2013年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013年是我国全面深化改革和进行经济转型的第一年。面对世界经济复苏艰难、国内经济下行压力加大的复杂形势，新一届政府提出"稳增长、调结构、促改革"的战略方针，以稳健的宏观政策、灵活的微观政策、有保障的社会政策为指导思想，以转变政府职能、激发市场活力为突破口，全年实现国内生产总值56.9万亿元，比上年增长7.7%，增速与2012年基本持平，基本实现了经济稳中有质、稳中有为、稳中有进的良好开局。

报告期内，房地产行业调控主基调并未改变，但不同城市政策有所分化。年初"新国五条"及各地细则的出台，彰显了政府调控的决心。下半年尤其是十八届三中全会以后，新一届政府确立了全面深化改革和经济转型的工作重心，确定了市场配置资源的经济发展战略，政府引导、市场化发展是未来房地产市场长期稳定和健康发展的主基调，并将建立起与之相配套的长效机制。通过房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠政策支持中端刚性需求、以棚户区改造和保障房满足低端基本住房需求等一系列政策组合引导房产市场良性发展。

报告期内，房地产市场呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交稳中有增；三、四线城市由于高库存、人口增长有限等客观原因，部分城市出现严重滞销。2013年，全年实现商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积比上年增长17.5%；房地产开发投资86,013亿元，比上年增长19.8%，但仍处在历史较低位置；一线城市土地市场成交活跃，地王频出，三四线城市相对冷清。

报告期内，公司始终秉承"稳健发展"的理念，重点实施"抓品质、促销售、谋发展"三大工作，积极推进年初各项工作目标的实现。2013年全年实现营业收入192,082.96万元，比上年同期增长26.35%，实现利润总额 15,629.98万元，实现归属于母公司所有者的净利润5,577.30万元。2013年公司房地产开发项目在建面积约139万平方米，新增投资额227,099万元，全年新开工面积49万平方米，竣工面积40.55万平方米，合同销售金额191,126万元。

(一) 主营业务分析

1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币

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2、 收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

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本期房地产销售收入同比增长33.70%，主要系报告期内项目结转收入增加所致。

(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析

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本期新开工量同比增加716.67%，主要系报告期内子公司天都实业新开工面积增加所致。

(3) 主要销售客户的情况

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3、 成本

(1) 成本分析表 单位:元

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房地产销售：本期房地产销售成本较上年同期增加，主要系本期房产交付结转增加，相应成本增加所致

(2) 主要供应商情况

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4、 费用

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5、 现金流

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经营活动产生的现金流量净额：主要系本期房产项目销售回笼款项增加所致；

投资活动产生的现金流量净额：主要系本期取得通和置业子公司杭州益荣少数股东股权所支付的

股权转让款及子公司南京投资购买理财产品支付款项较多所致；

筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期房地产项目贷款增加所致。

6、 其它

(1) 发展战略和经营计划进展说明

报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。管理上，强化产品研发、成本控制、招标采购、项目进度、营销策划等全方位管理理念，同时通过加强现场监督，落实责任到人，确保项目品质生命线；销售上，面对房地产市场呈现的区域分化态势，各项目公司积极应对，审时度势，求新求变，存量去化工作取得一定的成效；发展上，进一步调整房地产开发区域定位和产品结构，逐步优化资产结构，为下一步发展积蓄力量。

(二) 行业、产品或地区经营情况分析

1、 主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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2、 主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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(三) 资产、负债情况分析

1、 资产负债情况分析表

单位:元

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货币资金：主要系期初天都实业公司质押的定期存款本期解押所致

应收账款：主要系本期子公司房产项目应收款项增加所致

预付账款：主要系杭州益荣公司取得土地证，预付土地款转入开发成本所致

其他流动资产：主要系本期购买理财产品较多所致

在建工程：主要系本期子公司会展中心在建工程交付使用转入固定资产所致

预收款项：主要系本期房产项目预售情况较好，房款回笼增加所致

应付票据：主要系本期母公司应付票据到期支付所致

应付股利：主要系本期子公司分配利润所致

其他应付款：主要系本期向控股股东支付转让广厦东金公司股权尾款及陆续归还拆借资金所致

一年内到期的非流动负债：主要系一年内到期偿还的长期借款减少所致

长期借款：主要系房地产项目陆续开发，相应房地产项目贷款增加所致

少数股东权益：主要系本期子公司通和置业购买杭州益荣少数股东股权所致

(四) 核心竞争力分析

1、丰富的房地产开发经验。公司从建筑施工企业转型为房地产开发企业，对房地产开发上下游有着比一般房企更为深入的理解。通过多年项目开发和管理经验，已逐步积累了较为丰富的开发资源和开发经验，与合作各方协同性更为突出。

