2014年年度报告摘要
公司代码：600663 900932 公司简称：陆家嘴 陆家B股
一重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
单位:股
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2.4公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
2014年，是上海新一轮国资国企改革的起步之年，更是公司推进市场化改革，推进质量、环境、职业健康安全管理体系贯标、推进市级文明单位创评的攻坚之年。一年来，公司各项工作紧紧围绕“坚定不移促改革、稳中求进推营销、循序渐进抓建设”的目标，以“终点即起点”为原则，强管理、夯基础、调架构、求提升，在公司上下的共同努力下，圆满完成了董事会确定的各项年度工作目标和任务。
第一部分2014年度工作报告
2014年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作。全年，公司共召开9次董事会（含临时董事会），召开10次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
一、2014年度经营工作回顾。
1、2014年度各项营业总收入约60.18亿元。其中：土地和房产销售收入（含预收款）26亿元；包括公司持股50%及以上的下属公司在内，实现物业租赁收入24.8亿元；物业管理及服务性收入9.38亿元。
2、2014年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息等合计62.38亿元。其中：项目开发投资支出30.88亿元；合并报表范围内支付给职工的现金支出总额2.68亿元，占2014年度归属于母公司净利润的13.3%。
3、2014年度实现净利润约16.02亿元，为年度目标的113%。
二、2014年经营工作分析。
（一）经营收入分析。
1、物业租赁收入（详见附表）。
（1）合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计16.8亿元。
①办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。2014年度租赁收入超过12.8亿元，比2013年度增长2.4亿元，同比增幅约22.9%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共15幢（包括2013年-2014年竣工的陆家嘴世纪金融广场5栋主楼以及1栋配套楼宇），总建筑面积近96万平方米。截止2014年末，成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为99.5%，平均租金达7元/平方米/天。其中，陆家嘴世纪金融广场从2013年三季度起陆续竣工并投入使用，至2014年8月已经全部竣工。至2014年末，入市的有2号楼（TD4-2）、5号楼（TD4-4）、7号楼（TD4-5）以及6号楼（TD4-7），上述楼宇的地上建筑面积约14万平方米，至年末出租率分别达到70%、95%、57%以及44%。此外，上海纽约大学大厦项目于2014年6月竣工并交付校方使用。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区、金桥创科园以及陆家嘴金融航运大楼。截止2014年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过24万平方米，年末出租率近100%，平均租金达4.3元/平方米/天。
上述增幅中，新增楼宇（指陆家嘴世纪金融广场2号楼（TD4-2）、5号楼（TD4-4）、7号楼（TD4-5）以及6号楼（TD4-5）以及上海纽约大学大厦）提供了约20万平方的在营面积，产生了约1.1亿元租金，约占增幅的45.8%；存量楼宇租金自然增长贡献超过1.3亿元，约占增幅的54.2%。
②商铺物业。2014年度租赁收入为2.4亿元，比2013年增长1412万元，同比增幅约6.4%。
在营商铺物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止2014年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过9万平方米，其中：陆家嘴96广场以及陆家嘴1885年末出租率超过96%。
上述增幅全部来自租金的自然增长。
③酒店物业。2014年度营业收入约为1.2亿元，比2013年1.16亿元增加3.3%。
公司现拥有两家商务型酒店----东怡大酒店和明城大酒店。明城大酒店配备399间房间，2014年GOP率为39%，全年出租率为71%；东怡大酒店配备209间房间，2014年GOP率为30%，全年出租率为71%。
④住宅物业。2014年度租赁收入1.23亿元，比2013年度略减198万元，同比略减约1.59%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为93%，平均租金达24,147元/套/月。
（2）合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计8.02亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。
①会展物业。2014年度租赁收入7.55亿元，比2013年度增长6649万元，同比增幅约9.7%。
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。2014年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接104场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、装备制造、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店等众多行业和领域，全年场馆总利用率超过72%。
②富都世界。2014年度租赁收入4690万元，比2013年减少380万元，同比减幅约7.5%。
2、房产销售收入。
2014年度，公司各类住宅物业实现销售收入近22.05亿元，主要来自于陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过7万平方米，合同金额近20亿元，在售项目的整体去化率约为63%。
2014年度，办公物业实现现金流入约5.3亿元，来自于零星存量办公楼的销售、浦东金融广场以及世纪大都会的现金收款。
3、物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2014年度，公司实现5.96亿元物业管理收入，比2013年度增长8951万元，同比增幅约17.7%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2014年度实现2.85亿元的服务费收入，比2013年度减少约839万元，同比减少约2.86%。上海富都世界有限公司2014年度实现5660万元物业管理收入，比2013年度增长746万元，同比增幅约15.2%。
