卧龙地产集团股份有限公司

  2013年年度报告摘要

一、重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013年，国内经济在温和偏凉的宏观经济环境下发展，房地产宏观调控呈现宏观稳、微观活的形势，在限购限贷、税收等政策延续以前的措施外，报告期内新推出了国五条及各地细则，十八届三中全会后政府工作重心明确为全面深化改革，保障房建设等长效机制持续推进，而限购限贷等更多交由地方政府决策。北京、上海等一线城市陆续出台了平抑房价上涨预期的措施，而温州、芜湖等房价持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下适当微调政策以促进需求释放，房地产市场获得稳定发展，2013年，根据中国指数研究院的统计，在新房销售中，全国百城价格指数与销售面积同比去年增长，投资开工上行，土地市场也呈现量价齐升的趋势。行业集中度进一步提升，其中改善型住宅成为市场主要推动力。

公司根据年初制定的发展战略，扎根于城市化率40%～50%的二、三线城市、开发刚需住宅为主，通过决策靠前，把握市场，及时推盘；通过优化产品结构，加强现金流管理，提升管理效率等一系列措施，取得了一定成绩。具体如下：

公司经营情况回顾

2013年，公司实现销售面积14.39万平方米，销售金额98979万元，同比去年增长45.52%；开工面积60.57 万平方米，竣工面积22.60 万平方米；实现营业收入 101717.03 万元，同比增长32.59 %，营业利润 7884.51万元，归属于上市公司股东的净利润 6540.43万元；归属于上市公司所有者权益 146405.10万元；归属于上市股东每股净资产 2.02 元。

公司经营情况分析

1、以销售为龙头，全年取得较好营收

报告期内，公司房源主要分布于武汉丽景湾、绍兴金湖湾、上虞天香华庭、以及清远五洲世纪城。为加快房源去化，武汉公司充分利用中国武汉园博会推广优势，做足营销功课，利用搜房网、微信微博等新媒体，联合专业销售公司重磅推出销售举措，报告期内，单武汉区域实现销售收入51374万元，占全集团销售收入的52%，为集团全年营收增长奠定了坚实基础。其他项目公司也通过推出多频、多样、高品位营销活动，吸引刚性需求群体置业，报告期内绍兴区域实现销售收入32629万元；清远五洲实现销售收入清远14976万元，均实现销售良好局面。

2、多渠道拓展融资，及时上报公司债发行申请

公司与银行、信托、基金机构一直保持较好的合作关系，报告期末完成项目开发融资4.99亿元，其中信托渠道融资3.5亿元，银行融资1.3亿元，基金融资0.19亿元，利息成本控制在 10 %左右。报告期利息资本化金额约11917.69万元，利息资本化率约为94.62%。为进一步开拓融资渠道，公司于9月份向中国证监会上报了公司债券发行申请，2014年3月证监会发审会审核通过了本公司发行公司债券的申请。公司将以此为契机，推进项目建设进度，保障上虞天香南园安置房、武汉墨水湖城中村还建房资金需求，按照规划要求尽早竣工验收后交付业主方，满足城市中低收入群体的住房需求。

3、夯实基础管理，推动干部年轻化发展

根据财政部和证监会《关于2012年主板上市公司分类分批实施企业内部控制规范体系的通知》要求，公司加强基础管理，夯实内控基础。报告期内修订完成了《公司工程成本控制考核细则》、《公司招标评标办法》、《公司工程质量管理办法》、《公司设计管理工作实施细则》等十余项管理制度，优化精简了部分决策流程，如审核方式采用平行审核或部门牵头审核等，加快了决策下达时间，提高了管理效率。同时公司核心管理团队启用行业经验丰富的年轻干部，公司中层管理团队提优去劣，用更富能力与工作激情的员工充实到公司管理队伍中去，提升公司持久成长动力。

A.主营业务分析

1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

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2、 收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

