2013年前三季度业绩预告
证券代码：000056、200056 证券简称：*ST国商、*ST国商B 公告编号：2013-44
深圳市国际企业股份有限公司
2013年前三季度业绩预告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
风险提示：根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》等相关规定要求，本公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司投资开发的在建投资性房地产皇庭国商购物广场项目已于2013年9月30日完工，本期涉及的投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量模式，会导致对公司所有者权益及净利润等会计指标发生变化，但并不会产生实际现金流，也不会对公司实际盈利能力产生重大影响。
一、本期业绩预计情况
1.业绩预告期间：2013年1月1日-2013年9月30日
业绩预告类型：同向上升
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2.业绩预告期间：2013年7月1日-2013年9月30日
业绩预告类型：扭亏为盈
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二、业绩预告预审计情况
本业绩预告未经过会计师事务所预审计。
三、业绩变动原因说明
1、我司于2012年6月15日披露了《关于会计政策变更的公告》（详见同日刊登于巨潮资讯网、《证券时报》和香港《大公报》的2012-36号公告），公告中披露了我司已将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
本报告期公司净利润大幅变动的主要原因系本公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司（以下简称“融发公司”）投资开发的在建投资性房地产皇庭国商购物广场项目（以下简称“皇庭广场”）已全部完工达到预定可开业状态，公司在本期对该项投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量模式计量产生公允价值变动损益所致。
本报告期内，皇庭广场五层公共部分精装修工作已经全部完工，已于2013年三季度办理完毕移交手续交付给公司。根据公司董事会决议和业务经营的实际情况，皇庭广场全部用于经营性出租，截止三季度末，皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积（含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形）约占皇庭广场可出租面积的比例为79.42%，已完成大部分的出租招商工作，达到了投入使用的状态。目前商铺租户已陆续进场装修，公司正全面开展开业前期相关准备工作，公司决定皇庭广场将于2013年12月正式开业。根据公司现行会计政策及《投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》的规定，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。根据上述规定，皇庭广场已于本期达到以公允价值计量模式的标准，公司在本期对该项投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量模式计量。
融发公司聘请了具有证券期货相关业务评估资格的银信资产评估有限公司对皇庭广场进行了评估，根据银信资产评估有限公司的评估意见，皇庭广场截止评估基准日2013年9月30日的公允价值约为76.46亿元，预计开发总成本约为21.34亿元，采用公允价值模式计量预计增加融发公司递延所得税负债约13.78亿元，增加融发公司2013年第三季度净利润约41.34亿元，其中归属我司所有者的净利润约24.80亿元。本次评估具体情况详见同日刊登于《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网的《关于皇庭国商购物广场评估情况的说明》（2013-45）及评估报告等。
2、皇庭国商购物广场进展情况：
截止2013年9月30日，皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积（含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形）约占皇庭广场可出租面积的比例为79.42%，目前公司正在开展组织商户进场装修及开业前期准备工作中，预计皇庭国商广场将于2013年12月正式开业。
四、其他相关说明
1、本业绩预告是公司财务部门初步测算的结果，最终数据将在2013年第三季度报告中予以批露，公司指定的信息披露媒体为《证券时报》、香港《大公报》和“巨潮资讯网”。敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。
深圳市国际企业股份有限公司
董事会
2013年10月15日
证券代码：000056、200056 证券简称：*ST国商、*ST国商B 公告编号：2013-45
深圳市国际企业股份有限公司
关于皇庭广场评估情况说明的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
深圳市国际企业股份有限公司（以下简称“我司”）控股子公司深圳融发投资有限公司着力打造皇庭国商购物广场（以下简称“皇庭广场”），将其建成集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的购物中心，该项目占地42,348.37平方米，房产证面积为80,608.64平方米，工程建筑面积为136,895.89平方米，已于2013年9月全部完成工程及公共部分精装修工作。根据公司的董事会决议和公司的实际经营情况，该项目全部用于招商出租，可出租面积为80,608.64平方米。截止2013年9月底，皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积（含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形）约占皇庭广场可出租面积的比例为79.42%，未出租部分将继续招商出租，争取尽快全部完成招商工作。目前公司已经在开展组织商户进场装修及开业前期准备工作中，预计皇庭国商广场将于2013年12月开业。
