五届二十八次董事会决议公告
股票代码：600240 股票简称：华业地产 编号：临2013-028
北京华业地产股份有限公司
五届二十八次董事会决议公告
特别提示：本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、 董事会会议召开情况
北京华业地产股份有限公司五届二十八次董事会于2013年12月19日以传真方式发出会议通知，于2013年12月24日以现场方式召开，由公司董事长徐红女士主持，会议应出席的董事5人，实际出席的董事5人，其中独立董事2人，公司部分监事和高级管理人员列席了会议。本次会议的通知和召开符合《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》（2012年修订版）和《公司章程》的规定。与会董事认真审议本次会议的议案，形成如下决议：
二、 董事会会议审议情况
(一) 审议并通过了《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》
公司所持投资性房地产位于重点城市的核心区域，区域内房地产价值不断提升，升值潜力较大且预计将会持续，且随着公司发展，公司未来年度自持投资性房地产面积将持续增加。因此在成本计量模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。
为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，公司决定自本次董事会决议生效之日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
公司采用公允价值计量投资性房地产，导致公司投资性房地产项目的账面价值自本次会计政策变更日起按公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》和《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》等相关规定，本次会计政策需在2011年及2012年度可比报表中进行追溯调整。
本公司两名独立董事颉茂华先生、李力先生同意上述议案。并就上述议案发表独立意见，认为：公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》等国家相关法律法规的规定和要求，董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，不存在损害公司利益及全体股东合法权益的情况，同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
表决结果：同意5 票；反对0 票；弃权0 票。
上述事项详见与本公告同日披露的公司《关于会计政策变更的公告》。
(二) 审议并通过了《关于会计估计变更的议案》
随着公司经营情况的不断变化发展，以及公司对其所属子公司的资金实行资金集中管理的需要，会增加会计报表日合并范围内关联方之间的应收款项，公司现行的坏账准备计提标准无法准确反映公司的应收款项公允价值。为了能够更准确、真实地反映公司财务状况，满足公司应收款项管理需要，依照《企业会计准则》的相关规定，公司决定对坏账准备的计提标准进行变更。自本次董事会决议生效之日起，对合并范围内关联方之间形成的应收款项划分为关联方组合，单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
本公司两名独立董事颉茂华先生、李力先生同意上述议案。并就上述议案发表独立意见，认为：公司此次坏账准备会计估计变更，能够更准确地核算公司应收款项坏账准备，更真实地反映公司财务状况，更合理的计算对公司经营成果的影响，符合公司实际情况，同意公司变更上述会计估计。
表决结果：同意5 票；反对0 票；弃权0 票。
上述事项详见与本公告同日披露的公司《关于会计估计变更的公告》。
(三) 审议并通过了《北京华业地产股份有限公司对外投资管理办法》（2013年修订案）
《北京华业地产股份有限公司对外投资管理办法》（2013年修订案）详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
表决结果：同意5 票；反对0 票；弃权0 票。
(四) 审议并通过了《关于公司利用自有闲置资金进行短期投资的议案》
为维护股东利益，提高公司闲置资金的使用效率，降低公司财务成本。董事会授权管理层在保证正常经营的前提下，可以利用公司自有闲置资金进行短期投资，主要用于购买安全性高、流动性好的投资理财产品及货币市场基金、中央银行票据、商业银行票据、股票、基金、债券及其他金融衍生产品等。投资单一短期投资品种期限不超过6个月。授权用于短期投资的资金不超过3亿元，期限自董事会审议通过之日起一年内。
本公司两名独立董事颉茂华先生、李力先生同意上述议案。并就上述议案发表独立意见，认为：本次公司利用自有闲置资金进行短期投资活动，有利于提高公司闲置资金的使用效率，降低公司财务成本。董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，不存在损害公司利益及全体股东合法权益的情况，同意该项对外投资。
表决结果：同意5 票；反对0 票；弃权0 票。
特此公告。
●报备文件：五届二十八次董事会决议。
北京华业地产股份有限公司
董 事 会
二〇一三年十二月二十六日
证券代码：600240 证券简称：华业地产 公告编号：2013-029
北京华业地产股份有限公司
关于会计政策变更的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●公司投资性房地产项目的账面价值自本次会计政策变更日起按公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》和《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》等相关规定，本次会计政策需在2011年及2012年度可比报表中进行追溯调整。
根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》和《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》的相关规定，北京华业地产股份有限公司（以下简称“公司”）于2013年12月24日召开的第五届董事会第二十八次会议、第五届监事会第十二次会议审议通过了《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，现将相关情况公告如下：
一、本次会计政策变更情况概述
（一）会计政策变更日期
自本次董事会决议生效之日起。
（二）本公司持有的投资性房地产
截至本公告发布日，公司持有的投资性房地产为位于北京市朝阳区东四环中路39号的华业国际中心、位于深圳彩田路福华路交界处的彩虹新都裙楼、深圳罗湖区嘉宾路4028号的太平洋商贸大厦。
（三）会计政策变更原因
公司所持投资性房地产位于重点城市的核心区域，区域内房地产价值不断提升，升值潜力较大且预计将会持续，且随着公司发展，公司未来年度自持投资性房地产面积将持续增加。因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。同时，《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式。本公司所持物业同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件，因此将本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，并作为会计政策变更处理。
公司的投资性房地产主要用于出租，采用公允价值模式进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，能够及时反映公司价值的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。
（四）会计政策变更内容
本次会计政策变更前采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在预计可使用年限内按年限平均法计提折旧，计入当期损益。房屋建筑物预计使用寿命为20-50年、预计净残值率为3%-10%，年折旧率为1.8%-4.5%。在资产负债表日按投资性房地产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。
