2014年年度报告摘要
股票代码：600173 股票简称：卧龙地产 债券代码：122327 债券简称：13卧龙债
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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二、主要财务数据和股东情况
公司主要财务数据 单位：元 币种：人民币
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截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位: 股
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公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三、管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，全国房地产投资增速放缓，行业整体呈现低位运行的态势。为促进房地产市场平稳发展，下半年以来各地方政府因地制宜，分城施政，出台了一系列取消限购、鼓励购房的政策，货币政策开始放松，房地产市场有所回暖，但市场整体供需矛盾和购房者信心不足的态势依然存在，市场观望情绪严重。国家统计局公布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2014年我国商品房销售面积比去年下降7.6%，房屋新开工面积比去年下降10.7%，显示房地产在开工与销售两个关键端口的低迷。为适应房地产市场发展新常态，公司以销售为龙头，通过调整组织架构，优化流程，提高了决策效率，加快了市场反应速度与项目周转速度，在经营管理上取得了一定成绩。现将主要工作汇报如下：
公司经营情况回顾
2014年，公司实现房产销售面积22.94万平方米，销售金额159,249.12万元，同比去年增长60.89%；开工面积 31.88万平方米，竣工面积16.95万平方米；实现营业收入194,347.78万元，同比增长91.07 %，营业利润38,469.78万元，归属于上市公司股东的净利润25,999.83万元；归属于上市公司所有者权益 160,621.50 万元；归属于上市股东每股净资产2.22元。
公司经营情况分析
1、以销售为龙头，大力推进房源去化
2014年，公司管理层提出了明确的经营管理目标，以销售为龙头带动存量房源加速去化。在董事会的大力支持下，各级管理人员积极转变营销思路，营销创新，在保持传统营销优势的基础上，大力推动从坐销到行销的转变，推动垂直营销，走营销精细化路线，重视老业主口碑反馈，把控销售节点，重视客户体验，取得了较好效果。2014年，公司实现销售 15.92亿元，有力保障了公司经营业绩，为后续发展争取了主动权。
2、狠抓落实，有序突破事关全局的重点项目
2014年，公司根据市场形势及时调整管理机制，将管理重心、决策重心下沉，经营班子挂职一线领导工作，事关全局的重点项目有序突破。如武汉墨水湖一、二期排屋、丽景湾高层项目按计划开盘；武汉丽景湾12.52万平方米土地以税后净价5.48亿元由政府收储完成；清远五洲CD组团已全面开工建设，其中10#、13#按计划及时开盘销售，取得较好效果；上述重点项目有序推进，为公司发展奠定了扎实基础。
3、规范管理，深入实施内部控制规范性建设
根据财政部和证监会《关于2012年主板上市公司分类分批实施企业内部控制规范体系的通知》要求，公司加强制度流程建设，夯实内控基础。报告期内修订完成了公司《质量手册》、《战略采购管理流程》、《销售过程管理流程》、《项目拓展及论证管理流程》、《财务制度》、《募集资金管理制度》、《董事会审计委员会实施细则》、《信息披露事务管理制度》等十余项制度，优化了部分决策流程并OA固化，使内控体系更加完整、合理及有效，决策更加高效，提升了公司治理水平。
4、开拓直接融资渠道，进一步保障财务稳健
报告期内，公司拓展多元化融资渠道，以9.07%的票面利率成功发行6亿元公司债券；归还了上海歌斐鸿卧投资中心（有限合伙）与上海歌斐鸿瀚投资中心（有限合伙）合计4亿元借款；收购了上海歌斐鸿卧投资中心（有限合伙）与上海歌斐鸿瀚投资中心（有限合伙）合计持有的控股子公司墨水湖置业40%的股权，下降了公司融资成本，增加了权益土地储备，提升了公司的获利能力，财务稳健性进一步提升。
A. 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2、收入
驱动业务收入变化的因素分析
公司2014年度营业收入较2013年度增长了91.07%，主要原因是：2014年度加大销售力度，加快房款回笼，且武汉地区房产销售形势较好；同时武汉市土地整理储备中心园林建设分中心以税后净额为5.48亿元收储了公司全资子公司耀江神马面积125173.13平方米土地。
主要销售客户的情况
公司前五名客户的营业收入金额合计74167.11万元，占营业收入总额 38.16 %。
3、成本
成本分析表 单位：元
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主要供应商情况
公司2014年度前五位供方签订合同金额为56,564.58万元，占2014年度供方签订合同总金额的76.10%。
4、费用
单位：元
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5、研发支出
报告期内公司未发生研发支出情况。
6、现金流 单位：元
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7、其他
公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
(1)、由于报告期内销售规模增加及子公司耀江神马土地处置，营业收入同比增长91.07%；
(2)、由于销售规模增加，销售费用同比增长58.93%。
(3)、由于公司存货发生跌价准备，资产减值损失同比增长88.16%。
（4）、由于公司利润增加，所得税费用同比增长1130.51%。
公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014年9月23日，公司发行6亿元公司债券，发行利率9.07%，发行价格100元/张，期限5年。
