冠城大通股份有限公司

  2013年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、管理层讨论与分析

（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013年，美国经济复苏趋势明显，国际上主要新兴经济体增速则出现明显下滑，国内经济呈现稳中有升、稳中向好的发展态势。2013年，政府坚持稳中求进的工作总基调，在稳定宏观经济政策的同时，着力深化经济结构转型，2013年国内全年GDP较上年同期增长7.7%。

报告期内，公司密切关注房地产与漆包线行业的发展走势，及时调整经营策略，房地产与漆包线业务均保持稳定发展的良好局面。报告期内，公司实现营业收入82.25亿元，同比增长31.48%；实现主营业务收入80.43亿元，同比增长31.87%；实现利润总额16.26亿元，同比增长42.16%；实现归属于上市公司股东的净利润12.78亿元，同比增长53.79%。

（1）房地产业务

2013年，国家对房地产行业的调控思路逐步转变为以市场化手段代替过多行政手段，通过包括增加供给平滑过剩需求，力推经济结构转型，鼓励创新产业发展，促使资金从过热行业逐步流向创新产业等长效机制，使行业发展出现了新的变化，各地房地产市场的真实需求逐渐显现，市场出现分化。报告期内，国内一、二线城市房地产市场持续回暖，成交量继续走高，房价维持平稳上涨趋势，部分三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，库存持续积累，市场相对低迷。2013年，全国房地产开发投资86,013亿元，比上年名义增长19.8%，其中，住宅投资58,951亿元，增长19.4%；商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%；商品房销售额81,428亿元，增长26.3%。总体来说，2013年全国房地产市场规模迎来新一轮的扩张，房地产开发投资环境回暖，土地市场整体成交火热。

2013年，公司房地产业务共实现合同销售面积25.41万平方米，合同销售额39.07亿元；实现结算面积26.93万平方米，同比增长66.35%；实现主营业务收入45.94亿元，同比增长56.09 ％；实现净利润7.12亿元。报告期末未结算的预收账款为15.86亿元。

其中：

北京冠城新泰房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区C区的项目开发，报告期内共实现结算面积6.46万平方米，实现主营业务收入25.30亿元，实现净利润6.31亿元；

北京冠城正业房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区Ｂ区的项目开发，报告期内共实现结算面积1.47万平方米，实现主营业务收入3.84亿元，实现净利润0.6亿元；

苏州冠城宏翔房地产有限公司，主要进行冠城观湖湾的项目开发，报告期内共实现结算面积5.67万平方米，实现主营业务收入4.10亿元，实现净利润0.32亿元。

A、房地产储备情况

公司目前在建或在售主要项目情况如下：

单位：万平方米

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①上表中永泰文化创意产业园一期项目报告期内已开工在建，其中酒店部分占地面积约10万平方米，预计酒店主体部分建筑面积约3.72万平方米；霸州项目已开工在建，其中酒店部分占地面积约4.68万平方米，酒店部分建筑面积约5.59万平方米；公司下属控股公司福建宏江酒店有限公司拟开发的宏江酒店项目，占地面积约6.19万平方米。公司未来拟自持上述酒店项目。

公司于2013年12月通过竞拍取得位于福州海峡会展中心东北侧的会展岛项目，占地面积约7.03万平方米，该项目部分物业拟由公司自持，部分拟发展为出租物业。

②截止报告期末，上述永泰文化创意产业园二期、宏江置业项目、宏江酒店项目、福州会展岛项目尚未交地，总建筑面积、总可售面积尚未确定。

③截止报告期末，公司参与的一级土地开发项目主要有：控股子公司北京太阳宫房地产开发有限公司正在进行的太阳宫D区一级开发项目，及控股子公司福建冠城龙泰置业发展有限公司正在进行的龙岩陆地港土地一级开发项目，其中太阳宫D区一级开发项目预计将于2014年完成征地结案工作。

④除上述①所列外，公司目前开发的土地及房产均以出售为目的。

B、房地产出租情况

2013年度，公司房地产出租收入0.57亿元，占公司营业收入的0.69%，主要为公司控股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司出租物业收入。北京海淀科技园建设股份有限公司在合并入公司报表前已在出租上述物业，2013年可用于出租的物业建筑面积约3.98万平方米，截止报告期末已签订合同的出租面积约3.24万平方米，出租率81.41%，本报告期租金收入约0.39亿元，每平方米年平均基本租金约1187元。

C、房地产销售情况

公司目前开发的房地产项目主要业态为住宅、办公写字楼、商铺及购物中心、酒店及休闲，报告期内，按业态分类房地产销售情况如下：

单位：万平方米

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注：上述表格本年度合同销售面积、合同销售额数据为合同签订的面积及金额，未包含本年度现房实测与原合同差异引起面积及金额补差。

