对公司业务结构造成重大影响。
（二）股东结构变动情况
本次拟发行不低于10,000万股（含10,000万股）、不超过26,732万股（含26,732万股）人民币普通股（A股）。本次非公开发行完成后，发行人控股股东合计持股比例将有所下降，从原来的63.22%下降至50.00%（按最高限26,732万股计算），公司控制权不会发生变更，股权结构不会发生重大变化。
（三）高管人员结构变动情况
截至本预案出具日，公司尚无对高管人员结构进行调整的计划。本次非公开发行后，也不会对公司高管人员结构构成重大影响。若公司拟调整高管人员结构，将根据有关规定，履行必要的法律程序和信息披露义务。
（四）公司章程变动情况
本次非公开发行完成后，公司股本将相应增加，公司将根据股本变化的实际情况对《公司章程》中与股本相关的条款进行修改，并办理工商变更登记。除相关法律法规要求之外，公司暂无其他修改或调整公司章程的计划。
二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况
（一）对公司财务状况的影响
本次非公开发行计划募集不超过27亿元资金，发行完成后，公司的净资产将增加27亿元，在其他条件不发生变化的前提下，较2013年6月30日，资产总额将增加10.69%，净资产将增加47.68%，净资产规模大幅增加。本次非公开发行完成后，将进一步降低资产负债率，假设其他条件不变，资产负债率（合并报表口径）由77.57%下降到70.08%，公司融资能力将进一步增强，经营战略稳步推进，公司业务持续稳步开展、不断壮大，公司价值将更一步提升。
（二）对公司盈利能力的影响
本次非公开发行募集资金绝大部分用于工业地产项目的开发经营及相关配套基础设施建设，公司主营业务将得到加强，盈利能力进一步提高。
（三）对公司现金流量的影响
本次非公开发行完成后，募集资金的到位使得公司现金流入量大幅增加；在募集资金开始投入募集资金投资项目后，投资活动产生的现金流出量也将大幅提升；项目实现完工后，募集资金投资随时间推移而逐步产生效益，将引起公司经营活动现金流入量显著提升。本次发行能改善公司现金流状况，降低公司的融资风险与成本。
三、公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况
本次非公开发行的发行对象为不超过10名符合中国证监会规定的机构投资者以及其他符合法律法规的投资者，公司控股股东及其关联人不参与认购，且公司将所募集的资金通过自身或下属子公司应用于主营业务相关的新建项目或补充流动资金，未与控股股东及其关联人发生新的业务关系、管理关系、关联交易。因此，本次非公开发行后，本公司与控股股东、实际控制人及其关联人之间的业务、管理关系不发生变化，业务和管理依然完全分开、各自独立承担经营责任和风险，且不会产生同业竞争现象。
四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形
截至本发行预案公告日，本公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，也不存在为控股股东及其关联人提供担保的情形。公司不会因本次发行产生资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，也不会产生为控股股东及其关联人提供担保的情形。
五、本次发行对公司负债情况的影响
截至2013年6月30日，公司的资产负债率为77.57%（合并报表口径），有息债务（包括短期借款、一年到期的长期借款、长期借款）为1,470,028.16万元，较高的资产负债率和大量的有息债务导致公司财务费用居高不下，2010年、2011年和2012年利息支出分别占到当期利润总额的26.81%、74.68%和85.91%。
本次发行后，公司的资产负债率降低到70.08%（按募集资金27亿计算），公司的财务结构得到优化，盈利能力得到提升。公司不存在通过本次发行大量增加负债（包括或有负债）的情况，不存在负债比例过低、财务成本不合理的情形。
六、本次股票发行相关的风险说明
1、政策风险
公司园区开发业务属于资源依赖型、资金密集型行业，土地、资金等主要资源的供给受各类政策影响较大。国家宏观经济政策（如信贷政策、金融政策、税收政策等）和行业政策（如土地调控政策、住宅相关政策等）的变化都将对行业产生较大影响。
2、宏观经济风险
