2014年年度报告摘要
公司代码：600641 公司简称：万业企业
一重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
3.1董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，面对经济持续下行的压力，新一届中央政府延续“稳中求进”的政策基调，继续创新调控思路和方式。宏观经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间，GDP增速稳中放缓的同时，经济结构更加优化。
2014年，“史上最严房地产调控政策”执行到第五个年头，房地产市场调整开始由局部向全国蔓延。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2014年1-12月，全国商品房销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%；全国商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；全国房屋新开工面积17.96亿平方米，同比下降10.7%。在此背景下，房地产调控出现新的变化，调控方式由强力行政干预逐渐向市场化转变。在年初两会提出“分类调控”的原则指导下，各地纷纷出台政策放松房地产调控，而“930新政”放宽首套房认定标准及央行连续的降息降准，也加速了市场的筑底企稳。
受房地产市场整体回落影响，2014年公司主营业绩较上年有所下滑。报告期内，公司实现营业收入18.26亿元，同比减少0.09%；实现归属于上市公司股东的净利润4亿元，同比增加76.67%，主要由于转让子公司新加坡银利有限公司、新加坡春石有限公司和南京吉庆房地产有限公司股权所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润1.47亿元，同比减少25.03%。围绕年初制定的战略目标和经营计划，公司主要开展了以下工作：
1、强化营销推广，加快项目去化。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角地区，产品结构以满足刚性需求和改善性需求的中小户型为主。在房地产市场整体回落的情况下，公司加大了营销策划和推广的力度，除了利用传统的营销渠道，公司还加大了网络营销的力度，同时借助第三方专业机构，拓宽了营销渠道。报告期内，公司共完成签约销售面积8.95万平方米，结转销售收入18.15亿元。截至2014年底，主要项目销售情况如下：
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注：可售及签约数据未包含车库。
2、根据运营计划，推进现有项目工程建设。2014年，公司在建项目七个，当年新开工面积14.46万平方米，竣工面积22.25万平米。报告期内，宝山紫辰苑二期A2组团、普陀万业新阶、无锡观山泓郡一期项目已完成竣工交付；松江万业名苑项目5月份取得《施工许可证》并开工，预计2015年二季度预售；苏州湖墅金典二期Ⅰ标正在进行外立面和室内机电施工，计划2015年底交付；无锡观山泓郡项目二期Ⅰ标正在进行主体结构施工。
3、抓住再融资开闸机会，适时推出非公开发行方案。报告期内，公司在综合考虑自身资金需求及各种融资方式优缺点后，推出了非公开发行预案：拟向包括控股股东在内的不超过10名投资者非公开发行不超过33,700万股，募集资金总额不超过15亿元，扣除发行费用后将用于上海宝山紫辰苑三期及上海松江万业名苑项目。上述预案已经2014年11月24日公司第八届董事会临时会议及2014年第三次临时股东大会审议通过，并于2015年2月16日收到中国证监会的《行政许可受理通知书》（150295号）。公司本次非公开发行如能顺利实施，将进一步改善公司资本结构，夯实现有业务基础，提升公司盈利能力；同时，也有利于提高公司抗风险能力，为未来发展提供保障。
(一)主营业务分析
1利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入18.26亿元，其中房地产业务实现销售收入18.15亿元，同比增长0.38%。
(2)主要销售客户的情况
前五名客户营业收入金额2,778.59万元，占年度总营业收入金额的1.52%。
3成本
(1)成本分析表
单位：元
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(2)主要供应商情况
前五名供应商采购金额4.72亿元，占年度总采购金额的56.32%。
4费用
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5现金流
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经营活动产生的现金流量净额：主要系上年同期支付5.98亿松江项目土地款所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期收到处置子公司股权转让款所致。
