公司代码：600082 公司简称：海泰发展

  天津海泰科技发展股份有限公司

  2014年年度报告摘要

一重要提示

1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二主要财务数据和股东情况

2.1公司主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位: 股

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2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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三管理层讨论与分析

2014年，中国经济呈现新常态，宏观经济运行总体基本平稳，经济增速虽有所回落，但在经济结构优化升级，增长动力多元化等方面出现新机遇。在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，2014年上半年，房地产行业销售增速持续下行；进入下半年后，各地限购政策纷纷放松，央行、银监会于2014年9月30日联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》以及降息的刺激使得行业销售从10月份开始出现回暖迹象。随着房地产行业调控长效机制的有序推进、资本市场涉及房地产业务股权和债权再融资的放开，房地产行业的发展在经济发展进入新常态的影响下也必将步入成熟和理性的新常态。

随着全面深化改革，滨海高新区迎来了天津自贸区获批、京津冀一体化协同发展、国家自主创新示范区建设、滨海新区开发开放、未来科技城开发建设等一系列发展的新机遇。2014年滨海高新区经济总量保持强势增长势头，“一区五园”工业总产值预计突破3500亿元，核心区地区生产总值预计突破千亿大关。

报告期内，公司管理层认真分析国内宏观经济给公司经营带来的影响因素，抢抓滨海高新区多重叠加的重大历史机遇，加快推进在建项目的建设进程，加大招商销售力度，使公司在项目建设与销售方面都取得了突破性进展。

报告期内，公司累计实现营业收入92,141.04万元，净利润4,075.07万元。

（1）建设方面

公司通过强化内部管理，实施过程控制，强化计划的跟进力度，最大限度保证了各项目开发节点按计划落实。公司在建的海泰·精工一期、海泰创意科技园、滨海高新区标准厂房示范园A区、蓝海科技园一期项目共计29.3万平方米全部完工，为公司可持续发展奠定了基础。

公司通过深化管理流程进一步完善制度建设。通过限额设计、招标工作总体策划、设计人员参与项目销售定价等方式有效控制成本，使建设成本力争达到预期目标要求。通过开展二次优化设计工作，营销人员定期到现场进行调研，从客户角度提出建议，设计和工程人员从专业角度提出建议，互相印证和借鉴，使设计更加合理，在降低工程成本同时，提升了产品的品质和形象。

报告期内，滨海高新区标准厂房示范园A区获得绿建设计标识一星级认证，蓝海科技园一期B厂房获得绿建设计标识三星级认证。

鉴于公司多年来在滨海高新区软件与服务外包产业基地建设过程中，为区域环境提升，营造优质招商环境所做出的贡献，报告期内，公司获得滨海高新技术产业开发区管委会给予的1500万元招商环境配套补贴资金支持。

（2）销售方面

公司在认真梳理尾盘项目基础上，对新开盘及预售项目及时调整营销策划思路，在项目储备丰厚的背景下，提出“海泰·高新版图”大盘推广策略，将华苑区域板块内所有项目纳入到整体推广体系中，形成高档次、高品质国际企业墅区、商务办公、工业厂房、SOHO办公等系列产品线，不断加强海泰品牌作为产业园开发与运营商的竞争优势。

公司积极推进招商销售工作，多方拓展营销途径。通过微信、电商平台进行网络推广，采取线上推广、线下销售模式扩大公司的营销渠道。积极尝试引入销售代理机制，借鉴代理公司专业化管理体系，实现了双方在信息资源上的共享，进一步提升了公司营销管理水平。通过坚持对重点大客户进行长期跟踪，成功与华泰汽车集团（天津）有限公司就国家软件及服务外包产业基地项目签订了30397万元的售房合同，并已履约完毕。同时，公司积极拓展租赁业务，通过对部分持有型物业实现整体包租，有效提高了公司资产运营效率。

报告期内，中科院天津电子信息技术产业园在BPO基地落地签约并举行了揭牌仪式，进一步提升了公司项目的知名度，拓宽了项目产业平台基础建设工作。

报告期内，公司实现商品房销售及租赁收入共计43,071万元。

（3）资金管理方面

公司加强了再融资方案分析论证工作，不断探求创新融资方案。公司发行总规模10亿元非公开定向债务融资工具的方案获得了中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》，并完成2亿元首期非公开定向债务融资工具的发行工作，为公司今后的发展提供了强有力的资金保证。同时通过多方面拓宽融资渠道，获得3.9亿元流动资金贷款，为公司正常有序运营提供资金保障。

