2014年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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二、主要财务数据和股东变化
（一）主要财务数据
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（二）前10名普通股股东持股情况表
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（三）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
报告期内，公司重点研究并推进以下几项工作：
1．实施内部改革，促进公司内生发展。报告期内，公司新一届董事会和经理班子在依法合规、责权对等、风险控制的前提下简政放权，董事会扩大对经理班子授权范围，经理班子扩大对子公司授权范围，并修编多项制度确保简政放权工作有效执行；公司筹划职业经理人制度，根据市场对标业绩确定考核标准，提升管理团队市场竞争能力；公司实施子公司人工成本总额分配机制改革，提高公司内生发展动力。
2．完善业务布局，促进业绩稳定发展。报告期内，公司立足一线城市，重点关注区域中心城市，抓住土地市场机会，分别在北京、上海（新进）、广州（新进）、天津、重庆等地获取12个项目，实现权益投资额160亿元；公司积极把握京津冀一体化发展机遇，与天津武清区签署合作协议，正式启动京津合作示范园的工作；公司加强与房地产企业、金融机构的项目层面股权合作，全年引入合作资金58亿元，实现公司的规模扩张。
3．调整销售策略，扭转销售下滑局面。报告期内，受进入城市市场整体下滑、部分项目前期手续延后未达到销售条件、部分项目销售策略调整不及时等影响，公司实现销售签约额约130亿元，同比下降42%。面对不利形势，公司通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施，4季度销售有明显进展，但全年销售仍下滑较大。
4．自持业绩平稳增长，盈利有效提升。报告期内，公司自持业务实现收入12.1亿元、息税前利润5.0亿元，同比分别增长8%、9%。写字楼板块在金融街中心改扩建减少可出租面积背景下，增加增值服务内容，实现租金价格和出租率的稳步提升；商业板块经营面积挖潜、优化业态结构，实现租金水平和收入利润的较快增长；酒店板块及时调整经营策略应对低迷行业形势，在竞争组别排名中居于领先地位；慕田峪项目圆满完成APEC会议保障任务，提高了品牌影响力，景区接待游客人数创历年最高值。
5．拓展融资渠道，降低公司融资成本。报告期内，公司加强与金融机构合作，优化债务结构；公司通过金融机构间综合成本竞争方式融资，并完成中期票据注册工作，拓展新的融资渠道，降低了综合融资成本。
6．加强管理创新，提升经营管理水平。报告期内，公司搭建“LIFE金融街”社区服务APP平台、创建微信营销平台、完善客户关系体系，创新营销模式，提升客户服务；公司完善产品定位标准和开发周期标准、编制《绿色发展规划纲要》，提高了项目开发效率，提升产品市场竞争力；公司积极推动战略采购和集中采购、完善成本数据库、加强供应商管理，提高生产效率，节约项目成本。
7．加强风险管控，保障公司平稳运行。报告期内，公司加强风险管理工作，以年度风险调研评估为引领，以风险指标体系为抓手，开展重大风险督办和问责，加强风险管控；公司密切监控市场形势，根据市场变化和公司销售状况，主动调整项目获取和开发进度，降低经营风险；公司针对股价跌破净资产情况，主动使用2.5亿元自有资金回购股份3,815万股，加强了市值管理。
（二）公司主营业收入来源及利润率
单位：元
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报告期内，公司房产开发业务的毛利率较去年同期下降，物业租赁、物业经营业务的毛利率较去年同期上升，具体情况如下：
（1）房产开发业务
2014年，公司房产开发业务实现营业收入207.83亿元，毛利率为28.55%，较去年同期下降7.43个百分点。房产开发业务毛利率下滑的主要原因是受项目营业成本上升以及销售价格下滑影响，部分项目毛利率较低。
（2）物业租赁业务
2014年，公司物业租赁业务实现营业收入6.97亿元，毛利率为90.45%，较去年同期提高5.64个百分点，主要原因为：写字楼板块采取适当市场策略、增加增值服务，商业板块通过经营面积挖潜、业态配比优化，实现平均租金、出租率及收入的平稳增长；同时，公司加强成本费用控制，实现了物业租赁业务毛利率的提升。
（3）物业经营业务
2014年，公司物业经营业务实现营业收入5.12亿元，毛利率为34.01%，较去年同期提高3.36个百分点，主要原因为：慕田峪项目圆满完成APEC会议保障任务，接待能力和综合收入均有所提升；酒店板块在行业整体低迷的背景下，采取调整经营定位、挖掘内部潜力、严控成本支出等措施，实现物业经营业务毛利率的提升。
（三）公司主要财务指标变动情况说明
1．资产项目重大变动情况
单位：元
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1．报告期内，应收账款增加主要是公司整售写字楼项目依据合同约定的付款条件，尚未收回的项目尾款增加所致。
2．报告期内，存货增加主要是由于当期新增项目储备所致。
3．报告期内，投资性房地产增加的主要原因是：一是公司金融街月坛中心项目部分写字楼和商业转自持；二是存量投资性房地产所产生的公允价值变动收益。
2. 负债项目重大变动情况
单位：元
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1．报告期内，借款增加主要原因是公司筹措资金以满足项目开发需要。
