当前应通过市场化的刚需改革，通过制订产业转移等政策，并进行很好的制度设计，解决目前房地产中存在的问题，推进房地产市场向前发展。

  □袁志刚

  房地产挤出效应逐渐显现

  房地产市场会硬着陆吗？我认为完全不会。相反，房地产市场将在软着陆中调整和分化。

  2014年诺贝尔经济学奖获得者让·梯若尔曾说，如果一个国家金融贷款有配额，哪怕资产有泡沫，对实体经济也是有好处的。用他的理论分析，中国1998年开始的房改，除了启动了房地产业，还带动了人们的消费。房改之后，汽车引入家庭，住房引入家庭，短短十几年时间，中国居民的生活得到很大的改善。

  更重要的是，建立在房地产市场的基础上，金融领域出现的情况是大量的资金注入，因为大家知道，房地产可以做抵押。中小企业以房产、地产、厂房作为抵押物借到了资金，极大促进了制造业的发展。这是房地产业发展对房地产自身以外的制造业重要的“挤入”作用。

  更有意思的是，除了企业知道房产、地产可以抵押，地方政府也发现了这个。在这个过程中，巨额土地储备可以产生财政收入，形成了土地财政。今天很多人批评土地财政，土地财政是有它的问题，但世界上没有任何一个国家在发展过程中将土地财政用到基础设施建设上像中国如此成功的。

  看看上海，1998年房改以后，短短十几年，上海造了十几条地铁，巴黎是100年造了十几条。如果没有土地财政，上海能完成这些吗？还有高速公路、高铁、机场，今天中国的高铁已经可以输出了。

  所以现在看来，中国经济保持了十几年的增长，投资几乎以20%、30%的增速前进，而投资主要就集中在三大领域：房地产、基础设施、制造业。这三个领域是互为因果的，任何一个的下降将严重危害中国经济增长，而且这样的增长又和目前的政治结构、经济结构是相对应的。

  但问题是房地产的挤出效应开始显现了。

  只要房价每年继续涨，泡沫继续膨胀，地方融资平台大量的资金进入房产，你就会慢慢发现，房地产早年对制造业的挤入效应慢慢消失了，更多的是很多资金为了追求更高的收益率在离开制造业，把我们的融资价格尤其是有风险的利率，包括信托、理财产品类的利率慢慢往上推，就会对实体经济形成危害。所以，挤入、挤出效应今后肯定是很好的主题。

  因此，中国经济必须调整，今年就是调整年。怎么调整？我认为，资金继续涌向地产、地方融资平台，而且大规模的继续再推高融资价格这样的方式是不可取的，我们没有必要将所有资金都集中在房地产、地方融资平台。

  目前房地产市场仍有很强的刚需

  房地产现在处于调整过程中，未来将如何调整？我认为房价并不会暴跌，哪怕三四线城市和中西部城市房价会跌到三四千元一平方米。再说一线城市，上海市中心会从每平方米4万元跌到2万元吗？不可能，根本没有供应量。我认为，房地产永远是看位置，它不能单看建造成本，而是和土地连在一起，还和未来该区域的价值连在一起。

  可能的情况是什么呢？我认为是软着陆，是调整和分化。有人认为，今天房地产价格下跌或者崩盘对广大人民群众有利，因为大家都买得起房子了。表面看起来是这样，但如果今天房地产价格过度下降，会引发怎样的严重问题呢？那就是，我们金融领域中所有抵押物的价格将凶猛下降，大幅缩水，抵押物出问题后，我们流动性就更要出问题。我们的政府不会看着这些抵押物缩水，因为这对谁都没有好处，买得起房子却可能没有就业了。目前中国房地产市场还有很强的刚需，此外还有改善性需求，这是刚需中最为强烈的。总之，国人对住房的渴望、对住房美好的向往比任何国家都要高。

  其次从住房供应来看。有人认为，中国人均住房已达到20多平方米，所以不要造房子了，就要它降价，降一半，让所有人都买得起房子。我认为这个思路完全是错的。我们现在的供应数据可能有人均20多平方米，但众所周知的是，中国房地产市场还有一个特点，就是大量的住房只有20年的寿命。所以我们千万不要忘记市场化道路，市场化的刚需改革很重要。

  通过产业转移政策解决房价问题

  从历史来看，东部地区比较成功的是先有产业，先有经济发展，然后再有城市改造、住房需求、基础设施改造，这是一个非常好的规律。中西部一些地方新建城区可以住100万人，但是人口只有50万，系数0.5，现在最低的系数只有0.07，0.07到0.5之间的有46个城市，这些城市出的问题就是先造城，城造好了，但是没有产业。既然房子已经造好了，要解决这个问题只有通过产业转移、发展经济。

  现在看来，人才调整是最快的，人的移动比产业移动容易多了。比如几年前曾经出现过的人才逃离“北上广”现象，后来大家发现地方就业社会关系很重要，所以又重返“北上广”。还有政府正在推进的城镇化。农业部部长在答记者问时表示，土地流转正在推，未来中国发展的空间是把第一产业做好，将土地集中，推进农业现代化，这是第一步。然后农民进城，这些已经造好的房子会慢慢被消化。所以，只要制度创新，只要改革再推进、深入，我认为这些是没有问题的。

  还有一个重点是养老地产，我认为老人也要分流。如果上海要变成全球化城市，肯定需要新鲜血液。美国纽约的情况是，老人退休了不住在纽约，跑到佛罗里达了，因为纽约房价高，又拥挤。为什么我们的老人不肯离开呢？原来其中有福利待遇的差距，还有他们的第二代、第三代、第四代将来上学的考虑。如果制度改革推进快，教育产品到处都做得很好，老人们退休后可适当流出，生产率最高的地方可以留给年轻人奋斗。这些背后都是制度问题，如果制度设计好，一二三四线城市、区位差异等问题就都能处理好。

  （作者系复旦大学经济学院院长）