公司2013年度营业收入较2012年度增长了32.59%，主要原因是：2013年度积极调整营销方案、去库存化、加快房款回笼，同时武汉地区房产销售形势较好。

(2) 主要销售客户的情况

公司前五名客户的营业收入金额合计30,569,615.00元占营业收入总额3.01%。

3、 成本

(1) 成本分析表

单位:元

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(2) 主要供应商情况

公司2013年度前五位供方签订合同金额为36779.90万元，占2013年度供方签订合同总金额的 57.51%。

4、 费用 单位:元

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5、 研发支出

报告期内公司未发生研发支出情况

6、 现金流 单位：元

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7、 其它

(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

1、由于本年度公司结转收入的产品结构不同，毛利率同比下降5.07%；

2、由于本年度销售规模增加及税负率增长，营业税金及附加12480.41万元，同比增长94.03%

3、由于本期子公司发生捐赠及非常损失，营业外支出598.63万元，同比增加199.92%；

(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

2013 年8月23日，公司2013年第三次临时股东大会审议通过关于公司发行公司债券等议案。

2014年3月26日,发行公司债券的申请已获得证监会发审会审核通过。

(3) 发展战略和经营计划进展说明

公司按照年初制定的发展战略贯彻经营工作，在营业收入增长、新开工面积、完善制度流程建设方面取得了一定成绩，但距离公司目标仍有一定距离，需加强以下方面：

1、加大销售力度，实现营业收入和利润稳定增长；

2、提高项目目标成本准确性和执行力；

3、吸引优秀的中高层人才加盟公司，满足公司发展需要。

B. 行业、产品或地区经营情况分析

1、 主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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本年度房产业务营业收入994,051,230.40元，同比增长49.36%；房产业务的毛利率同比减少5.07个百分点，主要系结转收入的产品结构差异。

2、 主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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2013年度公司的营业收入华东地区占36.36% ，华中地区占47.52%，华南地区占16%，西北地区占0.12%。

3、2013年公司房地产销售情况表

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4、2013年公司房地产出租情况

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报告期内，公司未涉及土地一级市场开发业务。

C.资产、负债情况分析

1、 资产负债情况分析表

单位:元

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2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

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(二) 核心竞争力分析

公司以"诚、和、创"的企业文化精神，以打造"打造精品楼盘、成就完美生活"为宗旨，在品牌、管理、规划设计等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下基础：

1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，树立了良好的企业形象；同时，卧龙控股在制造业领域享有较高知名度，能为公司带来较好知名度和美誉度；公司先后荣获"中国房地产最具发展潜力企业"、" 第三届中国企业诚信榜诚信品牌奖"、" 浙江省房地产品牌20强"等荣誉。

2、优质的土地储备：公司目前土地储备约235多万平方米，可满足公司3-5年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目主要分布在经济相对发达的二三线城市，政策对房地产开发的调控压力较小，刚性增长需求潜力较大，为公司发展提供了良好的发展空间。

3、较强的成本控制能力：公司在成本控制中很好的融入了工厂化的经验。通过项目经理责任考核、招投标管理、目标成本管理、第三方独立采购等制度的实施，严格控制各环节的成本；OA及CRM系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、工程进度、财务状况、内部信息及时高效流转，管理成本较低。

4、有效的管控模式。公司整合优势资源，对项目集中地区成立了区域总部，加强同一区域的项目管理，决策下沉，靠前市场，将项目获取、开发建设、预决算、销售管理等核心职能逐步下放项目公司，激发了项目公司工作动能，提升了市场应变能力。

5、年轻有为的管理层团队。公司拥有一支年轻且管理经验丰富，富于战略眼光与创新精神的管理层团队。大部分管理层在卧龙工作较长年限，与公司建立了深厚感情，同时公司也对其提供了优厚的待遇和各种激励机制，是公司宝贵的人才优势。

投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

报告期内，公司对外股权投资总额1000万元。 经公司第六届董事会第三次会议审议通过，公司于2013年3月25日投资设立浙江龙和商贸有限公司，注册资本1000万元，公司占注册资本100%，经营范围：建筑材料、装饰装潢材料、塑钢及铝合金材料、机电设备、成品门窗及其他设备、有色金属、黑色金属的采购、销售。

2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1) 委托理财情况

本年度公司无委托理财事项。

(2) 委托贷款情况

本年度公司无委托贷款事项。

3、 主要子公司、参股公司分析 单位:元

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3.1子公司取得和处置情况

报告期内，公司第六届董事会第三次会议审议通过《关于公司以现金方式投资设立房地产物资采购公司的议案》，公司于2013年3月25日投资设立浙江龙和商贸有限公司。

报告期内，公司第六届董事会第五次会议审议通过关于清算、解散武汉卧龙、嵊州卧龙两个子公司的议案。目前，武汉卧龙已经清算、解散完毕，嵊州卧龙的税务注销完成，工商注销尚在进行中。

报告期内，公司第六届董事会第十一次会议审议通过清算、解散子公司银川卧龙的议案。目前，银川卧龙已经清算解散完毕。

3.2参股公司情况

（1）、2011年9月16日，公司2011年第一次临时股东大会审议通过《关于出资参股浙江龙信股权投资中心（有限合伙）的议案》，经工商核准参股公司名称为浙江龙信股权投资合伙企业（有限合伙）。公司认缴出资额为人民币10,000 万元，首期已认缴额为人民币3,500万元,公司为该合伙企业的有限合伙人。

