2013年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

2013年，是全面贯彻"十八大"精神的开局之年，是实施"十二五规划"承前启后的关键一年。一年来，面对不断变化的外部发展环境，公司董事会以定期董事会、临时董事会以及专业委员会会议等形式，认真研究公司重大经营事项和发展战略，努力推进公司市场化改革，促进公司各项工作稳健、持续、扎实推进，努力做精"陆家嘴地产"品牌。

第一部分 2013年度工作报告

2013年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作。全年，公司共召开7次董事会（含临时董事会），召开12次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。

一、2013年度经营工作回顾。

1、2013年度各项营业总收入约60亿元。其中：土地和房产销售收入（含预收款）29.7亿元；包括公司持股50%及以上的下属公司在内，实现物业租赁收入21.7亿元；物业管理及服务性收入8.5亿元。

2、2013年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息等合计40.7亿元。其中：项目开发投资支出28.3亿元；合并报表范围内支付给职工的现金支出总额2.64亿元，占2013年度归属于母公司净利润的18.8%。

3、2013年度实现净利润14.06亿元，为年度目标的134%。

二、2013年经营工作分析。

（一）经营收入分析。

1、物业租赁收入。

（1）合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计14.3亿元。

①办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。2013年度租赁收入超过10.5亿元，比2012年增长1.6亿元，同比增幅约20%。

目前，公司持有长期在营甲级写字楼共11幢，总建筑面积超过55万平方米。截止2013年末，运营一个完整日历年度以上的甲级写字楼年末平均出租率约为95.9%。2012年下半年投入运营的陆家嘴金融服务广场（软件园11号楼主楼）年末出租率已经达到了85%。

高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及金桥创科园。截止2013年末，长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过22万平方米，年末平均出租率达到99%。

上述增幅中，新增楼宇（陆家嘴金融服务广场）提供的超过8万平方米的可供租赁面积产生了1.06亿元租金，约占增幅的62%；存量楼宇租金自然增长贡献超过6987万元，约占增幅的38%。

②商铺物业。2013年度租赁收入为2.2亿元，比2012年增长3500万元，同比增幅约19%。

在营商铺物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止2013年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过9万平方米，其中：陆家嘴96广场以及陆家嘴1885文化中心年末出租率均为100%。

上述增幅中，新增项目（主要指陆家嘴金融城配套商业设施部分项目）产生了1200万元租金，约占增幅的34%；存量楼宇租金自然增长贡献超过2300万元，约占增幅的66%。

③酒店物业。2013年度营业收入为1.16亿元，比2012年1.22亿元的收入略减5%。

公司现拥有两家商务型酒店----东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入近1.2亿元。明城大酒店配备399间房间，2013年GOP率为35%，全年出租率为63%；东怡大酒店配备209间房间，2013年GOP率为28%，全年出租率为60%。

④住宅物业。2013年度租赁收入1.25亿元，比2012年度增长800万元，同比增幅约7%。

长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为95%。

上述增幅全部来自租金的自然增长。

（2）合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计7.39亿元。

公司控股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。

①会展物业。2013年度租赁收入6.88亿元，比2012年度增长4800万元，同比增幅约8%。

公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。2013年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接了99场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店以及华交会、工博会等。全年共实现合同销售面积582.63万平方米，实现销售收入95814.88万元，其中场租收入达到68712.98万元，税后利润总额达23802.86万元，场馆总利用率达64.88%。此外，全年共吸引国内展商97606人次，国际展商11809人次；国内观众3769056人次，国际观众506940人次。

②富都世界。2013年度租赁收入5070万元，比2012年增长744万元，同比增幅约17%。

2、房产销售收入。

2013年度，公司各类住宅物业实现销售收入17.3亿元，主要来自于陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过11万平方米，合同金额近29亿元，去化率超过71%。

2013年度，办公物业实现现金流入3.3亿元，来自于零星存量办公楼的销售及浦东金融广场以及其他零星办公楼销售项目的现金收款。

3、物业管理及服务性收入。

合并报表范围内，2013年度，公司实现5.06亿元物业管理收入，比2012年度增长1.12亿元，同比增幅约28%。

合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2013年度实现2.93亿元的服务费收入，比2012年度增加6300万元，同比增长约27%。上海富都世界有限公司2013年度实现4914万元物业管理收入，比2012年度增长709万元，同比增幅约13%。

（二）项目开发投资分析。

2013年度，公司共实施工程项目31个，总建筑面积328万平方米。其中：新开工项目7个，竣工项目9个（4个为当年开工、当年竣工项目），续建项目12个，前期推进项目7个。2013年度，投入建设资金28.3亿元，比2012年度增加1.96亿元，同比增幅约7%。

（三）经营业绩影响分析。

公司2013年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中：长期持有物业租金收入毛利率为82%，对利润总额的贡献率为51%；房产类销售收入毛利率为53%，对利润总额的贡献率为28%；投资收益对利润总额的贡献率为26%。