D、房地产业务财务融资情况

2013年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为21.03亿元，其中银行贷款融资余额10.43亿元，信托融资余额10.60亿元。2013年度，公司房地产业务银行贷款和信托融资利息资本化金额为1.55亿元；加权平均融资成本年化利率为9.87%，其中银行贷款加权平均年化利率为7.47%，信托融资加权平均年化利率为12.26%；最高项目融资年利率13%。报告期内，公司为房地产类子公司提供担保总额为9833.31万元。

（2）漆包线业务

2013年，受宏观经济回暖和下游行业复苏影响，漆包线部分下游行业需求有所增加，但市场总体需求依旧不足，竞争压力加大，漆包线行业利润空间受限，盈利能力面临考验。报告期内，公司积极抓住机遇，调整市场策略，加大市场开发力度，扩大现有客户的订单占有率，积极拓展新客户群体，及时调整产品结构，促使公司漆包线业务取得良好稳定发展。报告期内，公司漆包线业务产量6.47万吨，同比增长16.16%；实现销售量6.50万吨，同比增长16.28%；实现主营业务收入34.49亿元，同比增长9.28%；实现净利润3,191.59万元，同比增长373.71%。

其中，福州漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量3.74万吨，同比增长18.73%；实现销售量3.73万吨，同比增长18.04%；实现主营业务收入19.79亿元，同比增长10.34%；实现净利润2283.3万元；

江苏大通漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量2.73万吨，同比增长12.81%；实现销售量2.77万吨，同比增长13.99%；实现主营业务收入14.7亿元，同比增长7.88%；实现净利润939.2万元。

报告期内，南京冠城大通机电有限公司生产厂房尚在筹建。

1、主营业务分析

（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

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利润表及现金流量表相关科目变动分析表说明：

营业收入：主要受本期房地产结算面积增加以及漆包线销量增加综合影响所致。

营业成本：主要是受营业收入变动影响而相应配比增加所致。

上表费用及现金流数值变动原因详见下述“（3）费用”及“（4）现金流”描述。

（2）收入

2.1驱动业务收入变化的因素分析

房地产业务：

报告期内，公司房地产结算面积较2012年度增长66.35%，房地产业务收入同比增长56.09%。公司2013年度结算的项目主要有北京冠城新泰房地产开发有限公司开发的太阳星城C区项目、北京冠城正业房地产开发有限公司开发的太阳星城Ｂ区项目、骏和地产（江苏）有限公司开发的骏和棕榈湾项目及苏州冠城宏翔房地产有限公司开发的冠城观湖湾项目等。公司房地产业务结算面积及金额详见上述“一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析（1）房地产业务”板块。

漆包线业务：

报告期内，漆包线市场面临激烈的竞争，公司漆包线产销量较2012年略有增长，漆包线业务收入同比增长9.28%；公司及时调整产品结构，漆包线业务净利润大幅增加。公司漆包线生产量、销售量详见上述"一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析（2）漆包线业务"板块。

（3）费用

报告期内，公司相关费用等财务数据同比变动30%以上情况如下：

单位：元 币种:人民币

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（4）现金流

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（5）总体财务状况分析

2013年12月31日，公司总资产为157.18亿元，与年初147.95亿元相比增加9.23亿元，增长6.24%；总负债为96.31亿元，比年初97.64亿元减少1.33亿元，下降1.36%。2013年12月31日，公司合并资产负债率为61.27%，较年初65.99%减少4.72个百分点。报告期内，公司资产、负债状况较为平稳，总体变化不大，资产负债率有所降低，偿债能力进一步提高。

2013年12月31日，公司归属于上市公司股东的净资产为46.92亿元，较年初35.78亿元增加11.14亿元，主要受以下几个因素综合影响：本报告期实现归属于上市公司股东的净利润12.78亿元，相应增加净资产；根据2012年度利润分配方案现金分红2.49亿元，相应减少净资产；本报告期实施股权激励计划的行权，本报告期合计行权1,375.4万股股份，相应增加净资产8,527.48万元。

报告期内，公司实施股权激励计划的行权，合计行权1,375.4万股股份，行权后，公司总股本由年初的117,680.4059万股增加为119,055.8059万股。

2013年度，公司完成营业收入82.25亿元，比上年同期62.56亿元增长31.48%。其中，漆包线业务实现营业收入35.71亿元，比上年同期32.65亿元增长9.38%，主要受漆包线销量较上年同期增长16.28%的影响；房地产业务实现营业收入46.54亿元，比上年同期29.92亿元增长55.59%，收入增加的主要原因是受本年度新增房地产结算项目的影响，本年度结算面积较上年同期增加较多。

受本报告期内房地产结算收入较上年同期大幅增长，以及本年度确认转让深圳冠洋股权投资收益的影响，本报告期内实现归属于上市公司股东的净利润较上年同期有较大幅度提高。2013年度，公司实现利润总额16.26亿元，较上年同期11.44亿元增长42.16%；实现上市公司股东享有的净利润12.78亿元，较上年同期8.31亿元增加4.47亿元，增长53.79%。

