江苏中南建设集团股份有限公司
2013年年度报告摘要
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2014-030
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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（2）前10名股东持股情况表
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
（一）宏观经济和市场形势分析
2013年，中国经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势，全年GDP同比增长7.7%。同时，房地产行业调控政策在坚持“限购、限贷、限价”的基础上，出现了较为明显的思路转向，调控的重心从以抑制房价、抑制需求，转向以加大保障房建设、健全住房供应体系等长效机制的建设为主。
受国家宏观经济稳中有进、货币信贷政策和房地产行业调控政策相对稳定的影响，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，加速上行。2013年，全国商品房销售面积和销售额大幅增长。国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积13.1亿平方米，同比增长17.3%，增速比2012年提高15.5个百分点；商品房销售额8.14万亿元，同比增长26.3%，增速比2012年提高16.3个百分点，销售面积和销售额再创历史新高。同时，土地市场随楼市回暖而上行，土地益价率起高，这将有利于未来商品房市场的供应，但也使得行业的利润率逐步趋于社会平均利润率水平。
从区域发展，供求关系来看，发达地区一、二线城市和中西部三、四线城市的市场走向出现较大的分化，其中发达地区一、二线城市房价持续上涨，东部较发达的二、三线城市和部分人口导入型的三、四线城市仍存在较好的投资机遇，而其它的三、四线城市则出现一定的市场风险。
在市场整体回暖的同时，行业竞争的两极分化急剧加速，行业集中度继续上升，“不进则退、分化加剧、强者恒强、弱者淘汰”的局势日益明显，大型和超大型房企表现抢眼，2013年，销售金额超过千亿元的房企已达7家，销售金额前50名的入榜门槛超过150亿元，但规模和利润的平衡也是各大房企面临的难题。中小型房企则面临巨大的生存和发展挑战，部分中小房企已开始剥离地产业务，全力转型。
（二）公司年度取得主要成绩
1、房地产全年实现预售收入156.5亿元，超年初计划30.4%，同比增长42.2%。建筑施工业务完成产值近110亿元，同比增长18.3%。
2、房地产“三先六快”体系日臻成熟，常规投资项目“快周转”的操盘能力显著提升，苏州昆山项目3个半月完成了拿地到开盘销售，南充、泰兴项目均实现4个月开盘，创造房地产行业快速开盘新纪录。
3、2013年度房地产获取昆山、常熟、海门、泰兴、南充等6幅住宅用地，建筑面积300万方，平均楼面地价2490元/平方米，较低的地价水平为后期获利提供基本保证。
4、房地产开发业态布局多元化，2013年获取了河北唐山湾国际旅游岛、海南昌江棋子湾旅游度假区项目，对旅游、养生地产加大了投资的力度。
5、由公司投资开发的苏州中南中心项目经过国际国内多个领域顶尖专家上百次研讨，完成设计方案论证。该项目总建筑面积约50万平方米，项目计划在2014年动工，预计2020年完成建设。
6、建筑工业化、建设产业化步伐加速。NPC公司完成南通滨海工业园区现代化加工厂投资建设，工业化全预制装配结构技术体系创新研究获得江苏省科学技术三等奖。
7、公司融资渠道进一步拓宽，公司现有融资渠道包括了银行、信托、证券公司、基金公司、私募债券等多种渠道，融资成本得到了控制。
8、公司社会声誉稳步提升，2013年公司荣获“中国房地产开发企业品牌价值成长性10强”、“2013年中国商业综合体新地标大奖”、“中国地产金砖奖——2013中国城镇化建设卓越成就大奖”、“2013年江苏省最具爱心慈善捐赠企业”、公司全资子公司——江苏中南建筑产业有限公司首次进入中国建筑企业500强第10名。
（三）公司年度取得主要成绩
2014注定是挑战与机遇并存。因此，我们必须有清晰的发展思路呵前瞻性的战略思维，按照公司制定的转型升级战略举措的要求，坚定不移地推进2014年的各项工作：
（1）2014年，公司房地产业务计划新开工350万平方米，实现销售面积270万平方米，销售金额220亿元。建筑施工业务计划实现业务收入120亿元。
（2）2014年，公司进一步明确城市综合体大盘项目、短平快项目拿地数量比重，对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南通、青岛、苏州、沈阳、海南等地区进行城市深耕，针对上海、北京等大城市周边县市、郊区市场有新突破。
（3）2014年，中南建筑产业NPC公司年内完成国家级实验室建设筹备基础工作，确保2015年完成国家级实验室的申报工作。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
与上年度财务报告相比，公司会计政策和、会计估计和核算方法未发生变化。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
与上年财务报告相比，本年度增长20家子公司，具体包括14家房地产公司：常熟中南御锦城房地产有限公司、海门中南锦苑房地产开发有限公司、泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司、潜江新世界城市投资有限公司、万宁中南城房地产发展有限公司、昌江中南房地产开发有限公司、昆山中南锦城房地产开发有限责任公司、昆山中南世纪城房地产发展有限公司、南通市中南新海湾开发有限公司、常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司、大连中南欧美亚城市建设有限公司、江苏通州湾中南城市开发建设有限公司、泰安中南投资置业有限公司、泰安中南城市投资有限责任公司；5家工程公司：南通中南建筑工业化发展有限公司、辽宁中南锦兴建筑工程有限公司、南通中南路桥有限责任公司、南通中南永锦建筑工程有限公司、中南建设（南通）建筑产业有限公司及1家物业管理公司——安庆中南世纪城物业管理有限公司。本年度减少1家合并单位，为江苏中南建筑产业集团有限公司下属的工程质量检测公司。上述新增20家公司具体经营范围及设立目的详见公司2013年年报全文之第四节董事会报告之六对外投资部分。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