除此以外，下述项目支出对公司年度利润及现金流有较大相关性：

1、税金支出：公司2013年度共缴纳12.89亿元税收（实际支付总额），同比上涨8%，占营业收入的29%，是2013年度归属于母公司净利润的92%。

2、折旧计提：根据公司会计制度规定，2013年度计提折旧2亿元，占租金收入的14%，是2013年度归属于母公司净利润的14%。

3、现金分红支出：2013年度，公司实现向股东分红3.04亿元，占营业收入的7%，占2013年度归属于母公司净利润的22%。

4、员工薪酬支出：2013年合并报表范围员工总数2794人，人数同比增加36%，薪酬支出总额为2.46亿元，人均8.8万元，是2013年度归属于母公司净利润的17%。

第二部分 2014年度经营工作计划

随着公司资产规模不断扩大、投资强度不断扩大、开发地域不断扩大，每一年，对于我们来说，都将会是新的挑战，会有压力，但与挑战、压力相伴的一定是机遇。

2014年，是公司主营业务转型战略实施的第十个年头，是全面贯彻落实十八届三中全会精神的开局之年，是上海新一轮国资改革号角全面吹响的第一年，作为国有控股的公众公司，我们必须保持时不我待的紧迫感，锐意进取、兼容并蓄，以改革促发展，开创各项工作新局面。

一是要坚持以市场化取向推进公司各项管理改革，在推进市场化管理的过程中激发企业活力。

二是要继续全力促进核心产品市场化营销业绩，在营物业至年末的出租率要达到90%。继续推进包括陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及天津河庭花苑西块一期、浦江镇涵云雅庭等住宅产品的销售。同时，继续提高物业管理水平，通过引进新措施、新理念、新技术，对核心在营产品进行精细化管理，提高产品品质和客户的使用感受。

三是要安全、优质、高效地推进产品建设，持续提高公司长期持有优质资产的投资力度。

2014年度，公司经营工作收支计划如下：

1、土地和房产销售收入（含预收款）不低于人民币26亿元。其中办公物业销售收入不低于5.8亿元，房产销售收入不低于20.2亿元；

2、物业租赁收入不低于人民币23亿元。其中合并报表范围内收入不低于16亿元，合并报表范围外收入不低于7亿元；

3、物业管理及服务性收入不低于人民币7.5亿元；

4、项目开发投资支出不超过40亿元；

5、合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过2.84亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；

6、利润目标：不低于2013年度利润水平。

四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

除附注四、3的说明外，合并财务报表范围与上年度一致。

股票简称	陆家嘴	股票代码	600663
股票上市交易所	上海证券交易所
股票简称	陆家B股	股票代码	900932
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	王辉	黄轶
电话	86-21-33848801	86-21-33848801
传真	86-21-33848818	86-21-33848818
电子信箱	invest@ljz.com.cn	invest@ljz.com.cn

	2013年(末)	2012年(末)		本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
		调整后	调整前
总资产	38,538,440,136.33	30,783,077,346.52	30,782,076,569.84	25.19	27,688,118,169.16
归属于上市公司股东的净资产	11,271,633,954.22	11,584,911,254.63	11,584,310,835.22	-2.70	10,858,550,461.80
经营活动产生的现金流量净额	573,698,948.19	1,604,846,235.52	1,604,845,458.83	-64.25	1,769,381,014.58
营业收入	4,509,699,163.30	3,492,086,591.86	3,492,086,591.86	29.14	4,165,872,451.54
归属于上市公司股东的净利润	1,405,959,354.07	1,010,985,850.27	1,010,985,430.86	39.07	984,929,293.65
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	1,134,202,311.26	932,793,429.94	932,793,429.94	21.59	965,445,460.82
加权平均净资产收益率（%）	11.69	9.01	9.01	增加2.68个百分点	9.32
基本每股收益（元／股）	0.7528	0.5413	0.5413	39.07	0.5274
稀释每股收益（元／股）	0.7528	0.5413	0.5413	39.07	0.5274

报告期股东总数			133,898	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		131,772
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海陆家嘴（集团）有限公司	国有法人		57.64	1,076,556,437		质押292,825,362
上海国际信托有限公司	国有法人		2.85	53,234,998		无
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED	未知		2.50	46,608,188		无
TARGET VALUE FUND	未知		1.98	36,987,523		无
DAIWA CAPITAL MARKETS HONG KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT	未知		0.81	15,211,045		无
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND	未知		0.56	10,422,466		无
JPMCB / LGT BANK IN LIECHTENSTEIN AKTIENGESELLSCHAFT	未知		0.51	9,507,900		无
HKSBCSB A/C THE NORTHERN TRUST CO S/A GOVERNMENT OF SINGAPORE INV.CORPORATION	未知		0.40	7,548,251		无
东达（香港）投资有限公司	国有法人		0.36	6,686,009		无
招商证券香港有限公司	未知		0.35	6,622,058		无
上述股东关联关系或一致行动的说明		东达（香港）投资有限公司为第一大股东-上海陆家嘴（集团）有限公司的全资子公司。