本报告期内，公司现金及现金等价物净增加-9.96亿元，其中：经营活动产生的现金流量净额为-2.62亿元，主要是本年公司房地产业务销售回笼款小于当年房地产开发投入影响所致；投资活动产生的现金流量净额为-12.45亿元，主要为本年支付受让骏和地产股权款8.88亿元、支付受让闽信置业股权款2.28亿元、支付增资富滇银行定金1.25亿元影响所致；筹资活动产生的现金流量净额为5.12亿元，主要是本年新增金融机构融资影响所致。

（6）其它

6.1公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

报告期内，公司主要利润来源除房地产业务外，因转让深圳冠洋房地产有限公司100%股权产生投资收益64,873.40万元。

6.2公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

公司于2013年8月6日召开第八届董事会第四十次（临时）会议，审议通过《关于公司公开发行可转换公司债券方案的议案》及相关议案，公司拟向自然人、法人、证券投资基金、符合法律规定的其他投资者发行总额不超过人民币18亿元（含18亿元）的可转换公司债券，每张面值为人民币100元，按面值发行，期限为自发行之日起6年，票面利率不超过每年4.0%。该事项已经公司于2013年8月23日召开的2013年第二次临时股东大会审议通过。目前，关于发行可转换公司债券的相关申请材料已报送中国证监会，尚在审核中。具体详见公司于2013年8月7日及2013年8月24日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。

此外，公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。

6.3发展战略和经营计划进展说明

报告期内，公司实现营业收入82.25亿元，同比增加31.48%，其中房地产业务营业收入46.54亿元，漆包线业务营业收入35.71亿元，基本完成年初制定的目标。

报告期内，公司全年开复工面积为141.4万平方米，超过2013年初制定的全年开复工面积110万平方米的目标，主要为公司本年度新收购骏和地产（江苏）有限公司开发的骏和棕榈湾项目开复工面积计入所致。

报告期内，公司成本费用率80.7%，与年初制定的计划成本费用率基本一致。

6.4其他

① 2013年，公司收购闽信（苏州）置业发展有限公司、福建宏江置业有限公司、骏和地产（江苏）有限公司股权，竞买取得永泰县樟[2013]挂15号、樟[2013]挂16号、樟[2013]挂17号、樟[2013]挂18号4(幅)地块及福州市2013-46号地块的国有土地使用权等，适时增加符合公司发展战略的土地储备。报告期内，公司与福建省龙岩经济技术开发区管委会签署了《龙岩经济技术开发区管委会与冠城大通股份有限公司关于土地一级开发委托协议书》，公司将与龙岩经济技术开发区管委会合作完成龙岩陆地港片区内面积约5100亩开发用地的土地一级开发项目。

②截止报告期末，公司已参股福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司；公司投资入股富滇银行股份有限公司尚待相关监管机构核准。

③报告期内，公司全面实施企业预算管理，通过全面的组织、计划、协调企业的人、财、物等资源，优化资源配置，实现企业价值的最大化。公司已将预算管理纳入考核体系，明确公司内部各个层次的管理责任和权限，对公司经营活动进行控制、监督和分析，进一步提升管理效率和管理水平。

④报告期内，公司有序推进信息化建设，全面开展ERP二期项目业务模块实施推广工作，促进公司对项目公司精细化、标准化、规范化管理，进一步提升公司管理效率。

2013年，公司继续推进“锐才计划”人才培养体系切实落地执行，根据“锐才计划”进行了关键岗位人才盘点工作，组织开展中基层领导力、专业力、文化力培训，全面提升员工的领导技能与专业技能，不断完善人才梯队建设，为公司未来人才培养与储备提供保障。

报告期内，公司梳理了公益品牌体系并进行了多地的公益回访，编撰《品牌白皮书》，组织公司20周年庆典、长三角品牌见面会，以多种形式组织实施并完善公司品牌建设工作。

2、行业、产品或地区经营情况分析

单位:元 币种:人民币

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3、资产、负债情况分析

单位:元

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注：(1)货币资金：主要受本期受让骏和地产及闽信置业投资支出影响所致；

(2)交易性金融资产：主要受孙公司盛世翌豪本期期末不再进行国债逆回购影响所致；

(3)其他应收款：主要受公司本期期末支付1.25亿元富滇银行增资定金影响所致（2014年1月，公司与富滇银行签署协议，该笔其他应收款现已转为预付增资款）；

(4)长期应收款：主要受南京合泰及海科建BT项目本期工程投入影响所致；

(5)在建工程：主要受霸州港益自营物业本期投入影响所致；

(6)长期待摊费用：主要系本期合并范围减少深圳冠洋相应于本报告期期末减少该公司的长期待摊费用影响所致；

(7)预收账款：主要受子公司冠城新泰结转公寓楼收入影响所致；

(8)应交税费：主要受房地产业务结算收入及利润增加相应增加税费影响所致；

(9)其他应付款：主要受本期确认股权转让收入而将上年末收到的转让深圳冠洋股权款结转影响所致；

(10)一年内到期的非流动负债：主要受本期新增合并骏和地产而增加一年内到期的银行借款以及部分长期借款转入本科目影响所致；

(11)长期借款：主要受本期新增借款影响所致；

(12)资本公积：主要受本期实施两期股权激励行权影响所致；

(13)盈余公积：主要受本期计提盈余公积影响所致；

(14)未分配利润：主要受本期实现净利润以及实施2012年度分红综合影响所致。

4、核心竞争力分析

公司秉持“凝聚人文，和谐共赢”的核心价值观，在长期发展过程中形成了独特的企业文化，并拥有了一支强有力的人才队伍。在房地产业务及漆包线业务方面，公司具有下列核心竞争力：

