证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2014-058
江苏中南建设集团股份有限公司
2014年半年度报告摘要
1、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于巨潮资讯网或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
公司简介
| 股票简称 | 中南建设 | 股票代码 | 000961 | |
| 股票上市交易所 | 深圳证券交易所 | |||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | ||
| 姓名 | 智刚 | 张伟 | ||
| 电话 | 0513-82738286 | 0513-82738286 | ||
| 传真 | 0513-80901830 | 0513-80901830 | ||
| 电子信箱 | zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn | zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn | ||
2、主要财务数据及股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | |
| 营业收入（元） | 9,506,046,331.72 | 7,314,791,948.36 | 29.96% |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 516,689,831.79 | 485,136,003.82 | 6.50% |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 523,834,962.67 | 480,083,747.68 | 9.11% |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | -6,348,980,912.40 | 71,335,515.27 | -9,000.17% |
| 基本每股收益（元/股） | 0.44 | 0.42 | 4.76% |
| 稀释每股收益（元/股） | 0.44 | 0.42 | 4.76% |
| 加权平均净资产收益率 | 6.46% | 7.22% | -0.76% |
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减 | |
| 总资产（元） | 75,032,329,484.17 | 65,112,103,499.09 | 15.24% |
| 归属于上市公司股东的净资产（元） | 8,166,164,223.96 | 7,736,538,226.64 | 5.55% |
（2）前10名普通股股东持股情况表
| 报告期末普通股股东总数 | 33,485 | |||||
| 前10名普通股股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例 | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | |
| 股份状态 | 数量 | |||||
| 中南城市建设投资有限公司 | 境内非国有法人 | 72.63% | 848,245,184 | 质押 | 811,203,800 | |
| 上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 2.15% | 25,083,489 | |||
| 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 | 境内非国有法人 | 1.16% | 13,565,463 | |||
| 马信琪 | 境内自然人 | 1.03% | 12,069,333 | |||
| 中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.49% | 5,678,106 | |||
| 陈昱含 | 境内自然人 | 0.45% | 5,298,959 | 3,974,219 | ||
| 中国人民财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 | 境内非国有法人 | 0.35% | 4,132,974 | |||
| 李洁 | 境内自然人 | 0.27% | 3,190,416 | |||
| 中国银行股份有限公司－华泰柏瑞积极成长混合型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.27% | 3,111,061 | |||
| 中国农业银行股份有限公司－景顺长城能源基建股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.26% | 3,000,000 | |||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 中南城市建设投资有限公司与陈昱含存在关联关系或作为一致行动人，其他股东本公司未知其关联关系，也未知是否属于一致行动人。 | |||||
| 参与融资融券业务股东情况说明（如有） | 马信琪通过光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份12,069,333股，李洁通过光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份3,190,416股。 | |||||
（3）前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
3、管理层讨论与分析
一、上半年行业形势及公司取得成绩
2014年上半年房地产行业景气度下滑超预期，前六个月销量持续低迷，价格也出现下滑，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。五月份以来，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口，取消限购的城市亦在持续增加中。
尽管地方政府迫于财政的压力，可能在不同程度上给予地产行业同等市场化的政策，但我们也要清醒地看到：本轮房地产调整，与此前有着明显区别，已经从政策调整转为由市场调整。其中最重要的表现，就是各个地方集中出现明显供大于求的状况。作为根植于二、三线城市的地产商，我们也感受到土地红利在部分城市的消失。未来房地产行业的竞争，不仅取决于开发企业的资金、土地储备等硬实力，更是对开发商的规划设计、工程建设、市场营销、成本控制、高效运营等综合能力的全面检验。
报告期内，经过公司全体员工的共同努力，上半年经营计划基本完成，公司取得如下成绩：
（1）上半年，公司完成房地产签约88.4亿元，签约面积106万平方米，建筑业务实现业务收入52.8亿元。
（2）上半年，自主研发建设的100米预制剪力墙结构顺利封顶，填补了国内的空白，标志着公司建筑工业化结构体系已初步形成，并开始形成全商业时代，在现代建筑史上具有里程碑意义。公司也获取外部2家知名房企的住宅施工项目，将NPC技术运用成功推向市场。
（3）上半年，房地产“三先六快”高周转体系日益成型，全过程的计划控制确保了关键节点的实现，缩短了投资周期、避免了企业风险,标杆效应持续扩大，南充、镇江、苏州、泰兴、吴江等项目表现优异。
（4）上半年，由我司投资开发建设的苏州中南中心项目，设计方案顺利通过全国专家抗震超限审查，与中建三局及中南建筑组成的工程总承包联合体签订了总包合作框架协议，项目全面进入工程实施阶段。