随着我国经济发展逐步深入，与世界其它国家联系越来越密切，我国经济受全球经济的影响将逐步加重，一定程度上增加了我国经济的波动性。而公司主要从事以外高桥保税区为核心的园区综合开发业务，以及依托保税区的区位、政策和客户优势，开展国际贸易、现代物流及园区综合服务等各类业务，若未来全球经济和国内经济在发展的大背景下产生波动，如果公司未能及时调整发展战略或资金实力得不到充分的保障，将面临一定的宏观经济波动引起的经营风险。
3、管理风险
目前公司拥有约47家子公司、1家合营企业和14家联营企业，2012年营业收入为730,433.75万元，2012年末资产总额为2,451,167.70万元，公司经营规模庞大，尽管公司作为全国性大型专业化园区开发及营运企业，已形成了成熟的工业地产项目开发、营运的模式和管理制度，培养了一批专业、敬业的业务骨干。但随着公司经营规模持续扩大，公司管理难度和复杂程度将进一步加大，公司未来必须在人才储备、流程塑造、风险控制等方面进一步完善相关制度流程，否则公司将面临一定的管理风险。
4、业务经营风险
园区开发项目具有周期长、过程复杂、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点。本公司在经营过程中可能面临动拆迁等外部因素导致项目开发难度增大、溢价空间缩小，引起公司面临盈利下降等业务经营风险，公司在经营中必须及时应对和解决上述问题，否则公司经营业绩将遭受一定的影响。
5、竞争风险
2004年8月，国务院批准了青岛、张家港、宁波等多个同类保税物流园区，政策基本和外高桥保税物流园区相同。尽管发行人的物业租赁业务、物流贸易业务等将受惠于当前推进实施的中国（上海）自由贸易试验区，发行人仍将面临周边地区同业的激烈竞争，将对本公司的客户资源构成一定影响。
6、财务风险
截至2013年6月30日，公司资产负债率（合并报表口径）为77.57%，负债比例相对偏高，工业地产市场的波动和融资环境的变化仍将较大地影响公司的销售资金回笼和对外融资，有可能使公司面临一定的资金周转压力和短期偿债风险。
7、短期内净资产收益率和每股收益摊薄的风险
本次非公开发行将扩大公司净资产规模，并增加公司股本，在盈利水平一定的条件下，将会摊薄公司的净资产收益率和每股收益。由于房地产开发项目具有较长的周期性，募集资金投资项目难以快速实现可观的效益，因此短期内公司可能面临净资产收益率和每股收益被摊薄的风险。
8、其他偶发性风险
本次非公开发行尚需经公司股东大会审议批准以及中国证监会的核准，能否通过相关批准或核准，以及最终取得批准或核准的时间都存在一定的不确定性。
上海外高桥保税区开发股份有限公司董事会
二〇一三年八月二十九日
| 项 目 | 外联发 | 三联发 | 新发展 |
| 实施方式 | 现金增资 | 现金增资 | 委托贷款 |
| 增资金额（万元） | 75,988.15 | 49,318.00 | -- |
| 委托贷款金额（万元） | -- | -- | 84,693.85 |
| 委托贷款利率 | -- | -- | 参照同期人民银行贷款基准利率 |
| 是否构成关联交易 | 否 | 否 | 否 |
| 项目总称 | 类型 | 具体项目名称 | 项目建设投资额（万元） | 拟投入募集资金（万元） | 实施主体 |
| 中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目 | 跨国公司地区总部平台 | 外高桥物流园区二期5-3地块仓库 | 33,832.00 | 17,350.15 | 外联发 |
| 新发展卡尔蔡司项目（98#） | 5,436.10 | 5,348.95 | 新发展 | ||
| 新发展101#仓库项目 | 9,800.00 | 9,800.00 | 新发展 | ||
| 新发展102#仓库项目 | 1,300.00 | 1,300.00 | 新发展 | ||
| 亚太分拨中心平台 | 外高桥物流园区二期5-5地块仓库及辅助用房项目 | 15,476.00 | 15,401.00 | 外联发 | |
| 新发展73#仓库项目 | 4,160.00 | 4,160.00 | 新发展 | ||
| 新发展斯凯孚仓库项目 | 9,968.60 | 2,370.63 | 新发展 | ||
| 专业物流平台 | F18地块小区厂房建设项目（82#） | 15,776.00 | 15,776.00 | 三联发 | |
| 外高桥物流园区二期3-2地块仓库通用仓库项目 | 10,570.00 | 10,570.00 | 三联发 | ||
| 外高桥物流园区二期4-2地块2#仓库 | 27,000.00 | 25,019.00 | 外联发 | ||