2、稳定高效的一线管理团队。作为一家专业房地产开发企业，公司一直致力于集中资源进行重点项目的开发。公司各子公司通过多年对大规模、长周期房地产项目的运作，已逐步形成一支稳定的项目管理团队，人员配备、技术力量、专业水平较为合理，管理人员、技术人员配合默契，管理经验丰富，具备长期稳定的持续经营能力。

3、以人为本的企业文化。公司秉持以企业文化为核心，以规范制度为纽带的经营理念，注重企业文化与经营发展的和谐统一，始终以责任、沟通、包容、合作为基础，注重发挥员工主观能动性，创造企业价值最大化。

（五）报告期内经营业绩与上一年度报告期内变动30%以上的情况

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二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

发展趋势方面：十二届全国人大二次会议提出了2014年稳中求进的工作总基调，从李克强总理的政府工作报告看，下一阶段的房地产调控将重在保障低端、分类调控、抑制投机。我们认为，虽然短期内与行业息息相关的信贷环境依然不会宽松，调控政策仍将随着不同区域市场表现进一步呈现差异化，但从长期来看，随着新一届政府简政放权、市场化改革方向的确立，房地产行业行政干预手段将逐步伴随长效机制的建立而逐步退出，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的持续健康发展。

行业竞争格局方面：（1）行业转型速度加快。随着宏观环境、制度变革和需求供给的变化，房地产行业逐步回归理性，传统房企转型升级，寻求突破的意识增强，旅游地产、休闲文化地产等符合未来人口结构、消费理念的开发模式将进一步得以实践。（2）企业分化不断加强。2013年以来，龙头房企纷纷通过海外发债等创新融资手段获得低息资金，资金实力大大增强。通过一系列积极拿地、兼并收购等手段扩大市场份额，进一步挤压了中小房企的生存空间。

(二) 公司发展战略

公司将积极顺应政策变化和行业发展，继续坚持"稳健经营，实力开发"的基本原则，秉持"严格管理，积极销售，谨慎投资"的经营理念，在致力于房地产行业精耕细作的同时，积极探索多元化发展的战略方向，重点做好"四个优化"：创新发展方式，优化房地产开发模式；深化品牌塑造工作，优化项目管理体系；加强资源整合，优化资产结构；加强人力资源建设，优化人才结构。

(三) 经营计划

2014年，公司计划实现合同销售额20亿元，费用控制在4.5亿元。全年计划新开工面积58万平方米，竣工面积14万平方米。上述数据存在不确定性，部分将根据市场变化情况、项目进展程度有所调整。同时围绕公司发展战略，年内重点推进销售存量去化、项目质量管理、资金统筹规划、资产结构优化等经营目标的实现。

(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司将加强资金统筹规划，结合项目开发进度、销售回笼、项目发展情况，合理安排项目资金投入。资金来源将主要来自于销售回款、银行贷款、合作开发等其他多种融资方式贷款。未来主要资金支出为项目开发投入、归还银行贷款、信托贷款等，其中项目开发资金将主要用于天都城爵士花园、蓝调公寓、紫韵公寓等、通和益荣项目、通益项目、南京邓府巷项目三期等项目开发。

(五) 可能面对的风险

（1）政策风险

公司所处房地产行业与国民经济密切相关，受到国家宏观调控政策影响较大。土地供给政策、限价限购、信贷和融资监管、税收政策、价格政策、金融政策等等都会对行业发展带来至关重要的影响。国内经济的整体走势、房地产市场的价格水平，将直接决定政府是否会对未来房地产市场实施调控，以及调控政策的实施力度及政策持续性。因此公司面临不确定因素所带来的政策风险。

（2）市场风险

房地产行业属于资金密集型行业，随着国家对房地产行业调控政策的持续出台，以及原材料成本、资金成本的不断上升、销售周期延长，使房地产企业的竞争日趋激烈；另一方面，部分地区已出现商品房的供给过剩、房价泡沫较为明显的情形，需要公司采取谨慎判断的投资开发策略。

（3）经营风险

公司所经营的房地产项目以大盘为主，开发周期长，项目投资金额大，涉及相关行业广，合作单位多，审批和监管程序复杂。某个开发环节出现问题，都可能直接或间接地导致项目开发周期延长、成本不断上升，造成预期经营目标难以如期实现，对项目的进度和公司业绩带来不利的影响。

（4）财务风险

开发项目的融资结构、利率的高低将直接影响公司的现金流和资金成本；限购、限贷、按揭政策、预售款监管制度等政策因素也将影响公司的项目销售回笼和资金使用效率。公司现阶段融资结构相对单一，直接融资比重较小，财务成本相对较高，这些因素都将加大公司的财务风险。

三、 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

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四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司

因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明

本期通和置业公司出资2,000.00万元设立杭州通益公司，于2013年8月16日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330184000256592的《企业法人营业执照》。该公司注册资本2,000.00万元，公司拥有对其实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