房地产业务方面

（1）稳健的经营策略。公司通过多种方式有效合理控制土地成本，并维持未来2-3年的土地储备量。

（2）“冠城大通”地产品牌具有一定的影响力。公司注重品牌建设，确保冠城大通地产品牌在项目所在城市拥有较高的知名度，在全国具有一定知名度并与公司规模相匹配。

（3）以行业精品为标准的产品质量。公司每一个楼盘开发公司都将业主利益放在首位，多方面加强管理，力求将每一个项目打造成行业精品。

漆包线业务方面

（1）公司漆包线业务历史悠久，技术实力雄厚，生产规模、研发水平及品牌影响力均位居行业前列。

（2）产品质量国内领先，部分达到国际先进水平，多个产品品牌获国家金牌、银牌等各类奖项。“武夷”牌漆包线凭借其卓越的产品品质、顾客满意度和品牌知名度，荣获“中国名牌产品”及“中国电器工业最具影响力品牌”。

（3）稳定的客户关系。公司目前已和国内外多家知名企业建立了长期稳定的战略合作关系，每年都被多家客户评为优秀供应商。

报告期内公司核心竞争力未发生重大变化。

5、投资状况分析

（1）对外股权投资总体分析

单位：万元

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注：2012年12月公司与控股子公司福州大通机电有限公司共同投资组建南京冠城大通机电有限公司，注册资本15000万元，其中冠城大通持股20%，福州大通持股80%，2012年度公司及福州大通合计到资5000万元。根据章程约定，公司及福州大通于本年度将剩余10000万元全部到资。

（2）非募集资金项目情况

单位:万元 币种:人民币

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（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析

1、行业竞争格局和发展趋势

房地产业务：

2013年，国家不断完善房地产调控的长效机制，加快土地改革进度，持续推进新型城镇化规划及保障安居工程，实施差别化信贷政策，上述一系列措施为房地产市场长期健康发展提供了保障。

公司认为，国内房地产市场整体政策走势未来将更加“市场化”和“细分化”。当前，我国仍处于城镇化持续发展阶段，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善需求潜力仍然较大，未来一段时期内房地产市场结构性需求仍将持续。预计在经济平稳增长背景下，房地产市场需求未来将保持平稳发展态势，但价格涨幅或有所放缓。

漆包线业务：

2014年，漆包线市场机遇与挑战并存，美国经济复苏明显，可能带动新兴经济体经济的逐步复苏，市场需求或将有所增加，但生产要素成本可能继续上涨，财务成本压力增大，行业风险和困难亦会增大。漆包线行业发展必须从技术革新方向继续寻找机会，靠技术领先赢得利润。

2、公司发展战略

公司坚持“稳中求进”的发展战略。房地产方面，公司确立了聚焦北京、南京，以经济较为活跃的环渤海、长三角、海西经济区、珠三角为重点拓展区域，以“创新人居生活”的开发理念为消费者提供宜居、乐居产品的房地产发展战略；漆包线方面，坚持以市场为导向，继续发挥行业龙头作用，积极推动科技创新和产品结构调整，根据用户需求不断完善和开发新产品，继续保持在生产规模、研发水平及品牌影响力等方面的行业领先地位。同时，在房地产业竞争日趋激烈及房价高企的大趋势下，公司在坚持发展传统的漆包线和地产业务的同时，将尝试产业上的创新，深入稳妥地深化产业转型。

3、经营计划

2014年，公司将继续密切关注政策变化和市场走向，积极调整产品结构和销售策略，落实内部控制规范各项要求，不断提升公司管理水平及整体竞争力，促进公司房地产及漆包线业务稳健增长。预计公司2014年合并营业收入约为85亿元，成本费用率约为80％。具体经营计划如下：

（1）2014年，公司将密切跟踪政策及市场变化，把握市场走向，及时调整房地产经营策略，加快现有项目开发进度，计划全年开复工面积达到160万平方米，房地产业务营业收入达到50亿元。

（2）稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的土地储备。

（3）完善预算管理，提升成本控制能力，提高经营效益。

（4）拓宽融资渠道，提高资金利用率，加强财务资金管理，保证公司资金安全。

（5）继续推进公司品牌、信息化及人力资源管理建设。

（6）2014年，公司漆包线业务将以市场为导向，以技术进步推进产品升级，加大新品研发、工艺改进力度；坚持技术领先，提高现有市场占有率；增强成本控制能力，提高经济效益。

