2014年年度报告摘要
证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2015-020
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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（2）前10名普通股股东持股情况表
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（3）前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
（1）2014年经营情况回顾
2014年，我国的经济增速有所回落，但在结构调整、改善民生等方面取得了积极进展，中国经济正步入新的运行轨道。2014年，房地产行业总体显著降温，全国房地产开发企业房屋新开工面积、土地购置面积同比大幅下降，开发投资增速创1998年以来的新低；部分城市由于商品房库存量大，导致房地产销售面积和销售价格出现较大幅度下降。在国家大力推进城镇化建设的背景下，各地方政府积极支持新型城镇化发展，为公司城镇商业业务迎来良好的发展机遇。
报告期内，公司根据“降成本、精管理、调结构，逐步实现转型发展”的整体工作思路积极开展工作。公司进一步对战略进行深化，确定了成为“城镇生活服务平台商”的发展战略，公司将着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯城·城市客厅”，通过“四轮驱动”的战略实施计划，在长三角区域密集打造贴近百姓生活、倡导功能性、符合区域消费群体消费现状、能满足需求、引导消费趋势的城镇生活服务平台；通过努力，公司战略实施取得了实质性的成果，公司迅速建立了城市客厅的投资标准，成功打造了店口城市客厅样板项目，并在浙江省新取得了14个城市客厅项目。传统房地产业务方面，公司进一步优化体制，整合资源，加快存量去化，为实现全年营收和利润目标的做出了积极的努力。
2014年，公司实现营业总收入844,883.87万元，同比下降24.88%，其中房地产销售收入529,001.10万元，占营业收入总额的62.61%；实现利润总额33,843.84万元，同比下降24.07%；实现归属于上市公司股东的净利润3,809.09万元，同比下降33.36%。
房地产业务方面，公司实现合同销售面积17.63万平方米，合同销售金额44.30亿元，回笼资金55.98亿元；公司在建工程项目9个，施工面积173.06万平方米，其中2014年新开工项目3个，新开工面积36.52万平方米；完成交付项目4个，完成交付面积30.22万平方米。
城镇商业方面，公司新取得城市客厅项目14个；公司取得的首个城市客厅项目-店口城市客厅于报告期内完成工程建设，报告期末招商签约率超过90%，并于2015年2月顺利开业。
（2）2015年发展展望
①行业发展趋势
根据两会提出的“稳定住房消费，打造稳定健康的房地产市场环境”的精神，2015年前四个月，央行、住建部、银监会等政府部门相继出台一系列促进房地产健康发展的政策，整体来看，2015年房地产政策将较上年度进一步宽松。“去库存”仍然是市场主旋律，房地产企业有望通过加速去化回笼资金、资本市场再融资等途径缓解资金紧张的局面。房地产企业转型升级已经成为房地产行业的“新常态”，新格局之下，风险与机会并存，如何审时度势把握转型的机会，将是房地产企业共同面临的挑战。
李克强总理在政府工作报告中指出，2015年，要推进新型城镇化取得新突破。城镇化是保持经济持续健康发展的强大引擎，是加快产业结构转型升级的重要抓手，是解决三农问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑。国家和地方政府对新型城镇化的重视和支持，将为公司实施城镇生活服务平台战略带来巨大的发展机遇。
②公司发展战略
公司的战略目标是成为中国新型城镇的本地生活服务平台商。公司将着力打造成集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业等功能于一体的“嘉凯城?城市客厅”，使之成为全方位满足当地居民需求的商业、公共服务、休闲、娱乐、文化中心；战略实施初期聚焦长三角区域，未来将逐步形成覆盖全国重点城镇的城市客厅网络，成为中国领先的服务城镇居民的本地生活服务平台商。
公司在住宅开发方面不再追求规模，而以效益为主，住宅板块的开发重点转向一线城市，主要开展以旧城改造、城中村改造、保障房建设为核心的住宅开发业务。
③2015年主要经营计划
住宅开发板块：重点在上海等一线城市拓展旧城改造、城中村改造、安置房建设等核心项目，研究对接浙江省旧城改造项目；加大存量去化力度，增强流动性，降低资产负债率，调整资产结构。2015年，计划新增项目储备103万平方米；计划新工开44万平方米，竣工26万平方米；计划实现合同销售面积45万平方米，合同销售金额57亿元。
城镇生活服务平台：
线下平台建设：计划在长三角区域新增城市客厅项目60个；开工项目数量47个；具备销售条件的项目，50%的面积实现销售；商业运营实现开业项目4个。
线上平台建设：搭建城镇生活服务线上平台并开始运营；打造城镇生活服务平台互联网产业链闭环，完成1-2个并购项目。