| 外高桥物流园区二期4-3地块仓库 | 16,364.00 | 16,364.00 | 外联发 | ||
| 外高桥物流园区二期5-2地块1#仓库 | 11,317.00 | 1,854.00 | 外联发 | ||
| 新发展201#仓库项目 | 625.00 | 611.32 | 新发展 | ||
| 新发展国药项目一期仓库 | 4,230.00 | 1,059.57 | 新发展 | ||
| 新发展永裕仓库二期项目（83#） | 3,514.75 | 1,133.88 | 新发展 | ||
| 新发展87#仓库项目 | 4,200.00 | 4,200.00 | 新发展 | ||
| 高端现代服务业平台 | 外高桥保税区F16地块89#90#通用厂房建设项目 | 15,750.00 | 15,750.00 | 三联发 | |
| 外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼 | 6,800.00 | 6,488.00 | 三联发 | ||
| 3#地块7#通用仓库（公估行二期） | 2,700.00 | 734.00 | 三联发 | ||
| 新发展新兴楼重建项目 | 14,400.00 | 14,400.00 | 新发展 | ||
| 新发展B2地块服务中心项目（88#） | 1,568.70 | 1,568.70 | 新发展 | ||
| 新发展西区绿地管理中心项目 | 600.00 | 600.00 | 新发展 | ||
| 功能性贸易平台 | 上海外高桥国际机床中心（一期）项目 | 9,524.00 | 4,600.44 | 新发展 | |
| 上海外高桥国际机床中心（二期）项目 | 17,050.00 | 17,050.00 | 新发展 | ||
| 佰泰外高桥中心一期项目 | 3,861.21 | 3,052.12 | 新发展 | ||
| 保时捷外高桥中心项目（一期） | 7,403.93 | 4,641.01 | 新发展 | ||
| 保时捷外高桥中心项目（三期） | 4,250.00 | 3,484.25 | 新发展 | ||
| 新发展沃尔沃项目 | 1,500.00 | 1,500.00 | 新发展 | ||
| 新发展一汽大众研发楼及车间建设项目 | 2,053.00 | 2,053.00 | 新发展 | ||
| 新发展103#仓库项目 | 1,760.00 | 1,760.00 | 新发展 | ||
| 小计 | 262,790.29 | 210,000.00 | |||
| 补充流动资金 | 60,000.00 | ||||
| 合计 | 270,000.00 | ||||
| 序号 | 实施 主体 | 类型 | 项目名称 | 项目位置 | 地块 |
| 1 | 外联发 | 跨国公司地区总部平台 | 外高桥物流园区二期5-3地块仓库 | 东至5-2/5地块、西至华东路、北至明港路、南至申东路 | 外高桥物流园区二期 |
| 2 | 新发展 | 新发展卡尔蔡司项目（98#） | 外高桥微电子产业园区东区B1地块西侧（北至日阪路东至富特东三路南至美约路西至朝鹃路） | 外高桥保税区 | |
| 3 | 新发展 | 新发展101#仓库项目 | 外高桥保税区南块西区A1-9地块（北至五洲大道东至高建北路南至俱进路西至规划北河） | 外高桥保税区 | |
| 4 | 新发展 | 新发展102#仓库项目 | 外高桥保税区南块东区B4地块（南至孙家沟东至富特东三路北至英曼路西至朝鹃路） | 外高桥保税区 | |
| 5 | 外联发 | 亚太分拨中心平台 | 外高桥物流园区二期5-5地块仓库及辅助用房项目 | 东至规七路、西至5-3地块、北至明港路、南至5-2地块 | 外高桥物流园区二期 |
| 6 | 新发展 | 新发展73#仓库项目 | 外高桥保税区G25地块（北至巴圣路东至富特东三路南至德堡路地块西至芬菊路地块） | 外高桥保税区 | |
| 7 | 新发展 | 新发展斯凯孚仓库项目 | 外高桥保税区南块东区B5-2地块（北至美约路东至孟莲路南至孙家沟西至美卓公司） | 外高桥保税区 | |
| 8 | 三联发 | 专业物流平台 | F18地块小区厂房建设项目（82#） | 东至荷香路、西至富特西二路、北至意威路、南至德林路 | 外高桥保税区 |
| 9 | 三联发 | 外高桥物流园区二期3-2地块仓库通用仓库项目 | 东至3-1地块、西至3-3地块、北至3-1地块、南至F20-1 | 外高桥物流园区二期 | |