根据公司《投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》的规定，我司认为皇庭广场已全部完工达到预定可开业状态，本期涉及的投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量模式。为了确定皇庭广场的公允价值，深圳融发投资有限公司聘请了银信资产评估有限公司对相关市场交易情况进行了调查，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分别采用市场比较法与收益法进行评估，考虑目前房地产市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，拟采用市场法测算结果作为最终评估结果作为皇庭国商购物广场在基准日（2013年9月30日）的市场价值，并出具《深圳融发投资有限公司基于财务报告为目的所涉及的皇庭国商购物广场的公允价值评估报告》（银信资评报[2013]沪第631号）。评估概况如下：
一、市场比较法的评估过程：
A、确定可比交易实例：
评估人员通过市场调查并查询有关深圳市房地产租售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，分别是购物公园、凤凰大厦及安联大厦商铺。具体详见下表“可比实例情况表”
可比实例情况表
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B、因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。具体主要根据房产用途、交易情况、交易日期、房地产状况（区位状况修正、个别状况修正）等因素差别进行修正，由此即得比较因素条件指数表：
比较因素条件指数表
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C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数表
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D、确定地上一层（L2层）比准价格
比准价格的确定=（案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价）÷3
= 131,600.00（取整，元/平方米）
采用上述方法测算其余楼层的价格分别为：下沉式广场上层（L1层）98,700.00元/㎡、下沉式广场层（G层）98,700.00元/㎡、地下一层（B1层）59,200.00元/㎡。则待估房地产总价为7,646,449,500.00元，明细列示如下：
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备注：其中：1、屋顶建筑面积为938.80㎡，主要功能为空中花园，商业建筑面积为零；2、地上一层（L2层）、下沉式广场上层（L1层）、下沉式广场层（G层）、地下一层（B1层）均按商业建筑面积计，地下一层（B1层）工程建筑面积与商业建筑面积的差异为设备间等不单独计价部分，以商业建筑面积计；3、地下二层（B2层）主要功能为地下车库，工程建筑面积为33,501.44㎡，商业建筑面积为零，考虑该层实际用途为车库，为商场必备配套，不再单独计价。
F、评估结果
综上所述，皇庭国商购物广场商业采用市场法评估的房地产市场价值为7,646,449,500.00元。
二、收益现值法的评估过程：
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为：
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式中：V—收益价格（元，元/平方米）；
Ai—未来第i年的净收益（元，元/平方米）；
R—资本化率（%）；
n—未来可获收益的年限（年）。
1、估算年有效毛收入
有效毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入扣除因空置等原因造成的收入损失后所得到的收益。
（1）采用市场比较法求取估价对象房地产正常客观租金水平。
①搜集交易实例
按照《房地产估价规范》的规定，遵循市场法的基本原理，考虑估价对象的实际情况，评估人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实例包括下列内容：交易双方的基本情况及租赁目的；交易实例房地产状况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、周围环境、景观等；租金水平；租赁期限；付款方式；交易情况，如租赁相关费用负担方式，有无隐价瞒价、急租、人为哄抬、亲友间的租赁等特殊租赁情况。
②选取可比实例
该等商圈内的类似集中商业用房大部分用于出租经营，平均市场租金介于350元/平方米-650元/平方米，根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取了与估价对象类似（在同一供求圈、用途与结构相同）、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的三个交易案例作为可比实例，在资料收集和实际调查的基础上，收集到的可比实例的租金如下：可比实例A月租金水平为510元/㎡、可比实例B月租金水平为530元/㎡、可比实例C月租金水平为550元/㎡。将评估对象与可比实例的各因素条件列表如下：
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③建立价格可比基础
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵，包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵和面积单位，本次评估所选的可比实例成交价格的表达方式和内涵与估价对象口径一致，互相可比。
④进行市场比较修正
估价对象租金水平的市场比较修正类似上述市场比较法，是根据收集到的可比实例的租金水平，通过上述的交易情况、交易日期、区位状况、个别因素、权益因素等多方面进行对比修正。
