房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。化解房地产库存，当务之急是在源头上切断土地无效供应，接着是清理在售和在建房屋中的无效供应，然后是提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段就是降低购房成本，特别是贷款成本。
⊙李宇嘉
3月下旬以来，房地产频吹政策“暖风”。先是公积金新政，住建部3月20日召开公积金工作会议，强调“各地要用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”；然后是3月27日，国土部和住建部下发通知，要求住房供应明显偏多的市、县，减少住宅用地供应量，调整用地规划满足自住和改善性需求，未开发的甚至可以转做产业用地，符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源；最后是3月30日，央行、银监会降低二套房贷首付成数、财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年。
能将这一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。目前，不管是国家统计局还是研究机构，披露的库存数据严重偏低。国家统计局的数据是，去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长26%，比2011年增长2.2倍，相当于2008年的销售面积。但这仅是达到销售条件的待售存量，在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。据住建部政策研究中心主任秦虹的统计，在建房屋中90%的部分未卖出去，这约可解决1.5亿人的住房，而这还没有包括已出让、未开发的土地。
房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。2009年以来，地方政府大规模上基建项目，模式就是“土地抵押+银行贷款”。基建项目规划和落地（如地铁、商务区、广场等）提升了片区地价，成为继续出让土地并开展新一轮基建的砝码。基建项目短期现金流不足以偿还债务，逼迫地方政府还得出让土地，而土地能否卖出去、卖个高价，又取决于所在片区的规划和公共设施水平，反过来又逼迫政府增加片区公共项目投入，而这又加重地方债务，于是形成了“土地出让-债务偿还”的循环。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”去年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可容纳34亿人，多出来的无效供应可见一斑。
巨大无效供应的另一面，就是债务压顶。经过甄别清理后，显化的地方政府债务超过40万亿，足足比2013年末审计出的规模翻倍。这样来看，若房地产无效供应消化不了，无论对财政、还是银行来说，这40万亿债务都是颗定时炸弹。因此，化解房地产库存迫在眉睫，当务之急是在源头上切断土地无效供应。3月27日，国土部和住建部下发通知，目的就在于此。
从源头上“卡死”了新增无效土地供应后，接下来就要清理在售和在建房屋中的无效供应。首先，对于未开发的、已出让的住宅开发用地，通知提出可转作国家支持的产业用地。例如，一些人口、资源集聚能力有限的二三线、三四线城市，政府好大喜功规划了很多CBD、综合体、商务区等用地，需转作他用；其次，调整现有未开发住宅的套型结构，以满足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的，可调整规划建设条件、优化户型结构。
卡死了新增无效供应、消化了存量无效供应后，接下来就要提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段是降低购房成本，特别是贷款成本。从去年5月、6月央行、银监会相继“喊话”，要求银行支持合理住房需求，到9月 “央四条”，放松首套房认定标准、降低首套房贷利率，降低商业性贷款成本是政策主旨。但是，囿于商业银行存款成本上升和楼市风险的考量，商业性房贷利率并无显著下降，基本上在基准利率附近小幅浮动。
因此，今年以来，管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外，将注意力更多转向了公积金。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金贷款利率为4%。利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。于是，“两会”一结束，住建部便马不停蹄地召开公积金会议，内容有三：提高公积金贷款额度、降低首付成数、推进公积金异地流转。
但是，在属地管理和本位利益下，公积金异地调剂余缺，愿望虽好，但难以实现。越大的城市住房需求越强烈，再加上公积金提取、贷款门槛越来越低，公积金“水位”经常“告急”，特别是在松绑政策后。因此，笔者认为，大幅提高贷款额（如上海传言最高140万）难以实现。如果提高公积金贷款额度实现不了，公积金在支持住房需求方面的效果就有限。
因此，笔者以为当下最有效的政策，还是直接降低商业房贷首付成数和税费。二套房贷首付降到40%后，相当于首次付款金额降低了33%，确实有助于改善性住房需求的实现。目前，很多发达国家或地区（如美国、澳洲、我国香港等）房贷首付比例往往在10%，我国不存在房贷证券化和衍生品，房贷风险可控，降低二套房贷首付比例可行。另外，我国城镇居民负债仅占GDP的31%，远低于发达国家76%的平均水平，还有加杠杆的空间，而且居民总体居住质量较低，有待通过贷款支持来改善。
营业税金及附加合计约占房价5.5%，约占二手房交易总税费的一半。目前，无论因家庭人口扩大、梯次改善居住面积、工作调动换房等，均不会在首套房购置5年后发生，故营业税全额缴纳免征期从5年调回到2年是合理的。从宏观调控“逆风向而动”的特征、回归楼市新常态、支持改善性需求并助力稳增长，同时对于缓解地方债务，从而避免未来楼市“硬着陆”，造成地方债务风险、金融风险和楼市风险叠加爆发来说也是必要的。笔者认为，从因城施策、楼市分化、一线城市房价已开始上涨的市场现状来看，建议降低商业房贷首付的政策在二三线和三四线城市“落地”，而一线城市则保持原有政策不变。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）