□ 王战

  ■20年来，我的观点始终一致。房地产市场按照现在固有的套路做永远没有出路。房地产市场必须两分开，采用结构性政策解决当前的市场问题。一方面，政府应该在满足刚需上做文章，现在刚需市场还是充分的。对于百姓刚需的房子，地方政府应该平价供应。最近中央出台的政策，我认为是对的，甚至可以把门槛降得更低。另一方面，对于市场的投资和投机需求，即使受不动产登记政策、房产税政策等有所影响、有所调整，也都不是太大的问题。

  ■如果房地产泡沫快速被捅破，地方融资平台又开始崩塌，最后的问题都将演变为产能更加过剩。这三个事情碰在一起，维持中高速的新常态的增长就会出现问题。如果这个速度出现问题，全面深化改革的基础、前提就没有了。因此，谈论房地产问题，必须从国民经济运行的角度来观察。

  我想从国民经济运行的角度来观察房地产市场的发展。今年上半年我们做了一个分析，把半年中出现的新变量全部罗列出来，共计23项变量。最后我们觉得有三个变量将对下半年经济发展起主要影响，于是我们就提出，今年下半年经济发展要预防“三碰头”。

  经济发展要防止“三碰头”

  所谓“三碰头”，就是房地产泡沫的快速捅破、地方融资平台出现大面积的垮塌、产能过剩进一步加重。其实，这三方面的情况作为个别现象经常发生，但如果这三个事件同时发生，而且产生的量很大，就可能形成“三碰头”现象。如果“三碰头”现象出现，就不是今天讲的新常态的问题了。

  对于国内经济形势的估计，乐观派说还有20年的8%的增长，一些经济学家却认为，这次整个经济谷底可能要到6.2%。到了8月份以后，大家看法基本统一，即经济如果要出问题，首先将是房地产出问题。

  为什么这么说？首先做态势分析。从去年年中开始，房地产商开始从三四线城市撤退，到了去年三季度，首先在二线城市出现地价下降，如杭州有一个地块打了7折。接下来，宁波、常州等很多二线城市房价环比、同比都往下降了。当时说一线城市不会出问题，结果是一线城市数字也在下跌。

  这种情况的出现会带来什么问题？我们知道，房地产业是一个产业链条很长的产业，也可以说是我们快速城市化中的支柱产业。如果房地产泡沫被快速捅破，一系列相关产业都会发生变化，都会往下跌。

  与此同时，地方融资平台也必然出现问题。地方融资平台负责土地批租、出让，有了这个钱，就有了30%的本金，有了本金，就有了银行贷款，然后可以开始做项目。因此，如果房地产没有起色，土地也就出让不出去了。这从全国数字就可以看到，今年土地出让了一半。对于地方来说，项目已经做到一半，为了做完，各地只能硬着头皮，借新债还旧债。我认为，这种做法维持不到两到三年。

  2008年金融危机后，我就做过产能过剩情况的统计。6年过去了，产能还是过剩，很多产业的产能设备利用率仅在70%。什么叫作危机？危机就是生产过剩。如果房地产泡沫快速被捅破，地方融资平台又开始崩塌，最后的问题都将演变为产能更加过剩，这三个事情碰在一起，维持中高速的新常态的增长就会出现问题。如果这个速度出现问题，全面深化改革的基础、前提就没有了，所以我们这个报告讲了，在今年下半年维持7%或者7%以上的速度是全面深化改革的前提。因此，谈论房地产问题，必须从国民经济运行的角度来看，而不能仅仅从房地产来看房地产。

  楼市症结与土地调控设计不科学有关

  我有几个判断。第一，房地产行业出现问题的原因，首先与我们宏观调控中存在的瑕疵有关。主要问题出在哪儿？我觉得，这与我们的土地调控设计不科学有关。一般做城市建设，经验公式是一平方公里一万人，然后来算土地指标。第二种方法是按照常住人口算，或者按规划人口算，显然我们不是按照户籍人口来计算的。目前的指标调控基本上都是以规划人口作为依据，做点加减法。比如上海规划人口到2020年1850万，在此基础上加一点。但问题是全国城市按实际人口分两部分，一部分是人口导入的城市，一部分是人口导出的地区。中国九年宏观调控中，一直讲70个城市房价居高不下。这70个城市是什么城市？我认为，它们基本上都是人口导入城市。如果按照规划人口做参数调控，你的土地指标是低于实际人口的。经济学常识告诉我们，你的土地必然是供不应求的，供不应求，地价肯定高，房价肯定也高。

  既然有人口导入地区，必然有人口导出地区。比如某省出去打工500万人，但是土地指标仍然留在当地。这样我们就看到同样的房地产问题，出现了两个现象，一个是70个城市地价居高不下，一个是中西部人口导出地区造空城、造“鬼城”，因为这些地区有这个土地指标，按照指标去造了很多房子，但是本地已经没有那么多人了。

  从去年到今年上半年，我做了两个中西部城市的发展战略规划。一个城市总人口70万，造新区46平方公里，可以容纳46万人。我问他们人从哪里来？他们说我这里房价便宜啊，都会过来的。另外一个城市也是这种情况。这些现象的存在反映了我们整个宏观调控中，由于指标的不科学，出现了70个城市房价居高不下和一大批“鬼城”、空城的问题。这个问题不调整，我们很难做准确判断。

  第二个判断是，去年年中房地产商从三四线城市撤出，它不是一个房地产现象，它是我们整个粗放型国民经济运行的终结。也就是说，讲了十几年转变增长方式，去年三、四线城市的房地产商撤出，实际上已把这个问题的答案给出来了。为什么这样说？因为金融危机后，中国东部劳动力成本上去了，同时国外对贸易的需求也降低了，于是产业转移出现了新的变化，一部分往中国中西部城市走，一部分往东南亚走。但事实证明，到中西部去的企业包括一部分央企、民企，但外企并不多。中西部在发展过程中，往往是拷贝东部的模式，搞一个开发区，造一个新城，房地产商也跟进去了。不过进去之后，他们发现这个开发区，这个新城是空的，一看不对，就走人了。走人说明中西部地区复制1980年代后期形成的加工贸易制造的模式，搞开发区，然后大量外商进来，旁边造房子的模式结束了。因此我觉得，这一条我们必须看清楚。今天我们讲房地产发展，不能拿前十年、二十年的东西去做一个线性考虑，去推理，它的情况确实发生了新变化。

  用结构性政策调控楼市

  在上述情况下该怎么做？现在碰到的问题是两难。我不主张快速捅破房地产泡沫，但如果房地产继续保持这么高的价格，对我们是很危险的，也就是说，有可能使我们原来劳动力成本比较低的国际竞争优势很快消失，产业会空心化。

  为什么去年下半年市场对房地产预期一下子都下来了？我认为这是多种因素合成的。

  最后是怎么解决问题？我20年的观点始终一致，房地产市场按照现在这样做永远没有出路，必须两分开，采用结构性政策解决当前的市场问题。一方面，政府应该在满足刚需上做文章，现在刚需市场还是充分的。对于老百姓刚需的房子，地方政府应该平价供应，给开发商核定5%的利润，没有暴利，满足刚需。最近中央出台的政策，我认为是对的，甚至可以把门槛降得更低。另一方面，对于市场的投资和投机需求，即使受不动产登记政策、房产税政策等有所影响、有所调整，都不是太大的问题。

  （作者系上海社科院院长。本版文章得到复旦大学房地产研究中心的协助，谨致谢意）