（2）、2012年7月25日公司2012年第二次临时股东大会审议通过了《关于出资参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙）的议案》，同意出资5,000 万元参股昆山歌斐鸿乾股权投资中（有限合伙），公司为该合伙企业的非基石有限合伙人。截至报告期，公司已投资1000万元。

（3）、2012年7月25日公司2012年第二次临时股东大会审议通过了《关于出资有限合伙企业的议案》，同意分别出资人民币5,000 万元认缴上海歌斐鸿卧投资中心（有限合伙）和上海歌斐鸿瀚投资中心（有限合伙）的财产份额。截至报告期，公司已各投5000万元。

3.3对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况 单位：元

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4、项目公司情况表 （单位：平方米）

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5、 非募集资金项目情况

报告期内，非募集资金项目按照计划推进。

（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析

1、 行业竞争格局和发展趋势

2014年《政府工作报告》中提出的"针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展"的表述，为房地产行业指明了发展方向。我们认为，目前国内的房地产行业竞争格局为强者愈强，进一步提高市场占有率，特别是通过资本市场放开等措施，优势地产企业能通过多种渠道获得较低成本资金，使其在项目获取、收购兼并上取得主动。而中小房地产企业受市场供求增加，资金压力，生存及发展难度比以前更甚。展望未来，房地产宏观调控短期内不会取消，为平衡国内经济结构调整和GDP增长的压力，房地产行业以稳定发展为主，政策上将更加强调长效机制建立，如持续推进保障房、棚户区和城中村建设，建立健全财税机制及住房统一登记制度，增加普通商品房供给，以市场化手段调节行业供需关系等。

2、公司发展战略

(下转B38版)

股票简称	卧龙地产	股票代码	600173
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	马亚军	陈斌权
电话	0575-82177017	0575-82176751
传真	0575-82177000	0575-82177000
电子信箱	mayajun@wolong.com	chenbinquan@wolong.com

	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
总资产	3,522,166,780.53	3,369,335,397.79	4.54	3,180,357,519.53
归属于上市公司股东的净资产	1,464,051,048.52	1,435,037,427.44	2.02	1,500,332,749.83
经营活动产生的现金流量净额	-58,282,834.40	-22,975,489.20	-153.67	-279,767,752.89
营业收入	1,017,170,299.64	767,166,106.69	32.59	993,973,960.02
归属于上市公司股东的净利润	65,404,270.48	74,250,437.03	-11.91	141,053,692.54
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	68,961,152.74	74,869,092.63	-7.89	140,902,700.58
加权平均净资产收益率（%）	4.52	5.25	减少0.73个百分点	9.73
基本每股收益（元／股）	0.0902	0.1024	-11.91	0.19
稀释每股收益（元／股）	0.0902	0.1024	-11.91	0.19

报告期股东总数			56,358	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		51,076
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
浙江卧龙置业投资有限公司	境内非国有法人		43.32	314,104,357	0
王建乔	境内自然人		7.32	53,110,076	0	无
卧龙控股集团有限公司	境内非国有法人		0.91	6,634,610	0	无
张超强	未知		0.62	4,499,455	0	未知
曾惜娟	未知		0.24	1,718,189	0	未知
龚强	未知		0.19	1,405,000	0	未知
张超灵	未知		0.19	1,381,606	0	未知
何小春	未知		0.19	1,345,929	0	未知
何美雄	未知		0.15	1,084,400	0	未知
骆建明	未知		0.14	1,019,089	0	未知
上述股东关联关系或一致行动的说明		（1）卧龙控股集团有限公司和王建乔先生为公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司的一致行动人。（2）公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司与其他股东之间（除卧龙控股集团有限公司和王建乔先生外）不存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。（3）除上述情况外，公司未知前十名股东和前十名无限售流通股东之间存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,017,170,299.64	767,166,106.69	32.59
营业成本	713,287,715.52	500,459,612.21	42.53
销售费用	26,265,810.96	24,247,353.84	8.32
管理费用	61,201,252.87	56,567,294.61	8.19
财务费用	2,326,137.08	13,417,065.29	-82.66
经营活动产生的现金流量净额	-58,282,834.40	-22,975,489.20	-153.67
投资活动产生的现金流量净额	-6,277,909.77	-332,084,955.27	98.11
筹资活动产生的现金流量净额	-189,856,248.39	177,770,639.49	不适用
研发支出	0	0	0

