上海金丰投资股份有限公司
2014年年度报告摘要
公司代码：600606 公司简称：金丰投资
一重要提示
１．１ 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
１．２ 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
２．１公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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２．２截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位： 股
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２．３公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
３．１董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
２０１４年度，重大资产重组是公司的一项重点工作，公司积极配合重组各方推进重组相关工作。２０１４年６月３０日，公司召开２０１４年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。２０１４年８月２０日，公司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》（１４０７９５号），中国证监会决定对上述行政许可申请予以受理。２０１５年１月２６日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（１４０７９５号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落实反馈意见中。
报告期内，公司努力做好日常经营工作。但因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，公司相关投资计划和调整改革未能如期开展，项目销售、资产盘活等方面均面临着巨大挑战，使得公司收入、利润实现受到了较大影响。全年，公司共实现营业收入１１，０２７．９７万元，归属于母公司所有者的净利润－３６，４５９．５９万元。
报告期内，公司流通服务业务板块在深化改革措施、提高运营效率、拓展新业务方面做了大量工作，但因受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入１１，１０９．０２万元，其中中介代理业务收入１１，０３７．４７万元，比去年同期减少３５．６３％。报告期内，公司代建管理业务平稳推进，新开工面积约１０万平方米，在建面积近７０万平方米，共实现收入１，５２１．０６万元。报告期内，“金丰一号”、“金丰三号”房地产流通服务信托基金到期清算，“金丰二号”上海罗店保障房投资集合资金信托计划提前终止清算，公司金融服务业务实现管理费收入２８９．７８万元。报告期内，公司开发项目未销售，无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的３套房源，导致公司投资开发业务实现收入－３，５８２．０２万元。报告期内，富豪金丰酒店实现收入５７３．０６万元（１－２月），该酒店已于３月起正式移交给新业主方负责经营管理。
报告期内，公司坚持“投资＋服务”的发展定位，围绕政府关注和百姓需求，积极谋划企业新一轮转型发展。公司于２０１４年１０月、２０１５年１月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和社区服务平台三个方向，进一步完善充实了房地产综合服务业务的内涵。
（一）主营业务分析
１利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
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２收入
（１）驱动业务收入变化的因素分析
本报告期公司营业收入大幅下降，主要原因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年营业收入金额较大。同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，报告期内公司日常经营业务收入也受到了较大影响。
（２）主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户的销售收入合计为３，３８４．１１万元，占全部营业收入的比重为３０．６９％。
３成本
（１）成本分析表
公司主营房地产流通服务、代建管理、金融服务和投资开发业务，成本主要发生在流通服务的房屋买卖及投资开发业务中。报告期内，公司未发生大额房屋买卖业务；投资开发项目未销售，且无锡印象剑桥北地块三期项目退回已销售结转的３套房源，导致报告期内公司发生营业成本为－１，７０１．９８万元。
（２）主要供应商情况
报告期内，公司无主要供应商。
４资产减值损失
报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备３６，２６１．８７万元。
５投资收益
本报告期投资收益同比增加主要系公司投资企业贡献的投资收益同比增加、处置可供出售金融资产取得的投资收益增加及非同一控制下企业合并公允价值调整产生的投资收益所致。
