⊙郁慕湛

  房地产税立法初稿已基本成形，目前正在征求意见。据报主要内容有，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

  从税收调节社会公平来看，开征房地产税也是合理的。

  长期以来，我国的房地产业税收一直落在流转税上，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。换句话说，一旦拥有了商品房，也就基本上完了一切税收，除非继续交易。广而言之，我国现行的税收制度重点基本上也落在流转税上。换个角度看，也就是国人税赋负担大致上是均等的，但实际上这是不公平的，没有做到有钱的多缴税，没钱的少缴税甚至不缴税。尤其当前在基尼指数居高不下的情况下，更要尽快开征财产保有税。开征房地产税，无疑是一项可靠的财政收入，它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷，因为它是财产保有税。

  现在开征房地产税，实际上是增加财产保有税，而减少流转交易税。减轻流转交易税，也就减轻了普通购房者刚需购房的负担，而增加商品房保有税，就是加重了商品房投资投机者的投资成本。当投资品有了保有税，其投资成本高了，获利空间就相对压缩了。所以，这或许会影响楼价。因为，虽然限购令已执行了5年，然而就京沪穗深四大最热门的楼市来看，大约还有三分之一以上的商品房其实是主要被当作投资品的。

  目前涉及房地产业的税收十分复杂，税种繁多。在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间，都存在着一定的重复征收现象。我国当前财税改革的一大任务，就是利用新税种设计的时机将复杂税费归并统一。开征房地产税，最终效果是消除重复征税现象，并让各种规范性的税收体现在明处，尽最大可能减少暗处的、征税机关自由裁量性高的收费，实现税制优化，从而让企业与购房者所承担的税负明晰化。

  但是，假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税，其影响不见得有多大。

  如果房地产税税率定为1%的较高税率，可能影响房地产价格，降幅为房地产税率和资金贴现率的比值，现有房价或将有1%÷5%=20%的跌幅。考虑到通胀因素，中低收入税率的折扣，以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值，房地产实际价格跌幅或在15%左右。开征房地产税，将取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税。以一套100万房产计算，征收1%房地产税后，房价可能贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场，如果满五年，升值大概在一倍左右，需要缴纳(100-50)×20%=10万个人所得税，房产实际价值也在90万左右。

  因此，开征房地产税对房价的下跌影响实在是有限的；当然，其对税收收入总额增加也极有限，但房地产税是旱涝保收的，房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少。只是有个问题不能不厘清。新的房地产税一大优点是避免了重复收税，可千万别在小的方面避免了重复收税，却在大的方面反而出现了新的重复收税。

  新的房地产税是根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础。目前市场商品房价格很高。如果单纯从商品房的价值看，其总价格无论如何达不到现在的市场价格。实际上，现有商品房价格中包含了土地价格。我国规定，土地国有。商品房下的土地使用期限最长70年，购房者在购房时已一次性地付足了70年土地使用费。那么，开征新的房地产税时，是否仅对扣除了土地价格的商品房价格计税？须知，商品房下之土地并非业主所有，业主似也不必缴纳非其所有物的保有税。可是现在准备开征的是房地产税而不是房产税。如果计税基础是完整的包括土地在内的商品房价值计税，那是否重复征税？

  在正式立法开征房地产税时，对这个绕不过去的问题，须对全体征税对象说清楚。

  （作者系资深财经评论人）