2013年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表 单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
3.1市场及经营情况分析
1、2013年房地产市场形势
2013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，在2013年中央经济工作会议上将"继续稳中求进"定为全年经济工作的总基调。宏观经济方面"继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时强调房地产行业"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。"
2013年全年，全国房地产市场整体调控政策贯彻始终。年初，国务院常务会议上确定了"新国五条"调控措施，从需求端抑制房价上涨预期。会议要求：扩大个人住房房产税改革试点范围；制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；增加普通商品住房及用地供应；年底前外来务工人员要纳入住房保障范围；推进城镇个人住房信息系统建设。
继"新国五条"之后，国务院3月1日发布楼市调控细则，明确指出要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税；各地新建商品住房价格控制目标每季度公布；楼市调控不力省级政府将被问责；多部门联动严打囤地捂盘哄抬房价房企。
11月，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。
2013年，全国土地购置面积增加8.82%，全国土地均价上涨23%。整体来看，2013年土地市场呈现高成交率、高溢价率和高均价涨幅的"三高"局面，热度全年维持高位。
全国商品房市场价格整体上涨7.71%，商品房待售面积增加35.20%，2013年，中国房屋新开工面积同比增13.46%。2013年房屋新开工面积累计同比增加13.46%，其中，住宅新开工面积同比增11.59%，办公楼新开工面积同比增加15.05%，商业营业房新开工面积同比增17.70%。2013年房屋施工面积累计同比增加16.07%。其中，住宅施工面积同比增加12.38%，办公楼施工面积同比增加26.46%，商业营业房施工面积同比增22.51%。
2、报告期内公司总体经营情况
报告期内，在房地产行业宏观调控政策持续趋紧的大背景下，公司在完善"房地产+矿业"双主营业务发展战略的同时，积极探索多元化发展方向，根据2013年度整体经营发展计划开展各项工作。
报告期内，经公司董事会审议批准，公司对投资性房地产计量模式会计政策及坏账准备的计提标准的会计估计分别进行变更。截至报告期末，公司持有的投资性房地产为位于北京市朝阳区东四环中路39 号华业国际中心地下一层及地上一层商业部分、深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼1 层B 段等5 套及深圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大厦107 等25 套共计3 宗物业，报告期内上述投资性房地产租金收入占其公允价值比例为5%。
报告期内，为保证公司项目开发及日常经营活动对资金的需求，公司通过银行贷款及信托融资等方式进行融资活动。截止报告期末，公司通过银行贷款取得的资金余额为415,813万元；通过信托融资取得的资金余额为80,377万元；通过其他融资方式取得的资金余额为154,600万元。最高项目融资成本为15.5%。
报告期内，公司实现营业收入27.93亿元，较上年同期增加78.44%；实现利润总额6.87亿元，较上年同期增加93.29%；实现净利润5亿元，较上年同期增加95.86%；房地产业务共完成结算面积约19.43万平方米，实现商品房销售收入27.63亿元，较上年同期增加79.87%。
3.2 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入27.93亿元，较上年同期增加78.44%，其中实现商品房销售收入27.63亿元，较上年同期增加79.87%。增加的主要原因是北京君合百年"华业·东方玫瑰家园"项目商品房销售收入较上年同期增加6.64亿元，大连海孚华业玫瑰东方二期项目本期销售，新增商品房销售收入5.76亿元。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内，公司房地产业务共完成结算面积约19.43万平方米，较上年同期增加70.89%。
(3) 主要销售客户的情况
公司截止2013年12月31日前五名客户营业收入的总额为4,300万元，占公司全部营业收入的比例为1.54%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
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(2) 主要供应商情况
公司截止2013年12月31日前五名采购供应商采购金额为：4,566万元,占本公司采购金额的65.87%。
4、费用
单位：万元 币种:人民币
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5、现金流
单位：万元 币种:人民币
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报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约36.48亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
