2013年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
3.1、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年度，公司管理层按照董事会的部署，谨慎研判形势，积极开展工作，有针对性地抓住销售、融资和项目取得等重点环节。同时，年内公司制定了新一期的发展战略规划，明确了未来一阶段的发展方向，确定了具体目标。2013年度，公司主要经营成果如下：
2013年度，公司施工面积250.70万平方米，公司各项目进度均按计划安排进行；公司销售情况良好，全年共实现合同销售面积24.63万平方米，实现合同销售金额28.25亿元，均较上年同期有较大幅度提升；截至2013年末，公司预收账款余额为40.11亿元，也较去年同期大幅增加。但因受项目结算影响，使本年度公司营业收入和利润下降，2013年公司实现营业收入17.49亿元，归属于母公司所有者净利润1.44亿元。截至报告期末，公司总资产为176.04亿元，归属于上市公司股东净资产44.65亿元。
2013年度，天津住宅市场全年都呈现出平稳上升态势，成交量在刚性需求和改善性需求不断入市的带动下稳步上升。针对此，公司抢抓市场机遇，牢牢把握上半年反季节旺销的市场行情，各项目及时补充房源，调整售价，形成与市场同步发展。对内打破代理公司和项目界限，共享客户资源的整合机制；对外与汽车、家居等专业卖场进行合作展示、资源共享的跨界合作机制，较好地推进了销售工作。
土地市场方面，2013年土地出让金排行前十位的城市天津在列，高溢价地块频现，优质地块推出量减少，成交价格不断攀升。公司通过紧盯项目动态，提前做好策划，进行全方位准备，准确研判形势，合理掌握节奏，在天津市土地市场出现较大涨幅之前成功获取栖塘佳苑、美塘佳苑（津西陈塘挂029、030号）两个地块。
2013年度，为了对公司下一阶段发展积蓄力量，公司加大了对融资工作的推进力度，公司完成新增融资总额60余亿元，达到历史最高水平。融资工作总体呈现两个特点：一是渠道多元化。除传统开发贷款以外，增加了股权质押、资产证券化、结构化融资等多种形式，同时第一时间启动公司债申报工作，成为房地产再融资重启后第一个获得受理的公司债申报项目，目前公司债正在发行中。二是摸索出具有创新意义的融资模式，增加了股权质押、资产证券化等多种形式，在控制资金使用成本的同时，更高效地利用现有资源扩大资产规模。
2013年，公司针对各项经营性资产的特点，划分类别，逐项分析，逐步探索出一条完整可行的运营路径。通过售卖、重新租赁等方式，全年共实现合同金额1411万元，涉及资产面积7204平方米。报告期末已出租面积为3.47万平方米，实现合同租赁金额1271.07万元。工程管理方面，公司坚持从两个方面对工程安全和工程质量进行有效地控制：一是加强现场管理力度。二是成立专项小组，整改隐患。同时，公司通过细排、倒排工期，拼抢进度，确保了各项目建设进度符合计划安排。此外，四新技术的研究应用工作也得以继续深入推进。客户服务和品牌建设工作方面，2013年，客户服务解决率99.5%，回访率100%，满意率99%。公司以"责任地产"为主导的品牌战略也继续赢得社会各界认可：在2013"榜样天津"企业社会责任榜评选中，荣获"榜样天津"企业社会责任榜"宜居生活贡献奖"；荣获"2013中国地产最具社会责任感企业"称号；荣获"2013年度天津市最佳雇主"称号。
3.1.1、公司项目情况
3.1.1.1公司房地产开发项目情况
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3.1.1.2公司租赁业务情况
A吉利大厦
吉利大厦系我公司控股子公司天津吉利大厦有限公司持有经营，坐落于天津市南京路和滨江道交口，总建筑面积6.1万平方米，目前可出租面积4.2万平方米，截止2013年12月底合同出租率98%，平均租金单价2.5元/㎡.日，合同期限3至10年。
B其他物业租赁情况
公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。其中部分投资性房产已委托天津市天房物业管理有限公司经营管理（请参阅本报告重要事项部分），车库主要由天津市德霖停车场有限公司管理（请查阅公司子公司经营情况），其余由裕成分公司管理的底商、公建等物业为7.06万平方米，报告期末已出租面积为3.47万平方米，实现合同租赁金额1271.07万元。
公司经营性房产均按成本法计量。
3.2主营业务分析
3.2.1利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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3.2.2收入
(1) 主要销售客户的情况
单位：元 币种:人民币
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3.2.3成本
(1) 成本分析表
单位:元 币种:人民币
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3.2.4费用单位:元 币种:人民币
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① 财务费用较上期增长214.52%，主要是由于本期融资额和融资成本同时增加所致。
② 所得税费用较上期减少42.81%，主要是由于本期利润总额较上期大幅下降所致。
3.2.5现金流单位:元 币种:人民币
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说明：① 经营活动产生现金流量净流出金额本期较上年同期增加14.13亿元，增幅达1,604.04%。主要原因为本期加大土地储备力度，取得津西陈塘（挂）2013-029、津西陈塘（挂）2013-030两宗地块，共计支付土地出让金17.40亿元所致。
② 投资活动产生的现金流量净流出金额本期较上年同期减少2,884.90万元，减幅达75.77%。主要原因为本期发生对外权益性投资较上期大幅减少所致。
③ 筹资活动产生的现金流量净流入金额本期较上年同期增长26.55亿元，增幅达334%。主要原因由于本期为加大土地储备，增大融资力度弥补运营资金的缺口所致。