⑤确定比较因素修正系数及试算比准价格
采用百分率下的直接比较修正、调整系数连乘公式，得到下表：
比较因素修正系数表
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⑤确定估价对象房地产租金单价
根据可比实例A、B、C与估价对象的相似程度，我们取上述三个试算比准单价的算术平均值作为市场比较法求取的估价对象地上1层（L2）的客观租金比准价格为530元/㎡（取整至十位数）。
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以此类推其他楼层租金分别如下：半地下1层（L1层）：398元/㎡月、半地下2层（G层）398元/㎡月、地下1层（B1层）：239元/㎡月。
（2）租约情况分析
至估价时点，估价对象正在招商阶段，据评估人员对已签订的租赁合同统计分析，发现已签订的合同多为固定租金加提成模式，租约上固定租金未能完整体现资产收益水平，提成部分存在较大的不确定性，本次评估所选择可比实例租金为市场租金，本次预测租金略高于固定租金，考虑到提成部分对实际收益的影响，本次拟选用可比实例所测算租金，不考虑租约的限制情况。
（3）有效出租面积比例分析
估价对象L2、L1、G、B1层商业建筑面积共计80,608.64平方米，商业建筑面积已扣除配套设备设施占地面积及车库面积，所以本次评估收益面积确定为建筑面积80,608.64平方米。
金额单位：人民币元
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注：对于车库的使用，目前市场上存在消费就不收停车费及无差别收取停车费两种模式，评估对象目前的招商政策对该部分未有明确说明，且车库收益所占比例较小，就谨慎原则考虑，本次评估不考虑该部分收益。
（4）空置率与租金损失分析
估价人员对估价对象周边和企业实际租赁情况的一些商业房产租售情况做了市场调查分析，购物公园等的空置及租金损失率在3%左右，估价对象位于成熟商圈内，且所处位置条件、周边商服配套等个别因素条件较优，但因估价对象为新近投入市场的商业物业，结合目前深圳商业用房的实际情况和估价对象所在商业区域的发展状况，并考虑附近同类物业租赁情况，综合比较后，确定估价对象正常空置和租金损失率第一年为8%，以后年份分别为6%、5%、4%、3%，并于2018年后维持在3%水平。
（5）则2014年年有效毛收入=月租金单价×12月×（1-空置率及租金损失率）
= 30,829,683.10×12×（1-8%）
= 340,359,701.42元
2、估算年运营费用
运营费用是指维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
（1）年维修费
指维持建筑物正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用
根据估价行业技术文件结合估价对象房地产的实际情况，年维修费一般按房屋房屋重置成本价的1-3%计取。根据估价对象建筑物和设备设施状况，本次评估按房屋重置成本价的2%计算年维修和保养费用；
根据深圳市工程造价信息，结合估价对象实际情况，估价对象主要工程大部分位于地下，造价较普通地面建筑高，估价对象房屋重置成本取5000元/㎡，估价对象工程建筑面积为136,895.89㎡，则估价对象重置成本总价为684,479,500.00元。
维修费取房屋重置价格的2%，则年维修费用为：
684,479,500.00×2%=13,689,590.00元
（2）年保险费
指建筑物以外损失的财产保险费用，根据深圳市保险业现行标准，一般按房屋现值的1-3％。计取，结合估价对象实际情况，取房屋现实价格的2％。作为年保险费用为（根据现场勘查，估价对象成新率为十成新）：
684,479,500.00×2％。= 1,368,959.00元
（3）年税费支出
根据深圳市税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知，房产出租主要需缴纳房产税、营业税及附加、房屋租赁管理费等，综合征税率为17.20%，具体如下：
城市房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）与《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）所载确定年征收标准为：按租金的12%；
营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）所载确定年征收标准为：按租金的5%；
教育附加费：按营业税的3%；
城市建设维护税，按营业税的1%；
则年税金为：
340,359,701.42×17.20%= 58,541,868.64元
（4）年管理费
指建筑物正常租赁经营所需的日常管理费用。
根据深圳市租赁市场的实际情况，与估价对象类似用房的管理费按房地产年租金收入的2%计算为：
340,359,701.42×2%= 6,807,194.03元
（5）确定年运营费用总额
年运营费用总额=13,689,590.00＋1,368,959.00＋58,541,868.64＋6,807,194.03
= 80,407,611.67元
3、确定年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
＝340,359,701.42－80,407,611.67
＝259,952,089.75元
4、确定资本化率
由于深圳市福田CBD商圈商铺的收益较为稳定，故资本化率采用安全利率加上风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测。本报告安全利率取中国人民银行于2012年7月6日公布的一年定期存款年利率3.25%，风险调整值取2.75%，则资本化率为6.00%。
5、确定收益年限
估价对象建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年，估价对象主体结构建成于2009年，则剩余经济耐用年限为57年；土地使用权类型为出让，终止日期为2042年10月7日，剩余使用年限为29.02年；土地剩余使用年限短于房屋剩余使用年限，则根据房地产估价关于收益年限的取值方法，确定估价对象房地产收益年限为29.02年。