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期归还到期的“09万业债”10亿元所致。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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(三)资产、负债情况分析
1资产负债情况分析表
单位：元
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2公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
一年内到期的非流动资产
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1、可供出售权益工具的公允价值系以上海证券交易所2014年12月31日收盘价确定。
2、年末持有招商银行股票3,276,751股，该些股票均为上市流通股。
(四)核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力。
公司始终坚持“以上海为中心，辐射长三角”的战略规划和业务布局，在上海及周边地区管理开发了多个大型楼盘，其中中远两湾城、福地苑、紫辰苑等项目有着较高的知名度和市场认可度。经过二十余年的探索，积累了丰富的开发经验，形成了成熟的业务团队。近几年，公司不断加强研发设计，注重产品品质提升，在竞争日趋激烈的背景下逐渐形成了自己的品牌和产品特色。
2、经营稳健，融资声誉良好。
公司一直秉承稳健的经营风格，始终保持较低的资产负债率，注重资金链安全，不断优化资本机构，获得了良好的融资声誉，债务融资成本低于行业平均水平。
3、良好的治理结构和和内控机制。
经过上市二十余年的积累和沉淀，公司建立了较为完善的公司治理结构，形成了较为科学的决策机制；同时，不断加强内控建设，形成了规范的业务流程和监督体系。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)持有其他上市公司股权情况
单位：元
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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
单位:万元 币种:人民币
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3、主要子公司、参股公司分析
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(六)其他
1、房产储备及开发情况
报告期末，公司在建及拟建项目六个，持有房产储备面积约131万平米（包括拟建、在建及竣工的可售而未售面积），项目开发进度及开发计划情况如下：
单位：平方米
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2、物业租赁情况分析
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3、财务融资情况
2014年度，公司主要通过银行贷款进行融资，资金主要投向自有房地产项目开发。截至本报告期末，公司融资余额14.16亿元，其中银行贷款融资余额14.16亿元。2014年度，公司对外担保（含子公司）总额7155万元；公司融资利息资本化金额1.27亿元，利息资本化率7.29%；加权平均融资年化利率为7.1%，其中最高项目融资成本7.68%。
3.2董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
随着GDP增速高速减档，中国经济发展进入提质增效的新阶段，房地产行业在经历了十余年的快速发展之后，也逐渐进入中速发展的“新常态”。面对房地产市场的整体回落，中央及各地政府在“分类调控”原则的指导下，陆续出台了一些政策来刺激房地产需求，从大规模取消限购，到调整首付比例、放松信贷政策等，这些政策的出台，一定程度上缓解了房地产市场的继续下滑，促进了房地产市场的筑底企稳。在2015年的两会上，李克强总理在政府工作报告中指出：要稳定住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这为今年的房地产调控确定了基调，可以预见，房地产政策继续宽松的趋势未变，房地产行业面临的外部环境将继续改善。
但与此同时，房地产企业去库存的压力依然很大，国家统计局公布的数据显示，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高。房地产市场内部分化也进一步延续，一线城市及部分二线城市在去年四季度政策出台后回稳趋势明显，预计2015年仍将延续这一趋势；而大多数三四线城市目前已进入供应过剩阶段，在调控政策持续放松的情况下，去化压力依然很大。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角区域，上述区域供求关系相对均衡，或将先于整个房地产市场回暖，这将为公司项目去化和后续发展提供较好的外部环境。
(二)公司发展战略
1、公司宗旨：开发精品住宅、打造宜居城市、创建美好生活。
2、公司愿景：创造知名品牌，树立行业典范，成为区域领先的房地产企业。
