据彭博亿万富翁最新排行榜，大连万达集团董事长王健林以资产净值142亿美元的身价超越娃哈哈创始人宗庆后成为新科中国首富，而去年王健林个人财富是80亿美元左右，一年之内身家暴涨近八成的纪录，让人瞠目。

  王健林的第一桶金来自大连的棚户区改造项目，之后进入住宅地产开发。稍微回望不难发现，最近20多年中国经济的发展表征，与20世纪20至30年代的美国有着太多异曲同工之处，“城镇化”是共同的主题。第一次世界大战结束后，借助于经济扩张之势，美国城镇化率在1920年首超50%，达到51.22%。城镇化的发展，工业的进步，催生了石油大王洛克菲勒、钢铁大王卡耐基等依靠资源、金融及房地产发家的富豪。有趣的是，万达成立以来的25年中，中国城镇人口以3.6%的年度复合增速扩张，每年2100万人进入城市。如此大规模的人口迁移必然拉动城市消费需求，尤其是被中国百姓视为安身立命的房地产需求。据此人们也不难理解彭博亿万富豪榜单上中国前10名富豪就有6人来自房地产行业的事实。

  公开资料显示，王健林首创的城市商业综合体——万达广场在全国数十个城市已落地运营的有72座，规模居全球第二。而在万达广场之中，拥有62家门店的万达百货资产总值达56亿美元，为国内规模最大的连锁百货企业；累计在全国各大城市开业的万达五星级酒店达40家，客房总数12211间，居全行业第一；万达大歌星是目前国内最大的连锁量贩娱乐企业，已开业的68家店面总收入4.7亿，规模居全国第一；万达电影院线拥有国内外6000张银幕，规模居全球第一。彭博的报告表明，王健林持有万达商业地产61.6%的股份，其身价不言自明。

  按王健林的设想，到2015年，万达将成为全球最大的不动产拥有商，届时万达年租金可达700亿元。与国内只有1%不到的房地产公司能驾驭商业地产完全不同，王健林仰仗的是万达广场独特的商业模式。万达首先通过房地产开发搭起商业平台，同时以订单模式与沃尔玛等数十家品牌企业达成合作，继而形成与消费者的互动商圈，商业氛围的形成带动了住宅楼和写字楼的销售。显然，与传统商业地产业态仅仅收取物业租金截然不同，万达广场所到之处构筑起的是集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体的庞大商业生态体系，这种商业体系不仅能够健康生长，而且能相互提供价值从而实现共生。

  可是，就在万科、龙湖、保利等国内排名前20名的开发商不约而同地加大对商业地产的投资比重、连娃哈哈等非地产商也纷纷转型试水商业地产时，王健林却选择了跳出“红海”——向文化旅游产业打舵转向。在国内，以万达城为品牌的文化旅游项目投资已风生水起，其中斥资200亿元的哈尔滨万达城、投入400亿元的南昌万达城以及预算高达500亿元的武汉中央文化区将先后在未来4年落地竣工。而按照王健林的规划，未来将在全国建设10个万达城，每座投资都在百亿以上。在国外，出资26亿美元收购全球行业排名第二的美国AMC影院公司100%股权后，万达集团前不久斥资10.2亿英镑收购了英国圣汐游艇公司91.8%股份。资料显示，2012年，万达文化产业收入208亿元，按照王健林的设想，文化产业收入到2020年达到800亿元，进入世界文化企业前10强。届时万达地产类收入要下降到45%以下，万达由此转身为一个消费型企业。

  不能不佩服王健林踩准中国经济发展节拍的预判力。目前中国的城市化率为52%，而按国家战略规划，未来20年，将会有70％的人生活在城市里，也就是说，至少还会有3.5亿中国人成为市民，这批庞大的迁移人群不仅构成了未来房地产消费的潜在能量，而且随着居民收入的增加，人们的需求还会更多转向精神层面的消费体验。以此观之，从当初追赶城镇化地产消费的提速商机，到如今捕捉城市化文化消费的扩张趋势，王健林的成功不仅是因为产业选择与投资上的幸运，更是因为他具备了准确卡位时代的商业智能与慧眼。

  “万达广场”，“万达城”，都是动辄占地达10多万平方米的庞然大物，而且万达手中还有3000万平方米储地规模。在高度垄断的土地市场中，王健林能如此游刃有余，除了万达项目能赋予和激活所及城市的经济功能——“一个万达广场，就是一座城市中心”之外，更重要的是能提升城市形象，满足地方政府对GDP、就业和税收的政绩需求。以哈尔滨万达城为例，这一东北地区历史上最大的文化工程项目可直接创造3万个就业岗位和60亿元年收入，相应的纳税规模超过5亿。也正是充当了地方政府业绩的孵化器，万达才取得了市场谈判的位势和筹码。据悉，每年到万达北京总部邀请投资的城市超过100个，而王只能筛选其中最多30%的项目。看来，王健林那句名言——“亲近政府，远离政治”还真的值得玩味！

  （作者系广东外语外贸大学经济学教授）