（4）孵化器建设

公司对孵化器内初创型企业及有融资需求的企业进行调研，更好地为有需求的企业与创业导师搭建沟通桥梁，为企业提供更多的专业化服务。

在扎实有效地做好各项孵化服务的同时，公司积极对新建项目进行科技企业孵化器申报工作，大港海泰创意科技园被天津市滨海新区科委确定为“滨海新区科技企业孵化器”。

（5）产业投资

随着公司在建项目逐渐投入使用，为满足公司自建物业管理区域不断扩大的市场需求，为客户提供更优质的全方位服务，进一步提升、维护和推广“海泰”品牌，报告期内，公司投资设立了天津海发物业管理有限公司。

（6）市值管理工作

公司持续开展市值管理研究工作，定期根据公司市值管理体系编制《市值管理报告》，对公司市值变化影响因素进行比较和分析。公司向上交所资本市场研究所提交的公司市值管理案例受到了相关部门的重视，入选《2014年中国公司治理报告-市值管理探索与实践》系列报告。

（7）内部管理

报告期内，公司不断加强基础管理与制度建设工作，全面修订了《员工手册》与绩效考核管理办法，新建了《督办任务考核评分细则》。

为全面提升公司员工的职业素养与专业化水平，公司根据各专业需求，邀请业内资深人士为员工开展了多次主题培训讲座。

报告期内，公司获得市级五四红旗团支部、市级职工书屋以及滨海高新区模范职工之家荣誉称号。

（一）主营业务分析

1利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

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2收入

(1)驱动业务收入变化的因素分析

公司报告期营业收入增加的主要原因是公司随着新项目的开盘销售，地产收入较上年同期增加，导致本报告期相比上年同期营业收入增加5.93%。

(2)主要销售客户的情况

报告期内，公司前五名客户的营业收入为83,069万元，占公司营业收入的90.15%。

3成本

(1)成本分析表

单位：元

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注：本报告期分行业和分产品成本分析表中“建安配套及其他”增长48.85%，主要原因是本报告期地产销售收入较上年同期增长所致。

(2)主要供应商情况

报告期内，公司前五名供应商采购金额6.65亿元，占全部采购金额的61.68 %。

4费用

单位：元

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（1）营业税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司地产销售收入较上年同期增长所致。

（2）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司支付的物业管理费增加所致。

（3）财务费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司部分地产项目完工,贷款利息停止资本化,当期利息支出增加所致。

（4）资产减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提坏帐准备增加所致。

（5）营业外收入：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司收到政府补助增加所致。

5现金流

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（1）经营活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司购买商品支付的现金减少所致。

（2）投资活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司投资支付的现金增加所致。

（3）筹资活动产生的现金流量净额：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司偿还银行借款支付的现金减少所致。

6其他

(1)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

公司分别于2014年3月17日和2014年4月2日召开了第七届董事会第三十二次会议和2014年第一次临时股东大会，审议通过《关于公司发行非公开定向债务融资工具的议案》，同意公司按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》等相关规则规定，发行总额不超过人民币10亿元的非公开定向债务融资工具。

上述事项相关公告分别刊登于2014年3月18日和2014年4月3日的《上海证券报》和《中国证券报》，并刊载于上海证券交易所网站。

2014年6月13日公司收到中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》（中市协注[2014]PPN301 号），交易商协会同意接受公司定向工具的注册。公司定向工具注册金额为10亿元，注册额度自《接受注册通知书》发出之日起2年内有效，由上海浦东发展银行股份有限公司主承销。

公司2014年度第一期非公开定向债务融资工具（债券简称“14 海泰科技PPN001”，债券代码“031490911”）已于2014年10月23日发行。发行规模为人民币2亿元，期限1年，票面利率6.1%，发行款2亿元已于2014年10月24日到账。

上述事项相关公告分别刊登于2014年6月14日和2014年10月25日的《上海证券报》和《中国证券报》，并刊载于上海证券交易所网站。

(2)发展战略和经营计划进展说明

公司本期发展战略规划已在2013 年度报告中作出说明，报告期内，战略规划未做调整。

报告期内，公司管理层在董事会的领导下，稳步推进各项经营计划，具体工作进展情况详见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。

（二）行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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主营业务分行业和分产品情况的说明：

本年度地产行业和商品房销售收入中营业收入和营业成本分别比上期增加38.12%和46.62%的主要原因是报告期内公司加大商品房推广力度，不断提高在售项目的市场认知度,销售收入增长明显。

