2014年半年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

1.2 公司简介

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据单位：元 币种：人民币

2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况

单位：股

2.3 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

三、 管理层讨论与分析

3.1 市场环境变化与管理层的看法

2014年上半年，在定向调控和“微刺激”政策的双重作用下，政府“稳增长”效果逐步

显现。但是，房地产行业景气度整体呈下滑趋势，流动性尤其是按揭信贷的紧张、房价下降的预期和成交量的平淡强化了市场的观望情绪，投资增速和新开工面积增速同时放缓，部分城市库存屡创新高。

2014年1-6月，全国房地产开发投资累计同比增长14.20%，住宅新开工面积累计同比下降19.80%，住宅销售面积累计同比下降7.80%，住宅销售额累计同比下降9.20%；江苏省房地产开发投资累计同比增长16.3%，住宅新开工面积累计同比下降12.99%，商品房销售额累计同比下降14.20%（以上数据来自于国家统计局、江苏省统计局）。

2014年1-5月，公司项目在售的南京、苏州、无锡三地的房地产市场，亦呈现出调整的态势：从商品房销售面积分析，南京、苏州、无锡累计同比分别减少21.50%、22.20%和16.25%；从房屋施工面积分析，南京、苏州、无锡累计同比分别增加11%、20.40%和6.49%；从房屋竣工面积分析，南京累计同比分别增加24.70%，苏州和无锡分别累计同比下降7.10%、40.60%（以上数据来自于南京市统计局、苏州市统计局、无锡统计局）。

与2013年火热的土地市场不同，2014年上半年，土地市场逐渐趋冷，累计成交显著下滑且降幅逐月扩大，溢价率回落，屡现底价成交，土地市场伴随楼市调整的趋势日渐明显，部分区域地价逐渐回归合理区域。

管理层认为，以李克强总理在年初政府工作报告中提出的“不同城市要分类调控，抑制投资投机需求”为前提， 政府将会继续贯彻保护消费性需求、抑制投机性需求的调控思路，着力建设保障房体系和房地产税收体系，充分发挥市场的自我调节作用，这意味着，未来的房地产行业将进入持续、稳定的发展阶段。但是，我们也应清醒地认识到，当前房价已处于历史新高，部分城市供求失衡，市场风险正在累积，房地产行业或将面临局部的、区域性的调整。因此，我们应该牢固树立风险意识，密切关注政策和市场变化，确保公司在复杂多变的市场环境中保持健康、良性地发展。

3.2 公司经营情况回顾

报告期内，公司共实现合同销售金额18.32亿元，实现合同销售面积24.72万平方米，回笼资金20.59亿元，其中：保障房实现合同销售金额15.99亿元，合同销售面积22.42万平方米，回笼资金13.10亿元；公司结转营业收入12.40亿元，同比增加6.64%；实现利润总额3265.84万元，同比减少80.91%；实现归属于母公司所有者的净利润2770.14万元，同比减少70.91%；每股收益0.0264元。

报告期内，公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构，以刚需和改善型客户群为主，按计划进行项目的开发建设。2014年1-6月，商品房新开工面积19.07万平方米，较上年同期商品房新开工面积减少52.19%。

截至2014年6月30日，公司资产总额150.16亿元，较期初增加7.04%；归属于母公司所有者权益35.46亿元，较期初减少4.27%。公司合并报表资产负债率为75.35%，剔除预收账款和南京市保障房建设发展有限公司支付的幸福城代建款后的资产负债率为63.22%。

本报告期，公司结转总面积为12.74万平方米。鉴于苏州栖庭、南京幸福城保障房项目在本期结转收入中权重较大（其结转面积分别为5.64万平方米和5.42万平方米、占本期结转总面积的44.27%和42.54%），且两者毛利率偏低，这是导致营业收入增长、净利润下降的主要原因。

报告期内，优质的企业信誉和良好的银企合作关系使公司继续获得各大银行的支持，各项目授信额度达到58.80亿元。报告期末，公司货币资金余额为18.57亿元，较期初增加28.88%；可变现金融资产为5.95亿元；未使用的银行授信为14.36亿元；足以覆盖一年内到期的借款25.07亿元。