2013年，房地产政策调控较为缓和，一线城市的房地产销售情况良好。公司全年房地产销售认购金额39.14亿元，较年初制定的30亿元的全年销售计划超额完成30%。其中北京华业东方玫瑰项目认购额29.39亿元，大连玫瑰东方项目认购额6.45亿元，长春玫瑰谷认购额3.3亿元。
3.3 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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报告期内，公司北京地区收入主要为公司所开发的通州"华业·东方玫瑰家园"项目的销售收入；"华业国际中心"房产租赁收入；长春地区收入为所开发的"华业·玫瑰谷"项目的销售收入；深圳地区收入主要为"彩虹新都"商场、"太平洋大厦"的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的"华业·玫瑰东方二期"项目的销售收入。
3.4 资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位:万元
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2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
单位：人民币元
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3.5核心竞争力分析
公司一直秉承"中庸、诚信、内敛、专注"的理念，以推动城市价值提升和城市化进程为己任，致力于成为中国专业的新城市主义运营商。公司借助大股东华业发展（深圳）有限公司在房地产行业二十多年的开发经验和拿地优势，同时通过不断提升公司自身品牌地位和行业影响力，逐渐形成具有一定优势的符合自身特点的核心竞争力，具体表现在：
1、敏锐的市场研判力。
公司管理团队具有经营灵活、决策快的特点，能根据政策环境和市场环境的变化及时做出有效的反应。公司在房地产调控政策日益趋紧的形势下，果断调整公司发展战略，投资商业地产项目以及进军矿业领域，充分体现了经营灵活、决策快的特点，为公司未来稳健、持续、健康发展奠定了基础。
2、优秀的团队。
公司重视人才培养，提倡"以人为本、快乐工作"的理念。目前，公司已经培养了一批拥有优秀学习能力和执行力的员工以及一支结构合理、创新务实的管理团队，他们凭借丰富的资源获取和产品开发建设经验，保证了公司长远的可持续性发展。同时，公司充分尊重和信任每一位员工，珍视员工的发展和成长，坚持为员工提供充分的发展机会、打造积极和谐的工作氛围和卓越的事业平台。
3、良好的品牌影响力。
公司多年来持续重视公司品牌建设，通过提高产品设计水平、严格控制产品质量、加强客户关系管理等措施，不断完善品牌建设的各个环节，树立了良好的品牌形象，在行业内赢得了较高的知名度和品牌美誉度。公司崇尚以"人文型" 城市空间结构和"艺术型"产品创作精神，始终立足于当地人文背景、情感心理及文化诉求，创立独特的艺术、人文竞争优势，"玫瑰谷"、"东方玫瑰"、"玫瑰郡"及"华业国际中心"等产品系列，均以非凡品质得到了市场的高度赞誉。
2013年度公司获得了：《实力品牌地产企业》、《创建诚信地产示范单位》、《中国机构投资者首选房企》、《年度最具投资价值上市公司》、《沪深A股上市房企TOP20》、《地产杰出贡献企业》等多项殊荣。
4、优质的产品质量。
公司以开发中高档住宅为主，把业主的利益放在首位，注重每一个项目的产品质量，在施工过程中强调产品质量的重要性，加强工程质量的管控力度，力争将每个项目都打造成业主满意、社会认可的精品住宅。
3.6 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 证券投资情况
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2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
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报告期内各项目销售及工程进展情况如下：
(1) 报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发的北京通州“华业东方玫瑰家园”项目工程进展顺利。报告期内，项目A区、D区约10幢单体楼已完成竣工备案手续的办理，竣工面积约21.65万平米。项目C区全面开工建设，大部份楼栋进入主体施工阶段。报告期内销售情况良好，实现认购金额约29.39亿元，销售回款26.95亿元。实现商品房销售收入19.15亿元，结算面积12万平方米。
(2) 报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰东筑”项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，项目规划建筑面积约2.89万平方米，目前该项目前期各项手续正在办理。
(3) 报告期内，公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目主体工程已完工。报告期内，实现认购金额约3.5亿元，销售回款3.36亿元。实现销售收入2.12亿元，结算面积3.1万平方米。
(4) 报告期内，公司全资子公司大连海孚房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰东方Ⅱ期”项目已全部办理竣工备案手续，竣工面积约15.88万平方米。截至报告期末，项目销售率已超过50%，报告期内项目实现认购金额约6.1亿元。销售回款5.7亿元。实现商品房销售收入5.76亿元，结算面积3.46万平方米。
(5) 报告期内，公司全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的“华业玫瑰东方”项目已完成尾盘销售工作。
