2014年年度报告摘要
公司代码：900950 公司简称：新城B股
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内市场形势分析
2014年，我国宏观经济环境呈现低迷状态，作为国民经济支柱的房地产行业，自然也无法独善其身。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。房地产市场失去了往年的活力，既无“小阳春”，也无“红五月”，更无“金九银十”。市场成交持续低迷，房价也开始步入下行通道。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，以释放改善性需求。
2014年，20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速同比下降了7个百分点，重点房企中逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成，但行业集中度在2014年继续大幅提升，据克而瑞信息发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，TOP10、TOP20和TOP50的市场份额上升幅度均高于前几年，从金额集中度看，TOP10企业从2013年的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，升幅同比提高了2.51个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。
报告期内公司内部运营情况
2014年，在“强战略、拓布局；重执行、求创新；调结构、控风险；明绩效、优组织”的年度经营方针指导下，公司全体员工辛勤付出，坚定以项目内部投资报酬率、净利润率为核心，完善以项目目标管理为核心的组织优化和绩效管理，深入开展价值创新，通过内部运营、产品研发、销售策略等多方面组合发力积极应对市场调整的各种不利影响。
积极与同行及金融机构开展各种合作，进一步拓展了公司参与优质项目开发的空间，分散了投资风险，改善了公司整体的资产负债结构；公司通过运用大数据，以当下最新的众筹、微信平台、“新城经纪人”APP等各种营销模式应对疲软的市场环境，并取得了一定的成效；20亿元的公司债券发行成功，补充了公司运营资金，改善了公司债务结构，促进了公司长期稳健发展，也是公司首次通过资本市场实现融资。
报告期内，公司基本完成了年初制定的各项主要经营指标，流程管控得到进一步加强，产品创新得到进一步发展，研发成果不断优化，标准化管理取得新进展，产品品质稳步提高，人员培训体系初步建成，人才结构不断趋于合理。
报告期内经营业绩回顾
2014年，面临房地产市场下行的压力，以及项目推盘时间和区域均较为集中等困难，公司积极应对市场变化，及时调整开发节奏和销售策略，通过公司全员的努力，最终全面完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。
报告期内，公司实现销售面积197.69万平方米，销售金额187.92亿元（含合营项目），分别比 2013年增长16.14%和增长9.84%。
报告期内，公司共有19个子项目实现竣工，竣工面积为237.60万平方米（含合营项目）；实现营业收入171.00亿元，实现净利润12.04亿元，分别比 2013年增长 3.11%和 减少26.48%。截止 2014年 12 月 31 日，公司总资产338.98亿元，净资产82.93亿元，分别比上年同期增长0.05%和20.57%。
报告期末，公司共有22个子项目在建，总建筑面积为329.00万平方米（含合营项目）。
报告期内，公司新增南京栖霞仙林湖地块、浦口高新区地块、浙江余杭未来科技城地块、上海嘉定回城南路地块、松江永丰街道30-02号地块、苏州吴中经济开发区地块、武汉汉阳四新地块、济南历城天鸿地块、青岛李沧天水路地块等共13幅地块，新增总建筑面积306.33万平方米。
截止报告期末，公司可建面积792.85万平方米（含合营项目）。
2014年结算和销售情况表
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（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
行业竞争格局和发展趋势
经历了2014年的大转折之后，楼市在2015年将进入新常态，行政性管制政策将逐步退出，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿全年，市场也将在全面分化中进入中速增长，同时，大部分二三线城市房地产市场风险将明显上升。
从市场前景来看，虽然城镇化率增长已经开始减速，但城镇化的趋势并没有发生改变，每年新增的城镇人口仍能为市场带来大量的需求，在一线及主要二线城市，更是有大量的首置首改需求有待释放；城市建设的进一步推进也将会带来持续的新增需求。
从行业竞争格局来看，市场份额不断趋于集中，竞争格局逐渐趋于稳定，大企业的领先优势将进一步扩大，中型企业不进则退，小企业则面临边缘化的危险。得益于调控的解绑、货币政策的推动以及房企的营销力度的加强，2015年房价的整体走势应是先降后稳：一方面，目前很多城市库存还处于高位，去化周期较长，在巨大的库存压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，从销售目标完成情况来看，受2014年多数房企未完成全年目标的影响，在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。
公司发展战略
2015年是公司的战略转型年和管理创新年，公司将坚定不移地强化战略执行，滚动制定并发布公司3年发展战略和路线图，创新发展模式与企业文化，提升产品质量与客户满意度，提高组织管控效率。完成百年住宅技术标准化、产业化、品牌化，形成新城产品差异化特色；总部+区域（城市）事业部+项目的三级组织体系和绩效管理体系落地，形成人才梯队和核心能力。
经营计划
2015年度公司将在“精投资，强产品，IRR 致胜新常态；育英才，优服务，精益化助力再发展。”的经营方针指导下，积极拓展目标城市，提炼并培育竞地优势，大胆创新取地模式；不断拓展新的融资渠道，借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力；融合产品研发与技术管理职能，缩短成果转换时间，加强新工艺、新材料、新技术研发继续成本挖潜；标准化产品系统升级，提高标准化率尤其在土地投资中产品库运用效率；配合新区域拓展及项目开发落实属地品牌建设，提高公司、产品及技术品牌知名度；严格项目计划管理和目标管理，通过计划系统强化和提高项目计划管理水平；通过采购招投标业务系统优化供应商管理及招投标透明化，提高供应商队伍质量及招标规范性；实施人才分类和发展战略，建立人才素质模型和能力标尺；沉淀业务管理和项目开发案例库，自主开发培训课程；按照三级架构落实分级管控、评价及考核，做实做活成熟型城市公司职能；以信息化工具为载体，提高流程信息化率，实现计划催发事项，事项催发审批，审批催发指引；严控员工职务行为风险，践行阳光普照工作机制。