（5）上半年，公司荣获中国房地产开发企业500强第29名，中国房地产开发企业经营绩效10强第6名，荣膺2014中国房地产上市公司创新能力5强，中国百强房企稳健性十强等诸多殊荣。
二、公司上半年主营业务分析
公司2014年半年度合并报表共确认收入95.06亿元，比去年同期增长了29.96%其中房地产开发业务确认收入52.66亿元，比去年同期增长48.79%，建筑施工业务确认收入40.44亿元（扣除内部关联交易），比去年同期增长11.97%。公司2014年上半年度房地产毛利率较2013年上半年同期下降了8个百分点，主要是由于部分新结算项目毛利率较低影响因素所致，预计随着下半年高毛利率项目的结算，2014年全年利润率水平与去年基本持平。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
| 本报告期 | 上年同期 | 同比增减 | 变动原因 | |
| 营业收入 | 9,506,046,331.72 | 7,314,791,948.36 | 29.96% | 主要是房地产结算金额增大 |
| 营业成本 | 7,097,802,521.08 | 5,054,986,897.55 | 40.41% | 主要是结算收入增长及本期结算的项目单位成本较高 |
| 销售费用 | 172,987,347.21 | 169,137,776.87 | 2.28% | 主要是公司项目在当地市场成熟度高，新开项目受益于公司品牌 |
| 管理费用 | 696,304,524.06 | 481,441,615.20 | 44.63% | 主要是公司本年初人员单位工资调增 |
| 财务费用 | 202,742,427.70 | 355,803,677.13 | -43.02% | 主要是根据会计准则，公司本期房地产借款费用直接进损益减少 |
| 所得税费用 | 221,883,449.40 | 254,078,664.16 | -12.67% | 主要是递延所得税资产增加导致 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -6,348,980,912.40 | 71,335,515.27 | -9,000.17% | 主要是公司本期新项目土地投资大幅增长 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -363,815,593.83 | -796,875,628.05 | -54.34% | 主要是公司本期减少了如去年同期存在吴江中南世纪城和青岛中南世纪城股权投资款回购等事项 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 6,835,280,771.75 | 2,442,342,967.81 | 179.87% | 主要是公司本期土地投资增加、开工规模扩大导致借款增长较快 |
| 现金及现金等价物净增加额 | 122,484,265.52 | 1,716,802,855.03 | -92.87% | 主要是公司本期存量货币资金利用效率提高 |
三、主营业务构成情况 （单位：元）
| 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上年同期增减 | 营业成本比上年同期增减 | 毛利率比上年同期增减 | |
| 分行业 | ||||||
| 房屋销售收入 | 5,266,269,765.01 | 3,656,690,346.81 | 30.56% | 48.79% | 68.34% | -8.06% |
| 建筑施工收入 | 4,044,488,818.09 | 3,259,709,817.29 | 19.40% | 11.97% | 16.70% | -3.27% |
| 物业酒店及其他 | 171,355,134.39 | 155,150,831.17 | 9.46% | 15.14% | 91.45% | -36.09% |
| 分产品 | ||||||
| 房屋销售收入 | 5,266,269,765.01 | 3,656,690,346.81 | 30.56% | 48.79% | 68.34% | -8.06% |
| 建筑施工收入 | 4,044,488,818.09 | 3,259,709,817.29 | 19.40% | 11.97% | 16.70% | -3.27% |
| 物业酒店及其他 | 171,355,134.39 | 155,150,831.17 | 9.46% | 15.14% | 91.45% | -36.09% |
| 分地区 | ||||||
| 江苏省内 | 6,734,531,795.31 | 4,990,883,879.60 | 25.89% | 110.94% | 157.62% | -13.43% |
| 其他省份 | 2,747,581,922.18 | 2,080,667,115.67 | 24.27% | -33.12% | -33.08% | -0.04% |
四、核心竞争力分析
公司发展于具有近30年历史的建筑工程总承包企业，在进入房地产行业后，公司建筑施工与房地产开发业务结合相得益彰，逐步探索形成了中南建设核心竞争优势：
（1）建筑特一级资质企业
公司下属的中南建筑是目前全国为数不多的具有建筑施工特级资质+设计甲级资质（建筑施工特一级资质）。公司获此殊荣，为公司加快从住宅施工向公共建筑施工转型，对外投标承接国家重大建筑工程提供了条件，避免了建筑市场恶性竞争。
（2）房地产大盘开发和快周转的能力
公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，共同时开发百万平方米以上的大盘有近10个，在多年的大盘开发过程中，公司形成了独特的“小跑步、不停步”、“三先六快”、“三三制”、“七个结合”等一系列经营理念。近两年，公司通过对房地产开发节点的梳理和优化，进一步完善了全过程的开发运营流程，成功实现拿地到实现开盘4个月的行业记录。
（3）建筑+房地产开发联动的模式
公司建筑施工与房地产开发业务共同发展，同时进入新兴城市。一方面，通过市场公开招投标承接当地政府新城建设的公共建筑工程，一级土地整理等，建筑施工企业投标获得了如体育会展中心、行政审批中心、大剧院等众多“高、大、难”建筑，提高了建筑施工业务的专业能力和利润率水平；另一方面，房地产开发业务通过进入新城，通过市场公开招拍挂获取城市未来发展的核心地块，增加公司土地储备，开发城市综合体项目，扩展公司发展新空间。
（4）国内同行前列的信息化管理水平
公司对全国100多个建筑施工和房地产项目的300多个监控点进行实时动态监控，各项目施工现场、料场、仓库、财务部等重点部位全部覆盖，一览无余，实现企业信息数据化、数据自动化、管控电脑化、决策智能化，实现了企业管理“零时间”决策、“零距离”指挥。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
与上年度报告相比，本期公司新设7家房地产公司，无因丧失控制权而剔除合并范围的公司。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
二○一四年八月十二日
江苏中南建设集团股份有限公司
独立董事关于公司资金占用
及对外担保情况的专项说明和
独立意见
根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发字[2003]56 号）、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120 号）及《关于进一步规范上市公司与大股东及其他关联方资金往来的通知》(苏证监公司字〔2008〕325 号)等有关规定要求，通过认真核查后，就公司与关联方资金占用和对外担保的情况发表如下专项说明及独立意见：
报告期间内公司与大股东及其他关联方不存在非经营性资金往来、资金占用的情况；公司不存在没有披露的资金往来、资金占用等事项；公司无以其他方式变相资金占用的情况。
独立董事签名：
年 月 日