6、收益价格的确定
（1）计算公式的选取
估价对象设计用途为商业广场，预计能获得较为稳定的年净收益，根据统计的数据显示，因估价对象为刚投入市场的商业物业，前期招商中会给予商家一定的优惠政策，待市场更加成熟时其租金回报将获得更好的增长，综合考虑深圳商业物业租金增长水平，本次预计在将来的收益年期内年净收益2014年及2015年每年将会增长8%、2016年增长率为6%、2017年增长率为5%、2018年及以后增长率为4%，则对于2014年至2018年的收益单独进行测算，2019年及以后选取净收益每年保持一定比例增长的公式，即：
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V——房地产收益价格
a——年净收益
r——资本化率
i——年增长率
n——收益年期
（2）房地产收益价格
考虑估价对象已于2013年9月30日投入使用，给商家预留的3个月免租装修期，则估价对象于2014年开始将会有稳定收益，预测如下：
金额单位：人民币元
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2019年后根据净收益每年以一定幅度增长的有限年期收益公式确定估价对象的收益价格为：
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=361,364,386.40×（1+4%）÷（6%-4%）×[1-(1+4%)24.02/(1+6%)24.02]*(1+6%)-5
=5,155,546,640.23元。
P=P1+P2
=1,345,120,494.43+ 5,155,546,640.23
=6,500,667,134.66元
因上述预测为2014年1月1日现值，与评估基准日2013年9月30日相差3个月，则：
评估值= 6,500,667,134.66×(1+6%)-3/12
=6,406,656,800.00（元，取整至百位数）
综上所述，皇庭国商购物广场商业采用收益现值法评估的房地产市场价值为6,406,656,800.00元。
三、房地产价格的确定
通过分别采用收益现值法及市场比较法对估价对象进行测算，其中：收益现值法测算结果为6,406,656,800.00元，市场比较法测算结果为7,646,449,500.00元，考虑目前房地产市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值，拟采用市场法测算结果作为最终评估结果，即：本次委托评估的深圳融发投资有限公司皇庭国商购物广场商业建筑面积80,608.64㎡，工程总建筑面积136,895.89㎡，总价：7,646,449,500.00元。
特此公告
深圳市国际企业股份有限公司
董事会
2013年10月15日
| 项 目 | 本报告期 | 上年同期 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 盈利：约240,000万元-250,000万元 | 盈利：4,846.92万元 |
| 基本每股收益 | 盈利：约10.86元—11.32元 | 盈利：0.219元 |
| 项 目 | 本报告期 | 上年同期 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 约244,000万元-254,000万元 | 亏损：1919.46万元 |
| 基本每股收益 | 约11.05-11.50 元 | 亏损：0.0869元 |
| 项目名称 | 估价对象 | 购物公园 | 凤凰大厦 | 安联大厦商铺 |
| 成交单价（均价） | X | 158,000.00 | 172,000.00 | 156,000.00 |
| 房产用途 | 商场 | 商场 | 商场 | 临街商铺 |
| 成交日期 | 2013/9/30 | 2013/7/31 | 2013/8/31 | 2013/9/10 |
| 交易情况 | 只能整体转让 | 可分割转让 | 可分割转让 | 可分割转让 |
| 基础设施 | 七通一平 | 七通一平 | 七通一平 | 七通一平 |
| 公共设施配套完备程度 | 周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等 | 周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等 | 周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等 | 周围有购物商场、市场、写字楼、学校、医院等 |
| 交通便捷程度 | 便捷 | 便捷 | 便捷 | 便捷 |
| 繁华程度 | 繁华 | 较繁华 | 繁华 | 繁华 |
| 环境和景观 | 好 | 好 | 好 | 好 |
| 临路状况 | 福华三路 | 福华一路与新洲路交汇处 | 福田区深南大道2008号 | 金田路与福中三路交汇处 |
| 道路类型、级别 | 主干道 | 主干道 | 主干道 | 主干道 |
| 成新 | 全新 | 九五成新 | 九五成新 | 九五成新 |
| 层高 | 6.5 | 6.8 | 6.5 | 6.4 |
| 建筑面积 | 80,608.64 | 280 | 350 | 320 |
| 设施、设备 | 网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调 | 网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调 | 网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调 | 网络布线系统;智能化报警消防系统;集中空调 |
| 装修 | 装修/商铺部分 商户自行装修 | 高档装修 | 高档装修 | 中档装修 |
| 楼层 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 建筑结构 | 框剪 | 框剪 | 框剪 | 框剪 |
| 项目名称 | 估价对象 | 购物公园 | 凤凰大厦商铺 | 安联大厦商铺 |
| 成交单价（均价） | X | 158,000.00 | 172,000.00 | 156,000.00 |
