□新 平

  客观分析当前的房地产市场，真正能反映其走弱的主要证据在于成交量。据中国指数研究院监测的44个主要城市统计数据，已有34个城市房地产成交量同比下降，其中杭州降幅最大，为-61%，同期京、沪、穗、深4个一线城市的变动幅度分别为-28%，-13%，1%和-21%。另据沪深两市103家上市房地产企业披露的一季报及业绩预报，合计净利润下滑27%。这些现象容易令人产生当前房地产“库存高企，成交低迷，业绩下滑”的总体印象。

  房地产走弱的诱因，大致可归结为两个方面：其一是长期性因素，即潜在经济增速温和回落。由于改革红利和人口红利减少，加之世贸红利消退，再想使我国经济持续保持9%至10%以上的增长速度已十分困难，必然导致整个社会的房产购买力下降。另一个则是短期性因素，即公众信心的变化。去年以来，先有李嘉诚多次抛售内地房产，后有万科副总裁毛大庆“看空”房地产市场言论，再加上一些境外机构跟风炒作“楼市崩溃论”等，房价只涨不跌的神话已在百姓心中开始动摇。

  房地产的确在走弱，但近期某一年份出现房价大跌的概率仍微乎其微。首先，即使经济增速在某个时段滑出预想区间，宏观经济总体保持7%以上的增长速度应无大碍。最近国务院刚刚提出扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，加大开发性金融对棚户区改造的支持力度，以及加快铁路建设等措施，目的即在于确保“稳增长”。城镇化进程也会给房地产业带来大量投资需求。截至去年末，我国城镇化率不过53.73%，假定2020年城镇化率达到60%，这意味着未来7年每年城镇化率都要增长0.9个百分点，相当于每年至少产生一个人口在1200万人以上的特大城市。从各国房地产业运行情况来看，即使房价大跌，往往也是一个很长的过程，而非悬崖式一次性大跳水。以日本为例，自1992年房价下跌开始，至今已20多年，每年跌幅约在1%至8%左右；美国在楼市在2007年至2012年间持续下跌，季度同比跌幅在0.6%至6.6%之间。

  基于上述分析，未来我国房地产价格很可能进入温和下调期。为此，政府部门应着手做好两件事情：其一，至少应在一个时期内努力维持这个调整过程，千万别再行制造新的房价热点，而应通过顶层设计，下好房地产业均衡发展这盘棋。虽然房地产业之于国民经济发展十分重要，但通过房价高企换取经济增长的做法无异于饮鸩止渴。事实上，这一棋局成败的关键远不在房地产业，而在于能否有效控制包括教育、医疗、经济、政治等在内的优势资源一而再、再而三地向某些一线或二线城市集中，从而引致人口大量涌入和住房刚性需求的不断强化；同时也在于能否摒弃过于强调城市功能区建设的做法。

  其二，在房价温和下调的前提下，将货币政策基调从“稳中趋紧”调整为“稳中有松”。当前，由于钢铁、有色金属、建材、化工、造船等行业存在严重过剩产能，经济“去产能”已事不宜迟；为了防范系统性债务风险和金融风险，特别是加快地方政府融资平台清理规范，经济“去杠杆”也是时不我待。再加上利率市场化改革带来的升息效应，以及与“去（房价）泡沫”、“去产能”、“去杠杆”之间形成的交互影响，如果货币政策再不适当放松，多方效应叠加，恐怕今年增长目标很难落实，反过来也不利于房地产市场的温和调整。

  货币政策“稳中有松”的关键在于适度下调法定存款准备金比率。当前，法定存款准备金的利率只有1.62%，这比一年期基准存款利率低了1.6个百分点。假定存款余额以100万亿计，且准备金比率为16.5%，相当于我国银行体系每年都要产生惊人的2640亿元额外成本。在将利润最大化作为生存发展不二法则的今天，这必然迫使商业银行加大金融创新力度，如将大量资金投向信托受益权等非标资产等，从而把上升的资金成本转嫁给实体经济。想想，这让“稳增长”目标如何承受？

  （作者系北京独立学者）