④ 本期经营活动产生现金流量净额为-150,082.39万元，本年度净利润为14,370.44万元，存在重大差异的主要原因是由于行业特点决定的。房地产行业采用预售收款、建成交房的模式进行经营，周期跨度至少一年到两年，因此项目利润形成的时间与当期经营现金的流入并不配比。
3.2.6其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司2008-2013年度战略规划已经执行完毕，在本战略期内，公司明确了自身的发展愿景："打造中国最具影响力的房地产开发企业"和企业使命："以人为本，以高度社会责任感铸造高品质生活空间"，并结合外部环境变化，确立了公司的战略定位："加强两大运营，夯实四大能力，实施六大战略，打造环渤海房地产龙头企业"的"6421"工程。战略发展期内，公司营业收入和净利润年复合增长率分别为20.9%和23.4%，公司五年累计实现销售合同金额123亿元，完成销售面积153万平方米，公司总资产规模达到176.04亿元，净资产规模达到44.65亿元。公司于战略期内开展了内容丰富、效果突出的管理提升工作，公司"内部控制、标准化、信息化"三位一体的管理架构初具雏形，达到理顺管理链条、提高运营效率的目的。同时，公司坚持主动为客户提供贴心服务，真正解决客户问题，不断健全完善相关制度与工作流程并积极拓展客服形式，提高客户满意度，拉近企业与业主之间的关系，让业主切身感受到企业作为责任地产的品牌服务。履行社会责任方面，公司战略期内以高度的责任感与使命感，推进保障性住房建设，所承建的保障性住房均按照住建部的检查标准按期推进，保证工程质量过关过硬，体现"产品就是人品、质量就是道德、按期交竣就是生命线"的责任感。总体看，公司较好地执行了战略规划制定的工作部署，基本实现了战略规划目标。
3.3行业、产品或地区经营情况分析
3.3.1主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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说明：本公司主营业务为房地产行业，开发的产品包括商品房、限价商品房及经济适用房。本期营业收入中利润较低的限价商品房比例较上年同期大幅减少，造成商品房毛利率大幅增长。
3.3.2主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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3.4资产、负债情况分析
3.4.1资产负债情况分析表
单位:元 币种:人民币
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货币资金：本报告期期末占总资产的比例较上年同期增加72.44%，主要系本年借款大幅增长所致。
投资性房地产：本报告期占总资产的比例较上年同期减少32.33%，主要系本年度加大了原作为出租使用的车库类资产的销售力度，造成投资性房地产减少，同时本报告期资产总额较上年同期大幅增长所致。
固定资产：本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少32.50%，系本报告期内资产总额大幅增长所致。
短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券：本报告期期末占总资产的比例较上年同期增加42.50%，系本期融资金额增长所致。
3.5核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司核心竞争力未发生变化，在下一阶段，公司将通过对传统优势能力进行梳理，积极开展新的优势能力的培育工作进一步加强公司核心竞争力。
3.6投资状况分析
3.6.1对外股权投资总体分析
单位:元 币种:人民币
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(1) 持有非上市金融企业股权情况
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3.6.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3.6.3募集资金使用情况
(1) 其他
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3.6.4主要子公司、参股公司分析
公司主要控股子公司情况
（1）投资收益对公司净利润影响达到10%以上子公司情况
单位:元 币种:人民币
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（2）其他控股子公司情况
单位:元 币种:人民币
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（3）参股子公司情况
单位:元 币种:人民币
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3.6.5非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
3.7董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.7.1行业竞争格局和发展趋势
2013年房地产市场整体运行健康，房地产行业调控从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从"一刀切"转向目标差别化。这说明，三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄，预计2014年这一趋势将继续延续。2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房地产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，限购限贷政策仍然不会放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革的推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性。
