官员贪腐涉房，是滥用公权的表现，与不动产统一登记制度不完善有本质上的不同，前者是公权限定不力的结果，后者是私权保护不力的结果。在客观上，不动产统一登记有利于防控和打击腐败，但不应将此视作建立不动产统一登记制度和登记信息系统的主要目的。

  □李宇嘉

  全国主要城市住房信息联网任务2010年以来两次“爽约”，被很多媒体和业内人士认为是官员从中阻挠的结果。近日召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，要用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。与此同时，部分城市出现了豪宅和别墅的抛盘，这被认为是国家破除阻力、实现住房信息联网和建立不动产统一登记平台决心的彰显，对涉房贪腐官员产生了巨大威慑作用的结果。于是，媒体和民间纷纷将不动产统一登记作为“反腐利器”来看待。

  但是，仅仅站在反腐角度来看待不动产统一登记的作用，是有失偏颇的，视角也太狭窄了些。在市场经济发达国家，不动产统一登记是惯例，法理基础就在于“物权法定、公示公信”。基本原理是：市场经济条件下，确定和转移不动产物权需要到政府相关部门登记；维护不动产交易秩序、降低不动产交易成本、保护不动产交易安全、明晰市场经济交易各方的权责利等，均需要有完善的、统一的不动产登记体系作为基础条件。由于我国房产、土地、林地和耕地等不动产类别不仅在地区之间不统一、登记部门不统一、产权性质多样，而且不动产信息登记标准不一、零散缺失现象很普遍，这使得以不动产为主的财产领域成为被侵害的“重灾区”，在婚姻财产分割、私人财产抵债、追究企业所有者责任、土地房产征收等正常的市场化财产交割中经常发生不测事件。

  例如，前段时间闹得沸沸扬扬的李阳离婚财产纠纷案，原本属于夫妻共有房产因离婚而正常分割的程序性事项，却因为当事人的隐瞒、转移而迟迟无法通过法律途径确认，损害了当事人的不动产利益，这事实上就是因为不动产登记制度建设滞后造成的；再如，近期某地发生的强拆事件，正是由于集体土地中的宅基地、耕地、非农建设用地等不动产产权登记和确权非常混乱所造成的。

  房地产市场发展的过程，也是居民个人财产不断增长的过程，以房屋和土地为主要载体的不动产在居民财产中占比最大、分量最重。如果没有完善的、统一的不动产登记，不仅形不成财产保护的文化氛围，对财产侵害意图也构建不起惩罚的可置信威胁。在道德约束和信用制度仍有待完善的情况下，不动产领域的“李阳式”纠纷案、“平度事件”将会继续上演，挖苦心思侵害私人财产、国有资产的行为也就无法杜绝。而且，在我国没有个人破产制度的情况下，如果也没有完善统一的不动产登记，在工商业经营领域中也就无法避免个人恶意逃废债务的倾向，因为其可以隐匿名下的不动产，而冒险经营、过度负债的情况也就难以杜绝。由此可见，统一的不动产登记是市场经济的基础秩序之一，没有这个基础秩序，市场经济的交易成本将居高不下，距离健康的市场经济也会越来越远。

  再进一步推论，我国建立不动产统一登记制度，也是顺应市场经济深化，对政府治理能力提出的新要求。在市场经济条件下，公民个体和市场交易更加自由了，国家直接干预微观事务的成本越来越高，负面作用越来越大。除了法律法规外，政府干预市场和社会的基调更强调精密化、隐形化，通过大量制度化的机制，促使公民逐渐把外在的约束转化成内在的自我约束，自觉把许多规范看成社会规范和公共规范，并将其看成是一种“超我”的社会化机制去遵守，从而在不破坏个体自由的前提下实现对公民个体间和整个市场、社会的调控和形塑。上述国家制度化机制的内容，除了法律、法规等正式制度外，更多是由道德秩序、信用结构和基础秩序构成的社会基础设施。不动产统一登记就是这种基础秩序的重要组成部分。有了这一基础秩序，每一宗不动产的边界、权利属性、历史交易信息都非常清楚，而且可以互联互通，这就对意图侵权者构建起了可置信的威胁，即其侵犯的轨迹是完全可循的，而且必被追责。

  回到不动产登记与反腐的关系。官员贪腐涉房，是官员滥用公权的表现，与不动产统一登记制度不完善有本质上的不同，前者是公权限定不力的结果，后者是私权保护不力的结果。在本质上，官员贪腐涉房与其他腐败形式没有什么区别，只不过是市场化改革以来房地产成了财富储藏的代表，因而贪腐财产相当一部分转移到了房地产领域而已。治理涉房腐败的关键，是要严格执行官员财产公示制度、严格界定政府和市场的边界、约束公权对于市场和民间的随意干涉，而不仅仅是建立不动产统一登记制度。因为，一方面，涉房贪腐官员可以不去登记房产（只不过不登记的不动产交易行为不受法律保护）。这样的话，靠不动产登记来反腐也就失效了；另一方面，涉房贪腐官员也会将房产转移到亲戚子女名下。在户籍管理体系还存在不少漏洞，且没有与不动产统一登记系统平台对接起来的情况下，靠不动产登记来反腐的效果也就大打折扣了。

  当然，两者也的确存在交叉的地方，如前述“平度事件”，或者现实中官员利用公权侵占个人财产的其他行为等等。但值得注意的是，只有先把不动产登记清楚了，然后才有接下来界定不动产属于谁、合法不合法的程序。从这个角度讲，治理官员贪腐涉房是从属于私产保护领域的，两者是包含和被包含的关系。在客观上，不动产统一登记便利政府掌握住房信息，有利于防控和打击腐败，但这仅仅是不动产统一登记的副产品，不应将此视作建立不动产统一登记制度和登记信息系统的主要目的。

  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）