本期通和置业公司与杭州远翔投资管理有限公司分别出资475.00万元和25.00万元设立杭州星北通公司，于2013年12月17日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330100000188835的《企业法人营业执照》。该公司注册资本1,100.00万元，实收资本500.00万元，实收资本占其注册资本的45.45% ，其中通和置业公司出资额占实收资本的95.00%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司

本期华侨饭店公司原子公司杭州新世纪装饰成套有限公司于2013年10月取得由杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第096313号），故自2013年11月起不再将其纳入合并财务报表范围。

本期通和置业公司原子公司杭州和投投资合伙企业（有限合伙）已于2013年9月取得由杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第095911号），故自2013年10月起不再将其纳入合并财务报表范围。

本期通和置业公司原子公司杭州荣投投资合伙企业（有限合伙）已于2013年9月取得由杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第095909号），故自2013年10月起不再将其纳入合并财务报表范围。

本期通和置业公司原子公司杭州通和房地产开发有限公司(以下简称杭州通和公司)已于2013年2月取得由杭州市工商行政管理局出具的工商企业注销证明（（杭）准予注销﹝2013﹞第087485号），故自2013年3月起不再将其纳入合并财务报表范围。

董事长：杜鹤鸣

浙江广厦股份有限公司

2014年3月18日

股票简称	浙江广厦	股票代码	600052
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书
姓名	包宇芬
电话	0571-87974176
传真	0571-85125355
电子信箱	stock600052@gsgf.com

	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
总资产	10,162,660,641.48	9,447,186,641.81	7.57	8,600,839,961.16
归属于上市公司股东的净资产	1,828,075,949.80	1,831,006,908.65	-0.16	2,323,691,618.21
经营活动产生的现金流量净额	135,660,502.17	12,882,759.99	953.04	-485,524,928.40
营业收入	1,920,829,564.18	1,520,252,017.30	26.35	1,812,390,821.16
归属于上市公司股东的净利润	55,772,996.32	57,315,290.44	-2.69	303,295,541.28
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	61,414,210.48	55,207,334.42	11.24	7,790,856.66
加权平均净资产收益率（%）	3.05	2.95	增加0.1个百分点	13.13
基本每股收益（元／股）	0.06	0.07	-14.29	0.35
稀释每股收益（元／股）	0.06	0.07	-14.29	0.35

报告期股东总数	57,029	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	55,087
前10名股东持股情况

股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
广厦控股集团有限公司	境内非国有法人		38.66	337,050,000	0	质押327,050,000
广厦建设集团有限责任公司	境内非国有法人		9.91	86,424,450	0	质押58,520,000 冻结27,904,450
杭州股权管理中心	未知		2.72	23,710,952	0	未知
包丽华	境内自然人		2.30	20,057,596		未知
卢振华	境内自然人		1.88	16,422,676	0	未知
桂冬生	境内自然人		1.39	12,157,408	0	未知
卢振东	境内自然人		0.98	8,522,821	0	未知
广东粤财信托有限公司－中鼎三	未知		0.83	7,250,089	0	未知
吴国文	境内自然人		0.82	7,136,982	0	未知
蒋海滨	境内自然人		0.80	7,003,551	0	未知
上述股东关联关系或一致行动的说明		广厦控股集团有限公司为广厦建设集团有限责任公司的控股股东。楼忠福为广厦控股集团有限公司实际控制人，卢振华、卢振东、郑瑶瑶为广厦控股集团有限公司的一致行动人。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,920,829,564.18	1,520,252,017.30	26.35
营业成本	1,119,058,964.06	870,976,708.71	28.48
销售费用	90,563,885.83	85,273,467.14	6.20
管理费用	118,270,030.85	116,299,308.50	1.69
财务费用	268,592,039.53	258,709,699.25	3.82
经营活动产生的现金流量净额	135,660,502.17	12,882,759.99	953.04
投资活动产生的现金流量净额	-699,779,923.25	-295,223,787.99
筹资活动产生的现金流量净额	567,057,120.62	90,597,979.66	525.90
研发支出	0	0	0

行业名称	本期数		上年同期数		同比增减
	收入	比例	收入	比例
房地产销售	1,575,429,686.40	82.81%	1,178,357,605.73	78.21%	33.70%
旅游服务	100,435,460.40	5.28%	104,019,370.77	6.90%	-3.45%
销售材料	226,383,034.61	11.90%	224,177,961.75	14.88%	0.98%
其他	107,250.00	0.01%	145,587.00	0.01%	-26.33%
小 计	1,902,355,431.41	100.00%	1,506,700,525.25	100.00%	26.26%

行业分类	项目	2013	2012	同比增减
房地产行业	新开工量	49万平方米	6万平方米	716.67%
	房地产营业收入	1,575,429,686.40	1,178,357,605.73	33.70%
	存货余额	8,381,872,544.76	6,689,636,506.30	25.30%