房地产金融板块：传统房地产基金管理规模达到120亿元；支持城镇生活服务平台发展的基金规模实现零的突破；围绕战略实施进行股权投资，探索证券市场投资。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014年初，财政部分别以财会[2014]6号、7号、8号、10号、11号、14号及16号发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第30号——财务报表列报（2014年修订）》、《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》、《企业会计准则第33号——合并财务报表（2014年修订）》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资（2014年修订）》及《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》，要求自2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。同时，财政部以财会[2014]23号发布了《企业会计准则第37号——金融工具列报（2014年修订）》（以下简称“金融工具列报准则”），要求在2014年年度及以后期间的财务报告中按照该准则的要求对金融工具进行列报。
本公司于2014年7月1日开始执行前述除金融工具列报准则以外的7项新颁布或修订的企业会计准则，在编制2014年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调整。
此次会计政策变更依照财政部有有关规定和要求进行，对公司财务状况、经营成果和现金流无重大影响。具体调整的情况如下：根据《企业会计准则第30号-财务报表列报》对公司资产负债表2014年年初相关科目列报进行调整：调整增加可供出售金融资产107,154,000.00元，调整增加可供出售金融资产减值准备794,000.00元，调整减少长期股权投资107,154,000.00元，调整减少长期股权投资减值准备794,000.00元；调整增加其他综合收益47,019,526.63元，调整减少资本公积47,019,526.63元；调整增加递延收益472,975,688.54元，调整减少其他非流动负债472,975,688.54元。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2014年3月，新设张家港嘉凯城房地产开发有限公司，注册资本40,000万元，其中：全资子公司嘉凯城集团嘉业有限公司出资30,000万元，持股75%，截止2014年12月31日，实收资本34,483.02万元。本期纳入合并范围。
2、2014年4月，本公司全资新设诸暨嘉凯城房地产开发有限公司，注册资本5,000万元。截止2014年12月31日，实收资本5,000万元。本期纳入合并范围。
3、2014年5月，新设嘉凯城城镇化建设发展（淳安）有限公司，注册资本5,000万元。其中：嘉凯城集团城镇化发展有限公司出资3,500万元，持股70%，截止2014年12月31日，实收资本5,000万元。本期纳入合并范围。
4、2014年7月，新设嘉凯城城镇化建设发展（海盐）有限公司，注册资本5,000万元。其中：嘉凯城集团城镇化发展有限公司出资3,500万元，持股70%；嘉凯城集团股份有限公司出资1,500.00万元，持股30%。截止2014年12月31日，实收资本5,000.00万元。本期纳入合并范围。
5、2014年11月，新设嘉凯城城镇化建设发展（桐乡崇福）有限公司，注册资本8,000.00万元。嘉凯城集团城镇化发展有限公司出资8,000.00万元，持股100%。截止2014年12月31日，实收资本8,000.00万元。本期纳入合并范围。
6、2014年12月，新设嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司，注册资本5,000.00万元。嘉凯城集团城镇化发展有限公司出资5,000.00万元，持股100%。截止2014年12月31日，实收资本5,000.00万元。本期纳入合并范围。
7、2014年12月，新设诸暨市枫桥嘉凯城城镇化建设发展有限公司，注册资本5,001.00万元。嘉凯城集团城镇化发展有限公司出资5,001.00万元，持股100%。截止2014年12月31日，实收资本2,500.00万元。本期纳入合并范围。
8、2014年5月，新设青岛名镇天下商业管理有限公司，注册资本2,000万元，其中：全资子公司嘉凯城集团资产管理有限公司出资1,300万元，持股65%，截止2014年12月31日，实收资本600万元。本期纳入合并范围。
9、2014年6月，新设浙江祺香汇置业有限公司，注册资本10,000万元，其中：本公司出资6,700万元，持股67%，截止2014年12月31日，实收资本100万元。本期纳入合并范围。
10、控股子公司郑州中凯东兴房地产开发有限公司已于2014年1月清算注销，自注销日起不再纳入合并范围。
11、控股子公司上海跃凯贸易有限公司已于2014年6月清算注销，自注销日起不再纳入合并范围。
12、控股子公司登封中凯置业有限公司已于2014年12月清算完毕，此后期间不纳入合并范围。
13、2014年5月，原全资子公司上海嘉琨投资管理有限公司以增资方式引入华宝信托有限责任公司作为股东，并完成了相关工商变更登记手续。增资后，注册资本变更为20万元，双方各出资10万元，持有50%的股权。由于该公司不再受本公司控制，自增资完成日起不再纳入合并范围。
14、2014年5月，全资子公司嘉凯城集团（上海）有限公司与上海大发房地产集团有限公司及葛一暘先生签署《股权转让协议》，以协议转让方式收购上海凯祥房地产开发有限公司100%的股权，从而取得上海凯祥房地产开发有限公司100%的权益。本期纳入合并范围。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用