□ 邓郁松

  ■ 今年以来房地产开发投资增速的回落包括房地产新开工面积的下降，是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段进入平稳发展阶段。

  ■ 我国人口增长态势已明显放缓，考虑到目前住房需求状况的变化，借鉴日本等发达经济体住房市场发展与人口变动之间的规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。

  ■ 要根据新阶段房地产需求特点、人口结构变化特征，适时完善相关政策，防范房地产风险，努力实现房地产市场平稳运行：一是要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策，二是要更加重视防范房价泡沫风险，保持房地产信贷政策基本稳定，应尽可能实行中性的房地产金融政策，三是要防范和化解房地产供给过剩风险。

  今年以来，我国房地产开发投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，5月份 70个大中城市房价环比下降的城市已达到35个，房地产价格持续较快上涨的态势也得以改变。虽然房地产市场形势的短期波动与多种因素有关，但必须看到，投资增速等指标的变化实际上表明我国房地产市场正在从过去15年的快速增长阶段转向平稳发展阶段。准确把握新阶段的发展特征，将有利于全面、客观看待判断房地产市场形势的变化，并根据房地产发展阶段的变化进一步完善相关政策。

  城镇住房总量不足矛盾已基本解决

  1998年以来我国房屋建设速度明显加快，2013年全国房屋新开工面积达到20.1亿平方米，是1998年的9.87倍。随着房屋建设规模的不断扩大，我国城镇居民住房条件明显改善。2012年，我国城镇居民人均住房面积达到32.91平方米，比1998年提高了14.25平方米。根据国务院发展研究中心市场经济研究所课题组测算，目前我国城镇户均住房已达到一套左右，城镇住房总量不足的矛盾已基本解决，但仍面临区域住房市场发展不平衡，住房成套率和住房质量有待进一步提升等问题。

  虽然从国际经验看，我国人口的城镇化率仍有较大提升空间，但由于目前城镇存量人口住房总量不足的问题已得到基本解决，人均住房面积也得到较大提升，这意味着未来城镇住房需求将呈现与以往不同的特征，住房的增量需求将主要来自现有存量房（如棚户区、老旧小区的拆迁改造等）的更新改造、城镇新增人口和家庭小型化带来的新增需求三方面。

  2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。从 2014年开始，前期大规模开工建设的住宅将相继进入竣工期，这一过程将持续5年左右的时间。住房竣工量的明显增加将进一步增加存量住宅数量，加之我国大力推行计划生育和优生优育等政策，人口增长态势已明显放缓，考虑到目前住房需求状况的变化，借鉴日本等发达经济体住房市场发展与人口变动之间的规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。虽然2013年全国房屋新开工面积略高于2011年的水平，但2013年住宅新开工面积却略低于2011年。由于住宅新开工规模占全部房屋新开工规模的75%左右，住房新开工规模峰值的出现意味着2013年很可能是我国房地产新开工面积的峰值。

  因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段进入平稳发展阶段。

  房地产平稳发展阶段的特征与关注点

  无论从过去15年我国房地产市场发展的情况看，还是从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在房地产市场快速发展阶段普遍呈现投资增速较高、销售量持续较快增长、房价涨幅较高的特征。但在进入平稳发展阶段后，房地产新开工面积将会下降，新房销售量将会减少，二手房交易量增多，投资增速和房价涨幅也将回落。显然，房地产市场发展阶段不同，市场运行特征会存在较大差异。因此，既不能将发达经济体房地产市场处于平稳发展阶段的特征作为评判过去15年我国房地产市场快速发展期运行是否正常的标准，也不宜将过去15年我国房地产各项指标的较快增长作为可以长期持续的标准。还要认识到，美国、日本等典型经济体都是在进入平稳发展阶段后，出现房地产泡沫风险等问题。因此，在我国房地产市场开始进入平稳发展阶段后，需要根据新阶段房地产需求特点、人口结构变化特征，适时完善相关政策，防范房地产风险，努力实现房地产市场平稳运行。

  一是要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策。居民改善住房是一个持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20-64岁，其中20-34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。从我国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1/3,而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3。因此在住房总量不足的矛盾基本解决后，在住房政策方面，需要更加重视完善有利于居民持续换购住房的金融、税收等方面的政策，如降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费；进一步完善信贷政策，支持居民正常的改善型需求等。随着我国住房总量规模的扩大，完善有利于居民持续换购住房的政策，不仅有利于不断提高居民的居住水平，而且居民换购住房会对房屋中介、建材、家具、家电、装修等相关行业增长形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

  二是要更加重视防范房价泡沫风险。为刺激经济增长实行低利率政策是美国、日本等典型经济体催生房价泡沫的首要原因，而在长期实行低利率政策后快速、大幅提高利率水平则是引爆房价泡沫的直接原因。由于房地产金融政策、特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大，要保持房地产市场的稳定运行，防范房价泡沫风险，就要保持房地产信贷政策基本稳定，为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响，如可实行首付与贷款利率反向调节政策，在利率水平提高时适当降低首付比例，在下调利率时适当增加首付比例，向市场传递中性的住房金融政策信号。

  三是要防范和化解房地产供给过剩风险。2010年以来，我国房屋新开工面积较此前大幅增长，其中部分城市房地产市场新增供应量显著超过当地的正常需求量，由此形成供给过剩问题，这实际上是产能过剩在房地产领域的表现。目前，一些城市待售房规模过大、供给过剩问题较为突出，需要采取有针对性的措施，化解部分城市供给过剩型的风险。建议对房地产新增供应量过大和去库存周期过长的城市，严控新增用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

  四是要更加重视提高住房质量和改善人居环境。在城镇住房总量不足的矛盾基本解决后，需要将住房政策重点转向提高住房质量和改善人居环境，提高住房成套率，并在住房建设和改造中更加重视从节能和可持续发展的目标出发不断提高住房的功能要求。

  （作者系国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）