第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主管人员)欧志鹏声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减（%） | |
| 营业收入（元） | 625,700,120.32 | 459,554,084.75 | 36.15% |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 44,592,141.90 | 25,096,213.24 | 77.68% |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 43,576,734.01 | 23,369,669.62 | 86.47% |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | -122,283,464.94 | -165,527.83 | -73,774.87% |
| 基本每股收益（元/股） | 0.11 | 0.06 | 83.33% |
| 稀释每股收益（元/股） | 0.11 | 0.06 | 83.33% |
| 加权平均净资产收益率（%） | 2.58% | 1.67% | 0.91% |
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产（元） | 2,417,099,292.86 | 2,497,644,886.02 | -3.22% |
| 归属于上市公司股东的净资产（元） | 1,753,460,362.20 | 1,708,863,807.64 | 2.61% |
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项目 | 年初至报告期期末金额 | 说明 |
| 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） | -10,396.12 | |
| 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） | 267,439.00 | |
| 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 636,319.47 | |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 274,299.91 | |
| 减：所得税影响额 | 126,932.43 | |
| 少数股东权益影响额（税后） | 25,321.94 | |
| 合计 | 1,015,407.89 | -- |
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数 | 13,384 |
| 前10名股东持股情况 | |
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例（%） | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | |
| 股份状态 | 数量 | |||||
| 世联地产顾问（中国）有限公司 | 境外法人 | 48.01% | 203,737,201 | |||
| 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） | 境内非国有法人 | 10.05% | 42,626,421 | |||
| 中国农业银行－交银施罗德成长股票证券投资基金 | 境内非国有法人 | 2.57% | 10,887,502 | |||
| 中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 2.24% | 9,499,890 | |||
| 深圳万凯华信投资有限公司 | 境内非国有法人 | 1.63% | 6,901,763 | |||
| 中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.18% | 4,999,892 | |||
| 交通银行－安顺证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.15% | 4,899,999 | |||
| 中国建设银行－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.14% | 4,822,076 | |||
| 交通银行－华安创新证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.09% | 4,629,072 | |||
| 中国农业银行－交银施罗德精选股票证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.08% | 4,595,919 | |||
| 前10名无限售条件股东持股情况 | |||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | |
| 股份种类 | 数量 | ||
| 世联地产顾问（中国）有限公司 | 203,737,201 | 人民币普通股 | 203,737,201 |
| 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） | 42,626,421 | 人民币普通股 | 42,626,421 |
| 中国农业银行－交银施罗德成长股票证券投资基金 | 10,887,502 | 人民币普通股 | 10,887,502 |
| 中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金 | 9,499,890 | 人民币普通股 | 9,499,890 |
| 深圳万凯华信投资有限公司 | 6,901,763 | 人民币普通股 | 6,901,763 |
| 中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 | 4,999,892 | 人民币普通股 | 4,999,892 |
| 交通银行－安顺证券投资基金 | 4,899,999 | 人民币普通股 | 4,899,999 |