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4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

为实现上述计划，公司预计2014年度资本性支出所需资金约为30亿元，所需资金将通过自筹等方式解决。

5、可能面对的风险

房地产业务风险：

（1）政策风险

2014年，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化，政策风险仍不容忽视。针对上述风险，公司将密切关注房地产市场形势变化，根据各区域不同调控政策及时调整公司各个项目的经营策略，积极应对调控带来的不确定性因素；通过内部控制规范提升公司的管理水平、决策科学性以及策略前瞻性；强化质量管理，增强公司地产品牌竞争力和美誉度；坚持成本控制，稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的土地储备，实现公司房地产业务持续稳定发展。

（2）经营风险

随着国家对房地产行业调控政策效果的进一步显现，市场保障性住房供应的逐渐增加，以及2012年第四季度以来土地市场成交回暖，部分城市去库存压力剧增，并存在供应过剩和价格下行的风险。针对上述风险，公司将根据市场需求调整经营方针，灵活推出与市场需求相吻合的不同产品，通过对市场的准确判断和把握及时调整营销策略，加快现有项目的销售。

（3）资金运营风险

2014年，房地产行业资金运营风险或将加剧。央行预计会继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资规模仍将平稳增长，但是利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松，这对房地产企业的稳定发展提出更为严峻的挑战。针对该风险，公司将强化预算管理和资金管理，提高资金统筹调配能力，拓展融资品种，拓宽融资渠道；同时加大现有存量房的销售力度，加快资金周转，减少资金营运风险。

漆包线业务风险：

2014年，漆包线行业发展依然面临诸多困难，主要有如下风险：1、市场需求不足；2、企业间价格竞争压力增大；3、生产要素成本持续上涨，进一步压缩利润空间。

针对上述风险，公司将沉着应对市场风险，继续抢市场扩销量；及时调整产品结构，通过增加新品研发投入，促进产品技术创新和工艺改进力度，进一步拓展市场发展空间；加强资金筹措和管理，降低财务费用，提高资金使用效率；科技节能降低成本，加强内部管理，深化落实精细化管理各项工作，提高经营效益。

（三）利润分配或资本公积金转增预案

1、现金分红政策的制定、执行或调整情况

（1）根据中国证监会下发的[2013]43号文件《上市公司监管指引第3号--上市公司现金分红》相关规定以及公司实际经营情况，公司于2014年1月对《公司章程》中关于利润分配政策的部分条款进行修订。

（2）上述现金分红政策已经公司2014年1月7日召开的第九届董事会第二次（临时）会议及2014年1月23日召开的2014年第一次临时股东大会审议通过，公司独立董事对现金分红政策进行了认真研究论证，公司与中小股东在股东大会上进行了充分沟通。

（3）公司第八届董事会第三十二次会议提出2012年度利润分配预案：以2012年12月31日公司的总股本1,176,804,059股为基数，向全体股东每10股派现金红利2.12元（含税）。该利润分配预案由股东大会审议通过后实施，公司于2013年6月26日完成2012年度利润分配方案。

（4）公司目前现金分红政策的制定及执行情况符合公司章程的规定，分红标准和比例明确清晰。公司利润分配预案需经公司董事会审议后提交公司股东大会审议通过方可实施，决策程序完整，机制完备。

（5）公司第九届董事会第三次会议审议通过《公司2013年度利润分配预案》。由于公司所处行业为资金密集型行业，目前所处发展阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考虑到中长期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在较大不确定性，为保证公司现阶段经营及长期发展需要，公司2013年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股东大会审议通过方可实施。

公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收益不低于银行同期贷款利率。

公司2011年度、2012年度现金分红共计345,097,790.32元，最近三年以现金方式累计分配的利润已超过最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十，符合《公司章程》及相关法律法规的规定。

公司董事会全体董事在第九届董事会第三次会议上对上述利润分配预案均投赞成票，公司独立董事在利润分配预案制定过程中与公司其他董事及管理层进行了充分沟通，并对公司本次利润分配的合理性发表独立意见，认为董事会提出的2013年度利润分配预案充分考虑了公司现阶段的经营状况、资金需求及未来发展等因素，符合《公司章程》中规定的利润分配政策，也符合相关法律法规的规定，不存在损害股东特别是中小股东利益的情况，同时也有利于公司健康、持续稳定发展的需要，独立董事同意该利润分配预案。公司将在审议本次利润分配预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策提供便利。

2、报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

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3、公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

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四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

1. 与上年相比本期新增合并单位5家，原因为：

（1） 经公司第八届董事会第三十一次（临时）会议审议通过，同意公司以人民币22,788.40万元价格受让闽信地产有限公司持有的闽信（苏州）置业发展有限公司100%股权，2013年1月14日公司与闽信地产有限公司签署了《关于闽信（苏州）置业发展有限公司100%股权的转让协议》，2013年4月22日苏州闽信工商变更手续完成，公司持有苏州闽信100%股权。