６现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为３，０５２．９４万元，其中收回富豪金丰酒店剩余出售款项对经营活动现金流入有较大影响，开发项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为６６，９７４．８３万元，对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收回金丰１号投资款１５，０００万元，收回金丰２号投资款１０，０００万元，收回金丰３号投资款２，７００万元，收到投资企业红利款６，８６４万元，收到财金公司还款３，０００万元，收回金丰易居置业公司往来款３４，９１２．３４万元；支付置业担保公司增资款４，０００万元，支付金丰易居置业公司投资款净额８５８．６０万元，支付上海黑石投资款８６．４５万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为－７７，８６２．１１万元，对筹资活动现金流量有较大影响的事项有：借款１８３，８７５万元，收到投资企业往来款２６，６９２．６６万元；还款２６１，２２５．３２万元，支付利息２４，７０８．５９万元，支付红利２，１４５．８６万元。
７其他
（１）公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
２０１４年６月３０日，公司召开２０１４年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等重大资产重组相关议案。２０１４年８月２０日，公司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》（１４０７９５号），中国证监会决定对上述行政许可申请予以受理。２０１５年１月２６日，公司收到《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（１４０７９５号），需要公司就有关问题做出书面说明和解释。目前，公司正会同中介机构抓紧落实反馈意见中。
（２）发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资＋服务”的发展战略，积极推进各项工作任务的落实。但因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，经营计划实现未达预期目标。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
１、主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
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２、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
上年同期，江苏地区无主营业务收入。
（三）资产、负债情况分析
１资产负债情况分析表
单位：元
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２公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
截止报告期末，公司以公允价值计量的资产为公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）。
（四）核心竞争力分析
１、产业链优势
经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
２、品牌优势
品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
３、股东优势
公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
３．２董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
２０１４年以来，房地产市场成交明显下滑，房地产投资、新开工、拿地、资金来源、市场信心等指标不断下降，这种波动正是在供大于求的背景下，市场做出的自发调整。在这样的市场形势下，房地产调控政策走向轮廓正日益清晰，各种行政性调控手段正逐渐退出舞台，市场化长效机制正逐步建立，有利于房地产市场的持续健康发展。虽然区域差异和结构失衡现象在未来一段时间仍然突出，市场必然向供求渐趋平衡、运行相对平稳的新常态回归，行业也将进入成熟和理性阶段。因此，未来房地产行业仍然机遇和挑战并存。
（二）公司发展战略
“十二五”期间，公司将紧紧围绕“投资＋服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，加快和深化公司业务结构调整，全面构建房地产领域综合服务产业链，打造成为国内领先的房地产领域综合服务商。
（三）经营计划
２０１５年度，公司依然面临着重组形势的不确定性而对各项工作的决策和部署带来的困难和压力。公司将按照地产集团顶层设计和战略规划的部署，围绕搭建社区综合服务平台的架构要求，注重“三个聚焦、一个突出”（即：聚焦企业转型发展、聚焦提升企业健康度、聚焦市场化专业化，突出抓好人才队伍建设），在妥善处理好公司重大资产重组工作的同时，积极推进新业务拓展和机制创新、着力推动传统业务改革升级、全力抓好项目去化工作，进一步优化企业资产结构、业务结构，为公司新一轮转型发展打好基础。
１、抓紧落实新业务的布局，推动新业务开展
