证券代码：002305 证券简称：南国置业 公告编号：2015-013
2014年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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（2）前10名普通股股东持股情况表
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（3）前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
市场环境变化及管理层看法
2014年，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。
各地方政府灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，稳定住房消费。总的说来，政策面上“多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长”已见成效。
2014年资本市场再融资开闸，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。
根据国家统计局数据，全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落。2014年，房地产开发投资额为9.50万亿元，同比名义增长10.5%。商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%；其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
公司管理层认为：在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，房地产行业市场化转型步伐加快，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数中小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，并购整合或将步入实质性阶段。
报告期内公司总体经营发展情况的回顾
1）公司总体经营情况
报告期内，中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）为进一步增强对南国置业的影响力，更好地促进南国置业发展，推动双方业务的互补及协同发展，对南国置业实施了部分要约收购，并于6月11日完成。截至报告期末，电建地产合计持有南国置业股份约3.96亿股，占南国置业公司总股本的40.82%，已成为南国置业的控股股东。
报告期内，公司进一步加强了与电建地产的融合，在继承及保留自身创新文化的同时，依托电建地产在工程管理、央企信用、基础管理、项目拓展、资金获取等方面的优势，围绕公司经营策略，以产品和投资人为重点，深入研究消费者和投资人的需求，不断提升城市广场和家居广场两条主要产品线的开发营运能力，加大新产品线的研发和已有产品线的创新，主动应对复杂多变的市场形势，及时调整开发节奏和营销策略，公司的开发和商业运营能力持续提升。
2014年，公司实现营业收入26.47亿元，同比上升59.91%；实现利润总额7亿元，同比增长6.65%；归属于上市公司股东的净利润4.91亿元，同比下降9.19%；每股收益0.51元，同比下降8.93% ；公司总资产104.4亿元，同比增长30.32%；归属于上市公司股东的所有者权益29.93亿元，同比增长14.85%。
2014年，公司主要销售结转项目为雄楚广场、荆州一期住宅，销售面积12.88万平方米；存量房销售4.63万平方米，分别为大武汉家居馆、西汇城市广场二期。实现销售收入24.73亿元，租金及管理费收入1.74亿元。商业营运管理项目有南湖都会、南国大家装、西汇城市广场一期、南湖城市广场、首义汇、北都城市广场、荆州一期大家装、汉口城市广场一期、西汇城市广场二期等，商业营运面积约60万平方米。
2014年，公司在建项目9个，在建面积为140.51万平方米；续建项目8个，续建面积104.54万平方米，其中竣工项目3个，为荆州南国城市广场一期（住宅）、荆州南国城市广场二期（住宅）、雄楚广场，竣工面积41.53万平方米；新开工项目1个，新开工规模为35.97万平方米。
2）公司2014年经营管理工作
2014年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。
（1）坚持产品领先、价值发现与价值创造策略
2014年，面对错综复杂的市场环境，公司紧紧围绕既要满足短期经营业绩的增长，又要有利于实现长期发展战略两个目标，继续坚持产品领先、价值发现与价值创造策略，在项目开发、项目销售、项目运营和项目拓展过程中，较好地执行了公司年度经营计划。
在项目开发方面，公司通过完善项目开发计划管理流程，优化项目内部管理体系等措施，成功实现了雄楚广场项目单体30.59万平方米顺利实现竣工备案的目标，不仅保证了公司2014年度经营目标的实现，更标志着公司在大型商业综合体项目开发计划管理方面取得了较好的突破，为公司加快开发资金周转、提高资金使用效率提供了又一成功案例。
在项目销售方面，公司适时转变管理思维，调整营销模式，拓展营销渠道，加强精细化管控，提高快速应变市场能力。雄楚广场项目实现8个月销售18.1亿的良好业绩，全年销售业绩位居武汉市商业地产销售榜首，西汇城市广场二期和汉口城市广场进入武汉商业地产销售业绩前十位。公司商业地产营销能力实现较大突破，市场占有率进一步提升。
