□项 峥

  2003年至今，我国房地产市场还未完成一个完整的周期运行轨迹。虽然在2008年四季度在国际金融危机袭来时房地产市场曾有过短暂回调，但此后房价依旧大幅上涨。即使此后中央政府一再出台严厉的调控措施，仍无法真正抑制住房价涨势。据中国指数研究院新发布的全国百城价格指数情况，上月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.24%，涨幅扩大；其中，北京、上海等十大城市住宅均价环比上涨1.95%，同比上涨15.69%。另据国家统计局发布的全国70个大中城市住房价格变动情况，上月，仅温州新房价格同比下降，上海则同比上涨21.4%。但与此同时，我国商品房待售面积4.46亿平方米，比上月末增加280万平方米。且“十二五”期间，我国要完成3600万套保障性住房。这种情况表明，在空置房面积增加和保障性住房供应扩大的情况下，房价上涨原因之一在于结构性供求失衡。

  从较长时期考察，我国住房市场将大体呈现出供过于求的格局。首先，我国人口发展格局将逐步减少新增住宅的需求。计划生育政策实施三十年后，我国的人口自然增长率已由上世纪60年代25%至30%降至近几年的6%左右。与此同时，随着平均寿命延长、医疗水平提高，我国老龄化社会提前到来。据预测，今年我国老龄人口将突破2亿。有关研究表明，到2025年，支撑我国经济发展的人口红利因素将会消失。由此将大大减少新增住宅的需求。第二，从家庭拥有住房的情况考察，未来住房市场将呈现供过于求的市场格局。按照西南财经大学的《中国家庭金融调查报告》，2012年我国家庭自有住房拥有率达89.6%，远高于美国70%左右的水平。按照三口之家房产拥有情况，在祖父母和外祖父母过世时，三口之家将继承并拥有三套房产。即使将一套房产留给孩子居住，仍会有一套房产剩余。第三，由于城镇化进程存在边界，将会影响到未来一线城市的住宅需求。虽然北京、上海等一线城市住宅价格昂贵，但城市发展已超过承载极限，势必影响城市的商业机会空间。未来城镇化重点应是二线、三线城市，人口将会由一线城市向这些区域转移，从而减少对一线城市住房的需求。

  短期看，一线城市住房市场存在结构性失衡。这主要是住房分配体系不健全和供求期限错配所引发。目前，一线城市拥有多套房产的家庭较多，这既有计划时期住房由单位分配的结果，也有投资和投机性购房因素的重要影响。住房分配体系不健全突出表现在住房持有成本过低，拥有多套房产的家庭，并不需要为闲置住房承担必要的成本，反而成为增加市场供求矛盾的重要原因。而住房供求期限错配，主要是大量刚性需求前移。在发达国家，年轻人购买房产是不可想象的。但在房价持续大幅上涨与住房租赁市场不完善等因素的综合作用下，很多购房需求前移，致使住房市场供求存在明显的期限错配。可以说，当前一线城市住房市场涨价动力由外围向中央传递，是年轻家庭刚性购房需求大量并集中前移的结果。

  可见，我国住房市场存在突出的区域结构失衡。二线、三线城市住房供应大于需求，住房市场泡沫的特征已非常显著。一线城市因住宅供求结构性失衡，以及城市对就业人口的强大吸引力，住宅成为稀缺资源，支撑了昂贵的房价。但这并不表明一线城市住房市场不存在问题。一线城市的房价收入比和租售比指标已远远超过公认的国际警戒线。事实上，住房租金收益率已远远不及银行存款收益率，为什么房东不加快出售，主要原因在房屋持有成本过低，且对未来房价上涨存在强烈预期。

  从十八届三中全会《决定》的主基调可知，未来房地产市场调控政策将出现三大变化：政府“补位”，专注住房保障、以市场为主满足大多数住房需求、住房持有与交易环节税收制度或将逐步完善。在加强保障性住房建设与供应，通过市场手段调节住房市场供应的新调控政策思维下，未来将会全面实施房产税。这样一来，住房市场的结构性失衡问题将会得到较为有效的解决，房价将会回归理性。

  （作者系宏观经济评论员，经济学博士）