| 中国建设银行－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金 | 4,822,076 | 人民币普通股 | 4,822,076 |
| 交通银行－华安创新证券投资基金 | 4,629,072 | 人民币普通股 | 4,629,072 |
| 中国农业银行－交银施罗德精选股票证券投资基金 | 4,595,919 | 人民币普通股 | 4,595,919 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。2、公司前10名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 | ||
| 前十大股东参与融资融券业务股东情况说明（如有） | 无 | ||
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生重大变动的情况及原因
主要会计数据和财务指标
1、归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长77.68%，主要是因为本报告期公司实现营业收入62,570.01万元，同比增长36.15%。营业收入的增加主要是因为本报告期代理业务收入同比增长31.06%，顾问业务也稳步增长，从而确保了公司盈利的增长。
归属于上市公司股东的净利润的同比增长同时也影响到基本每股收益和稀释每股收益的变动，两项每股收益均比上年同期增长了83.33%。
2、经营活动产生的现金流量净流出额比上年同期增加1.22亿元，增长比例为73,774.87%，主要原因是：
1）本报告期公司对金融服务的业务结构进行了调整，暂停了赎楼业务的开展，导致本期因代收代付赎楼款而产生的现金流入净额较比上年同期减少2,346.72万元；
2）本报告期公司贷款业务放款额比去年增加8,676.00万元。
3）基数比较数据较小。
资产负债表项目
| 项目 | 本期金额 （万元） | 期初金额 （万元） | 变动幅度 | 主要变动说明 |
| 应收票据 | 357.61 | 160.00 | 123.51% | 主要是因为本报告期公司业务结算收到的票据增加。 |
| 贷款 | 29,562.22 | 22,131.71 | 33.57% | 主要是因为公司的家圆云贷业务增长发放的贷款增加。 |
| 投资性房地产 | 7,761.03 | 5,160.35 | 50.40% | 主要是因为本报告期公司将位于成都汇日央扩国际广场的办公楼由自用转为对外出租，由固定资产转入所增加。 |
| 无形资产 | 123.09 | 73.93 | 66.50% | 主要是因为本报告期公司新购买微软软件75.37万元。 |
| 短期借款 | 1,080.00 | 100.00 | 980.00% | 主要是因为本报告期公司向银行的借款增加。 |
| 应付职工薪酬 | 27,809.20 | 42,631.70 | -34.77% | 主要是因为上年计提的工资奖金在本报告期内陆续发放。 |
| 其他应付款 | 10,103.86 | 5,614.29 | 79.97% | 增加的金额主要是本报告期三级子公司山川投资代收的世联云贷壹号基金款4,559.00万元。 |
| 未到期责任准备金 | - | 13.90 | -100.00% | 主要是因为公司对金融服务的业务结构进行了调整，本报告期没有融资性担保费收入，原计提的准备金按公司会计政策的规定冲回。 |
| 外币报表折算差额 | 0.55 | 0.11 | 400.00% | 主要是因为本报告期内美元兑人民币汇率上涨，境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异增加。 |
利润表项目
| 项目 | 本期金额 （万元） | 上期金额 （万元） | 变动幅度 | 主要变动说明 |
| 营业总收入 | 62,570.01 | 45,955.41 | 36.15% | 主要是因为本报告期公司代理业务收入同比增长31.06%，顾问业务也稳步增长。 |
| 营业成本 | 44,987.93 | 33,791.14 | 33.14% | 主要是因为本报告期的经营规模较上年同期扩大，相应的投入增加，其中主要是人力成本增加。 |
| 提取保险合同准备金净额 | -13.90 | 5.44 | -355.51% | 主要因为公司对金融服务的业务结构进行了调整，本报告期没有融资性担保费收入，按公司会计政策冲回前期已经计提的未到期责任准备金。 |
| 营业税金及附加 | 3,500.44 | 2,598.61 | 34.70% | 主要是因为本报告期营业收入增长较快，依法计提的税金相应增加。 |
| 管理费用 | 6,409.03 | 4,898.22 | 30.84% | 主要是因为本报告期的经营规模较上年同期扩大，相应的投入增加，其中主要是人力和办公楼租赁成本增加。 |
| 资产减值损失 | 169.22 | 269.72 | -37.26% | 主要是因为本报告期按公司会计政策计提的坏账准备减少。 |
| 营业外收入 | 68.66 | 30.89 | 122.27% | 1)本报告期政府补助增加22.02万元； 2)公司出租写字楼，本报告期收到租赁方提前退租的违约金11.61万元。 |
| 所得税费用 | 2,583.85 | 1,589.18 | 62.59% | 主要是因为本报告期利润大幅增长，依法计提的所得税相应增加。 |
现金流量表项目
| 项目 | 本期金额 （万元） | 上期金额 （万元） | 变动幅度 | 主要变动说明 |
| 收到其他与经营活动有关的现金 | 18,864.38 | 41,645.96 | -54.70% | 1)本报告期公司对金融服务的业务结构进行了调整，暂停了赎楼业务的开展，本报告期收到的赎楼款比上年同期减少2.86亿元； 2)本报告期三级子公司山川投资代收了世联云贷壹号基金的款项4,559.00万元。 |
| 支付给职工以及为职工支付的现金 | 55,711.08 | 42,761.72 | 30.28% | 主要是因为本报告期支付的人力成本支出增加，包括工资、奖金、社保、公积金等。 |
| 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 | 747.92 | 472.64 | 58.24% | 主要是因为本报告期公司支付深圳罗湖商务中心办公室装修款227.95万元。 |