| 房产用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 成交日期 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易情况 | 100 | 120 | 120 | 120 |
| 基础设施 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 公共设施配套完备程度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交通便捷程度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 繁华程度 | 100 | 98 | 100 | 100 |
| 环境和景观 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 临路状况 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 道路类型、级别 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 成新 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 层高 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 建筑面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 设施、设备 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 装修 | 100 | 106 | 106 | 106 |
| 楼层 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 建筑结构 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 项目名称 | 购物公园 | 凤凰大厦商铺 | 安联大厦商铺 |
| 成交单价（均价） | 158,000.00 | 172,000.00 | 156,000.00 |
| 房产用途 | 1 | 1 | 1 |
| 成交日期 | 1 | 1 | 1 |
| 交易情况 | 0.8333 | 0.8333 | 0.8333 |
| 基础设施 | 1 | 1 | 1 |
| 公共设施配套完备程度 | 1 | 1 | 1 |
| 交通便捷程度 | 1 | 1 | 1 |
| 繁华程度 | 1.0204 | 1 | 1 |
| 环境和景观 | 1 | 1 | 1 |
| 临路状况 | 1 | 1 | 1 |
| 道路类型、级别 | 1 | 1 | 1 |
| 成新 | 1.0204 | 1.0204 | 1.0204 |
| 层高 | 1 | 1 | 1 |
| 建筑面积 | 1 | 1 | 1 |
| 设施、设备 | 1 | 1 | 1 |
| 装修 | 0.9434 | 0.9434 | 0.9615 |
| 楼层 | 1 | 1 | 1 |
| 建筑结构 | 1 | 1 | 1 |
| 比准价格 | 129,335.52 | 137,979.72 | 127,551.02 |
| 序号 | 楼层 | 单价 | 工程 建筑面积 | 办证商业 建筑面积 | 总价 |
| 1 | 屋顶 | - | 938.80 | 0 | - |
| 2 | 地上一层（L2层） | 131,600.00 | 17,409.73 | 14,377.30 | 1,892,052,700.00 |
| 3 | 下沉式广场上层（L1层） | 98,700.00 | 23,722.20 | 22,911.55 | 2,261,370,000.00 |
| 4 | 下沉式广场层（G层） | 98,700.00 | 24,316.86 | 23,506.21 | 2,320,062,900.00 |
| 5 | 地下一层（B1层） | 59,200.00 | 37,006.86 | 19,813.58 | 1,172,963,900.00 |
| 6 | 地下二层（B2层） | - | 33,501.44 | 0 | - |
| 合计 | - | 136,895.89 | 80,608.64 | 7,646,449,500.00 |
| 项目名称 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
| 基本因素 | 坐落 | 福华三路 | 福华一路 | 福民一路 | 民田路 |
| 设计用途 | 商铺 | 商铺 | 商铺 | 商铺 | |
| 成交单价 (元/月/M2) | 待估 | 510 | 530 | 550 | |
| 交易时间 | 2013/9/30 | 2013/8/20 | 2013/7/10 | 2013/9/1 | |
| 租赁情况说明 | 推广期，较正常市场价偏低 | 正常的公开市场交易且无非正常税费负担 | 正常的公开市场交易且无非正常税费负担 | 正常的公开市场交易且无非正常税费负担 | |
| 区位状况 | 繁华程度 | 繁华 | 繁华 | 繁华 | 繁华 |
| 交通便捷程度 | 便捷 | 便捷 | 便捷 | 便捷 | |
| 基础和公用设施完备程度 | 齐全 | 齐全 | 齐全 | 齐全 | |
| 环境和景观 | 良好 | 良好 | 良好 | 良好 | |
| 临路状况 | 福华三路 | 福华一路 | 福民一路 | 民田路 | |
| 个别因素 | 成新 | 全新 | 九五成新 | 九五成新 | 九五成新 |
| 建筑面积（M2） | 80608.64 | 276 | 285 | 86 | |
| 建筑结构 | 框剪 | 框剪 | 框剪 | 框剪 | |
| 设备设施 | 完善 | 完善 | 完善 | 完善 | |
| 装修 | 装修/商铺部分 商户自行装修 | 高档 | 高档 | 高档 | |
| 层高 | 6.5 | 5.6 | 5.6 | 5.6 | |
| 项目名称 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
| 基本因素 | 坐落 | 福华三路 | 福华一路 | 福民一路 | 民田路 |
| 设计用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 成交单价 (元/月/M2) | 待估 | 510 | 530 | 550 | |