本年度租赁行业和房产租赁收入中营业收入和营业成本比上期减少19.44%和16.45%的主要原因是报告期内客户退租增加所致。

本年度批发行业和商品批发收入中营业收入和营业成本分别比上期减少10.52%和10.45%的主要原因是公司全资子公司天津海泰方通投资有限公司批发贸易业务规模减少所致。

2、主营业务分地区情况

单位：元 币种：人民币

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主营业务分地区情况的说明

（三）资产、负债情况分析

1资产负债情况分析表

单位：元

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注：

（1）应收帐款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司应收客户售房款增加。

（2）预付账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司预付工程款减少。

（3）其他应收款：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司支付电力公司押金和预缴电费款增加。

（4）无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司无形资产摊销所致。

（5）应付票据：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司应付银行承兑汇票增加。

（6）应付帐款：本期期末数较上期期末数增加，主要因为本期公司各个地产项目陆续开发建设，应付工程款增加。

（7）预收帐款：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司将预收售房款转为收入。

（8）应付职工薪酬：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司计提工会经费和职工教育经费所致。

（9）其他应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是因为本期公司将购房定金转为收入。

（10）一年内到期的非流动负债：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司一年到期的长期借款增加。

（11）其他流动负债：本期期末数较上期期末数增加，主要是因为本期公司发行2亿元一年期非公开定向债务融资工具。

（四）核心竞争力分析

滨海高新区多重叠加的重大历史机遇，为公司未来发展创造了更广阔的发展空间。

滨海高新区经济高速增长对工业地产及配套服务设施的刚性需求空间不断上升，公司工业地产项目的丰厚储备和在建项目逐步投入运营，为公司的未来业绩可持续发展提供了保障。公司拥有园区类工业地产长期开发的经验，公司根据市场需求所建设的各具特色的工业产业园，进一步提升了海泰品牌作为产业园开发与运营商的竞争地位。

作为国家级孵化器运营服务商，海泰企业孵化器着力发挥国家级孵化器品牌优势，积极拓展孵化器规模，提升服务意识，通过不断完善硬件和软件配套设施建设，为企业提供专业化孵化服务，为公司招商引资起到推动作用。

公司更好地利用投融资运营平台，为项目建设提供更有力的资金保障，通过发行非公开定向债务融资工具等手段募集资金，为公司的长期发展提供资金支持。

四涉及财务报告的相关事项

4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。

2014年以前，本公司对获得的与资产相关或与以后期间收益相关的政府补助确认为递延收益，并将其年末余额在资产负债表中作为其他非流动负债列报。根据修订的《企业会计准则第30号-财务报表列报》及应用指南，对上述政府补助余额应在资产负债表中直接列报为递延收益。本公司对该项会计政策变更采用追溯调整法，2014年比较财务报表已重新表述，2013年度合并资产负债表调减其他非流动负债171,643.59元，专项应付款6,400,000.00元，调增递延收益6,571,643.59元，该调整对合并资产负债表的负债总额无影响。

4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。 

4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

本公司本期新设全资子公司天津海发物业管理有限公司，投资成本500万元。

4.4年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。

股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码
A股	上海证券交易所	海泰发展	600082

联系人和联系方式	董事会秘书
姓名	李刚
电话	（022）8568 9891
传真	（022）8568 9889
电子信箱	ligang@hitech-develop.com

	2014年末	2013年末	本期末比上年同期末增减（%）	2012年末
总资产	3,431,260,264.68	3,134,984,446.18	9.45	2,788,450,295.58
归属于上市公司股东的净资产	1,745,734,307.55	1,704,983,589.68	2.39	1,664,492,340.47
	2014年	2013年	本期比上年同期增减(%)	2012年
经营活动产生的现金流量净额	-129,138,814.01	-270,115,755.00		-590,639,067.81
营业收入	921,410,362.12	869,842,884.84	5.93	838,931,952.35
归属于上市公司股东的净利润	40,750,717.87	40,491,249.21	0.64	42,715,811.89
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	27,790,407.79	37,786,415.14	-26.45	37,792,004.58
加权平均净资产收益率（%）	2.36	2.4	减少0.04个百分点	2.55
基本每股收益（元／股）	0.0631	0.0627	0.64	0.0661
稀释每股收益（元／股）	0.0631	0.0627	0.64	0.0661

