证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：2015-035
2014年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
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注：
1、公司根据财政部于2014年新颁布和修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》等八项会计准则变更了相关会计政策并对比较报表进行了追溯重述，追溯重述财务报表中，上表中的主要会计数据和财务指标没有变化，详见《泛海控股股份有限公司2014年年度报告》第十一节财务报告之“五、36、重要会计政策和会计估计变更”。
2、公司报告期因受让控股股东中国泛海、泛海能源合计持有的民生证券72.999%股权，在报告期内发生同一控制下企业合并，因此对期初数及上年同期数进行追溯调整。
（2）前10名普通股股东持股情况表
单位：股
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（3）前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
（1）报告期内公司经营情况回顾
2014年全球经济复苏艰难曲折，主要经济体分化加剧。国内经济下行压力持续加大，经济进入“新常态”，即经济增速从高速向中高速回归，发展方式从数量型向质量效率型转变，经济结构向调整存量、做优增量并存推进，发展动力则转向新增长点。
随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新的发展阶段，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。新一届政府以“市场化”为主导的决策思路，房地产市场逐渐回归自身调节机制。2014年全年，房地产行业快速上行的推动力明显减弱，市场步入调整周期，房地产投资增速明显下滑，房地产企业纷纷根据自身业务特点和资源积累状况，积极谋求变革调整。
为此，公司董事会前瞻性地分析了世界经济和中国经济未来发展趋势，紧紧围绕“抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞”的战略指导方针，提出了公司实施战略转型发展的重大决策，以不断适应外在环境变化，知变、应变、善变、快变，实现企业与国家、社会发展的同步同轨。公司董事会提出要在继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，以摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式，努力将公司由“房地产上市公司”打造成为“房地产+金融+战略投资”的综合性业务上市公司，从而形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间的协同效应，通过转型发展增加新的经营业务及利润增长点，推动公司进入均衡、可持续发展通道。
为尽快实现转型发展，公司充分发挥大股东产业优势、有效把握政策及市场机会、灵活采取多种市场化运作方式，已成功涉入金融、战略投资领域。报告期内，公司成功收购了大股东旗下优质资产——民生证券72.999%股权，成功控股民生证券；公司参与增资大股东旗下信托平台——民生信托，间接持有民生信托25%股权。2015年初，公司再接再厉，敏锐把握金融业政策向好所带来的新空间、新机遇，通过收购香港上市公司时富金融服务集团有限公司40.71%股权，成功铸造境内外双券商平台；出资不多于17.85亿元收购民安财产保险有限公司部分股权，成功进军保险业领域。证券、期货、信托、保险等优质金融资产的购入，大大充实了公司金融平台版图，公司倾力打造之金融控股集团已初具雏形。此外，公司抓住国家鼓励发展壮大民营经济、启动新一轮国企改革所带来的投资机会，在战略投资领域频频动作，先是作为发起人入股大型民间投资平台公司——中民投，后作为战略投资者入股香港上市公司——中信股份(0267.HK)，上述战略投资均取得不错的正效应。经过一系列资本运作，公司产业转型成效显著，业务布局由单一房地产向多元化发展，业务边界由境内向境外延伸。