| 10 | 外联发 | 外高桥物流园区二期4-2地块2#仓库 | 东至街坊路、西至规七路、北至4-3地块、南至申东路 | 外高桥物流园区二期 | |
| 11 | 外联发 | 外高桥物流园区二期4-3地块仓库 | 东至港建路、西至规七路、北至卡口通道地块、南至4-1/2地块 | 外高桥物流园区二期 | |
| 12 | 外联发 | 外高桥物流园区二期5-2地块1#仓库 | 东至规七路、西至5-3地块、北至5-5地块、南至申东路 | 外高桥物流园区二期 | |
| 13 | 新发展 | 新发展201#仓库项目 | 外高桥保税区G15-06地块（北至法塞路东至泽林公司南至盟立公司西至70#厂房） | 外高桥保税区 | |
| 14 | 新发展 | 新发展国药项目一期仓库 | 外高桥南块东区B2地块（北至日阪路东至孟莲路南至美约路西至富特东三路） | 外高桥保税区 | |
| 15 | 新发展 | 新发展永裕仓库二期项目（83#） | 外高桥南块东区B2地块（北至日阪路东至孟莲路南至美约路西至富特东三路） | 外高桥保税区 | |
| 16 | 新发展 | 新发展87#仓库项目 | 外高桥南块东区B2地块（北至日阪路东至孟莲路南至美约路西至富特东三路） | 外高桥保税区 | |
| 17 | 三联发 | 高端现代服务业平台 | 外高桥保税区F16地块89#90#通用厂房建设项目 | 东至荷香路、西至富特西二路、北至德林路、南至华京路 | 外高桥保税区 |
| 18 | 三联发 | 外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼 | 东至F20-4、西至F20-6、北至意威路、南至F20-2 | 外高桥保税区 | |
| 19 | 三联发 | 3#地块7#通用仓库（公估行二期） | 东至3-1地块、西至华东路、北至越海路、南至明港路 | 外高桥物流园区二期 | |
| 20 | 新发展 | 新发展新兴楼重建项目 | 新兴楼地块（北至海关大楼东至加枫路和新贸楼南至新发展商务楼和银行楼西至杨高北路） | 外高桥保税区 | |
| 21 | 新发展 | 新发展B2地块服务中心项目（88#） | 外高桥保税区南块东区B2地块（北至日阪路东至孟莲路南至美约路西至富特东三路） | 外高桥保税区 | |
| 22 | 新发展 | 新发展西区绿地管理中心项目 | 外高桥南块西区A3-8/A4-9地块（北至芦九沟和孙家沟东至申江路南至万安街西至高建北路） | 外高桥保税区 | |
| 23 | 新发展 | 功能性贸易平台 | 上海外高桥国际机床中心（一期）项目 | 外高桥保税区南块东区B4-4地块东侧（北至美约路东至富特东三路南至孙家沟西至朝鹃路） | 外高桥保税区 |
| 24 | 新发展 | 上海外高桥国际机床中心（二期）项目 | 外高桥保税区南块东区B4-4地块西侧（北至美约路东至富特东三路南至孙家沟西至朝鹃路） | 外高桥保税区 | |
| 25 | 新发展 | 佰泰外高桥中心一期项目 | 外高桥南块西区A1-10地块东南角（北至五洲大道东至申江路南至A1-12地块西至高设北路） | 外高桥保税区 | |
| 26 | 新发展 | 保时捷外高桥中心项目（一期） | 外高桥南块西区A1-12地块（北至A1-10地块东至申江路南至俱进路西至高设北路） | 外高桥保税区 | |
| 27 | 新发展 | 保时捷外高桥中心项目（三期） | 外高桥南块西区A1-11地块（北至A1-10地块东至保时捷4S南至俱进路西至高设北路） | 外高桥保税区 | |
| 28 | 新发展 | 新发展沃尔沃项目 | 外高桥保税区南块西区A4-1地块（北至俱进路东至A4-2地块南至A4-3地块西至高设北路） | 外高桥保税区 | |
| 29 | 新发展 | 新发展一汽大众研发楼及车间建设项目 | 外高桥保税区南块西区A4-1地块（北至俱进路东至沃尔沃项目地块南至A4-3地块西至高设北路） | 外高桥保税区 | |
| 30 | 新发展 | 新发展103#仓库项目 | 外高桥南块西区A1-10地块东北角（北至五洲大道东至申江路南至佰泰项目地块西至高设北路） | 外高桥保税区 |
| 用地面积 | 745,411.14平方米 | 平均覆盖率 | 45.30% |
| 绿化面积 | 143,167.92平方米 | 平均绿化率 | 18.19% |
| 总建筑面积 | 819,839.66平方米 | 平均容积率 | 1.41 |