分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房产销售	房产	697,311,735.37	97.81	489,669,122.84	97.85	42.40
物业管理	物业服务	15,614,722.17	2.19	10,760,284.05	2.15	45.11

科目	本期数	上年同期数	增减比例	原因说明
营业税金及附加	124,804,129.25	64,323,272.81	94.03%	本期销售规模增加所致
财务费用	2,326,137.08	13,417,065.29	-82.66%	本期资本化利息增加所致
资产减值损失	10,373,425.15	16,734,852.46	-38.01%	本期部分减值转销
所得税费用	10,727,456.77	16,673,160.86	-35.66%	本期利润减少所致

科目	本期数	上年同期数	增减比例	原因说明
经营活动产生的现金流量净额	-58,282,834.40	-22,975,473.12	-153.67	本期工程量增加导致工程款增加
投资活动产生的现金流量净额	-6,277,909.77	-332,084,955.27	98.11	本期投资活动比上期减少
筹资活动产生的现金流量净额	-189,856,248.39	177,770,639.49	不适用	本期借款减少

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房产销售	994,051,230.40	697,311,735.37	29.85	32.13	42.40	减少5.07个百分点
物业管理	19,648,196.75	15,614,722.17	20.53	46.28	45.11	增加0.64个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
华东地区	368,631,846.61	180.49
华中地区	481,691,771.00	53.56
华南地区	162,195,445.54	-43.18
西北地区	1,180,364.00	-96.65

分类	期内开工面积（万平方米）	期内竣工面积（万平方米）	期内销售面积（万平方米）	期内销售金额（万元）	期内销售单价（元/平方米）
住宅	47.07	17.5	12.84	92446.89	7200
商铺	2.3	0	0.49	4633.24	9405
其他	11.2	5.1	1.06	1898.87	1790

分类	期内出租面积（万平方米）	期内出租收入（万元）	出租率（%）	投资性房产年租金占公允价值的比（%）
B区商铺	1	14.61	100	0.34
沿街商铺	0.12	74.74	3.21	0

项目	期末余额	本期期末数占总资产的比例（%）	期初余额	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
货币资金	272,514,063.58	7.74	531,192,118.91	15.77	-48.70	本期归还借款及利息
应收票据			100,000.00	0.00	-100.00	本期未采用票据结算模块
应收账款	62,273,015.71	1.77	40,685,504.10	1.21	53.06	本期销售规模增加
预付款项	51,777,216.29	1.47	62,664,494.27	1.86	-17.37	本期结算工程款
其他应收款	53,500,660.50	1.52	61,847,680.39	1.84	-13.50
存货	2,804,471,692.45	79.62	2,354,254,021.15	69.87	19.12	本期规模增加
其他流动资产	1,688,035.76	0.05	19,253,724.71	0.57	-91.23	本期预缴的税费增加
长期股权投资	145,000,000.00	4.12	145,000,000.00	4.30	0.00
投资性房地产	45,572,159.26	1.29	54,398,420.00	1.61	-16.23	本期出售投资性房地产
固定资产	16,077,380.82	0.46	14,844,244.28	0.44	8.31
无形资产	326,000.00	0.01	326,000.00	0.01	0.00
商誉	59,141,003.27	1.68	72,315,076.14	2.15	-18.22	本期摊销
长期待摊费用	1,950,046.40	0.06	2501401.88	0.07	-22.04	本期摊销
递延所得税资产	7,875,506.49	0.22	9,952,711.96	0.30	-20.87	主要系调整本期可抵扣亏损额
应付票据	2707637.2	0.08	21,480,000.00	0.64	-87.39	本期应付票据到期
应付账款	386,858,718.76	10.98	258012023	7.66	49.94	工程量增加，导致工程款增加
预收款项	154,536,277.43	4.39	124,644,236.76	3.70	23.98	本期销售规模增加
应付职工薪酬	596,395.36	0.02	1,942,724.25	0.06	-69.30	本期应付工资减少所致
应交税费	85,620,569.42	2.43	84,381,007.96	2.50	1.47
应付利息	5,754,778.74	0.16	6,414,732.44	0.19	-10.29
应付股利	29,300.00	0.00	24,800.00	0.00	18.15
其他应付款	92,899,331.55	2.64	69,919,685.99	2.08	32.87	本期长期应付款利息增加所致
一年内到期的非流动负债	440,000,000.00	12.49	429,000,000.00	12.73	2.56
长期借款	267,100,000.00	7.58	321,250,000.00	9.53	-16.86
长期应付款	400,000,000.00	11.36	381,000,000.00	11.31	4.99
递延所得税负债	117,051,866.35	3.32	128890619.3	3.83	-9.19