发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。面对行业整体低迷的形势，公司在重点加强销售存量去化和现金回笼工作的同时，稳步推进各项经营管理工作，实现2014年度营业收入19.43亿元，营业成本13.08亿元；新开工面积31.88万平方米，竣工面积16.95万平方米；修订了《财务制度》、《募集资金管理制度》、《董事会审计委员会实施细则》、《信息披露事务管理制度》等十余项制度，建立健全了公司内部控制体系，聘请立信会计师事务所对公司2014年度内部控制审计。与年初制定的计划相比，公司还需加强以下方面的工作：
(1)、加大人才引进与培养力度，为公司长远发展奠定基础；
(2)、加强工程进度把控，加快项目周转速度；
(3)、适时做好优质项目储备，继续推进产业链的延生拓展工作。
B. 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币
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主营业务分行业和分产品情况的说明
本年度房产行业营业收入为1,920,008,865.99元，同比增长32.83%，毛利率同比增长2.98个百分点，主要系公司销售规模增加及政府回购子公司土地收入。
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
2014年度公司的营业收入华东地区占比13.14%，华中地区占比82.17%，华南地区占比4.69%。
3、 公司房地产销售情况
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4、公司房地产出租情况
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C. 资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表 单位：元 币种：人民币
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2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
单位：元
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D、核心竞争力分析
公司以"诚、和、创"的企业文化精神，以"打造精品楼盘、成就完美生活"为宗旨，在品牌、管理、规划设计等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下基础：
1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，树立了良好的企业形象；同时，卧龙控股在制造业领域享有较高知名度，能为公司带来较好知名度和美誉度；公司先后荣获"中国房地产最具发展潜力企业"、" 第三届中国企业诚信榜诚信品牌奖"、" 浙江省房地产品牌20强"等荣誉。
2、优质的土地储备：公司目前土地储备约204.25多万平方米，土地成本相对较低。项目主要分布在经济相对发达的二三线城市，刚性增长需求潜力较大，为公司发展提供了良好的发展空间。
3、较强的成本控制能力：公司在成本控制中很好的融入了工厂化的经验。通过经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理、第三方独立采购等制度实施，严格控制各环节的成本。
4、有效的管控模式。公司区域管理总部整合优势资源，决策下沉，靠前指挥，将项目获取、开发建设、预决算、销售管理等核心职能下放项目公司，激发了决策机制活力，提升了市场应变能力；OA及CRM系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、工程进度、财务状况、内部信息有效管控，高效运作。
5、精干的管理团队。公司拥有一支年轻且管理经验丰富，富于战略眼光与创新精神的管理层团队。大部分管理层在卧龙工作较长年限，与公司建立了深厚感情，同时公司也对其提供了优厚的待遇和各种激励机制，是公司宝贵的人才优势。
E、投资状况分析
1、投资状况总体分析
（1）、2014年5月，公司以650万元收购浙江星鹏铜材集团有限公司持有的公司控股子公司绍兴卧龙5%的少数股权。
（2）、2014年10月，公司以9400万元受让上海歌斐鸿卧投资中心（有限合伙）持有的墨水湖置业20%的股权；公司以9400万元受让上海歌斐鸿瀚投资中心（有限合伙）持有的墨水湖置业20%的股权，上述受让完成后，公司持有墨水湖置业100%的股权。
（3）、2014年2月，公司下属子公司武汉卧龙办理了清算手续，完成了注销工作。
（4）、2014年2月，公司下属子公司银川卧龙办理了清算手续，完成了注销工作。
（5）、2014年7月，公司下属子公司嵊州卧龙办理了清算手续，完成了注销工作。
（6）2014年11月，公司下属子公司天香西园办理了清算手续，完成了注销工作。
2、主要子公司、参股公司分析 单位：万元 币种：人民币
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参股公司情况
(1)、2011年9月16日，公司2011年第一次临时股东大会审议通过《关于出资参股浙江龙信股权投资中心（有限合伙）的议案》，经工商核准参股公司名称为浙江龙信股权投资合伙企业（有限合伙）。公司认缴出资额为人民币10,000 万元，首期已认缴额为人民币3,500万元,公司为该合伙企业的有限合伙人。
(2)、2012年7月25日公司2012年第二次临时股东大会审议通过了《关于出资参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙）的议案》，同意出资5,000万元参股昆山歌斐鸿乾股权投资中（有限合伙），公司为该合伙企业的非基石有限合伙人。截至报告期，公司已投资1000万元。
(3)、2014年9月，公司2014年第二次临时股东大会审议通过收回对上海歌斐鸿卧投资中心（有限合伙）和上海歌斐鸿瀚投资中心（有限合伙）各5000万元的财产份额。
3、对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况 单位：万元
