纵然房地产价格环比下滑，但房价仍然处于高位，房价收入比仍然较高，全面“松绑”楼市的时机还未到。限购“松绑”的选择，反映了对房地产业和经济增长关系认识的误区，房地产业可通过促进劳动力增速和全要素生产率的提高来促进长期经济增长，但在刘易斯拐点到来之前与到来之后，其作用大不一样。如果房地产业全要素生产率不提高，全面“松绑”只会阻碍长期经济增长动力的形成。限制投机、投资需求还应是未来楼市政策的主要立足点。

  □王宇鹏 王育森

  限购“松绑”是当前中国宏观经济最为热门的词语。随着房地产市场整体进入调整，似乎限购“松绑”就成为很自然的政策选择，不少城市陆续加入了松绑的行列。对此，我们有完全不同的看法，第一，这其实反映了对房地产业和经济增长关系认识的误区，房地产业和宏观经济“谁是鸡，谁是蛋”的问题没有认识清楚，尤其刘易斯拐点到来之后，房地产业的繁荣未必促进长期经济增长；第二，现在为房地产业“松绑”，不利于房地产业泡沫的消化，有可能积累和滋生更大的风险。根据我国城镇化的进程和目前的经济增速，十年后或许才是楼市松绑的最佳时机。

  短期经济由需求决定，需求力量的大小决定了经济增长的速度。根据国民经济恒等式，消费、投资、出口“三驾马车”构成了需求端的主要力量。房地产业对于消费和投资都有着较大的拉动作用。房地产业开发投资额在全国固定资产投资中占据较大的比例，2000年至2004年，占比有上升趋势，2005年至2013年有下降趋势，但始终保持在19%以上，与基建、制造业占全国固定资产投资的比重相当，对于投资的拉动具有重要的作用。虽然购买房产在统计里归为投资，但由于在购买房产以后会购买家具、耐用消费品（比如电器）等生活用具，购买房地产会拉动相关消费类产业，因此，房地产业对消费也有较强的拉动作用。

  根据新古典经济学，一国或地区的长期经济增长速度取决于供给，如供给能力大幅提高，那么会有相应的较快的经济增长速度。基于生产函数，那么长期经济增长速度由全要素生产率(TFP)、资本增长速度、劳动力增长速度三要因素决定。而在“刘易斯拐点”到来之前和之后，房地产业对长期经济增长的作用机理完全不一样。

  “刘易斯拐点”到来之前，由于农村存在大量的剩余劳动力，因此，房地产业的扩张可以吸引农村中的剩余劳动力到城市来。一方面，由于剩余劳动力实现了在第二、第三产业的就业，可迅速提高劳动力的增速；另一方面，由于第二、三产业具有比农业更高的全要素生产率，因此，劳动力从农业到第二、三产业的转移也能提高全社会的全要素生产率。在“刘易斯”拐点到来之前，房地产业可以通过促进劳动力的增速和全要素生产率的提高来促进长期经济增长。但刘易斯拐点到来之后，意味着没有剩余劳动力可转移，那么一个产业想提高增速只有从别的产业“争夺”劳动力，劳动力增速已接近于零，那么经济的增速只能依靠全要素生产率和资本存量增长率。

  从资本存量增长率来看，房地产投资对于积累资本存量的功效非常有限。从2000年至2013年住宅、办公楼、商业营业用房占施工面积和新开工面积的比例，住宅占比在75%以上，办公楼占比3%至5%，商业营业用房占比在10%左右。严格来讲，只有办公用房才属于积累资本存量的有效部分，而办公用房的占比只有5%左右，因此，房地产投资对于积累资本存量的作用非常有限。而从全要素生产率来看，房地产业作为国民经济的一部分，其自身全要素生产率的提高可提高全社会的全要素生产率。但目前房地产行业的技术水平已非常成熟，未来大幅提高的空间已不存在。因此，在刘易斯拐点到来之后，房地产业对于长期经济增长的作用非常小。换句话说，“没有一个国家的长期增长是靠盖房子盖出来的”，长期经济增长还是要依靠自主创新、科技进步促进全要素生产率的提高。

  如果在刘易斯拐点到来之后，依然把“房地产业”作为长期经济增长动力来促进经济增长，只会导致市场把资本、劳动力过多配置到房地产业，而在其他产业，资本和劳动力会相对短缺，而且，这种资源配置还会阻碍高新技术产业、战略型新兴产业等产业的发展。如果房地产业自身的全要素生产率不提高的话，那么这种政策只会阻碍经济的长期增长动力形成，会给经济增长带来负面作用。

  房地产业的繁荣依附于经济高速增长。居民和企业购买房地产有三种用途：居住、投资和投机。经济增长速度越快，居民的收入也会增长越快，购买力会迅速提高，基于居住的房地产业需求也会提高，而且随着收入水平的提高，对于高端房地产业的需求会大幅提高。从投资来看，居民在满足了基本的生活需求之后又有了投资要求，因此，只有人均GDP增长到一定水平，人民的“闲钱”才会积累到一定水平，此时，对房地产业的投资需求才会多起来，而且收入水平越高，这种投资需求越多。而国民财富积累到一定水平，投机需求也会多起来。总结以上三个方面，一言以蔽之，经济高速增长是“鸡”，房地产业增长是“蛋”，只有经济增长了，人民收入水平提高了，才会有钱来投资房地产。

  房地产泡沫是目前中国经济比较脆弱的地方。但是，从房地产市场的供需来看，我们认为，我国有条件实现房地产市场的“软着陆”。首先，我国经济仍然处于高速增长阶段，未来10年仍可维持6%以上的增速，居民财富还有很大的增长空间，这意味着未来房地产市场的潜在购买力还会大幅提高；其次，目前我国城市化率水平仍较低，农村往城市人口转移的空间还比较大，1990年日本城镇化率为77%，2013年中国为54%，相比1990年的日本，我国还有约3.2亿的人口会陆续迁入城市，这代表着巨大的房地产需求；复次，从人口结构来看，未来十年，我国还将有着旺盛的住房需求；再者，2013年，我国房地产业增加值占GDP比重为5.85%，从国际经验来看，目前美日房地产业占GDP比重约为12%左右。目前房价收入比过高，是房地产易发生危机的关键原因，由于收入增速取决于GDP增速，不容易在短期内迅速提高，因此，限制房价较快上涨是未来防止房地产崩盘的主要举措。鉴于未来我国房地产业的居住需求还比较旺盛，因此，限制投机、投资需求还应是未来政策的主要立足点。

  综上所论，纵然房地产价格环比下滑，但房价仍然处于高位，房价收入比仍然较高，目前全面“松绑”楼市的时机还未到，而限购大有利于未来房地产价格的“软着陆”。

  （作者王宇鹏系北京金融衍生品研究院宏观研究员，王育森系中国人民大学经济学博士研究生）