项目	期初金额（元）	本年减少的公允价值（元）	本期公允价值变动损益（元）	计入权益的累计公允价值变动（元）	本期计提的减值（元）	期末金额（元）
投资性房地产	54,398,420.00	9,334,504.34	641,520.00	-133,276.40		45,572,159.26
上述合计	54,398,420.00	9,334,504.34	641,520.00	-133,276.40		45,572,159.26

序号	公司名称	业务性质	公司持股比例	注册资本	总资产	净资产	净利润
1	天香华庭	房地产开发经营	100%	350,000,000	729,799,539.19	336,882,930.67	-4,143,098.19
2	墨水湖置业	房地产开发经营	60%	250,000,000	762,654,413.64	239,606,403.39	-5,742,456.51
3	清远五洲	房地产开发经营	100%	130,000,000	451,152,903.94	184,319,287.04	-3,264,813.97
4	天香西园	房地产开发经营	100%	130,000,000	190,636,780.18	157,820,843.74	-13,981,787.37
5	绍兴卧龙	房地产开发经营	95%	100,000,000	196,978,036.20	169,889,575.70	-1,305,697.22
6	武汉卧龙	房地产开发经营	100%	98,090,000	126,374,929.22	123,130,060.68	5,424,151.72
7	耀江神马	房地产开发经营	100%	49,662,000	591,883,130.77	151,281,298.90	124,625,784.40
8	青岛嘉原盛	房地产开发、酒店经营、物业管理	100%	100,000,000	96,046,837.67	96,047,012.42	-688,057.54
9	嵊州卧龙	房地产开发经营	100%	99,900,000	70,372,358.27	70,244,358.27	17,107,918.28
10	卧龙两湖	房地产开发经营	100%	50,000,000	134,278,711.28	49,771,472.40	-57,332.86
11	天香南园	房地产开发经营	100%	50,000,000	230,980,496.76	49,190,166.08	17,698.31
12	银川卧龙	房地产开发经营	100%	12,000,000	18,213,042.43	17,539,206.97	-1,659,542.53
13	浙江园林	园林景观建设	100%	10,000,000	9,031,269.56	9,023,976.77	-681,304.42
14	卧龙物业	物业管理	70%	3,000,000	3,641,427.61	2,079,390.16	-50,053.28
15	龙和商贸	贸易	100%	10,000,000	15,335,171.65	9,871,436.91	-128,563.09

序号	公司名称	业务性质	公司持股比例	注册资本	总资产	净资产	净利润
1	天香西园	房地产开发经营	100%	130,000,000	190,636,780.18	157,820,843.74	-13,981,787.37
2	耀江神马	房地产开发经营	100%	49,662,000	591,883,130.77	151,281,298.90	124,625,784.40
3	嵊州卧龙	房地产开发经营	100%	99,900,000	70,372,358.27	70,244,358.27	17,107,918.28

序号	公司	权益%	占地面积	权益占地面积	规划建筑面积	到2013年12月31日止		未结转面积
						累计销售面积	累计结转收入（万元）
1	天香华庭	100	430,061.00	430,061.00	424,225.00	303,855.57	212,949.29	120,369.43
2	绍兴卧龙	95	139,212.00	132,251.40	310,385.02	284,705.53	133,375.53	25,679.49
3	嵊州卧龙	100	111,334.00	111,334.00	216,746.45	216,746.45	74,522.92	-
4	武汉卧龙	100	99,667.00	99,667.00	253,167.20	253,167.20	100,186.42	-
5	银川卧龙	100	20,981.00	20,981.00	35,807.00	35,807.00	12,346.61	-
6	清远五洲	100	617,983.00	617,983.00	1,373,100.00	158,199.14	78,155.58	1,214,900.86
7	天香西园	100	55,403.00	55,403.00	130,095.00	125,888.42	83,238.26	4,206.58
8	标准厂房	100	31,911.00	31,911.00	38,372.62	35,818.83	3,596.62	2,553.79
9	耀江神马	100	361,548.00	361,548.00	692,850.00	264,963.14	141,390.36	427,886.86
10	墨水湖置业	60	154,030.00	92,418.00	438,728.00			438,728.00
11	青岛嘉原盛	100	39,734.00	39,734.00	39,734.00			39,734.00
12	两湖置业	100	48,605.00	48,605.00	77,768.00			77,768.00
合计			2,110,469.00	2,041,896.40	4,030,978.29	1,679,151.28	839,761.59	2,351,827.01