2014年是公司加快实施海外战略的关键一年。为响应国家“走出去”战略、适应企业国际化发展趋势、推进公司资产优化配置、分散经营风险、稳定投资回报，公司董事会在对行业知名企业海外发展战略进行充分研究的基础上，决议实施海外发展战略，走国际化发展之路。报告期内，公司海外业务发展迅猛。公司积极参与国际资本市场，依托香港发展平台拓展境外投融资渠道。2014年9月，公司通过境外间接附属公司泛海建设国际控股有限公司以发行境外美元债券的方式募集资金3.2亿美元，开创了A股民营企业成功赴海外发行美元债券的先河；2014年11月，公司通过泛海控股国际有限公司成功控股香港上市公司和记港陆，促成了海外投融资平台的搭建。此外，公司首个海外地产项目——美国洛杉矶泛海城市广场已于年内顺利开工，拉开了公司正式进军海外地产市场的序幕；随后于2014年12月，公司通过泛海香港所属通海置业投资有限公司成功签约收购美国旧金山First & Mission项目，该项目将在核心区域建成旧金山市第二高的地标性建筑。
公司在房地产行业耕耘二十余年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。未来很长一段时期，房地产业务仍将在公司业务构成中占据重要地位，充分发挥房地产业务既有优势、加速房地产项目价值释放，为公司转型发展提供关键支撑。为推动公司土地资源优势向价值优势转变，公司着重加强了项目开发力度。报告期内，公司依据2014年经营发展计划，科学制定各项目工程总控节点计划和月度分解计划，并通过定期巡检和不定期抽检的方式跟踪、督导工程计划执行情况。全年，公司项目在施面积561.06万平方米，新开工面积111.10万平方米，竣工面积74.34万平方米。报告期内，公司各重点项目建设进展顺利，其中美国洛杉矶项目于2014年11月24日实现前期工程开工；受益于公司所属北京东风乡项目、上海董家渡10号地块项目拆迁工作取得的重大突破，北京东风乡项目、上海董家渡10号地块项目建设进展顺利。在强调施工进度提速的同时，公司董事会更加注重项目品质。公司对项目打造一贯坚持“对品质和价值孜孜以求”的态度，在项目设计、工程技术、工程质量、物资采购等方面均细化了管理节点，进一步建立健全有关工作标准、管控制度，有效提升了项目品质。
面对国内房地产市场整体量价下行、库存高企的客观环境，为有效达成年度销售目标，公司进一步强化“以营销为龙头”的管理理念，以“快速去化”为基本原则，主动求新、求变，在统筹把握市场形势、项目特点、客户需求的基础上，积极调整营销思路，丰富营销渠道，创新营销模式，以实现销售收入的稳步增长。特别是考虑到武汉CBD项目体量大、业态丰富的特点，公司对该项目销售采取的“整售策略”取得巨大成功，平安银行、邮储银行、金澳科技等多家机构均通过此方式先后入驻武汉中央商务区，武汉中央商务区区域投资环境也得以进一步改善。此外，为抢抓下半年政策松动的有利时机，公司加快推动北京及深圳项目入市，并根据产品定位采取差异化的价格策略、推广策略、销售政策，以更好地实现产品价值；针对目前各类媒体效果的转变，公司努力开拓新媒体推广渠道，尝试通过建立公众号、引入电商渠道等方式，扩大了客户覆盖范围，提升了品牌知名度。全年公司房地产项目累计实现签约销售收入人民币约97.83亿元，签约销售面积55.84万平方米，累计实现结算收入人民币55.37亿元，同比增长1.23%。
大力夯实金融业务基础、持续扩展金融业务版图，是公司向金融控股集团转型的必要步骤。资产并购后的产业有效整合则是促使企业真正成长为金融控股集团的必由之路。报告期内，对于搭建大金融平台，公司正在加强对房地产与金融业互动以及“互联网”金融对于金融业务创新的研究。公司将充分利用、整合境内外券商资源，以“深港通”业务为突破口，加大境内外券商的全面交流与合作，互联互通，探讨共同做大做强的可行性途径。对于金融平台管控，公司董事会深知“人才”对于金融业务平台发展的重要意义。目前，公司董事会正在就转型后公司新的业务体系后续管理及团队建设进行研究完善，方向是在保有原来业务团队的基础上，加强顶层设计研究。金融业务管理团队现已初具规模，未来将继续加强金融团队建设。
公司新的“房地产+金融+战略投资”业务布局初具雏形，并初步打通国内、国际两个资本市场，公司资产规模、盈利状况及持续发展能力得到显著提升。经审计，截止2014年12月31日，公司总资产为人民币708.89亿元，归属于上市公司股东的净资产为人民币92.74亿元；全年公司合并报表反映的营业总收入为人民币76.16亿元，实现归属于上市公司股东的净利润为人民币15.59亿元，较2013年提高24.13%。