| 类型 | 项目名称 | 立项备案 证号 | 环评备案证号 | 建设用地规划许可证证号 |
| 跨国公司地区总部平台 | 外高桥物流园区二期5-3地块仓库 | 无需办理 | ||
| 新发展卡尔蔡司项目（98#） | 沪综管委计备[2013]21号 | 沪保环（审）[2013]-042 | ||
| 新发展101#仓库项目 | ||||
| 新发展102#仓库项目 | ||||
| 亚太分拨中心平台 | 外高桥物流园区二期5-5地块仓库及辅助用房项目 | 沪浦发改备【2012】119 | 沪保环（审）【2011】-084 | 无需办理 |
| 新发展73#仓库项目 | ||||
| 新发展斯凯孚仓库项目 | 沪综管委计备[2012]01号 | 沪保环（审）[2011]-105 | 沪综保建（2012）FA31004320124655 | |
| 专业物流平台 | F18地块小区厂房建设项目（82#） | 沪外管委计备【2009】18号 | 090078 | 沪保地【2000】001号 |
| 外高桥物流园区二期3-2地块仓库通用仓库项目 | 沪浦规地外【2008】15080425E80064 | |||
| 外高桥物流园区二期4-2地块2#仓库 | 沪浦发改备【2011】0056 | 沪保环（审）【2012】-016 | 无需办理 | |
| 外高桥物流园区二期4-3地块仓库 | 无需办理 | |||
| 外高桥物流园区二期5-2地块1#仓库 | 沪综保委计备【2011】3号 | 沪保环（审）【2011】-051 | 无需办理 | |
| 新发展201#仓库项目 | 沪综管委计备[2013]09号 | 沪保环（审）[2013]-028 | 沪综保建（2013）FA31004320134947 | |
| 新发展国药项目一期仓库 | 沪综管委计备[2011]26号 | 沪保环（审）[2011]-075 | 沪综保建（2011）FA31004320112383 | |
| 新发展永裕仓库二期项目（83#） | 沪综管委计备[2012]07号 | 沪保环（审）[2012]-013 | 沪综保建（2012）FA31004320124637 | |
| 新发展87#仓库项目 | ||||
| 高端现代服务业平台 | 外高桥保税区F16地块89#90#通用厂房建设项目 | 沪保地【2000】001号 | ||
| 外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼 | 沪综管委计备【2012】12号 | 沪保环（审）【2012】-046 | 沪保地【2000】001号 | |
| 3#地块7#通用仓库（公估行二期） | 沪浦发改备【2011】0102 | 沪保环（审）【2012】-008 | 沪浦规地外【2008】15080425E80064 | |
| 新发展新兴楼重建项目 | ||||
| 新发展B2地块服务中心项目（88#） | 沪综管委计备[2013]25号 | |||
| 新发展西区绿地管理中心项目 | ||||
| 功能性贸易平台 | 上海外高桥国际机床中心（一期）项目 | 沪综管委计备[2011]43号 | 沪保环（审）[2011]-112 | 沪综保建（2012）FA31004320124579 |
| 上海外高桥国际机床中心（二期）项目 | ||||
| 佰泰外高桥中心一期项目 | 沪综管委计备[2012]38号 | 沪保环（审）[2012]-062 | 沪综保建（2013）FA31004320134673 | |
| 保时捷外高桥中心项目（一期） | 沪综管委计备[2012]26号 | 沪保环（审）[2012]-055 | 沪综保建（2013）FA31004320134405 | |
| 保时捷外高桥中心项目（三期） | 沪综管委计备[2012]37号/沪综管委计备[2012]44号 | 沪保环（审）[2013]-004 | 沪综保建（2013）FA31004320134731 | |
| 新发展沃尔沃项目 | 沪综管委计备[2012]24号 | |||
| 新发展一汽大众研发楼及车间建设项目 | 沪综管委计备[2013]28号 | |||
| 新发展103#仓库项目 |
| 类型 | 项目名称 | 建筑面积（平方米） | 项目建设投资（万元） | 拟用募集资金投入（万元） | 开工日期/预计开工日期 | 预计竣工日期 |