| 交易时间 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 租赁情况说明 | 100 | 104 | 104 | 104 | |
| 区位状况 | 繁华程度 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交通便捷程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 基础和公用设施完备程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 环境和景观 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临路状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 个别因素 | 成新 | 100 | 98 | 98 | 98 |
| 建筑面积（M2） | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 建筑结构 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 设备设施 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 装修 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 层高 | 100 | 96 | 96 | 96 | |
| 项目名称 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
| 基本因素 | 坐落 | 福华一路 | 福民一路 | 民田路 |
| 设计用途 | 1 | 1 | 1 | |
| 成交单价(元/月/M2) | 510 | 530 | 550 | |
| 交易时间 | 1 | 1 | 1 | |
| 租赁情况说明 | 0.9615 | 0.9615 | 0.9615 | |
| 区位状况 | 繁华程度 | 1 | 1 | 1 |
| 交通便捷程度 | 1 | 1 | 1 | |
| 基础和公用设施完备程度 | 1 | 1 | 1 | |
| 环境和景观 | 1 | 1 | 1 | |
| 临路状况 | 1 | 1 | 1 | |
| 个别因素 | 成新 | 1.0204 | 1.0204 | 1.0204 |
| 建筑面积（M2） | 1 | 1 | 1 | |
| 建筑结构 | 1 | 1 | 1 | |
| 设备设施 | 1 | 1 | 1 | |
| 装修 | 0.9804 | 0.9804 | 0.9804 | |
| 层高 | 1.0417 | 1.0417 | 1.0417 | |
| 比准租金 | 511.02 | 531.06 | 551.10 | |
| 项目 楼层 | 单位租金（元/㎡月） | 商业建筑面积 （㎡） | 月潜在收入（元） |
| L2 | 530.00 | 14,377.30 | 7,619,969.00 |
| L1 | 398.00 | 22,911.55 | 9,118,796.90 |
| G | 398.00 | 23,506.21 | 9,355,471.58 |
| B1 | 239.00 | 19,813.58 | 4,735,445.62 |
| 合计 | 80,608.64 | 30,829,683.10 |
| 项目 年份 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 |
| 月潜在毛收入 | 30,829,683.10 | 33,296,057.75 | 35,959,742.37 | 38,117,326.91 | 40,023,193.26 |
| 月份 | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| 空置率 | 8% | 6% | 5% | 4% | 3% |
| 增长率 | 8% | 8% | 6% | 5% | 4% |
| 年毛收入 | 340,359,701.42 | 375,579,531.42 | 409,941,063.02 | 439,111,606.00 | 465,869,969.55 |
| 维修费 | 13,689,590.00 | 13,689,590.00 | 13,689,590.00 | 13,689,590.00 | 13,689,590.00 |
| 保险费 | 1,368,959.00 | 1,368,959.00 | 1,368,959.00 | 1,368,959.00 | 1,368,959.00 |
| 应缴税率 | 17.20% | 17.20% | 17.20% | 17.20% | 17.20% |
| 应交税费 | 58,541,868.64 | 64,599,679.40 | 70,509,862.84 | 75,527,196.23 | 80,129,634.76 |
| 管理费 | 6,807,194.03 | 7,511,590.63 | 8,198,821.26 | 8,782,232.12 | 9,317,399.39 |
| 年净支出 | 80,407,611.67 | 87,169,819.03 | 93,767,233.10 | 99,367,977.35 | 104,505,583.15 |
| 年净收益 | 259,952,089.75 | 288,409,712.39 | 316,173,829.92 | 339,743,628.65 | 361,364,386.40 |
| 折现率 | 6% | 6% | 6% | 6% | 6% |
| 折现期 | 0.5 | 1.5 | 2.5 | 3.5 | 4.5 |
| 折现系数 | 0.9713 | 0.9163 | 0.8644 | 0.8155 | 0.7693 |
| 至2014/1/1现值 | 252,491,464.77 | 264,269,819.46 | 273,300,658.58 | 277,060,929.16 | 277,997,622.46 |
| P1 | 1,345,120,494.43元 | ||||