（二）项目开发投资分析。
2014年，公司竣工项目共6个，总建筑面积约50万平方米，包括陆家嘴世纪金融广场TD4-1、TD4-2、TD4-3以及地下（含连廊）部分、上海纽约大学项目和陆家嘴红醍半岛（原涵云雅庭）；新开工项目3个，总建筑面积约8万平方米，包括前滩25-1地块商业中心（北）、软件园 13 号楼以及世纪大道 SB1-1项目；续建项目9个，总建筑面积约174万平方米，包括世纪大都会、东方纯一、金桥德勤、竹园 2-16-2 地块陆家嘴证券大厦、Z4-2地块、浦东金融广场、金色阳光、天津陆家嘴金融广场以及天津河庭花苑一期。
2014年度，投入建设资金30.88亿元，比2013年度增加3亿元，同比增幅约11%。
（三）有息负债现状。
公司目前的有息负债主要由三部分组成：短期贷款、长期贷款以及中期票据，2014年末总额为163.56亿元，同比增加82.58亿元，占公司总资产的35.85%。其中短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为38.91亿元，长期贷款为74.65亿元，中期票据为50亿元。
（四）经营业绩影响分析。
公司2014年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中：长期持有物业出租毛利率为84%，对利润总额的贡献率为58%；房产类销售毛利率为61%，对利润总额的贡献率为42%；投资收益对利润总额的贡献率为26%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司2014年度共缴纳13.19亿元税收（实际支付总额），同比上涨2.33%，占营业收入的26%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2014年度摊销投资性房地产2.18亿元，占租金收入的13%。
3、现金分红支出：2014年，公司向股东派发2013年度分红，总额为4.22亿元，占2013年度归属于母公司净利润的29.80%。
4、员工薪酬支出：2014年合并报表范围员工总数3524人，人数同比增加26%，薪酬支出总额为2.86亿元，人均8.1万元。
第二部分2015年度经营工作计划
2015年，我们将迎来浦东开发开放 25 周年，是“十二五”规划的收官之年，是上海自贸区扩容到陆家嘴金融贸易区的起步之年，也是上海国资国企改革深入推进年。
作为国有控股的上市企业，2015年，公司各项工作推进的总体思路是： 深刻认识、主动适应、积极引领“新常态”，努力挖掘全国经济“新常态”下的新机遇，充分把握中国上海自由贸易区扩容到陆家嘴这一千载难逢的历史机遇，继续锐意进取、开拓创新，拓展公司业务新领域、赢取公司业绩新高度，回报社会、回报股东。
一是要全力推进改革，实现发展领域创新和管理创新 “双突破”。
经过十年的发展转型，公司商业地产已经发展到一个比较成熟的阶段，物业规模、租金收入在经历了前几年的快速增长后，增长速率将逐步平缓。在“新常态”下，我们必须要有新思维、有新作为，学习、参考海内外标杆房地产企业产业布局的经验和做法，努力寻求发展领域新突破，通过“跨界”经营，逐步改变目前一业为主的现状，优化公司产业布局。通过“商业地产”与其他关联行业的互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化，打造以商业地产为基础，商业零售及金融投资领域并进的核心业务格局。
二是要持续增强投资，实现开发地域广度和项目建设强度 “双突破”。
要充分认识可开发资源对公司实现可持续发展的重要性，将通过公开市场，获得可开发资源作为2015年工作的重中之重要把握上海自贸区扩区以及中国自由贸易区从上海扩展到津、粤、闽的机会，充分利用公司品牌效应，把握潜在发展新商机。同时，要继续稳步推进商业地产项目的投资建设，实现既定项目的有序竣工入市，不断增加优质商业地产项目的持有量。
三是要着力塑造品牌，实现项目招商能级和产品销售去化“双突破”。
2015年，我们要牢牢把握上海自贸区扩区这一机遇，加大在营物业招商力度，积极吸引金融创新类企业进驻。以市场和客户满意度为出发点和落脚点，构建新的客户关系管理系统，深化体验式租售服务模式，在稳固自有商业物业良性招商格局的同时，为陆家嘴区域集聚金融创新功能作出贡献。积极推进住宅产品销售去化，并多维度思考和实践公司资源的有机整合，认真梳理公司产品和资源链，有效提升资源运营的效能。
四是要聚焦商业板块，实现商业运营模式创新实践和商业运营团队建设“双突破”。
商业物业营收将逐步成为公司未来新的业务增长极，在传统实体商业模式受到同质化竞争和互联网商业模式极大冲击的大背景下，公司要抓紧推进在建大型商业项目的筹划并积极探索、谋定商业运行模式。要通过提炼、提升现有商业项目规范化、标准化的运营管理模式，完成商业运营团队基本架构搭建。
2015年度，公司经营工作收支计划如下：
1、土地和房产销售收入（含预收款）人民币30亿元。其中办公物业销售收入4亿元，房产销售收入26亿元；
2、物业租赁收入人民币26.3亿元。其中合并报表范围内收入20亿元，合并报表范围外收入6.3亿元；
3、物业管理及服务性收入不低于人民币10亿元；
4、项目开发投资支出37.3亿元；
5、合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过3.33亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；
6、利润目标：继续坚持“终点即起点”的利润增长原则，确保全年利润和股东分红在2014年度基础上保持稳步增长。
7、新注册成立项目公司：不少于10家。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
2014年1至3月，财政部制定了《企业会计准则第39号—公允价值计量》、《企业会计准则第40号—合营安排》和《企业会计准则第41号—在其他主体中权益的披露》；修订了《企业会计准则第2号—长期股权投资》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第30号—财务报表列报》和《企业会计准则第33号—合并财务报表》。上述7项会计准则均自2014年7月1日起施行，但鼓励在境外上市的企业提前执行。2014年1月17日，财政部制定并发布了关于印发《企业会计准则解释第6号》的通知，自发布之日起施行。2014年6月，财政部修订了《企业会计准则第37号—金融工具列报》，在2014年年度及以后期间的财务报告中施行。 就本财务报表而言，上述会计准则的变化，引起本公司相应会计政策变化的，已根据相关衔接规定进行了处理，对于对比较数据需要进行追溯调整的，已进行了相应追溯调整。 详见第五节重要事项十三、执行新会计准则对合并财务报表的影响。
4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2014年12月31日止年度的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等)。
4.4年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。