| 跨国公司地区总部平台 | 外高桥物流园区二期5-3地块仓库 | 96,665.16 | 33,832.00 | 17,350.15 | 2014/07 | 2016/06 |
| 新发展卡尔蔡司项目（98#） | 16,410.50 | 5,436.10 | 5,348.95 | 2013/11 | 2015/02 | |
| 新发展101#仓库项目 | 28,000.00 | 9,800.00 | 9,800.00 | 2014/08 | 2015/12 | |
| 新发展102#仓库项目 | 3,200.00 | 1,300.00 | 1,300.00 | 2014/08 | 2015/06 | |
| 亚太分拨中心平台 | 外高桥物流园区二期5-5地块仓库及辅助用房项目 | 45,070.90 | 15,476.00 | 15,401.00 | 2013/11 | 2014/12 |
| 新发展73#仓库项目 | 13,000.00 | 4,160.00 | 4,160.00 | 2014/07 | 2015/06 | |
| 新发展斯凯孚仓库项目 | 26,908.93 | 9,968.60 | 2,370.63 | 2012/09 | 2013/12 | |
| 专业物流平台 | F18地块小区厂房建设项目（82#） | 40,453.22 | 15,776.00 | 15,776.00 | 2014/07 | 2015/12 |
| 外高桥物流园区二期3-2地块仓库通用仓库项目 | 30,200.00 | 10,570.00 | 10,570.00 | 2014/07 | 2015/07 | |
| 外高桥物流园区二期4-2地块2#仓库 | 127,651.45 | 27,000.00 | 25,019.00 | 2013/09 | 2014/10 | |
| 外高桥物流园区二期4-3地块仓库 | 46,755.12 | 16,364.00 | 16,364.00 | 2014/07 | 2015/12 | |
| 外高桥物流园区二期5-2地块1#仓库 | 43,948.24 | 11,317.00 | 1,854.00 | 2012/02 | 2013/12 | |
| 新发展201#仓库项目 | 8,000.00 | 625.00 | 611.32 | 2013/10 | 2015/10 | |
| 新发展国药项目一期仓库 | 14,506.30 | 4,230.00 | 1,059.57 | 2011/12 | 2013/12 | |
| 新发展永裕仓库二期项目（83#） | 13,941.70 | 3,514.75 | 1,133.88 | 2012/09 | 2013/12 | |
| 新发展87#仓库项目 | 14,000.00 | 4,200.00 | 4,200.00 | 2014/10 | 2015/12 |
| 高端现代服务业平台 | 外高桥保税区F16地块89#90#通用厂房建设项目 | 45,000.00 | 15,750.00 | 15,750.00 | 2014/07 | 2016/07 |
| 外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼 | 13,440.64 | 6,800.00 | 6,488.00 | 2013/09 | 2014/08 | |
| 3#地块7#通用仓库（公估行二期） | 10,902.20 | 2,700.00 | 734.00 | 2012/10 | 2013/09 | |
| 新发展新兴楼重建项目 | 24,000.00 | 14,400.00 | 14,400.00 | 2015/04 | 2016/06 | |
| 新发展B2地块服务中心项目（88#） | 5,229.00 | 1,568.70 | 1,568.70 | 2013/12 | 2014/12 | |
| 新发展西区绿地管理中心项目 | 1,290.00 | 600.00 | 600.00 | 2013/12 | 2014/12 | |
| 功能性贸易平台 | 上海外高桥国际机床中心（一期）项目 | 35,840.74 | 9,524.00 | 4,600.44 | 2012/09 | 2013/10 |
| 上海外高桥国际机床中心（二期）项目 | 55,000.00 | 17,050.00 | 17,050.00 | 2014/10 | 2015/12 | |
| 佰泰外高桥中心一期项目 | 12,870.70 | 3,861.21 | 3,052.12 | 2013/06 | 2014/04 | |