2．报告期内，其他应付款增加主要原因是公司部分项目通过合作方式获取，合作方向项目公司提供股东借款，导致其他应付款较上年同期增加较多。
3. 公司费用及收益项目
单位：元
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4.公司现金流情况
单位：元
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1．经营活动产生的现金流量净额
2014年度，公司经营活动产生的现金流量净额为-3.21亿元，较上年增加25.85亿元。主要原因一是报告期内公司经营活动现金流入190.88亿元，较上年增加14.89亿元，其中销售商品、提供劳务收到的现金较上年增加7.49亿元；二是报告期内经营活动现金流出194.09亿元，较上年减少10.96亿元，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年减少14.21亿元。
2．投资活动产生的现金流量净额
2014年度，公司投资活动产生的现金流量净额约为-58.31亿元，较上年减少66.31亿元。主要是由于报告期内公司通过股权收购的方式获取项目，支付股权收购价款约56.6亿元。
3．筹资活动产生的现金流量净额
2014年度，公司筹资活动产生的现金流量净额约为44.40亿元，较上年增加39.40亿元。主要原因是报告期内公司加大项目储备力度，债务融资规模增加。
4．报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
（1）由于房地产行业的特殊性，公司项目的投资及工程支出与销售回款之间存在时间滞后，导致公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在差异。
（2）公司利润中包括投资性房地产公允价值变动产生的收益10.30亿元，该部分收益没有形成经营性现金流入。
四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
经本公司第七届董事会第七次会议于2014年10月24日决议通过，本公司于2014年7月1日开始执行除金融工具列报准则以外的7项新颁布或修订的企业会计准则，在编制2014年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调整，对当期和列报前期财务报表项目及金额的影响如下：
1．长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定，本公司将对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资作为可供出售金融资产核算。本公司采用追溯调整法对上述会计政策变更进行会计处理。上述会计政策变更事项对期初报表的影响金额如下：
单位：元
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2．财务报表列报准则变动的影响
根据财政部2014年发布的《企业会计准则第30号——财务报表列报》的规定，本公司将持有的招商证券股权公允价值变动金额、金树街与德胜国际中心自存货转入投资性房地产时公允价值大于账面价值的金额原计入“资本公积”的部分，追溯调整至“其他综合收益”，追溯调整合并资产负债表“资本公积”项目期初数7,360,986,488.65元为7,315,035,803.54元，追溯调整新增的报表项目“其他综合收益”项目期初数为45,950,685.11元。该调整仅对“资本公积”和“其他综合收益”两个报表项目金额产生影响。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1.报告期内，公司增加6家二级子公司
公司本期在香港设立金融街控股（香港）有限公司，于2014年1月取得香港公司注册处颁发的2029777号公司注册证书，注册资本为980万美元，本公司持股比例为100%。
经北京市工商行政管理局西城分局批准，公司出资设立金融街融辰（北京）置业有限公司，于2014年1月取得北京市工商行政管理局西城分局换发的110102016740983号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币3,000万元，实收资本为人民币3,000万元，本公司持股比例为100%。
经广州市工商行政管理局荔湾分局批准，公司出资设立金融街广州置业有限公司，于2014年3月取得广州市工商行政管理局荔湾分局换发的440103000194949号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币100,000万元，实收资本为人民币100,000万元，本公司持股比例为100%。
经上海市工商行政管理局自由贸易试验区分局批准，公司出资设立金融街（上海）投资有限公司，于2014年4月取得上海市工商行政管理局自由贸易试验区分局换发的310141000073280号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币1,000万元，实收资本为人民币1,000万元，本公司持股比例为100%。
经广州市工商行政管理局萝岗分局批准，公司出资设立广州金融街融展置业有限公司，于2014年8月取得广州市工商行政管理局萝岗分局换发的 440108000094003 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币5,000万元，实收资本为人民币5,000万元，本公司持股比例为100%。