在项目运营方面，报告期内，公司运营面积达到60万平方米。商业运营管理团队以年度经营目标为导向，有序、有效地推进与实施各项计划。使得公司各商业广场在业态布局、购物环境、消费体验等诸多方面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流；此外，在内部管理方面，公司着力打造执行力强、适应力强、支持服务意识强的商业管理精英团队。目前，各运营项目运转良好，市场占有率及影响力进一步增强。
在项目拓展方面，2014年，公司制定了以武汉为重点，逐步布局全国一线或省会重要城市的发展战略。为确保战略目标的实现，公司全年分别对上海、成都、南京、天津、长沙、深圳等重要城市进行了实地研究，共踏勘和跟踪异地项目30余个，并于2014年12月24日成功取得了成都昭觉寺项目，总建筑面积55.3万平方米，该项目的取得不仅实现了公司的战略目标，坚定了全国布局的信心，同时也寻找到了公司异地拓展的路径，也为公司实现走出湖北、布局全国跨越式发展战略夯实了基础。不仅如此，该项目利用创新型融资方式，首次在拓展拿地阶段引入了地产基金参与投资，通过整合资源、选择优势互补的合作伙伴，践行“小股操盘”撬动项目，获取优质地块的模式，实现了公司项目拓展投资模式由“自主投资主导”向“金融+投资并行”的突破，为公司今后项目拓展提供可借鉴的成功经验。
（2）资源整合能力进一步加强，商圈整体效应逐步显现
西汇城市广场二期于2014年10月1日开业，商业运营面积约6.53万平方米，定位为区域级购物中心，首次引进山姆会员店、嘉禾影院、优衣库、C&A、海底捞等影响力较大品牌，相较于公司其他项目，品牌级数更进一步，对公司后续商业项目的开发和运营都具有一定的战略意义。
同时，南国?大武汉地块是一个商业运营面积达30万平方米的综合体，涵盖了建材卖场、家居卖场、灯饰卖场、综合卖场、公寓和写字楼等多种业态，该地块将成为西汉口城市级商业中心，成为区域内居民首选的日常生活购物和公共休闲活动中心，西汇城市广场二期的开业，代表着南国运营项目的城市商业级别进一步提升。
（3）家装建材在武汉市场的核心和权威地位进一步巩固
作为南国大家装系列产品线的重要组成部分，雄楚广场项目建材馆顺利实现招商目标，为项目商铺开盘销售奠定了扎实的基础，近400个品牌商户中有10%为雄楚广场项目独有品牌，同时，项目通过做大做强灯饰品类，打造了项目的核心优势。可以预见，雄楚广场项目与南国大家装两店联动，将使得公司家装建材在武汉市场的核心与权威地位更加巩固。
（4）公司决策体系更为完善
结合公司章程和自身实际情况，公司进一步完善了公司股东大会、董事会、公司决策层及经营管理层的职责范围与审批权限细则；借鉴央企成熟的基础管理体系，完善了以“三重一大”决策流程为核心的管控体系。
（5）财务管理更加高效、完善
2014年，公司为构建价值型财务工作体系，着手不断完善内部控制，更加强调项目的整体可研测算和经济指标分析，更加发挥财务部门在投资测算、财务分析和风险警示等方面的职能，为管理层决策提供可靠支撑。从财务战略、财务制度、成本费用管控、资金运作、全面预算、会计核算、报表信息披露、税务管理、财务分析等全方位提升了财务会计工作。
同时，从严格控制融资成本及业务创新两方面出发，在原有融资模式基础上，加强对创新融资模式的研究，拓展了符合公司商业开发与运营的新型融资方式，融资规模较2013年净增长37%，且融资成本控制较好。
（6）制定公司五年发展战略，明晰未来发展方向
自2014年3月起，为明晰公司发展方向，让公司更好、更快的发展，公司即开始着手未来五年战略发展规划工作。在全面分析了公司发展历程、商业模式特点、核心竞争能力、资源瓶颈、内部管理现状、内外部风险、商业地产行业特点及发展趋势、未来市场竞争等背景下，公司制定和完善了未来五年战略发展规划。从土地拓展、项目开发、商业运营、资金筹措、销售业绩、人才培养等方面提出了具体的目标；对公司商业模式升级进行了探讨，对公司战略、产品线、盈利模式进行了再定位，并提出了适时开展盈利模式创新的建议；从进一步提升公司内部管理角度提出了具体的建议，并完善了一系列管理流程与制度；从有利于公司长期健康发展的角度提出了应对市场风险和机会的具体措施。
（7）人力资源管理能力进一步提升，股权激励推进顺利
公司结合其重点业务，完善了人才培养体系，丰富了培养模式，明确了培养方向，重点实施了商业精英培养计划、项目总经理培养计划、开发人才专项培养计划等，商业骨干进一步得到充实，为公司多项目运作及新项目的实施奠定了基础。
2014年，公司首期股票期权第三个行权期、预留期权第二个行权期符合行权条件并顺利实施，为公司激励与约束相结合的长效激励机制的进一步完善提供了宝贵的实践经验。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√适用 □不适用
财政部于2014年修订和新颁布了《企业会计准则第2号—长期股权投资》等八项企业会计准则，除《企业会计准则第37号—金融工具列报》从2014年度及以后期间实施外，其他准则从2014年7月1日起在执行企业会计准则的企业实施。
本公司根据准则规定重新厘定了相关会计政策，本次会计政策变更未对2014年度比较财务报表产生影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本期新纳入合并范围的子公司
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（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
武汉南国置业股份有限公司
董事长：夏 进
二O一五年四月二十一日