2015年，公司计划新开工项目20个，新开工建筑面积264.64万平方米，公司计划竣工项目18个，建筑面积约191.03万平方米。
2015年公司计划开工项目一览表
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2015年公司计划竣工项目一览表
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1、 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
未来，公司将根据业务发展需求，并综合考虑公司的资本结构、盈利能力、外部市场环境等多种因素，以股东利益最大化为核心，利用银行借款、资本市场融资等多种手段进行持续融资，以满足公司发展的资金需要。
2、可能面对的风险
（1）政策风险：2015年，国家宏观调控政策在房地产政策、信贷政策、税收和土地供应等由此引起的房地产开发企业资金成本、周转和消费者需求等多方面因素将对房地产市场产生的重大影响。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为。
（2）市场风险：由于城市吸纳人口能力和库存去化周期不同，不同城市住宅市场表现在2015年将继续分化。公司将加强市场监测，及时调整营销策略，逐步调整市场布局。
（3）行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将不断提高企业竞争力，适度扩大规模，提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品性价比。
（4）财务风险：房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将坚持快速回款，合理安排融资计划，尝试多种融资渠道，加强资金管理，确保资金链安全。
（三） 利润分配或资本公积金转增预案
1、 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发【2012】37号）和江苏证监局《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》（苏证监公司字【2012】276号）文件的要求，结合公司实际情况，公司对公司《章程》中关于条款做相应修改，并经公司2012年年度股东大会审议通过。公司据此制定了《公司2013年度利润分配方案》, 并于2014年3月15日召开了2013年年度股东大会审议通过了此项议案：以2013年12月31日总股本1,593,187,200股为基数，按每10股派送现金红利人民币1.03元（含税）。2013年度现金股利计人民币164,098,281.60元。
该方案符合公司章程及审议程序的规定，充分保护了中小投资者的合法权益，独立董事对该分配方案发表了独立意见，并同意将其提交股东大会审议。公司于2014年4月8日召开了“新城B股2013年度现金分红说明会”，与投资者就其关注的公司2013年度现金分红、公司经营发展等问题进行了充分的沟通与交流。本次分配方案于2014年6月实施，详见公司于2014年5月14日披露于上海证券交易所网站的2014-017号《江苏新城地产股份有限公司2013年度利润分配实施公告》。
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2014年度归属于上市公司股东的净利润1,166,710,016.51元，母公司报表净利润1,121,382,459.19元，按照公司《章程》规定，提取10%盈余公积112,138,245.92元，加年初未分配利润为229,529,068.94元，减去2013年度利润分配164,098,281.60元，本年度可供股东分配利润为1,074,675,000.61元。董事会决定的分红派息方案如下：以2014年12月31日总股本1,593,187,200股为基数，按每10股派送现金红利人民币0.70元（含税），2014年度现金股利共计人民币111,523,104.00元。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
中华人民共和国财政部于2014年初颁布及修订了八项会计准则：
1、《企业会计准则第2号—长期股权投资》(2014年修订)；
2、《企业会计准则第9号—职工薪酬》(2014年修订)；
3、《企业会计准则第30号—财务报表列报》(2014年修订)；
4、《企业会计准则第33号—合并财务报表》(2014年修订)；
5、《企业会计准则第37号—金融工具列报》(2014年修订)；
6、《企业会计准则第39号—公允价值计量》(2014年颁布)；
7、《企业会计准则第40号—合营安排》(2014年颁布) ；以及
8、《企业会计准则第41号—在其他主体中权益的披露》(2014年颁布) 。
财政部要求除《企业会计准则第37号——金融工具列报》自2014年度财务报表起施行外，其他准则自2014年7月1日起施行。本公司及其子公司已采用上述准则编制2014年度财务报表，上述会计准则的采用对公司2014年度及比较期间的财务状况、经营成果及现金流量没有重大影响。
为了更加客观地反映投资性房地产的真实价值，结合公司的自身情况及行业特点，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息，同时降低资产负债率，提高公司融资能力，公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量这一国际通行的计量方法。
公司对投资性房地产采用公允价值计量符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》及有关规定。本次会计政策变更相关程序，符合法律法规的规定及上市监管机构的要求，不存在损害公司和全体股东利益的情况。
此项政策变更将增加公司2014年12月31日之投资性房地产约9,906万元、资本公积约7,149万元、递延所得税负债约2,476万元、少数股东权益约281万元。 鉴于截至2013年12月31日，公司仅持有零星的投资性房地产，该等变更对公司比较期间的财务状况，经营成果及现金流均没有重大影响。
上述会计政策变更已于2015年2月15日获第六届董事会第十一次会议批准。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
2、 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
江苏新城地产股份有限公司
2015年2月15日