公司本期收购上海杭钢嘉杰实业有限公司100%股权，上海杭钢嘉杰实业有限公司于2014年4月取得上海市工商行政管理局虹口区分局换发的310109000520718号《企业法人营业执照》，注册资本为120,145万元，实收资本120,145万元，本公司持股比例为100%。
2.报告期内，公司增加10家三级子公司
本期公司全资子公司金融街（天津）置业有限公司收购天津恒通华创置业有限公司90%股权，天津恒通华创置业有限公司于2014年5月取得天津市工商行政管理局换发的120193000083849号《企业法人营业执照》，注册资本30,000万元，实收资本30,000万元，本公司持股比例为90%。
本期公司全资子公司金融街（天津）置业有限公司收购天津紫宸庄园置业有限公司51%股权，天津紫宸庄园置业有限公司于2014年8月取得天津市工商行政管理局东丽分局换发的120110000000822号《企业法人营业执照》，注册资本14,585万元，实收资本14,585万元，本公司持股比例为51%。
经重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局批准，由全资子公司金融街重庆置业有限公司出资设立金融街重庆融航置业有限公司，于2014年7月取得重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局换发的500106002950980号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币5,000万元，实收资本为人民币5,000万元，金融街重庆置业有限公司持股比例为100%。
经北京市工商行政管理局怀柔分局批准，由非全资子公司北京市慕田峪长城旅游服务有限公司出资设立北京慕田峪兴旺商品市场有限公司，于2014年7月取得北京市工商行政管理局怀柔分局换发的110116017505466号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币10万元，实收资本为人民币10万元，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司持股比例为100%。
经广州市工商行政管理局番禺区分局批准，由全资子公司金融街广州置业有限公司出资设立广州融御置业有限公司，于2014年7月取得广州市工商行政管理局番禺区分局换发的440126000473501号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币5,000万元，实收资本为人民币5,000万元，金融街广州置业有限公司持股比例为100%。
经重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局批准，由全资子公司金融街重庆置业有限公司出资设立重庆金铎置业有限公司，于2014年10月取得重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局换发的500106005520958号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币10,000万元，金融街重庆置业有限公司持股比例为100%。
经北京市工商行政管理局批准，由全资子公司金融街长安（北京）置业有限公司与北京天恒房地产股份有限公司共同出资组建北京金天恒置业有限公司，于2014年10月取得北京市工商行政管理局换发的110000018009586号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币120,000万元，其中金融街长安（北京）置业有限公司持股比例为50%，北京天恒房地产股份有限公司持股比例为50%。
经广州市工商行政管理局荔湾分局批准，由全资子公司金融街广州置业有限公司与广州方荣房地产有限公司共同出资组建广州融方置业有限公司，于2014年11月取得广州市工商行政管理局荔湾分局换发的 440103000220715号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币1,000万元，实收资本为人民币1,000万元，其中金融街广州置业有限公司持股比例为50%，广州方荣房地产有限公司持股比例为50%。
公司本期在英属维尔京群岛设立Start Plus Investments limited (啟添投资有限公司)，公司注册证书号1824064，注册资本100美元，截止2014年12月31日，实收资本为100美元，金融街控股（香港）有限公司持股比例为100%。
公司本期在英属维尔京群岛设立Power Strive Limited ( 振威有限公司)，公司注册证书号1825586，注册资本100美元，截止2014年12月31日，实收资本为100美元，金融街控股（香港）有限公司持股比例为100%。
3.报告期内，公司增加2家四级子公司
经天津市工商行政管理局西青分局批准，由非全资子公司天津盛世鑫和置业有限公司出资设立天津鑫和隆昌置业有限公司，于2014年4月取得天津市工商行政管理局西青分局换发的120111000155298号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币5,000万元，实收资本人民币5,000万元，天津盛世鑫和置业有限公司持股比例为100%。
公司本期在香港设立Stepmount Limited（晋步有限公司），并于2014年7月取得香港公司注册处颁发的63602259号公司注册证书，注册资本为100港币，截止2014年12月31日，实收资本为100港币，本公司持股比例为100%。
（四）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用