前五名客户的营业收入金额	270,627,595.77元
占营业收入总额的比重	14.09%

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产销售	房地产销售	861,922,216.19	77.09	614,389,250.58	70.62	40.29
旅游服务	旅游服务	34,043,968.78	3.04	35,476,499.09	4.08	-4.04
销售材料	销售材料	222,031,006.62	19.86	220,084,938.05	25.30	0.88
其他	其他成本	67,938.34	0.01	82,190.55	0.01	-17.34
小计		1,118,065,129.93	100.00	870,032,878.27	100.00	28.51

前五名供应商的采购金额	354,492,748.56元
占年度采购总额的比重	89.94%

项目	本期数	上年同期数	变动幅度	变动原因说明
营业税金及附加	158,133,031.66	92,691,811.07	70.60%	主要系本期房产交付结转增加以及部分项目土地增值税清算所致
资产减值损失	47,506,161.60	35,547,704.98	33.64%	主要系往来款账龄变长导致坏账准备计提增加所致
营业外收入	1,074,538.34	13,776,417.39	-92.20%	主要系本期收到的政府补助较少所致
所得税费用	106,019,239.50	73,087,728.24	45.06%	主要系本期利润总额增加导致计提的所得税费用增加所致

现金流量表项目	本期数	上年同期数	变动幅度
经营活动产生的现金流量净额	135,660,502.17	12,882,759.99	953.04%
投资活动产生的现金流量净额	-699,779,923.25	-295,223,787.99	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	567,057,120.62	90,597,979.66	525.90%

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	1,575,429,686.40	861,922,216.19	45.29	33.70	40.29	减少2.57个百分点
旅游服务	100,435,460.40	34,043,968.78	66.10	-3.45	-4.04	增加0.21个百分点
销售材料	226,383,034.61	222,031,006.62	1.92	0.98	0.88	增加0.10个百分点
其他	107,250.00	67,938.34	36.65	-26.33	-17.34	减少6.89个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	1,575,429,686.40	861,922,216.19	45.29	33.70	40.29	减少2.57个百分点
旅游服务	100,435,460.40	34,043,968.78	66.10	-3.45	-4.04	增加0.21个百分点
销售材料	226,383,034.61	222,031,006.62	1.92	0.98	0.88	增加0.10个百分点
其他	107,250.00	67,938.34	36.65	-26.33	-17.34	减少6.89个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
浙江省内	1,628,245,425.13	94.13
浙江省外	274,110,006.28	-58.96

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	219,604,489.02	2.16	614,574,268.07	6.51	-64.27
应收账款	10,388,135.10	0.1	7,145,372.97	0.08	45.38
预付账款	55,134,427.95	0.54	851,586,787.39	9.01	-93.53
其他流动资产	316,037,715.60	3.11	84,853,744.39	0.9	272.45
在建工程	382,000.00	0.0038	42,326,392.89	0.45	99.10
预收款项	2,132,064,874.90	20.99	1,626,936,320.42	17.22	31.05
应付票据	0	0	10,000,000.00	0.11	-100
应付股利	8,445,229.64	0.08	4,500,000.00	0.05	87.67
其他应付款	567,016,588.99	5.58	1,056,472,104.17	11.18	-46.33
一年内到期的非流动负债	682,000,000.00	6.71	1,017,450,000.00	10.77	-32.97
长期借款	2,578,300,000.00	25.38	1,365,000,000.00	14.45	88.89
少数股东权益	5,915,469.01	0.0006	303,438,213.13	0.03	-98.05

公司名称	本年度净利润	2012年度净利润	变动比例（%）	原因分析
天都实业	37,500,767.03	16,642,176.50	125.34%	主要系本期交付结转确认的收入增加所致。
南京投资	-2,545,272.83	46,658,065.43	-105.46%	主要系本期交付结转确认的收入减少所致。
通和置业	161,501,380.97	29,968,068.27	438.91%	主要系本期交付结转确认的收入增加所致。
江南置业	-5,218,261.51	-149,339,007.13	不适用	主要系上期与母公司的往来应收款项账龄变化较大使得坏账计提较多所致。
广福置业	25,995,015.36	102,144,561.10	-74.55%	主要系本期交付结转确认的收入减少所致。
文化旅游	-45,437.30	613,698.38	-107.40%	主要系本期劳务成本增加所致。
东金公司	13,235,466.83	48,896,106.98	-72.93%	主要系本期交付结转确认的收入减少所致。

分红年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额（含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率(%)
2013年	0	0.4	0	34,871,563.68	55,772,996.32	62.52
2012年	0	0.3	0	26,153,672.76	57,315,290.44	45.63
2011年	0	0	0	0	303,295,541.28	0