（2）经公司第八届董事会第四十二次（临时）会议审议通过，同意公司以人民币39,093.59万元价格受让骏和投资有限公司持有的骏和地产（江苏）有限公司（以下简称骏和地产）44%股权，以人民币49,755.48万元价格受让自然人魏成辉持有的骏和地产（江苏）有限公司56%股权。2013年9月5日，公司与骏和投资有限公司、魏成辉签署了《关于骏和地产（江苏）有限公司100%股权的转让协议》。本次交易完成后，公司持有骏和地产100%股权。2013年10月14日，骏和地产工商变更手续完成。公司持有骏和地产100%股权。

（3）经第八届董事会第四十七次（临时）会议决议通过同意公司与福州泰富恒荣投资有限公司、福州大汇有投资咨询有限公司共同以货币资金出资人民币 10,000 万元组建福建冠城龙泰置业发展有限公司（以下简称"冠城龙泰"），开发龙岩陆地港土地一级开发项目。其中，冠城大通股份有限公司出资 7,000万元，占冠城龙泰注册资本的 70%；福州泰富恒荣投资有限公司出资 2,000 万元，占冠城龙泰注册资本的 20%；福州大汇有投资咨询有限公司出资 1,000 万元，占冠城龙泰注册资本的10%。2013年12月25日，冠城龙泰完成工商注册登记。

（4）经第八届董事会第三十九次（临时）会议决议通过同意公司通过增资方式收购福建宏江置业有限公司（以下简称"宏江置业"），2013年7月18日公司向宏江置业增资人民币 3,200 万元，2013年7月23日，宏江置业工商变更手续完成，公司现持有宏江置业 80%股权，成为其控股股东。宏江置业全资子公司福建宏江酒店有限公司本年一并纳入合并范围。

2. 与上年相比本期减少合并单位3家，原因为：

（1）经公司第八届董事会第二十九次（临时）会议审议通过，同意公司将持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股权，以人民币73,320万元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心（有限合伙）。2012年11月27日，公司与上海诚盈一期股权投资中心（有限合伙）签署了《关于深圳冠洋房地产有限公司100%股权的转让协议》。2013年1月15日，工商变更登记完成。

（2）经公司第八届董事会第三十七次（临时）会议审议通过，同意公司将所持有的控股子公司桂林鸿达置业发展有限公司75%股权，以人民币1,290万元的价格出售予自然人张国庆。2013年6月28日，公司与张国庆签署了《股权转让合同》。2013年7月31日，工商变更登记完成。

（3）经公司第八届董事会第四十四次（临时）会议审议通过，同意公司全资子公司北京京冠房地产开发有限公司转让其持有的北京鑫阳房地产开发有限公司合计 80%股权，即将持有的北京鑫阳 48%股权，以人民币6,750.258 万元的价格转让给自然人李世强；将持有的北京鑫阳 32%股权，以人民币 4,500.172 万元的价格转让给自然人林希。2013年9月27日，公司与李世强、林希签署了《关于北京鑫阳房地产开发有限公司80%股权之转让协议》。2013年10月17日，工商变更登记完成。

股票简称	冠城大通	股票代码	600067
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	肖林寿	余坦锋
电话	0591-83350026	0591-83350026
传真	0591-83350013	0591-83350013
电子信箱	600067@gcdt.net	600067@gcdt.net

	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
总资产	15,717,764,882.65	14,795,009,774.91	6.24	9,364,643,790.60
归属于上市公司股东的净资产	4,691,567,782.96	3,578,172,495.50	31.12	3,181,685,182.98
经营活动产生的现金流量净额	-262,354,477.19	1,049,530,676.03	-125.00	445,408,163.79
营业收入	8,225,480,266.00	6,256,271,570.89	31.48	9,320,059,100.79
归属于上市公司股东的净利润	1,277,775,337.61	830,837,471.35	53.79	795,814,606.91
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	671,748,964.04	581,876,105.55	15.45	793,774,383.00
加权平均净资产收益率（%）	30.95	24.70	增加6.25个百分点	29.47
基本每股收益（元／股）	1.08	0.71	52.11	0.68
稀释每股收益（元／股）	1.08	0.71	52.11	0.68

报告期股东总数		64,594		年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		65,724
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)		持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
福建丰榕投资有限公司	境内非国有法人	29.32		349,104,078	0	质押172,000,000
STARLEX LIMITED	境外法人	7.17		85,389,058	0	无
扬州骏和房地产开发有限公司	境内非国有法人	2.52		30,000,000	0	无
中国建银投资有限责任公司	国有法人	1.44		17,195,862	0	无
工银瑞信核心价值股票型证券投资基金	其他	1.28		15,269,398	0	无
景顺长城能源基建股票型证券投资基金	其他	0.92		11,000,000	0	无
华商策略精选灵活配置混合型证券投资基金	其他	0.79		9,408,490	0	无
余爱云	境内自然人	0.46		5,424,600	0	无
北京恒兴柏利科贸有限公司	境内非国有法人	0.43		5,068,361	0	无
朱红鸣	境内自然人	0.38		4,570,000	0	无
上述股东关联关系或一致行动的说明			福建丰榕投资有限公司和Starlex Limited为一致行动人，公司未知其他前十名流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