凭借清晰的转型战略和坚实的转型举措，公司的未来发展潜力及投资价值逐渐得到市场认可：公司入围“2014年度中国上市公司资本品牌价值百强”；荣获“2014年度最具投资价值地产上市公司”、“2014年度中国卓越价值管理上市公司”、“2014年度最具金融创新价值地产企业”等多个奖项。
（2）公司未来发展展望
行业发展趋势及竞争格局
2014年末的中央经济工作会议指出，2015年将“坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”。随着我国经济发展进入新常态，经济下行压力还在加大，必须加快转变经济发展方式，实现有质量有效益可持续的发展。
对于房地产行业而言，伴随着中国经济增长方式从规模速度型的粗放增长转向质量效率型的集约增长的变化，房地产市场也将步入“新常态”。预计2015年行业政策仍将会围绕“去行政化”、“趋市场化”手段、稳定楼市的措施及刺激住房消费等方面进行调整。国内房地产业在经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，随着限购、限贷等行政干预的大范围退出，以及930房贷新政和新一轮降息周期的开启，行业再次迎来了政策由从紧到略松的拐点，但短期政策只能解决短期的市场走势，不能改变全国房地产市场长期供大于求的市场格局。在此背景下，2015年房地产市场将呈现整体向好但增速放缓的发展态势，楼市成交量还将以刚需为主，不同城市间去化压力分化显著。
对于金融行业而言，2015年是证券行业的机遇之年。《证券法》将修改，注册制将推出，牛市持续存在，金融创新方兴未艾，证券行业迎来前所未有的战略机遇期。这是中国经济改革、创新、转型、开放，大力发展资本市场的内在需求和应有之义。一带一路、沪港通、深港通、多种金融牌照的解禁将促使证券市场繁荣兴盛，不断丰富的金融衍生品将不断冲击传统行业格局，为券商发展打开空间，同时也带来巨大的挑战和潜在的风险。
公司战略目标
2014年，在公司董事会的领导下，公司经过不懈的努力，“房地产+金融+战略投资”三个板块与“国际、国内”两个市场已初步成型。2015年是公司“三年打基础，十年创大业”的第二年，公司董事会将领导并团结带领全体员工，积极适应新形势，充分抓住发展机遇，加速释放现有项目潜力，加快国际化、多元化战略发展步伐，将“房地产”、“金融”、“战略投资”三大板块及“国内”、“国际”两个市场做大、做强。
经营计划
国内“房地产板块”是公司长久以来发展的核心，但公司目前的营业收入与资产规模不相匹配。加大项目开发力度、加速项目价值释放仍是公司2015年推进“房地产”业务的主题。2015年全年，公司计划实现总开发建设面积542.26万平方米，其中：新开工面积67.92万平方米，续建面积395.94万平方米，竣工备案面积78.40万平方米。公司将统筹各类资源要素，积极探索多种运营模式，提升现有的精装修、物资采购、商业与酒店管理、物业管理等专业服务水平，同时搭建如广告业务、会展经营、观光旅游等一批新的经营平台，引进高端医疗与养老地产等功能型配套服务，并依托现代网络信息技术，搭建客户移动服务终端平台，逐步延伸服务范围，实现物业管理的升级转型。自2015年起，公司将尽快调整完善地产板块的盈利模式，形成项目开发公司、投资管理公司、专业服务公司三足鼎立、互为支撑的结构，使资金实现良性循环。
“金融板块”将成为公司未来发展的重要支撑。随着公司产融结合的逐步深入，核心的地产业务将充分利用金融板块形成资金优势，持续稳定发展，同时可与“战略投资板块”形成联动，把握金融与地产领域新机遇，实现公司整体可持续发展。2015年，公司将充分利用多元化综合平台，力争通过公司增发帮助民生证券实现增资扩股，并规划民生证券于2016或2017年上市。此外，公司将依托落户武汉项目的华中互联网金融产业基地，着手成立互联网金融公司及互联网金融产业基地孵化器服务公司，积极开展金融投资及服务业务，实现金融板块业务收入的快速增长。
“战略投资板块”是公司现有业务的补充，通过寻求新的投资领域及优质项目，培育新的利润增长点和增长极，扩大盈利空间，提升公司在资本市场上的目标价值，实现在发展中升级、在升级中发展。2015年，公司将进一步探讨与“中民投”深入合作的可能性。
