去年我国房地产完成投资额9.5万亿元，继续保持增长。但投资增速却创了1998年有统计数据以来的新低，仅为10.49%。今年是全面深化改革的关键年和全面完成“十二五”规划的收官年，房地产投资关系到经济的稳定运行和健康发展。预计今年房地产投资增速将缓于去年，而去库存和结构调整则是房地产业今年不可或缺的必修课。
□刘鹏
适龄人口规模基本触顶，未来投资增速将低于以往水平
目前房地产整体需求规模已基本达到顶峰，刚需适龄人口规模将要触顶，改善性需求适龄人口规模持续下滑，投资性需求动力不足，预计未来投资增速将保持相对较低水平。
房地产具有消费品和投资品双重属性，从需求结构来看，大致可以分为刚性需求、改善性需求和投资性需求。刚性需求和改善性需求主要用于自住，体现消费品属性，主要涉及人口、收入和利率等因素。投资性需求主要用于投资，依靠租金和房地产增值获得收益，主要涉及投资成本和机会成本等因素。
总体来看，刚需和改善性需求是房地产作为消费品的基本需求，具有“托底”作用，受制于短期内人口数量和结构的稳定性以及收入预算的约束性，弹性相对较小；投资性需求是房地产作为投资品的金融需求，房地产交易的活跃程度和价格空间很大程度上受到这一需求的“推波助澜”。
从刚需和改善性需求来看，刚需人口年龄基本在25-35岁之间，置业动机大致分为四类：毕业立业、准结婚族、新婚族和生子家庭；改善性需求年龄基本在35-50岁之间，是购房者对原有住宅面积、配套、地段等需求改变，原有住房已经无法满足日益增长的生活品质需求。
按照目前我国人口增长的趋势来推断，25-35岁人口将在2016年-2017年达到2.52-2.53亿的顶峰，2015年已基本接近增长的尾声。36-50岁人口在2015年的规模为3.46亿，已经处于下降趋势，改善性需求的人口支撑正在逐渐减弱。
从投资性需求来看，相关政策在过去几年打压房地产投机的同时也抑制了一部分合理的投资需求，现在房价上涨趋势较弱，房地产投资预期收益率偏低，吸引力有所降低。同时，随着理财、信托等金融产品回报率的上升以及资本市场的活跃，投资房地产的机会成本加大，分流了资金，削弱了部分投资性需求。
从日本和美国的经验来看，经济高增长过后，房地产投资增速往往都保持10%以内。当前我国房地产存量已超过6亿平方米，按照当前的销售速度，仅消化库存就需要至少6个月以上，大大高于2013年的4.5个月和2012年的3.9个月。
尽管刚需和改善需求依然巨大，但人口规模已呈现下降趋势，对房地产价格和交易的支撑力度正在减弱。同时，对房地产价格和交易影响较大的投资性需求整体偏弱。房地产投资缺乏强劲的需求动力支持，在不出现大规模刺激政策的前提下，增速预计不会超过去年。
从房地产投资构成看今年房地产投资增速或降至6.2～11.7%
一个较为直接的逻辑是通过对房地产投资本身的构成进行分解，采用情景分析法进行预测模拟。
房地产投资主要两部分构成，一是包括建筑工程和安装工程在内的房屋施工投资，二是土地购置费用。房屋施工投资总额受到当年施工面积和单位施工面积投资额的影响。单位施工面积投资额主要受原材料成本和人力成本上涨的推动，短期内的变动较为稳定。
当年施工面积=上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工面积，由于上年施工面积和上年竣工面积都属于历史数据，因此，当年房地产开发投资增速就主要受到新开工面积增长率、单位施工面积投资额和土地购置费用增长率的影响。
1、去库存与结构调整成主旋律
房地产供过于求的局面已成事实，去库存与结构调整将成为2015年房地产市场的主题。2014年新开工面积17.96亿平方米，较2013年的20.12亿平方米下降了10.74%，仅略高于2012年的17.73亿平方米，预计2015年仍将呈现下降趋势。
此外，常被用来评价房屋建设投资经济效果的房屋建筑面积竣工率指标自2000年以后就持续下降，这一指标可以反映房屋建设速度及其建设成果的相对规模，这说明竣工周期大大延长，大量资金不断沉淀。至2013年房屋建筑面积竣工率已落至15.24%，这相当于需要六年左右才能竣工交付。
