目前国内市场上的地产众筹项目更像是互联网金融平台帮助开发商卖房的“帮手”，对于那些想在合作楼盘购房的人而言或许是不错的选择，但对于其他投资者，其较高的收益虽有一定的吸引力，但也只能说是可供选择的投资标的之一

  ⊙记者 金苹苹 ○编辑 于勇

  12月18日，一款互联网金融产品再次以其高收益率征服了投资者——新浪乐居旗下的乐居众筹首套众筹房源“三亚凤凰水城南岸”，一经推出便遭遇“秒杀”。43万元的额度很快就被投资客抢购一空，而其吸引人的法宝则是高达40%的预期收益率和1000元的投资门槛。

  事实上，作为互联网金融领域相对独特的“新苗”，房地产众筹业务已经开始吸引一批投资者的关注。不过，这类新颖的投资项目，真的是值得吐血推荐？抑或只是看起来很美？

  40%高收益的背后

  据记者了解，大热的预期收益在40%的众筹项目，是由号称“中国首家互联网房地产金融平台”的房金所和互联网金融创新平台亿百润推出的乐居房产众筹旗下的项目。

  在这一项目中，乐居房产众筹以“三亚凤凰水城南岸”的某个房源为标的，以1000元的低额投资门槛和40%超高收益吸引投资者认购，最终在购房者以优惠价格竞拍房源成功后，投资者将获得该房源全额溢价收益作为回报。

  而这一项目的40%的预期收益率，应该主要是由开发商和平台这边共同让利给投资者的一个营销手段。举例来说，就是开发商将一套市值100万的房源以打折的形式提供给平台，假设这套房子价值100万元，开发商提供5折的优惠，那么将针对此房源筹资50万元，共放筹500份，即1000元一份。若此套房源最终以7折拍卖，每筹将有400元收益，而众筹最终获益将达到20万元，投资者的收益率就有40%。

  “做这样的众筹项目其实更多是帮楼盘和房金所平台进行营销。”某业内人士向记者表示，“开发商选择一套房子参与众筹，房金所提供交易平台并免去手续费等费用，以低价和高收益吸引未来的潜在客户。”

  房地产众筹的主要模式

  40%仅仅是一个用高收益做营销的“噱头”。而真正的房金所业务却不止于这种类型的项目。记者在其官网发现，作为一个互联网金融O2O服务平台，由新浪和易居中国联手打造的房金所，其实希望通过自己的平台连接两大人群：一类是期望获得较高收益的普通投资人，另一类则是希望借助其服务获得置业资金的购房人。

  因此在其网站上，目前大量的投资产品是针对买房人首付款的借款众筹项目，这些借款人都是在与房金所有合作的楼盘买房，并对首付款进行融资。其官网上的众多投资标的显示，这些名为“房险贷”的产品，投资期限均为12个月，投资者期满后可获得8%的固定年化收益，借款人需要在每个月付息，到期还本。而且投资者在认购30天后也可将投资项目的债权进行转让，同时众安保险对其进行本息履约保障。

  事实上，在房金所推出此类众筹项目之前，国内的另一个金融业巨头中国平安也已推出旗下的“平安好房”，并借此进入房地产众筹领域。

  在平安好房宝问世之际，也是用“180天的综合收益率预计最高达到年化14%”吸引了一众投资者和买房人。

  不过，14%的高收益最后被人发现只是针对一部分买房人而言。在其构成中，包括了“年化收益＋购房后房积金收益”的叠加收益。其中一部分收益由平安大华基金旗下的货币基金提供，而另一部分则是平安好房追加的6%-8%的房积金收益。也就是说，投资者必须同是买房人，而且需要在180天内购房，才能真正享受到14%的高收益。否则的话，作为不购房的普通投资者，只能获取货币基金的收益率，这样的投资与直接买货币基金并无本质区别。

  与房金所“房险贷”相类似的，则是平安好房的“好房贷”产品。据平安好房公开信息显示，好房贷的服务范围包括且不限于：首付分期贷款（有抵押、无抵押）、按揭贷款、过桥贷款、赎楼贷款等。贷款人只要通过平安好房购房，并符合一定的条件，即可申请最高30万元的无抵押贷款和最高抵押率达70%的抵押贷款。借款人同样也是每月付息，到期还本。

  投资中的风险把控同样重要

  表面上看起来，房地产众筹产品看起来非常“潮”，收益率也不错，但是有业内人士提醒，其中的投资风险还是值得关注。

  以房金所的“房险贷”为例，房金所的借款人都是在与房金所有合作的楼盘买房，对首付款进行融资。因此，会让投资者产生借款人的信息都是真实有效的误区。但是，在房金所官网查看标的详情时，里面的内容却只有简单的购房信息，相关认证信息也不透明。因此，提醒投资者在投资时应该注意确认购房人以及开发商的相关信息是否真实。

  此外，尽管众安保险在对产品进行本息履约保障，但也有业内人士提醒：保险公司不是担保公司，并不能完全实现担保服务，如出现大批逾期或违约等极端情况，保险公司能否兜底就成了问题。

  事实上，国外也早已出现了房地产众筹的公司。以美国的房地产众筹公司Realty Mogul为例，它的注册用户可以通过平台浏览潜在投资交易市场的相关信息，以确定投资哪个地区的某个房地产项目。例如可以选择具体城市，还可以选择投资房产的类型和收益模式，甚至是用来出租还是出售——Realty Mogul平台上会给出详细的投资和收益数据，用图表化的直观模式呈现给客户以便其进行投资决策，而且投资起步价只需5000美元。也因此，Realty Mogul的运作方式更类似于小型基金，只不过资金是由平台方众筹得到。

  两相对比可以发现，目前国内市场上的地产众筹项目更像是互联网金融平台帮助开发商卖房的“帮手”，对于那些想在合作楼盘购房的人而言或许是不错的选择，但对于其他投资者而言，其较高的收益虽有一定的吸引力，但也只能说是可供选择的投资之一。