报告期内，公司致力于提升住宅品质，打造精品工程，获得了广泛的社会认可。根据中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》，公司再次位居中国房地产开发企业百强之列，同时名列全国责任地产10强。2014年1月，公司获得“2004-2013南京地产十年魅力品牌”称号；在搜房网举办的2013-2014年中国（南京）房地产互联网年度峰会上，南京瑜璟湾项目获得“最值得期待楼盘”称号；南京羊山湖花园项目获得第九届（中国）南京财富地产榜 “2013南京幸福人居楼盘”称号。报告期内，公司还获得“2014中国价值地产总评榜年度企业公民称号”。

3.3 主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

变动原因：

（1）营业收入增加的原因在于本期结转苏州栖庭、南京幸福城项目。

（2）营业成本增加的原因在于本期结转主要为保障房项目和苏州栖庭项目，毛利率较低，成本相对较高。

（3）营业税金及附加减少的原因在于本期土地增值税费用减少。

（4）销售费用增加的原因在于销售代理费用的增加。

（5）管理费用减少的原因在于本期公司经费等减少。

（6）财务费用增加的原因在于本期利息费用化比例增加。

（7）资产减值损失减少的原因在于本期汇锦小贷公司计提贷款损失准备金减少。

（8）投资收益增加的原因在于本期取得棕榈园林和河北银行投资收益。

（9）利润总额减少的原因在于本期结转主要为苏州栖庭、幸福城保障房项目，毛利率较低。

（10）所得税费用减少的原因在于本期利润总额减少。

（11）经营活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期支付的各项税费减少。

（12）投资活动产生的现金流量净额增加的原因在于上期购买迈燕公司及汇锦小贷等公司少数股东股权。

（13）筹资活动产生的现金流量净额减少的原因在于本期借款净增加额减少。

（14）预付款项减少的原因在于南京幸福城项目竣工，预付账款结转开发产品。

（15）存货增加的原因在于南京幸福城项目竣工，预付账款结转开发产品。

（16）短期借款增加的原因在于本期短期借款增加。

（17）应交税费减少的原因在于本期股份公司和无锡公司等交纳营业税和土地增值税增加。

（18）其他应付款增加的原因在于本期收到的南京保障房建设发展有限公司幸福城项目的代建款。

2、其它

公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

报告期内，公司营业总收入为12.45亿元，同比增加6.48%，其中，房地产结转收入11.72亿元，同比增加5.21%；实现利润总额3265.84万元，同比减少80.91%；归属母公司所有者的净利润为2770.14万元，同比减少70.91%。本期公司利润发生较大变动主要原因在于本期竣工交付的项目结构较上期发生变化，苏州栖庭项目和南京幸福城保障房在结转面积中权重较大且毛利率偏低。

3.4 行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况单位:元 币种:人民币

2、主营业务分地区情况单位:元 币种:人民币

3、主要项目开发进度情况

（1）主要项目开工、竣工情况单位：万平方米

注：2013年8月29日，公司在无锡国土资源交易网上竞得XDG-2012-80号地块（无锡栖庭）。该地块位于无锡市滨湖区湖滨路与太湖大道交叉口东北侧，面积44860.20平方米，尚处于前期规划阶段，由无锡卓辰公司开发建设。

（2）主要项目销售及结转情况单位：万平方米

3.5 投资状况分析

1、对外股权投资总体分析单位:万元 币种:人民币

被投资的公司情况

2、主要子公司、参股公司分析

（1）主要子公司、参股公司基本情况如下

参股公司基本情况

（2）子公司经营业绩情况如下单位：元 币种：人民币

注：①由于近年来建设成本呈上升趋势，加之以较低的价格销售，导致项目毛利率偏低，无锡锡山和无锡栖霞本期未实现盈利；②无锡卓辰的XDG-2012-80号地块处于前期规划阶段，尚未开发建设；③南京卓辰的南京晓庄广场商业项目（原百安居超市地块）处于筹划阶段，尚未开始运营。

（3）参股公司经营业绩情况如下

单位：万元 币种：人民币

董事长： 江劲松

南京栖霞建设股份有限公司

2014年7月28日