本次会计政策变更后采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、董事会关于会计政策变更合理性的说明
公司五届二十八次董事会审议通过了《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。
公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，可以更加客观公允的反映公司持有的投资性房地产的市场价值，并真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。公司目前持有的投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。同时，本次会计政策的变更符合《企业会计准则》等相关规则。
基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
三、本次会计政策变更对公司的影响
公司自董事会批准之日起采用公允价值计量投资性房地产，会计政策变更导致公司投资性房地产项目的账面价值自本次会计政策变更日起按公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》和《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》等相关规定，本次会计政策需在2011年及2012年度可比报表中进行追溯调整。
1、对公司2011年度定期报告的影响
经公司初步测算，采用公允价值计量投资性房地产后，将增加公司2011年度所有者权益约1.54亿元，约占公司2011年度末所有者权益的5%，且不会导致公司2011年度出现盈亏性质改变。
2、对公司2012年度定期报告的影响
经公司初步测算，采用公允价值计量投资性房地产后，将增加公司2012年度净利润约0.25 亿元，约占公司2012年净利润的10.92%，且不会导致公司2012年度出现盈亏性质改变。
3、对公司2013年净利润的影响
经公司初步测算，采用公允价值计量投资性房地产后，预计2013年净利润将增加约0.36 亿元，且不会导致公司2013年度出现盈亏性质改变。
4、相关说明
上述影响情况仅为公司根据评估机构的初评结果所做的初步估算，实际情况以正式评估结果以及经审计机构审计的2013年年度报告披露为准。
本次会计政策变更后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产的公允价值进行估价。若投资性房地产项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
四、独立董事对本次会计政策变更的独立意见
公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。公司针对不同物业，采用不同方法确定其公允价值，能够真实、客观地反映公司资产价值，维护了公司及广大投资者的利益。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》等国家相关法律法规的规定和要求，董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，不存在损害公司利益及全体股东合法权益的情况，故同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
五、监事会对本次会计政策变更的意见
1、公司审议通过的关于投资性房地产会计政策变更事项，其审议程序符合本公司《公司章程》和有关法律法规的规定；
2、公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法。公司持有的投资性房地产主要位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产租赁和交易市场，公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，可以更加真实客观地反映公司价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》等国家相关法律法规的规定和要求，不存在损害公司利益及全体股东合法权益的情况。
3、公司对此项议案的审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，经审慎判断，监事会同意公司采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量。
特此公告。
●报备文件
1. 五届二十八次董事会决议；
2. 五届十二次监事会决议；
3. 独立董事意见。
北京华业地产股份有限公司
董事会
二〇一三年十二月二十六日
证券代码：600240 证券简称：华业地产 公告编号：2013-030
北京华业地产股份有限公司
关于会计估计变更的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
本次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，对合并报表当期净利润不造成影响。
根据《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》的相关规定，北京华业地产股份有限公司（以下简称“公司”）于2013年12月24日召开的第五届董事会第二十八次会议、第五届监事会第十二次会议审议通过了《关于会计估计变更的议案》，现将相关情况公告如下：
一、本次会计估计变更情况概述
（一）会计估计变更日期
自本次董事会决议生效之日起。
（二）会计估计变更原因
随着公司经营情况的不断变化发展，以及公司对其所属子公司的资金实行资金集中管理的需要，会增加会计报表日合并范围内关联方之间的应收款项，公司现行的坏账准备计提标准无法准确反映公司的应收款项公允价值。为了能提供更可靠、更相关的会计信息，依照《企业会计准则》的相关规定，公司决定对坏账准备的计提标准进行变更。
本次会计估计变更能更准确反映公司应收款项坏账准备计提数据，能够更准确、真实地反映公司财务状况，财务会计信息更客观、真实和公允。
（三）会计估计变更内容
1、变更前采用的会计估计
合并范围内关联方之间形成的应收款项划分为信用风险特征组合，按账龄分析法计提坏账准备。
2、 变更后采用的会计估计
合并范围内关联方之间形成的应收款项划分为关联方组合，单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
二、董事会关于会计估计变更的合理性说明
公司董事会认为，随着公司经营情况的不断变化发展，公司现行的坏账准备计提方法无法准确反映公司的应收款项公允价值。为了能提供更可靠、更相关的会计信息，依照《企业会计准则》的相关规定，结合目前的公司实际情况，本着客观的原则，同意公司对应收款项坏账准备的会计估计进行变更，公司决定自本次董事会决议生效之日起，对合并范围内关联方之间形成的应收款项划分为关联方组合，单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
公司对合并报表范围内的关联方存在绝对的控制关系，整体风险可控。变更应收款项坏账估计更能反映公司应收款项真实情况，能够更准确、真实地反映公司财务状况，更能满足公司应收款项管理需要，没有损害公司和股东利益的情形。董事会同意公司本次会计估计变更。
三、会计估计变更对公司的影响
根据《企业会计准则第28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，本次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，对合并报表的当期净利润不造成影响。
四、独立董事意见
公司独立董事认为：公司此次坏账准备会计估计变更，能够更准确地核算公司应收款项坏账准备，更真实地反映公司财务状况，更合理的计算对公司经营成果的影响，符合公司实际情况。经审慎判断，同意公司变更上述会计估计。
五、监事会意见
公司董事会审议通过的关于变更会计估计事项，其审议程序符合《公司章程》和有关法律法规的规定。公司此次对坏账准备会计估计变更，能够更准确地核算公司应收款项坏账准备，更真实地反映公司财务状况，更合理的计算对公司经营成果的影响，符合公司实际情况。监事会一致同意董事会对上述会计估计的变更。
特此公告。
●报备文件
1. 五届二十八次董事会决议；
2. 五届十二次监事会决议；
3. 独立董事意见。
北京华业地产股份有限公司董事会
二〇一三年十二月二十六日