持续推进“国际化”战略是公司新的挑战，2015年的重点是将“中泛控股”纳入公司统一管理，充分利用好这一国际平台，多方组织资金，对公司及境外项目形成支持；公司将继续完成对时富金融服务集团有限公司的收购，搭建起境内、境外的双券商平台，实现跨境共享客户资源和境内外业务联动。2015年，洛杉矶项目将实现全面开工，启动各项经营前期工作，完成EB5融资3亿美元；旧金山First&Mission项目于2015年2月完成交割，并启动定位策划及方案设计、前期手续等工作。此外，公司将继续扩大境外投资，不断寻求新的优质项目进行投资，实现资产的全球合理配置。
可能面对的风险及应对措施
1、政策风险。地产业务方面，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，虽然不动产登记本身并不属于房地产调控政策，但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，进而对市场形成扰动。新业务方面，2014年国务院出台《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》以来，已有具体措施陆续出台，随着改革的不断深入，后续仍会有一系列细化政策以落实文件精神，将给公司在新业务的经营管理上增加不确定性。
2、市场风险。在多项利好政策的叠加影响下，房地产市场将于2015年有所回暖。但房地产行业的供需格局已经发生变化，全局来看，行业已度过供不应求的阶段；分城市来看，部分二、三线城市因供求失衡严重而去化压力较大。基于此，公司消化库存周期可能受到一定影响。同时，公司在涉入金融领域后，新增收入主要来自证券市场，证券市场波动、市场交易量不稳定、市场竞争加剧等因素将增大经营业绩的波动性。
3、财务风险。在过去几年房地产行业境内融资渠道受限的情况下，公司债务融资较多，资产负债率居高不下。2014年以来，公司资本运作频频，资金需求较大，同时，公司涉入杠杆率较高的金融行业，若不考虑公司2015年度非公开发行股票因素，预计公司负债率仍将维持在较高水平。
4、利润率风险。在房价上涨趋缓的前提下，随着人工成本、建筑装饰材料成本、融资成本持续快速增加，导致项目开发成本上升、企业开支增加，未来项目或存在利润率下降的风险。
5、海外发展风险。随着国际化布局的逐渐推进，公司境外项目将越来越多，相对而言，境外项目政策、规范、市场等方面均与国内项目有较大的不同。目前公司团队对境外项目管理尚处于摸索阶段，未来实际管理中可能存在一定风险。
6、多元化风险。公司涉足新的行业和领域后，业务管理能力、人力资源配置等方面尚需进一步充实，将会对公司的经营管理带来挑战，另一方面，能否顺利实施整合以及整合效果能否达到并购预期存在一定的不确定性。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
A 会计政策变更
本公司于2014年7月1日开始采用财政部于2014年新颁布的《企业会计准则第39号—公允价值计量》、《企业会计准则第40号—合营安排》、《企业会计准则第41号—在其他主体中权益的披露》和经修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第30号—财务报表列报》、《企业会计准则第33号—合并财务报表》、《企业会计准则第37号—金融工具列报》。详见《泛海控股股份有限公司2014年年度报告》第十一节财务报告之“五、重要会计政策及会计估计”。
上述新的或修订的企业会计准则而导致的会计政策变更已提交本公司董事会审议批准。
B 会计估计变更及核算方法的变化
公司报告期无会计估计和核算方法发生变化的情况。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司本年度列入合并范围的主体共57户，与上年度财务报告相比新增合并主体29户，其中同一控制企业合并民生证券及其所属主体新增6户；非同一控制企业合并中泛控股（0715.HK）及其所属公司新增16户；非同一控制企业合并金多宝公司新增1户；其余6家是新设成立的子公司。
与上年度财务报告相比本期减少合并主体1户，系因出售酒店管理公司50%股权本年不再将其纳入合并范围。
合并报表范围变化具体情况详见《泛海控股股份有限公司2014年年度报告》第十一节财务报告之“八、合并范围的变更”。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
泛海控股股份有限公司
董事长：韩晓生
董事会批准报送日期：2015年4月3日