(6) 报告期内，公司全资子公司北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发有限公司、北京华富新业房地产开发有限公司负责开发建设的通州“华业新北京中心”项目正在办理前期开发手续，其中 08、09两个地块已经全部完成桩基施工。
(7) 报告期内，公司全资子公司武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司负责开发的“华业玫瑰麓湖”项目正在办理开发前期相关手续。
(8) 报告期内，公司全资子公司深圳市华佳业房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰四季馨园”项目已动工建设。该项目分两期滚动开发，目前项目各项前期手续办理工作进展顺利。截至报告期末，项目一期已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，预计2014年上半年取得预售许可证。
(9) 报告期内，公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托，负责通州区梨园镇东小马旧村土地一级合作开发项目。土地一级开发总面积40.8608公顷（合612.911亩）目前该项目正在办理征地手续及拆迁工作。
(10) 报告期内，公司全资子公司托里县华兴业公司和托里县华富兴业公司共计拥有探矿权38个，目前公司拥有的探矿权勘查面积合计约为 600 平方公里。通过招标引入两家勘探队伍，加快了对新疆地区探矿权的勘查速度。截至报告期末，全面完成任务的项目9个；完成野外工作、正在室内整理资料的项目13个。
(11) 报告期内，公司全资子公司托里县华兴业矿业公司的齐求3号金矿采矿权完成主井掘进150米，完成风井掘进105米。
(12) 报告期内，公司全资子公司托里县立鑫矿业有限公司的塔尔巴斯套金矿已完成电力线路改造和炸药库修建，并进行提升系统安装和竖井安装等准备工作，目前正在申报评审验收。
(13) 报告期内，公司控股子公司陕西盛安矿业开发有限公司的宁强县鸡头山-小燕子沟金矿，已完成了对探矿权详查区范围内的AuⅠ、AuⅧ号金矿体资源储量估算，共获得金矿资源量：矿石量392.24万吨，Au金属量9481.16kg。完成了储量验证，部分二次圈矿工作。估算880m以上矿石量98万吨，平均品位2.31g/t，估计金金属量2.445吨。详查报告及勘探实施方案已获得陕西国土资源厅相关部门评审通过，目前处于勘探报告实际工程实施阶段。
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
1、董事会对会计政策变更的分析说明：
（1）会计政策变更原因
公司所持投资性房地产位于重点城市的核心区域，区域内房地产价值不断提升，升值潜力较大且预计将会持续，且随着公司发展，公司未来年度自持投资性房地产面积将持续增加。因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。同时，《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式。本公司所持物业同时满足"投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场""企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计"两个条件，因此将本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，并作为会计政策变更处理。
公司的投资性房地产主要用于出租，采用公允价值模式进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，能够及时反映公司价值的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。
（2）会计政策变更对公司的影响
公司自2013年12月24日五届二十八次董事会批准之日起采用公允价值计量投资性房地产，会计政策变更导致公司投资性房地产项目的账面价值自本次会计政策变更日起按公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》和《企业会计准则第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》等相关规定，本次会计政策需在2011年及2012年度可比报表中进行追溯调整。
本次会计政策变更后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产的公允价值进行估价。若投资性房地产项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
2、董事会对会计估计变更的分析说明：
（1）会计估计变更原因
随着公司经营情况的不断变化发展，以及公司对其所属子公司的资金实行资金集中管理的需要，会增加会计报表日合并范围内关联方之间的应收款项，公司现行的坏账准备计提标准无法准确反映公司的应收款项公允价值。为了能提供更可靠、更相关的会计信息，依照《企业会计准则》的相关规定，公司决定对坏账准备的计提标准进行变更。
本次会计估计变更能更准确反映公司应收款项坏账准备计提数据，能够更准确、真实地反映公司财务状况，财务会计信息更客观、真实和公允。
（2）会计估计变更对公司的影响
根据《企业会计准则第28 号-会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，本次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，对合并报表的当期净利润不造成影响。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期合并范围新增4家公司：深圳市华佳业房地产开发有限公司、深圳市华恒兴业投资有限公司、海南长盛置业有限公司、三亚恒信业房地产开发有限公司。