3、2014-2018年战略目标：坚持“诚信、务实、理性”的经营理念，专注房地产主业开发。进一步拓宽融资渠道，以上海为中心，辐射长三角， 将完美城市主义与新市镇建设的开发理念相结合，做强做大房地产业务，力争2018年实现销售收入100亿元人民币，成为区域内有影响力的房地产开发企业之一。
(三)经营计划
2015年，公司计划实现营业收入20亿元，其中房地产业务18亿元，贸易2亿元。三项费用合计1.8亿元。围绕经营计划，公司将重点开展以下工作：
1、立足现有项目，加快项目销售和资金回笼。
2015年，公司将抓住政策放松可能带来的市场机会，立足现有项目，加强产品创新和研发，拓宽营销渠道，合理控制营销费用，力争加快项目去化和资金回笼。
2、根据运营计划，推进现有项目开发建设。
2015年，公司在建项目六个，计划新开工面积近40万平方米，主要包括宝山紫辰苑三期、上海普陀飞地项目、苏州湖墅金典二期Ⅱ标、无锡项目二期Ⅱ标。苏州湖墅金典二期Ⅰ标项目计划于2015年底竣工交付。
3、跟踪土地市场动态，适时增加土地储备。
公司将积极关注土地市场动态，依据推地节奏，提前做好土地价值分析，在充分考虑土地成本、政策风险等因素的基础上，适时增加土地储备，为后续发展蓄力。
(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2015年，公司对在建及新开工项目的投资计划为11.8亿元，资金来源主要为自有资金及银行贷款，其中计划向银行贷款11.37亿元。
(五)可能面对的风险
1、政策风险
为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家及政府有关部门出台了一系列宏观调控措施，运用货币政策、财政政策和产业政策，从金融、税收、土地、住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调控。尽管从去年开始，中央及地方政府陆续出台了一系列政策放松房地产调控，但一线城市“限购”政策仍未取消，而前期出台的一系列政策的效果也还有待市场检验。
公司目前产品以满足刚性需求和首改要求的产品为主，受政策影响相对较小。而在去年四季度以来，一线及部分热点二线城市市场已经出现筑底企稳态势，公司将抓住机会，加快项目去化，同时积极调整经营策略，注重提升产品品质和服务质量，以应对调控给公司带来的不利影响。
2、行业风险
房地产行业在经历了十多年的快速发展之后，目前已经进入一种中速发展的“新常态”，随着整体供求关系的改变，房地产市场进入买方市场。与此同时，行业内部分化也日趋严重，龙头房企继续维持高增长，而中小房企生存环境日益恶化。
公司一直秉承“以上海为中心，辐射长三角”的业务布局，立足区域市场，注重产品品质和差异化竞争，力争在区域市场做大做强。
3、财务风险
房地产作为资本密集型行业，用于购置土地使用权及后续开发经营的支出较大，公司发展可能面临资金紧张的风险。
2014年四季度以来，央行已经两次降息一次降准，目前市场流动性整体宽裕，信贷环境也有所改善。此外，公司于2014年底提出了非公开发行15亿元的再融资预案，目前已上报证监会。如果方案获批，公司将获得较为充沛的开发资金，资本结构将显著优化，抗风险能力也将有效提升。
4、经营风险
房地产开发是一项复杂的系统性工程，项目周期长，开发流程多，任何环节出现问题都将影响开发周期，甚至影响公司品牌。
近几年，公司不断加强内部控制，建立了较为完善和有效的《内部控制手册》，注重内部审计，及时发现潜在问题和风险点并做好整改。同时不断优化内部审批流程，加强对下属公司的管控和业务支持，有效提高了运行效率。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
根据财政部《关于印发修订的通知》等7项通知（财会[2014]6~8号、10~11号、14号、16号）等规定，本公司自2014年7月1日起执行财政部2014年发布的前述7项企业会计准则。具体包括：《企业会计准则第39号—公允价值计量》、《企业会计准则第30号—财务报表列报》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第33号—合并财务报表》、《企业会计准则第40号—合营安排》、《企业会计准则第2号—长期股权投资》及《企业会计准则第41号—在其他主体中权益的披露》。 根据财政部《中华人民共和国财政部令第76号——财政部关于修改的决定》，本公司自2014年7月23日起执行该决定。 根据财政部《关于印发修订的通知》（财会[2014]23号的规定，本公司自2014年度起执行该规定。上述会计政策变更业经公司第八届董事会第十一次会议审批通过。 上述会计政策变更对公司报表的影响情况见附注：第五节第十二条第1款及第2款。
4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃建设发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、上海万企爱佳房地产开发有限公司、苏州万业房地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司。公司于报告期内悉数转让了下属子公司股权，遂合并范围减少了子公司万业新鸿意地产有限公司、安徽鸿翔房地产开发有限责任公司、南京吉庆房地产有限公司、新加坡春石有限公司、新加坡银利有限公司和印尼印中矿业服务有限公司。