在上述背景下，2014年天津市的宏观政策仍将保持连续性和稳定性，市场环境将走向成熟和稳定。市场预期的渐趋稳定，将使商品住宅市场在刚性需求和改善需求的支撑下继续呈现较为稳定的发展态势。其中，2014年京津冀一体化概念的提出，将会使天津市的房地产市场和北京等区域形成一定程度的联动，创造出更大的发展空间和更新的发展机遇。此外，天津市推动的万企转型升级工作，鼓励集约节约用地，关停并转企业现有用地，可以通过公开出让的方式，依法将土地用途变更为商业、旅游等经营性用地；关停企业现有用地可调整置换使用。上述政策或将对区域内的局部地区发展产生推动作用，存在盘活中心区域优质存量土地，也会带动天津市房地产市场多元化投资的机会。
3.7.2公司发展战略
公司新一期发展战略规划（2014-2018）已制定完毕并经公司七届二十九次董事会会议审议通过。基于对外部战略环境及内部资源能力的分析，在这一战略期内，公司在坚持"打造中国最具影响力的房地产开发企业"的企业愿景与"以人为本，以高度社会责任感铸造高品质生活空间"的企业使命，并结合外部环境变化确立公司新的战略定位（"134-12"工程）："加强三大业务领域融合，聚焦四大战略议题，着力十二项战略能力提升，成为可持续发展的环渤海地区最具影响力的房地产开发龙头企业之一"，即加强战略核心业务、战略辅助业务与战略培育业务的融合互动，聚焦"以规模扩张为导向的资本运作"、"以快速增长为目标的高效周转"、"以客户导向为基础的能力提升"和"以目标管理为核心的运营升级"四大战略议题，从"资本运营能力提升"、"拓展投资能力提升"、"市场营销能力提升"等十二个方面保障战略方案的落地与战略目标的实现，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发龙头企业之一。
3.7.3经营计划
2014年，公司计划全年施工面积285.52万平方米；主营业务收入34.60亿元。
3.7.4因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年，公司将根据实际业务需求，通过公司债发行，自有资金、银行贷款以及创新融资手段等多种融资方式解决资金来源问题。如出现需披露的融资需求，公司将严格依照法律法规约定的程序履行必要的审批和公告程序。2014年度，公司计划总支出：121.62亿元，其中土地开发建设投资87.98亿元，偿还贷款25.19亿元，其他支出8.45亿元。
3.7.5可能面对的风险
A、行业政策风险
在进一步推进城镇化建设的大背景下，未来的房地产市场将有新的发展空间和机遇。但近年来，国家相继出台一系列的措施抑制投资性住房需求，短期内国家对于房地产市场的调控力度没有放松，公司仍须谨慎看待房产市场。同时，严格的土地政策将对未来的土地市场供求产生重大影响，导致公司未来土地成本可能增加。公司必须在宏观调控的大背景下准确把握经济形势、政策导向，规避公司未来发展不利影响风险。
B、金融政策风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金是影响房地产企业发展的关键因素之一。如果金融政策变化导致资金面趋紧，会增加公司融资的难度以及消费者购房融资的难度，将可能对公司的运营成本和产品销售产生一定程度的不利影响。
C、财务风险
公司存货主要由开发产品、未完成开发产品和土地储备等构成。公司存货变现受房地产市场和土地交易市场活跃度影响较大，且变现时间相对较长，可能会对公司保持流动性稳定产生一定的不利影响。
D、业务区域集中风险
目前公司所有开发项目均在天津市，没有异地开发项目。公司对单一区域市场的依赖将导致公司的经营业绩与天津房地产市场的变化直接相关。公司将充分利用熟悉本地市场的优势掌握所开发项目的情况，有效规避未知风险因素，保证公司的稳步发展。同时积极跟进外埠项目，在规避地域风险的同时拓展公司业务规模。
E、成本上升的风险
土地是房地产企业重要的生产要素，由于其稀缺性和不可再生性，土地价格不断上涨，进而直接提高了项目的开发成本。此外，近年来建筑材料及设备价格的上涨趋势明显，进一步增加了开发项目的建筑安装成本。如果上述生产要素价格持续上升，可能影响公司的盈利能力。
F、销售风险
随着国内房地产市场的快速发展，房地产开发企业将面临着更加激烈的市场竞争环境。市场需求、项目位置、户型设计等因素都将给房地产销售带来一定程度的不确定性。传统的销售旺季淡季可能会被政策和消费者预期打乱，一定程度上会加大推盘的难度。此外，诸如首付比例、住房按揭贷款等政策调整，以及未来可能出台征收物业税、房产税和利率波动等因素都会影响消费者购房行为，可能对公司项目的销售构成不利影响。
3.8董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
3.8.1董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
3.8.2董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
3.8.3董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
3.9利润分配或资本公积金转增预案
3.9.1现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。公司严格执行2012年度股东大会的决议进行了现金分红，现金分红比例符合《公司章程》规定。
3.9.2报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
3.9.3公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：万元 币种：人民币
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四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内本公司新成立全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司，本公司能够对上述公司实施控制，从成立之日起纳入合并范围。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：张建台
2013年4月30日