要紧紧依托地产集团城市更新平台，完善和细化公司未来发展的总体规划，注重在新一轮发展中新业务体系的培育和规模化发展，打造房地产综合服务体系。地产优家重点是打好基础，按照公司发展的总体部署，建立产品标准和运营服务标准；围绕搭建社区综合服务平台的架构要求，快速开展房屋租赁管理业务，尽快形成规模化运营体系和规范化的服务体系。地产金弘要努力构建好邻里中心、小区商业街、大型居住社区商业配套三大产品体系；培育企业的四个核心业务能力即经营前期的策划能力、高质高效的招商能力、动态持续的运营能力、良性生态的综合服务能力；强化投资管理体系，合理配置资源；抓紧团队特别是专业团队的建设。此外，要进一步探索研究构建基于移动互联网技术的社区综合服务信息业务平台，将新老房地产服务业务在平台上有效整合，同时积极研究物业管理和社区养老业务，尽快构筑起新的综合服务业务体系。
２、着力推动传统业务的整合与改革工作
要在充分调研房地产流通服务业务的市场发展趋势、自身发展瓶颈的前提下，以改革为动力，积极调整体制、机制，按照发展混合经济的要求鼓励创新，挖掘经营潜力，调动队伍积极性。上房置换要立足于“专业化房地产流通服务商”的新定位，求生存、谋发展，推进两项改革：一是探索门店合伙机制，调动全体员工积极性，激发企业活力；二是按照移动互联网业务趋势改造现有业务架构，精简管理层级，打造以平台运营为核心的业务模式。金丰易居公司要积极探索创新销售模式，巩固并运用电商渠道开拓成果和线上平台，加强资源整合，实现线上线下融合的销售网络。
３、全力以赴抓好项目去化、管理工作
要全力以赴抓好无锡项目去化工作，细化去化方案，强激励、硬约束，全力围绕销售目标开展各项营销推广工作，尽快回笼资金，为公司业务结构调整提供后续资金支持。要继续做好现有保障房和代建项目的建设管理工作，按计划完成工程建设、房源搭桥、竣工交付等工作，积极寻找新的代建项目。
４、全面提升企业管理水平
全面提升企业在预算管理、人力资源管理、内控内审、信息化建设等方面的管理水平。
四涉及财务报告的相关事项
４．１与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
根据财政部的要求，本公司自２０１４年７月１日起执行《企业会计准则第２号——长期股权投资》、《企业会计准则第９号——职工薪酬》、《企业会计准则第３０号——财务报表列报》、《企业会计准则第３３号——合并报表范围》、《企业会计准则第３９号——公允价值计量》、《企业会计准则第４０号——合营安排》、《企业会计准则第４１号－在其他主体中权益的披露》等新颁布或修订的会计准则。执行《企业会计准则第２号——长期股权投资》，仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目期初金额产生影响，对本公司２０１３年度经营成果和现金流量不产生影响；执行其他新会计准则对公司的同期比较数据及期初数据不产生影响，无需进行追溯调整。
１长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）
单位：元 币种：人民币
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长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）的说明
根据《企业会计准则第２号－长期股权投资》的修订内容，公司对持有的不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资，作为按成本计量的可供出售金融资产进行核算，不再作为长期股权投资核算，并对其采用追溯调整法进行调整。调整仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目期初金额产生影响，对本公司２０１３年度经营成果和现金流量不产生影响。
４．２报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
本报告期无前期会计差错更正。
４．３与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年内，本公司的子公司上海金丰易居网有限公司以现金人民币５９４，０００．００元取得了上海天丰房地产顾问有限公司９９％股权，购买日确定为２０１４年１月２４日。购买日，上海天丰房地产顾问有限公司的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值相同。
本年内，本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司以现金人民币４００，０００，０００．００元及受让上海金丰易居置业有限公司的债务人民币７８，９５０，０００．００元，取得了上海金丰易居置业有限公司８６．９６％股权，购买日确定为２０１４年１０月８日。
２０１３年本公司将子公司上海金益酒店管理有限公司所经营的上海富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司，双方协议约定上海金益酒店管理有限公司２０１４年１月至２月的经营成果由本公司享有，２０１４年３月起的经营成果由上海东祥实业有限公司享有。本年度，本公司与上海东祥实业有限公司签订股权转让合同，以人民币２，５５１，０００．００元出售上海金益酒店管理有限公司的１００％股权，处置日为２０１４年８月３１日。故自２０１４年８月３１日起，本集团不再将上海金益酒店管理有限公司纳入合并范围。
本年度，本公司与上海优帕克投资管理有限公司合作设立上海地产优家房屋租赁管理有限公司。上海地产优家房屋租赁管理有限公司注册资本金为１亿元，其中本公司出资人民币６，０００万元，占６０％的股权比例；上海优帕克投资管理有限公司出资人民币４，０００万元，占４０％的股权比例，首期双方股东拟出资人民币人民币５，０００万元，其中本公司出资人民币３，０００万元，上海优帕克投资管理有限公司出资人民币２，０００万元。
４．４ 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
董事长：王文杰
上海金丰投资股份有限公司
２０１５年３月１７日