□郁慕湛

  全球商业地产巨头大连万达集团股份有限公司和全球住宅地产龙头万科企业股份有限公司上周在北京签署战略合作框架协议，开启了我国房地产企业强强联合新模式。据悉，未来两巨头拟合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域则可能涉及海外市场，规模将超千亿。

  万万合作，是告别供不应求时代的中国房地产业重新洗牌的标志性事件，势必造成地产圈的“大地震”，行业变局一触即发。听两位掌门人的公开讲话，双方合作并非“抱团取暖”，而是在转型上的不谋而合。万达集团董事长王健林说，通过和万科的合作，万达将集中精力，加快实施轻资产战略。万科集团总裁郁亮则表示，和万达合作后，万科将更好地向城市配套服务商转型。据2014年的年报，万达集团旗下的商业地产公司合同销售1602亿，同比增长26.8%。而万科实现销售金额2151.3亿，同比增长25.9%。双方销售业绩相加近3800亿，将超越房地产大鳄——绿地集团。

  按计划，万达要下沉到三、四线城市，2020年确保万达广场开店数超过400个，这意味着未来5年内每年平均开80个；而万科的目标则是10年后年销售额超过4000亿，总体市场占有率超过6%。在巨量的社区和零售商业中，万科万达几乎占据了最优质的资源。除了传统开发业务，在“互联网+地产”行业中，这两家是最有可能做成社区O2O及商业O2O的，万科已推出了社区APP“住这儿”，万达则有电商平台“非凡”，如果两家能把这两个领域的大数据全部打通，则想象空间巨大。此外，两巨头凭借在金融化方面所拥有的优势，在房地产资产证券化的探索上相信也会有大手笔。

  因为收入增速在下滑，万科令投资者担忧的因素是低利润率与大体量，而万达可以弥补这一短处。万科的一个重大缺陷是购地成本高昂，万达可凭借与地方政府关系以便宜的价格拿地。凭借与万达的合作，万科开发地产的毛利润率可能较当前26%的均值至多提高20个百分点。万达也有在供应过剩的二三线城市的库存问题，而万科能在这方面发挥优势。

  不过，这两家合作最看重的是房地产开发商自身的轻资产化，因为我国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的新阶段。房地产开发商都有个从重资产向轻资产的战略转变问题。万科固然早就实施“轻资产、重运营”的战略，进行品牌和管理输出。十年后住宅业务收入占比将降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收。万科目前在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。而万达也早已不把业务重心放在商品住宅开发上，目前已形成万达商业、文化旅游、电子商务以及金融等产业。王健林甚至说，要把万达商业地产公司更名为万达商业服务公司。

  既然双方最看重的是房地产开发商的轻资产化趋势，那照理万科应更主动。但据报道合作是万达先提出的，在轻资产化、在产业多元化方面，因为万达无疑是更走在前面。虽说万万新战略着眼于轻资产化，但这并不等于他们就不再做地产生意了，他们还会做房地产生意，但更多会是做商业地产生意，用王健林的说法，是做“商业服务”或“商业发展”生意，即投资万达广场的钱不一定由万达出，也可以由投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。这样，无须担心万万合作后会凭借雄厚的财力推高地价。

  万科拥有的房产地产库存量都很大，尤其在三、四线城市的库存，几乎很难在几年内去除。现在国家允许未开发房地产用地的用途转换，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。而这样的转换用途，政府必定会给予补贴。因为原来用作开放商品房的地价高于用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的地价。这样，万科就能在去除库存的过程中而不亏本甚至还赚钱，而万达则能利用万科的库存地产低成本开发商业项目。

  万万合作，能否如愿打造中国房地产业的“双打梦之队”，显然还将经受多种考验。且看这两巨头如何携手探索出一条轻资产、重服务、重运营之路吧。

  （作者系资深财经评论人）