| 投资支付的现金 | - | 400.00 | -100.00% | 上年同期金额为公司支付的新设子公司的验资款，本报告期无此项支出。 |
| 取得借款收到的现金 | 1,080.00 | 100.00 | 980.00% | 主要是因为本报告期公司收到的银行借款增加。 |
| 偿还债务支付的现金 | 100.00 | 18,150.00 | -99.45% | 2）上期归还万凯华信的借款16,000万元，本报告期无此项支出； 3）上期山东世联归还其少数股东提供的资金支持300万元，本报告期无此项支出。 |
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 0.96 | 264.29 | -99.64% | 上年同期金额主要是四川嘉联支付给少数股东的利润分配款，本报告期无此项支出。 |
| 支付其他与筹资活动有关的现金 | 0.11 | - | 100.00% | 主要是因为本报告期公司支付银行短期借款手续费。 |
| 汇率变动对现金及现金等价物的影响 | 0.44 | - | 100.00% | 主要是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异，上期无此项目。 |
二、 主营业务说明
1. 公司2014年1-3 月实现营业收入62,570.01万元，同比增长36.15%。
（1）主营业务收入按公司战略规划的服务集群划分：云端服务占2.61%，机构客户服务集群（ToB集群）占28.97%，业主生活服务集群（ToC集群）占68.42%。
（2）营业总收入按照业务类型划分：代理业务收入占69.67%，顾问业务收入占16.20%，资产服务业务收入占10.68%，金融服务业务收入占2.61%，经纪业务收入占0.57%，其他业务收入占0.27%。
（3）营业总收入按照收入的区域来源划分：
自2013年第三季度报起，公司收入按区域来源的划分标准发生了改变，变更为参照国家行政地区的划分标准，为方便投资者理解和对比，我们将本报告期和上年同期的数据按新的划分标准统计后对比列示如下：
| 业务分类 | 2014年1-3月 | 2013年1-3月 | 增长比例(%) | ||
| 金额(万元) | 占比(%) | 金额(万元) | 占比(%) | ||
| 华南区域 | 23,289.93 | 37.22% | 17,356.64 | 37.77% | 34.18% |
| 华东区域 | 12,801.07 | 20.46% | 10,091.65 | 21.96% | 26.85% |
| 华北区域 | 13,703.08 | 21.90% | 8,488.67 | 18.47% | 61.43% |
| 华中及西南区域 | 6,211.86 | 9.93% | 5,697.58 | 12.40% | 9.03% |
| 山东区域 | 6,564.07 | 10.49% | 4,320.87 | 9.40% | 51.92% |
| 合计 | 62,570.01 | 100.00% | 45,955.41 | 100.00% | 36.15% |
2. 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约1,828亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.0亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,648亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约12.3亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。
三、公司或持股5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
| 承诺事项 | 承诺方 | 承诺内容 | 承诺时间 | 承诺期限 | 履行情况 |
| 股改承诺 | 无 | ||||
| 收购报告书或权益变动报告书中所作承诺 | 无 | ||||
| 资产重组时所作承诺 | 无 | ||||
| 首次公开发行或再融资时所作承诺 | 间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、周晓华、梁兴安、郑伟鹤。 | 间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、周晓华、梁兴安、郑伟鹤承诺：在本人担任世联行的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让公司的股份不超过其所持有股份总数的25%；在离职后半年内不转让其所持有的公司股份。 | 2009年08月28日 | 在职期间及离职半年内 | 截至公告之日，上述承诺得到了严格履行，没有发生承诺人违反该承诺的情形。 |
| 公司之控股股东世联中国；公司的实际控制人陈劲松与佟捷控制的其他企业FH；公司之实际控制人陈劲松、佟捷；公司之股东万凯华信、卓群创展；公司之关联方罗守坤、周晓华、梁兴安、苏静、张艾艾；公司之关联方世联评估。 | (1)依照中国法律法规被确认为世联行的股东、或被法律法规认定为实际控制人、关联方期间，将不会在中国境内或境外以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股权及其它权益）直接或间接从事或参与任何与世联行构成竞争的任何业务或活动，不以任何方式从事或参与生产任何与世联行产品相同、相似或可能取代世联行产品的业务活动；(2)如从任何第三方获得的商业机会与世联行经营的业务有竞争或可能竞争，则本公司或本人将立即通知世联行，并将该商业机会让予世联行；(3)承诺不利用任何方式从事影响或可能影响世联行经营、发展的业务或活动。 | 2007年12月10日 | 被确认为公司的股东、实际控制人、关联方期间 | 截至公告之日，上述承诺得到了严格履行，没有发生承诺人违反该承诺的情形。 | |