截止报告期末股东总数（户）				62,691
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户）				60,372
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股 数量	持有有限售条件的股份数量	质押或冻结的股份数量
天津海泰控股集团有限公司	国有法人	24.12	155,853,788	0	无	0
天津华苑置业有限公司	境内非国有法人	4.91	31,730,164	0	无	0
王晖	境内自然人	0.40	2,600,000	0	无	0
潘万华	境内自然人	0.37	2,401,200	0	无	0
颜金春	境内自然人	0.37	2,400,000	0	无	0
吴艳	境内自然人	0.36	2,310,000	0	无	0
王晴	境内自然人	0.31	2,000,000	0	无	0
崔长军	境内自然人	0.30	1,942,600	0	无	0
王利霞	境内自然人	0.27	1,757,656	0	无	0
刘淑兰	境内自然人	0.27	1,722,500	0	无	0
上述股东关联关系或一致行动的说明		上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与其他股东之间无关联关系，亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系、是否为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明		不适用

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	921,410,362.12	869,842,884.84	5.93
营业成本	748,453,189.87	726,339,550.87	3.04
销售费用	9,560,786.32	5,835,335.59	63.84
管理费用	19,322,606.21	21,949,700.90	-11.97
财务费用	34,456,016.42	18,755,690.94	83.71
经营活动产生的现金流量净额	-129,138,814.01	-270,115,755.00	不适用
投资活动产生的现金流量净额	-672,452.54	-114,957.00	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	131,331,403.52	72,747,951.03	80.53
研发支出

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
地产开发	土地成本	7,775,714.00	1.04	7,763,720.51	1.07	0.15
	建安配套及其他	240,578,868.31	32.14	161,624,702.31	22.25	48.85	注
租赁行业	租赁成本	9,934,890.00	1.33	11,891,324.09	1.64	-16.45
批发行业	商品采购	488,075,016.17	65.21	545,059,803.96	75.04	-10.45

分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
地产开发	土地成本	7,775,714.00	1.04	7,763,720.51	1.07	0.15
	建安配套及其他	240,578,868.31	32.14	161,624,702.31	22.25	48.85	注
租赁行业	租赁成本	9,934,890.00	1.33	11,891,324.09	1.64	-16.45
批发行业	商品采购	488,075,016.17	65.21	545,059,803.96	75.04	-10.45

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业税金及附加	71,942,200.06	46,064,983.88	56.18
销售费用	9,560,786.32	5,835,335.59	63.84
财务费用	34,456,016.42	18,755,690.94	83.71
资产减值损失	463,905.72	157,931.01	193.74
营业外收入	15,313,933.60	1,848,726.02	728.35

			单位：元
科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额	-129,138,814.01	-270,115,755.00
投资活动产生的现金流量净额	-672,452.54	-114,957.00
筹资活动产生的现金流量净额	131,331,403.52	72,747,951.03	80.53

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
地产行业	411,822,799.00	248,354,582.31	39.69	38.12	46.62	减少3.49 个百分点
租赁行业	18,883,247.59	9,934,890.00	47.39	-19.44	-16.45	减少1.88 个百分点
批发行业	488,548,126.05	488,075,016.17	0.10	-10.52	-10.45	减少0.07 个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
商品房销售收入	411,822,799.00	248,354,582.31	39.69	38.12	46.62	减少3.49 个百分点
房产租赁收入	18,883,247.59	9,934,890.00	47.39	-19.44	-16.45	减少1.88 个百分点
商品批发收入	488,548,126.05	488,075,016.17	0.10	-10.52	-10.45	减少0.07 个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
华北	921,410,362.12	5.93

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）	情况说明
应收账款	2,535,437.15	0.07	175,525.70	0.01	1,344.48	注
预付款项	471,500.00	0.01	1,590,000.00	0.05	-70.35	注
其他应收款	4,178,065.42	0.12	2,839,435.44	0.09	47.14	注
无形资产	270,783.42	0.01	395,705.31	0.01	-31.57	注
应付票据	2,960,000.00	0.09		0.00	100.00	注
应付账款	440,790,306.42	12.85	329,216,755.10	10.50	33.89	注
预收款项	13,930,534.08	0.41	34,950,801.67	1.11	-60.14	注
应付职工薪酬	981,913.94	0.03	677,068.99	0.02	45.02	注
其他应付款	45,639,612.55	1.33	72,919,313.83	2.33	-37.41	注
一年内到期的非流动负债	197,629,553.00	5.76	144,830,795.50	4.62	36.46	注
其他流动负债	200,000,000.00	5.83		0.00	100.00	注