项目名称	公司权益	项目位置	状态	占地面积	总建筑面积	总可售面积	截止报告期已确认收入面积
太阳星城B区	100%	北京东北三四环之间	在建	11.89	46.80	41.75	38.98
太阳星城C区	100%		在建	5.67	34.76	31.02	24.93
冠城大通蓝郡	80%	南京六合区	在建	60.74	101.25	95.43	8.21
冠城观湖湾	85%	苏州黄埭镇	在建	7.65	24.56	20.13	5.67
冠城三牧苑	100%	福州鼓楼区	在建	0.54	3.59	3.37	0
冠城大通华郡	100%	桂林建干北路	在建	5.31	10.88	9.19	0
德成置地西北旺项目	53.82%	北京海淀区西北旺镇	在建	47.65	79.71	44.17	33.99
百旺杏林湾	41.003%	北京中关村永丰高新技术产业基地东北侧	在建	39.40	52.13	45.42	23.88
百旺茉莉园	41.003%	北京海淀区西北旺镇区永丰路西	完工	21.06	28.35	25.65	24.21
冠城大通珑湾（水岸明珠）	100%	苏州浒关分区	完工	9.53	8.19	8.03	2.46
骏和棕榈湾	100%	南通市崇川区	在建	15.50	48.02	45.64	7.80
霸州项目	100%	霸州市泰山路东、黄河道北侧	在建	10.93	15.21	10.81	0
永泰文化创意产业园一期	93%	永泰赤壁	在建	62.67	95.64	-	0
永泰文化创意产业园二期	93%	永泰赤壁	拟建	39.09	-	-	0
宏江置业项目	80%	连江县东湖北宫水库北侧	拟建	13.76	-	-	0
宏江酒店项目	80%	连江县东湖镇北宫水库南侧	拟建	6.19	-	-	0
福州会展岛项目	100%	福州海峡会展中心东北路西南侧	拟建	7.03	-	-	0
合计	--	--	--	364.61	549.09	380.61	170.13

业态分类	本年度竣工面积	期末在建建筑面积	本年度可供出售面积	本年度合同销售面积	本年度合同销售额（万元）	本年度合同平均成交价（元/㎡）
住宅	25.93	70.26	56.09	17.89	203,235.83	11,357.31
办公写字楼	-	4.44	4.44	2.22	98,902.58	44,583.85
商铺及购物中心	2.11	5.13	9.23	2.26	63,576.00	28,113.88
酒店及休闲	-	9.31
其他（如车位、仓储等）	7.54	16.42	14.23	2.90	21,910.07	13,663.39
合计	35.58	105.55	83.99	25.28	387624.48	15,335.66

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	8,225,480,266.00	6,256,271,570.89	31.48
营业成本	6,283,111,493.08	4,669,839,104.21	34.55
销售费用	125,615,426.21	98,290,358.72	27.80
管理费用	174,870,877.33	137,934,122.92	26.78
财务费用	54,716,946.81	114,992,894.31	-52.42
经营活动产生的现金流量净额	-262,354,477.19	1,049,530,676.03	-125.00
投资活动产生的现金流量净额	-1,245,384,897.93	319,301,637.49	-490.03
筹资活动产生的现金流量净额	512,412,071.40	-234,553,034.84	不适用
研发支出	1,615,244.79	1,136,629.13	42.11
所得税费用	341,297,910.51	282,135,444.66	20.97

报表项目	本期金额	上年金额	变动比率	变动原因
财务费用	54,716,946.81	114,992,894.31	-52.42%	主要受本期货币资金积数较上年同期充裕从而增加资金管理收益、减少非房地产业务阶段性融资综合影响所致
销售费用	125,615,426.21	98,290,358.72	27.80%	主要受本期营业收入增长的影响，本期销售费用相应增加
管理费用	174,870,877.33	137,934,122.92	26.78%	主要受海科建2012年度第四季度合并入合并报表，而使得本年度与上年度的费用期间不可比所致

报表项目	本期金额	上年金额	变动比率	变动原因
经营活动产生的现金流量净额	-262,354,477.19	1,049,530,676.03	-125.00%	主要受本期房地产经营净流出影响所致
投资活动产生的现金流量净额	-1,245,384,897.93	319,301,637.49	-490.03%	主要受本期股权并购净投入较上年大幅增加影响所致
筹资活动产生的现金流量净额	512,412,071.40	-234,553,034.84	不适用	主要受本期增加金融机构贷款影响所致

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
漆包线行业	3,448,880,837.80	3,291,203,200.74	4.57	9.28	8.87	增加0.36个百分点
房地产行业	4,594,008,284.87	2,835,514,946.96	38.28	56.09	86.07	减少9.94个百分点