二○一四年四月九日
| 股票简称 | 中南建设 | 股票代码 | 000961 | |
| 股票上市交易所 | 深圳证券交易所 | |||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | ||
| 姓名 | 智刚 | 张伟 | ||
| 电话 | 0513-82738286 | 0513-82738286 | ||
| 传真 | 0513-80901830 | 0513-80901830 | ||
| 电子信箱 | zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn | zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn | ||
| 2013年 | 2012年 | 本年比上年增减(%) | 2011年 | |
| 营业收入（元） | 18,326,408,442.63 | 13,034,564,226.07 | 40.6% | 12,302,839,567.97 |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 1,209,382,865.66 | 1,032,157,935.59 | 17.17% | 932,283,286.37 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 1,172,457,563.61 | 1,015,582,543.23 | 15.45% | 940,744,644.36 |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | -4,179,169,987.63 | -277,819,117.37 | -1,404.28% | -2,710,971,201.89 |
| 基本每股收益（元/股） | 1.04 | 0.88 | 18.18% | 0.8 |
| 稀释每股收益（元/股） | 1.04 | 0.88 | 18.18% | 0.8 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 17.2% | 17.35% | -0.15% | 15.33% |
| 2013年末 | 2012年末 | 本年末比上年末增减(%) | 2011年末 | |
| 总资产（元） | 65,112,103,499.09 | 47,838,182,667.86 | 36.11% | 33,567,947,663.42 |
| 归属于上市公司股东的净资产（元） | 7,736,538,226.64 | 6,473,554,549.81 | 19.51% | 5,433,636,077.97 |
| 报告期末股东总数 | 33,296 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 32,790 |
| 前10名股东持股情况 | |||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例（%） | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | |
| 股份状态 | 数量 | |||||
| 中南城市建设投资有限公司 | 境内非国有法人 | 72.63% | 848,245,184 | 135,000,000 | 质押 | 730,373,800 |
| 上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 2% | 23,377,409 | 0 | ||
| 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 | 境内非国有法人 | 1.16% | 13,565,463 | 0 | ||
| 中国光大银行股份有限公司－光大保德信量化核心证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.02% | 11,875,022 | 0 | ||
| 中国农业银行－景顺长城能源基建股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.51% | 6,000,000 | 0 | ||
| 中国工商银行－国联安德盛小盘精选证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.46% | 5,333,978 | 0 | ||
| 陈昱含 | 境内自然人 | 0.45% | 5,298,959 | 0 | ||
| 中国建设银行－广发内需增长灵活配置混合型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.45% | 5,225,542 | 0 | ||
| 中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.43% | 4,999,948 | 0 | ||
| 中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.37% | 4,349,056 | 0 | ||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金、中国建设银行－广发内需增长灵活配置混合型证券投资基金同为广发基金管理有限公司。中南城市建设投资有限公司、陈昱含为一致行动人，其余股东本公司未知其关联关系，也未知是否属于一致行动人。 | |||||
| 参与融资融券业务股东情况说明（如有） | 不适用 | |||||