| 保时捷外高桥中心项目（一期） | 14,807.86 | 7,403.93 | 4,641.01 | 2013/05 | 2014/01 | |
| 保时捷外高桥中心项目（三期） | 8,500.00 | 4,250.00 | 3,484.25 | 2013/08 | 2014/04 | |
| 新发展沃尔沃项目 | 6,859.00 | 1,500.00 | 1,500.00 | 2013/12 | 2014/09 | |
| 新发展一汽大众研发楼及车间建设项目 | 9,388.00 | 2,053.00 | 2,053.00 | 2013/12 | 2014/09 | |
| 新发展103#仓库项目 | 8,000.00 | 1,760.00 | 1,760.00 | 2014/12 | 2015/12 | |
| 合计 | 819,839.66 | 262,790.29 | 210,000.00 | -- | -- | |
| 项目总称 | 类型 | 具体项目名称 | 内部收益率 | 投资回收期（静态） | 收益实现方式 |
| 中国（上海）自由贸易试验区一期建设项目 | 跨国公司地区总部平台 | 外高桥物流园区二期5-3地块仓库 | 6.84% | 9.71年 | 出租 |
| 新发展卡尔蔡司项目（98#） | 12.28% | 6.69年 | 出租 | ||
| 新发展101#仓库项目 | 11.53% | 6.99年 | 出租 | ||
| 新发展102#仓库项目 | 11.52% | 7.00年 | 出租 | ||
| 亚太分拨中心平台 | 外高桥物流园区二期5-5地块仓库及辅助用房项目 | 8.72% | 8.41年 | 出租 | |
| 新发展73#仓库项目 | 10.52% | 7.45年 | 出租 | ||
| 新发展斯凯孚仓库项目 | 12.11% | 6.76年 | 出租 | ||
| 专业物流平台 | F18地块小区厂房建设项目（82#） | 20.29% | 1年 | 出售 | |
| 外高桥物流园区二期3-2地块仓库通用仓库项目 | 6.95% | 9.62年 | 出租 | ||
| 外高桥物流园区二期4-2地块2#仓库 | 10.34% | 7.53年 | 出租 | ||
| 外高桥物流园区二期4-3地块仓库 | 6.84% | 9.71年 | 出租 | ||
| 外高桥物流园区二期5-2地块1#仓库 | 8.43% | 8.59年 | 出租 | ||
| 新发展201#仓库项目 | 94.21% | 1年 | 出售 | ||
| 新发展国药项目一期仓库 | 10.13% | 7.66年 | 出租 | ||
| 新发展永裕仓库二期项目（83#） | 13.16% | 6.36年 | 出租 | ||
| 新发展87#仓库项目 | 7.97% | 8.89年 | 出租 | ||
| 高端现代服务业平台 | 外高桥保税区F16地块89#90#通用厂房建设项目 | 13.20% | 6.35年 | 出租 | |
| 外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼 | 24.09% | 1年 | 出售 | ||
| 3#地块7#通用仓库（公估行二期） | 10.47% | 7.47年 | 出租 | ||
| 新发展新兴楼重建项目 | 7.83% | 8.98年 | 出租 | ||
| 新发展B2地块服务中心项目（88#） | 9.91% | 7.75年 | 出租 | ||
| 新发展西区绿地管理中心项目 | 9.24% | 8.11年 | 出租 | ||
| 功能性贸易平台 | 上海外高桥国际机床中心（一期）项目 | 10.79% | 7.30年 | 出租 | |
| 上海外高桥国际机床中心（二期）项目 | 9.42% | 8.01年 | 出租 | ||
| 佰泰外高桥中心一期项目 | 10.98% | 7.24年 | 出租 | ||
| 保时捷外高桥中心项目（一期） | 15.00% | 5.77年 | 出租 | ||
| 保时捷外高桥中心项目（三期） | 16.41% | 5.38年 | 出租 | ||
| 新发展沃尔沃项目 | 12.70% | 6.55年 | 出租 | ||
| 新发展一汽大众研发楼及车间建设项目 | 13.25% | 6.36年 | 出租 | ||
| 新发展103#仓库项目 | 12.95% | 6.44年 | 出租 |