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	907,864,289.35	5.78	2,000,407,913.71	13.52	-54.62
交易性金融资产			10,601,460.00	0.07	-100.00
其他应收款	217,610,535.77	1.38	93,577,171.21	0.63	132.55
长期应收款	139,367,690.58	0.89	89,847,948.77	0.61	55.12
在建工程	106,308,677.75	0.68	57,506,479.74	0.39	84.86
长期待摊费用	3,893,167.53	0.02	7,097,860.08	0.05	-45.15
预收账款	1,604,481,928.55	10.21	2,793,755,231.90	18.88	-42.57
应交税费	974,504,159.65	6.20	588,028,703.95	3.97	65.72
其他应付款	625,030,154.70	3.98	1,358,571,962.10	9.18	-53.99
一年内到期的非流动负债	823,750,000.00	5.24	284,250,000.00	1.92	189.80
长期借款	1,382,091,088.00	8.79	800,750,000.00	5.41	72.60
资本公积	131,441,449.89	0.84	60,093,039.55	0.41	118.73
盈余公积	264,599,978.15	1.68	177,625,976.78	1.20	48.96
未分配利润	3,104,968,295.92	19.75	2,163,649,420.17	14.62	43.51

项目	2013年对外股权投资额	2012年对外股权投资额		增减数	增减幅度
金额	139,496.48	72,187.70		67,308.78	93.24%
被投资的公司名称			主要业务	本报告期投入金额	占被投资公司的权益比例
闽信（苏州）置业发展有限公司			房地产	22,788.40	100
北京实创科技园开发建设股份有限公司			房地产	3,835.42	2.95
南京冠城大通机电有限公司			漆包线	10,000.00	注
福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司			金融业	1,000.00	6.67
福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司			金融业	1,200.00	10
福建冠城元泰创意园建设发展有限公司			房地产	570.00	3
福建冠城龙泰置业发展有限公司			房地产	7,000.00	70
骏和地产（江苏）有限公司			房地产	88,849.07	100
福建宏江置业有限公司			房地产	3,200.00	80
福州融达典当有限公司			金融业	1,053.59	11.23

项目名称	项目金额	项目进度	本年度投入金额	累计实际投入金额	项目收益情况
公司以人民币22,788.40万元价格受让闽信地产有限公司持有的闽信（苏州）置业发展有限公司100%股权	22,788.40	完成	22,788.40	22,788.40	尚未产生收益
公司以人民币3,835.42万元的价格受让北京市国通资产管理有限责任公司持有的北京实创科技园开发建设股份有限公司2.95%股权	3,835.42	完成	3,835.42	3,835.42	尚未产生收益
公司与控股子公司福州大通机电有限公司共同投资组建南京冠城大通机电有限公司，其中冠城大通持股20%，福州大通持股80%，合计享有权益60.8%。第三期公司出资400万元、福州大通出资2600万，福州大通第四期出资7000万元	15,000.00	完成	10,000.00	15,000.00	尚未产生收益
公司以人民币1,000万元出资参与发起设立福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，持股比例为6.67%元	1,000.00	完成	1,000.00	1,000.00	尚未产生收益
公司以人民币1,200万元出资参与发起设立福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司，持股比例为10%	1,200.00	完成	1,200.00	1,200.00	尚未产生收益
公司以人民币570万受让福建冠城元泰创意园建设发展有限公司3%股权	570.00	完成	570.00	570.00	尚未产生收益
公司以人民币7,000万元出资参与发起设立福建冠城龙泰置业发展有限公司，持股比例为70%	7,000.00	完成	7,000.00	7,000.00	尚未产生收益
公司以人民币3,200万以增资方式取得福建宏江置业有限公司80%股权	3,200.00	完成	3,200.00	3,200.00	尚未产生收益
公司以人民币88,849.07万元受让骏和地产（江苏）有限公司100%股权	88,849.07	完成	88,849.07	88,849.07	2,264.34
公司以人民币1053.59万增资福州融达典当有限公司，持股比例由16.4%增至27.63%	1,053.59	完成	1,053.59	1,053.59	尚未产生收益
合计	144,496.48	/	139,496.48	144,496.48	/

收入计划(亿元)	成本费用计划(亿元)	新年度经营目标
85	68	1、房地产业务全年开复工面积达到160万平方米，营业收入约50亿元； 2、漆包线业务全年计划销量约6万吨，实现销售收入约35亿元。

报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的原因	未分配利润的用途和使用计划
由于公司所处行业为资金密集型行业，目前所处发展阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考虑到中长期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在较大不确定性，为保证公司现阶段经营及长期发展需要，公司2013年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股东大会审议通过方可实施。	公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收益不低于银行同期贷款利率。

分红年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额（含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率(%)
2013年	0	0	0	0	1,277,775,337.61	0
2012年	0	2.12	0	249,482,460.51	830,837,471.35	30.03
2011年	5	1.3	1	95,615,329.81	795,814,606.91	12.01