周期的拉长，很大程度上是近年来新开工面积过多造成的，这不利于实现良好的投资效益。如果能将竣工周期缩短为五年左右，即保持20%左右的竣工率，我国房地产的投资效益将得到改善，这要求未来几年继续减少新开工面积，直到与竣工面积基本持平，去库存调整才能基本完成，预计这一时点将是2018-2019年。
即使2015年房地产在稳健略宽的货币政策下销售回暖，库存消化也将首当其冲，因此新开工面积预计不会超过去年，保持0%的同比增速将是较为乐观的估计。同样，考虑到取消限购、降息、降准等一系列政策效果在今年将进一步显现，新开工面积增速应不会差于去年的同比下降10.74%这一历史低位，因此设定同比下滑10%的下限较为合理。在以上情景假设下，2015年的施工面积为78.06～79.86亿平方米之间，同比增速为4.97%～7.38%。
2、原材料价格下降与工资上涨因素基本抵消，预计2015年单位施工面积投资额同比增速为0
单位施工面积投资额短期内较为稳定，2009-2014年5年同比平均增速为2.88%。2014年受原材料价格下跌等因素影响下降了2.87%，2015年外部需求有望小幅回升，但国内需求支撑依然乏力，经济下行压力较大，PPI同比持续下降的状况仍将延续，初步预测，将下降3.0%左右或者更多。
受公务员工资调整等影响，劳动力成本恐将上升，但一方面公务员工资调整的示范效应传导至房地产领域仍需时日，另一方面经济增长趋缓的基本面对工资上涨的支撑较弱，房地产相关的劳动力成本上升较为有限。综合来看，预计2015年单位施工面积投资额同比增速为0。
3、土地购置向一线和部分二线城市倾斜，预计2015年土地购置费用同比增速介于11.8%～30%之间
土地购置费用预计仍将保持较快增长，但应该不会快于去年水平，其中土地购置面积预计进一步减少，土地购置价格仍将继续上涨，2015年土地购置费用增长区间为11.8%～30%之间。
预计2015年土地购置面积增速为-14%～0%。土地购置面积很大程度上取决于土地供应面积，近年来土地资源愈加稀缺，土地整理难度和费用越来越大，土地购置面积高位回落。40大中城市的土地供应面积自2011年以来就呈现加速减少的趋势，从土地购置情况来看，自2004年以后，4亿平方米基本成为每年土地购置面积的“天花板”。尽管2011年实现了历史性突破，达到了4.43亿平方米，但随后迅速震荡回落，2014年已降至3.34亿平方米。
目前，土地购置呈现出一线和部分供求较为合理的二线城市上升强劲，三线城市动力减弱的趋势，2014年，40大中城市中一、二、三线城市土地成交占地面积占比为11.18%、64.74%和24.08%，分别比2013年提高了0.22%、4.22%和-4.44%。三线城市受房地产市场风险积聚和供过于求等因素影响，土地购置热情下降明显，特别是40大中城市样本以外的三线城市情况可能更为严峻。反观一线城市尽管供地最为紧张，但已经连续三年呈现占比增长的态势。预计2015年，土地购置面积在结构上将进一步向一线和部分二线城市倾斜，但这些城市的土地资源更为稀缺，全国土地购置面积整体水平将会下降。
考虑到40大中城市供应土地占地面积连续4年下降，全国土地购置面积出现正增长的可能性不大，如果考虑到今年较为有利的房地产宏观政策，土地购置热情或将超过去年，土地购置面积增速应好于去年的-14%。据此情景，土地购置面积增速介于-14%～0%较为合理。
预计2015年每平方米土地购置成本预计涨幅在30%左右。从去年至今年的市场反应来看，土地购置价格一路走高。地价与房价的背离趋势更加明显，“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜，地方政府热衷高价推地，房企拿地竞争也十分激烈。2012年以来，土地供应量减少，成交土地溢价率触底反弹一路走高，2014年后房地产市场下行，溢价率开始走低，但自去年11月以来，全国均出现程度不同的上升，其中一线城市的溢价率从不到10%上升到20%左右，三线城市从不到1%上升到5%左右。