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4、项目公司情况表 单位：平方米
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非募集资金项目情况
报告期内，非募集资金项目按照计划推进。
（二）、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
行业竞争格局和发展趋势
公司认为，房地产行业是整个国民经济的重要组成部分，随着城镇化不断向前推进，居民自住型住房、改善性住房的需求会进一步释放。为促进房地产市场健康平稳发展，以金融、土地、税收、住房保障等一系列政策工具为组合的房地产长效机制将在未来几年逐步建立和完善。但是短期内，受高库存去化慢、投资性需求减少等因素影响，房地产市场调整仍将继续，行业整体依然将维持低速运行状态，行业分化会进一步加速，为赢得竞争优势，房地产企业需进一步打造经营管理、规划设计、营销策划、降低融资成本及其他差异化优势。
公司发展战略
公司将深刻研判政策及行业趋势，将以更务实的姿态，强化合作意识，立足城市化率处在40%～50%之间的二、三线城市，紧紧围绕"成本低，速度快，质量好"的要求，加强设计降本能力，通过技术优化、新材料运用等方法降低产品开发成本；要研究各类型产品，打造可复制的系列产品，提高项目开发速度；加强基础研究和技术创新，开发符合市场需求的创新户型和创新产品；开发以刚需为主的中高档住宅；创新营销手段；打造一支管理水平高、专业技能强、市场反应快的管理团队，确保项目周转快，经济效益好。
经营计划
1、全年预计营业收入15.12亿元，预计营业成本费用13.86亿元；
2、加快现有项目开发进度，新开工面积 40.61万平方米，竣工面积35.04万平方米，保障业绩稳定增长；
3、适时储备优质项目及做好产业链的延伸拓展工作；
4、拓展多元化融资渠道，进一步降低融资成本；
5、持续推进内部控制建设，优化人才储备，提升管理效率。
因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
1、加强银行与非银行金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式，来补充公司项目开发资金。
2、继续推进销售为龙头，把控销售时机，加快销售速度与销售资金的回笼。
3、加强对公司资金的管理与监控，使项目进度与现金流量计划协调一致，提高资金的使用效率。
可能面对的风险
1、宏观调控政策风险
政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、房地产市场波动的风险
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，公司项目集中在武汉、清远、绍兴等个别城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营收益波动影响较大风险。
3、市场供求风险
市场价格受供求关系影响，去化率和项目周转进度对对房地产去库存极为重要，而当前房地产库存压力依然存在，且市场观望情绪依旧较为严重，容易导致部分地区商品房结构性过剩，供大于求，销售不畅，房地产投资将面临积压或空置的严峻局面。
4、住房按揭贷款政策变化的风险
根据中国人民银行关于调整个人住房信贷政策的通知，鼓励各银行调整为改善居住条件已拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭的再次商业性贷款的比例；首套普通自住房的公积金贷款首付款比例；以及为改善居住条件已拥有1套住房且相应购房款已结清的居民家庭的公积金贷款政策。上述政策如不能执行到位，将会对购房的按揭融资成本和降低潜在客户的购买力产生影响，也将对公司产品销售产生不利影响。
四、利润分配或资本公积金转增预案
现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会证监发（2012）37号《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和浙江证监局浙证监上市字（2012）138号《关于转发进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》的要求，公司2012年第三次临时股东大会审议通过《关于修改<公司章程>的议案》，对利润分配政策相关条款予以修改。
公司严格按照法律法规、《公司章程》及股东大会决议的要求实行利润分配，决策程序和机制完备，分红标准和比例明确和清晰，独立董事对公司利润分配情况发表客观、公正的独立意见，能够充分保护中小投资者的合法权益。
近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
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五、涉及财务报告的相关事项
与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
1、根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定，对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的投资从长期股权投资应按照《企业会计准则第22号—金融工具确认及计量》进行处理。因此，公司变更了对上述被投资单位的核算方式，由长期股权投资成本法核算变为按可供出售金融资产核算，上述会计政策变更事项已经由第六届董事会第17次会议审议通过，并按要求追溯调整期初数。从长期股权投资转出，计入可供出售金融资产。
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2、根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》将本公司投资性房产首次评估增值的部分从资本公积分类至其他综合收益核算，上述会计政策变更事项已经由第六届董事会第23次会议审议通过，并进行了追溯调整，从资本公积科目列报转入其他综合收益科目列报。
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3、其他会计政策修订对本公司不造成影响。
董事长：陈嫣妮
卧龙地产集团股份有限公司
2015年4月8日