目前，货币政策微调仅仅止步于“托而不举”，全面宽松无望，“央四条”依然没有脱离这一框架。由此看来，那些房地产业界分析师和专家或许激动得过早了，楼市能否回暖，不能靠“央四条”，还要看开发商能否继续 “以价换量”。
□李宇嘉
央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（俗称“央四条”）发布后，不少分析师和专家颇为激动，认为限购与限贷前后相继松绑，楼市需求端和供给端的资金面双向宽松，杠杆提升辅之以贷款利率趋势性下行，潜在需求将大规模释放，房地产景气度将止跌回升。
“央四条”中，首套房认定标准被业界视为政策核心，有的媒体干脆将此之简称为“认贷不认房”，并认定此举是超预期宽松。但问题远非如此简单，“认贷不认房”，顾名思义，凡是还清了所有房贷，即便你手上有100套房子，再次申请购房贷款时，依旧能享受首套房贷款优惠。但这次“认贷不认房”的概括其实是断章取义，“央四条”的受惠面仅指“拥有1套且偿清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通住房时，银行按首套房来执行”。由于存量房贷绝大部分是2004年以来发放的，2009年至2013的房贷发放笔数占比70%以上，贷款期限往往在15年以上，这意味着，对绝大多数购买第二套改善型住房的家庭来说，先要还掉房贷，才能享受优惠政策。至于二套以上的房贷，尽管将发放权给了银行，首付和利率怎么定由银行说了算，但绝不可能出现高杠杆、低利率的政策。
政策如此设计的第一个考虑，自然是为了缓解房贷规模紧缩的局面。去年以来，在利率市场化加速、控制增量贷款和“定向宽松”的大环境下，银行信贷资金一块投向了消费贷款、非标贷款等市场化高收益部分，另一块则投向了基建、三农、小微等政策性部分。个人房贷由于期限长、利率低、恶化存贷比、行业长期风险渐显，既不属于高收益资产，也不属于政策支持的领域，而且还可能恶化银行当前面临的主要风险——流动性风险，因而银行主动缩减规模。
去年以来，央行在若干个季度货币政策执行报告中，均把防范房贷风险放在首要地位。因此，我们看到，今年以来，就连首套住房也出现了贷款审核周期延长、贷款利率上浮的现象。即便金融监管当局在6月和8月连续隔空喊话，要求支持首套住房需求，但也无助于这一问题的解决。根据融360的数据，8、9月首套房贷利率在基准利率的1.05-1.1倍左右，折扣利率无一例外地附加了苛刻的条件，变相提高了房贷利率，相比8月，9月利率上浮的形势更严峻。
因此，若激励银行给予首套住房和二套改善性住房的金融支持，即发放高杠杆（三成首付）和低成本（折扣利率）的房贷，首先要增加可贷资金量。而在存贷比爆表以及货币政策“定向宽松”的框架下，盘活存量房贷资金是增加可贷资金唯一途径。“央四条”之所以对二套房提出“先还掉房贷，才能享受再次申请贷款的优惠”，就是从盘活存量的角度出发的。而“先还再贷”还算不上真正的盘活，盘活余额高达9万亿的个人住房贷款才是最见效的。这才是此次“央四条”提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）”的真义所在。
政策如此设计的另一个考虑是为存量房贷重定价，提高房贷收益率。眼下，房贷重定价对银行很重要，是解决银行房贷资金成本和收益不匹配的关键。
2012年6月重启利率市场化以来，存款逃离银行趋势明显，银行不得不以表外存款和短期化理财产品吸收高成本资金，而社会贷款利率也普遍开始上浮。因此，贷款基准利率的参考意义不大，其与贷款平均实际利率的缺口越来越大。但是，存量房贷款中绝大部分是按基准利率一定幅度（10%-30%）下浮来定价的，考虑到担心银行资金来源的短期化、高成本、流失严重特性，存量房贷绝大部分是不赚钱的，甚至是亏损的，银行不愿意持有这些资产，更遑论增加持有规模。可见，无论是“先还房贷，才能享受再次申请贷款的优惠”，还是通过MBS来盘活9万亿存量个人房贷，事实上都是将沉淀在个人房贷上的资金释放出来的举措。这不仅能盘活房贷资金，而且再次发放时必按时下更高的利率来定价。
据调查统计，改善型需求仅占市场需求的30%左右，“先还后贷”会制约这部分需求的释放。过去10年，银行仅有三单MBS，而且给投资者的收益率很高，未来推进MBS能在多大程度上释放资金和降低成本还真不好说。银行房贷资金面趋于宽松和房贷成本下降都是一个长期的、渐进的过程。基于此，“央四条”长短结合，提出“鼓励银行业金融机构通过发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”，事实上是货币政策在楼市的“定向宽松”，以换取商业银行支持楼市的博弈平衡。
短期来看，楼市会由于一部分改善型需求释放而较之前活跃一些。对银行来说，改善性需求释放的过程，也是盘活部分存量资金和高收益房贷置换低收益房贷的过程，商业银行有动力配合央行此次房贷政策调整。
不过，虽然短期内楼市需求疲弱的局面会有一定缓解，但因政策的滞后性（如MBS、发行金融债券），年底银行资金季节性紧张，存贷比高压，房贷利率对货币政策传导弱弹性，无论是资金面还是价格（房贷利率），都将继续保持紧缩的局面。楼市在中期回暖，还需货币政策全面宽松的支持。但近两年来，无论外界如何呼吁，央行始终恪守高存款准备金比率、坚持不降息，意在扭转多年来“经济一下滑、央行就放水”的思维定式。毕竟，过度支持楼市与“调结构”不符。
目前，货币政策微调仅仅止步于“托而不举”，全面宽松无望，“央四条”依然没有脱离这一框架。由此看来，那些分析师和专家或许激动得过早了，楼市能否回暖，不能靠“央四条”，还要看开发商能否继续 “以价换量”。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）