从全国土地购置费用与面积的关系来看，去年每平方米土地购置成本大幅上涨50.34%，根据历史数据波动规律分析，每次大涨之后必有较大幅度的回落，结合5年平均23.96%的涨幅，以及2014年末至2015年初各地土地购置价格实际情况来看，2015年每平方米土地购置成本预计涨幅在30%左右。
4、2015年房地产投资增速在5.6%～11.3%增长区间的可能性较大，7-9%应将是大概率事件
假定2014年至今已出台的与房地产相关的宏观政策效果在2015年逐渐显现，且国家不再继续出台大规模刺激政策的前提下，通过设定新开工面积、单位施工面积投资额和土地购置费用增速的不同前提假设，我们得到在不同情境下可能的房地产开发投资增速。总体来看，2015年房地产开发投资增速在5.6%～11.3%增长区间的可能性较大。不考虑极端情况，同时结合2015年1月份的相关数据和基本走势来看，全年增速保持7-9%的可能更大。
保持房价平稳促进市场自我出清，加快结构调整释放合理需求
去库存压力和需求动力减弱影响了房地产投资的增长。经过十多年房地产投资的迅速扩张，包括二、三线城市在内的房地产供给大幅增加，施工面积和待销售面积远远超过销售面积，整体供大于求的局面已经形成。同时，支撑刚性需求和改善性需求的人口规模将逐渐衰减，房地产销售减缓的基本趋势恐难改变。
但另一方面，一部分被抑制的需求存在释放空间，这既包括消费性需求（刚性需求和改善性需求）也包括合理的投资性需求。抑制的原因有价格因素也有种种条件限制，前者包括快速增长的房价和预期、较高的利率价格、较高的首付比例等，后者包括户籍身份以及一系列的限购限贷政策。
价格的下调能够使部分需求转化为有效需求，条件的放开也能使原本具有或接近支付能力的人群释放购房需求。去年至今，市场已做出相应调整，正在朝着市场出清，供求平衡，库存消化的方向发展。但从目前来看，房地产市场距离优化和均衡还有较大距离，仍需进一步调整和出清。因此，从政策角度考虑，建议如下：
1、加快住房普查摸底，认清供求关系
1998年我国取消了住房福利分配制度，确立了市场化的基本制度。住房政策至今经历了五次较大调整，逐步实现了房地产市场化和房地产调控体系的市场化运作。但商品房购买和住房分配在一段时期内同时存在，房地产市场房屋住宅存量的统计始终没有较为准确的数据。不仅影响到对房地产供求这一最为基本关系的判断，也影响到未来房地产建设投资的规模和结构。因此，有必要加快住房普查工作的实施和开展，厘清供求关系。
2、以市场化方式满足消费性需求和合理的投资性需求
让房地产回归正常化、市场化的运行轨迹，结合房地产形势的发展，逐步退出行政化的房地产干预措施。房地产价格过高一直是消费型需求抑制的重要原因，因此短期内要继续重视两方面的工作，一是要对房地产过度投机行为和炒作行为严厉打击，二是对部分城市压力巨大、供求关系紧张的一、二线城市进行合理调控，保持房价基本稳定。
长期来看，还是要千方百计增加百姓收入水平，调整分配结构，减少收入分配差距。在这一基础上，应让房地产市场运行机制自主发挥资源配置作用，实现房地产交易价格和数量的市场均衡。宏观政策应配合市场的逐步出清，提高交易效率，降低交易成本。
对首付比例、二套房认定、贷款利率、公积金管理办法、交易税费等影响交易的制度和规则提供更为科学、有利的政策支撑，进一步释放刚性需求和改善性需求。提供正常化和市场化的融资渠道，降低资金使用和借贷成本，满足一部分合理的投资性需求，活跃房地产金融交易市场。
3、积极探索存量转化新模式，对商品房回购等方式进行研究和尝试
面对巨大的房地产存量，积极探索转化新模式十分必要。目前福建等七省市试行的回购商品房充当保障房举措提供了一种新的解决思路。既可以消化一部分商品房存量，又可以解决一部分棚户区改造和保障房安居工程的房源供给。在6亿平方米库存和700万套保障房建设之间建立起一种转化模式。
此外，也可以研究对棚户区拆迁改造居民进行货币化补偿的方式，将商品房购买的自主权交给居民，消化现有存量。但尤为值得强调的是，创新和尝试的同时必须有效解决诸如资金的募集与使用、收购价格在市场和政府之间的平衡与确定、程序的规范与透明、质量的评估与妥善安置等一系列难题，否则就极容易为寻租和市场法则破坏提供温床。
（作者单位：国家信息中心）