| 公司之控股股东世联中国；公司的实际控制人陈劲松与佟捷控制的其他企业FH；公司之实际控制人陈劲松、佟捷；公司之股东万凯华信、卓群创展；公司之关联方罗守坤、周晓华、梁兴安、苏静、张艾艾；公司之关联方世联评估。 | 作为世联行的股东、或被法律法规认定为实际控制人、关联方期间，将尽可能避免与世联行及其控股子公司之间的关联交易。对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，包括但不限于商品交易，相互提供服务或者作为代理，本公司或本人将一律严格遵循等价、有偿、公平交易的原则，在一项市场公平交易中不要求世联行及其控股子公司提供优于任何第三者给予或给予第三者的条件，并依据世联行《关联交易管理制度》等有关制度性文件及世联行公司章程履行合法审批程序并订立相关协议/合同，及时进行信息披露，规范相关交易行为，保证不通过关联交易损害世联行及其他股东的合法权益。 | 2007年12月10日 | 在作为公司的股东、实际控制人、关联方期间 | 截至公告之日，上述承诺得到了严格履行，没有发生承诺人违反该承诺的情形。 | |
| 其他对公司中小股东所作承诺 | 公司全体董事、监事、高级管理人员 | 在任职期间每年转让的股份不超过其所持有公司可转让股份总数的25%；离职后半年内，不转让其持有的公司股份；在其离职6个月后的12个月内，通过证券交易所挂牌交易出售的公司股份数量不超过其持有公司股份总数的50%。 | 2013年09月12日 | 在其任职期间、离职后半年内及离职6个月后的12个月内 | 截至公告之日，上述承诺得到了严格履行，没有发生承诺人违反该承诺的情形。 |
| 承诺是否及时履行 | 是 | ||||
| 未完成履行的具体原因及下一步计划（如有） | 无 | ||||
四、对2014年1-6月经营业绩的预计
2014年1-6月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
| 2014年1-6月归属于上市公司股东的净利润变动幅度（%） | 0% | 至 | 30% |
| 2014年1-6月归属于上市公司股东的净利润变动区间（万元） | 10,436.29 | 至 | 13,567.18 |
| 2013年1-6月归属于上市公司股东的净利润（万元） | 10,436.29 | ||
| 业绩变动的原因说明 | 自2013年第二季度以来，公司已实现的代理销售额持续增长，有利于公司2014年1-6月的代理业务收入的结算，营业收入将同比增长，因此公司预计2014年1-6月归属于上市公司股东的净利润同比增长，增长幅度为：0%-30%。 | ||
深圳世联行地产顾问股份有限公司
法定代表人：陈劲松
二〇一四年四月二十八日
证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2014—023
深圳世联行地产顾问股份有限公司
第三届董事会第十次会议决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“公司 ”）第三届董事会第十次会议通知于2014年4月21日以邮件和电话方式送达各位董事，会议于2014年4月25日以现场加通讯方式在公司会议室举行。会议应到董事9名，实际到会董事9名，3名监事列席本次会议。会议由董事长陈劲松先生主持。会议的召开和表决程序符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。与会董事经认真审议，通过如下决议：
一、审议通过《2014年第一季度报告》
《2014年第一季度报告》全文及摘要的内容详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），《2014年第一季度报告摘要》同时刊登于2014年4月28日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》。
表决结果：9票通过、0票反对、0票弃权
二、审议通过《关于向银行申请综合授信额度的议案》
同意公司向招商银行深圳分行（以下简称“招行深圳分行”）申请综合授信额度：额度为人民币玖仟万元整（RMB90,000,000.00），授信期限3年，用于流动资金周转和开立保函，可循环使用。根据经营业务的需要，公司可以在上述授信额度内向招行深圳分行申请贷款。上述授信的利息和费用、利率等条件由公司与招行深圳分行协商确定。
同意以本公司位于①江汉区建设大道847号（瑞通广场）B座21层【《房地产权证》编号：武房权证市字第2014006558号】、②江汉区瑞通广场B座19层【《房地产权证》编号：武房权证市字第2014006557号】抵押于贷款人，为此次授信提供担保。上述授信的担保以及授信的延期、展期等由公司与招行深圳分行协商确定。
同意授权法定代表人陈劲松先生、总经理朱敏女士代表公司对上述授信额度进行审阅及签署相关合同并加盖公章，同意授权财务总监王海晨先生代表公司签署授信额度内提款的相关合同文本，由此产生的法律、经济责任全部由公司承担。同意授权招行深圳分行之指定职员办理上述授信的抵押物登记手续。
表决结果：9票通过、0票反对、0票弃权
深圳世联行地产顾问股份有限公司
董 事 会
二〇一四年四月二十八日
证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2014-024
深圳世联行地产顾问股份有限公司
第三届监事会第五次会议决议公告
本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”）第三届监事会第五次会议通知于2014年4月21日以电子邮件和电话的形式发出，于2014年4月25日以现场方式在公司会议室召开，会议由监事会主席滕柏松主持，会议应当出席监事3人，实际出席监事3人，符合《公司法》及《公司章程》的有关规定，会议程序合法合规。经与会监事表决，形成以下决议：
审议通过《2014年第一季度报告》
《2014年第一季度报告》全文及摘要的编制和审议程序符合法律法规、《公司章程》的规定，其内容真实、准确、完整、不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 监事会未发现参与2014年第一季度报告编制和审议的人员有违反《内幕信息知情人登记制度》及保密协议规定的行为。
表决结果： 3票同意、0票反对、0票弃权
《2014年第一季度报告》全文及摘要的内容详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），《2014年第一季度报告摘要》同时刊登于2014年4月28日的《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》。
特此公告
深圳世联行地产顾问股份有限公司
监事会
二〇一四年四月二十八日
证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2014-025
2014年第一季度报告